4400万円の広告

 昨日の日経新聞全国版において、某大手不動産会社の見開きカラー30段抜きの物件広告が掲載されています。
 掲載料は幾らか調べてみると、一回だけの出稿なら4400万円。
 年間契約だったとしても、相当な金額です。

 掲載されているのは、すべて一億円超の120物件。
 最高額は、西新宿の商業ビル32億円。
 仮に、売り買い双方から貰えるとすれば、報酬上限は税込2億円に成ります。
 とすれば、数千万円の広告代も惜しくない、ということなのでしょう。

 さて、先述のビルの利回りは、3.98%。
 金利を払って、税金を納めて、管理を任せて、メンテをしていたら、何をしているか判りません。
 まさに、収益物件バブルです。 

 このビルだけでなく、東京の物件の利回りは軒並み低く、4~6%程度。
 投資の目安と言われる10%超の物件をたまに見つけると、所在地は徳島県だったりします。
 
 お金に色は着いていません。
 東京で稼ぐ1万円も、愛媛で稼ぐ1万円も、価値は同じ。
 東京や大阪の方が、利回り重視で地方の物件を求めるのは、ある意味正解です。

 ここ2~3年、松山だけに留まらず、大洲や新居浜や宇和島といった地方の郊外にも、全国から引き合いが殺到しています。
 過熱する投資家心理への警鐘としては、「取得を目的にしない」こと。
 品薄の中で、物件が紹介されると、ついつい飛びつきたくなるものですが、問題物件も少なくありません。

・ 質の悪い入居者を一時的に詰め込み、収益性高く見せかけている
 ※ 入居者属性や契約時期を事前にチェックすれば判ります

・ メンテナンスの杜撰さから、建物の構造が著しく劣化している
 ※ 専門の業者を同行して物件を確認すべきです

・ 満室時の利回りは高いものの、現状の入居率が低い
 ※ 原因が明確で、対策が講じられるのであれば良いでしょう

 熱狂の渦の中でも頭はクールに。
 賃貸住宅経営の成功は、入居者に支持されてこそです。
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プロフィール

Hideo Matsuoka

Author:Hideo Matsuoka
・生年月日 昭和37年10月30日

・好きな言葉 
今日は残された人生の最初の一日

・信条「先憂後楽」

・尊敬する人 
稲盛和夫 西川広一 松下幸之助

・資格 ①宅地建物取引士
    ②建築2級施工管理技士
    ③マンション管理業務主任者
    ④防火管理者
    ⑤少額短期保険募集人
    ⑥損害保険募集人
    ⑦損害保険商品専門総合
    ⑧不動産キャリアパーソン
・趣味
 劇団AUGAHANCE初代代表
 主に脚本・演出を担当

・経歴 
 中卒後、大工・石工と職人道を歩む
 平成2年 
 ㈱中岡組 (ジョーコーポレーション)入社
 マンション担当役員→常務執行役→管理会社代表を歴任
 平成21年 ㈱NYホーム起業

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