終わりの始まり

 12月14日の日経新聞経済面の記事に注目です。
 見出しを拾うと・・・。

 「アパート融資 過熱警戒」
 「金融庁、節税効果など調査」
 「空室リスクに警鐘」
 「地方、止まらぬ人口減」
 「空室率上昇、返済負担増す」
 
 とうとう、遂に、やっと、今さら・・・。
 様々な思いが去来しますが、紛れもなくこれが、収益物件バブル終焉の序章。
 バブルが演出された背景には、幾重もの要因があります。

1. 株高 → 投資熱の高まり
2. 相続税枠拡大 → 節税対策
3. 復興事業+東京五輪特需 → 新築価格の高騰
4. マイナス金利政策 → 利回りの上昇+融資緩和

 結果的に、中古の収益物件需要が高まり、東京・大阪・名古屋といった大都市圏から品薄になり、広島・福岡に波及し、やがて松山にも飛び火し、大洲・八幡浜・宇和島といった地方の郊外物件まで買い漁られる事態と成りました。
 以前は見向きもされなかった、昭和56年以前の旧耐震物件ですら、飛ぶように売れていきます。

 建築確認も検査済証も無い空室だらけの物件に、上手くお化粧を施し、グレーな入居者で空室を埋め、表面上利回りの良い物件に仕立てて売却する・・・そうした悪質なケースも散見されるのが今です。
 
 投資の目安となるのは利回10%。
 裏を返せば、10%入居率が悪化すれば、或いは家賃が10%下がれば、吹き飛んでしまう危うさを秘めています。
 空室率が上がり、家賃が下がり、金利が上がったら・・・。
 そうしたリスクを織り込んだ上で、創意工夫して乗り切るのが賃貸マンション経営です。

 歴史的なターニングポイントとなった「バブル崩壊」「リーマンショック」。
 これらのトリガーと成ったのは、総量規制に伴う融資詰まりでした。
 遅きに失した感はあるものの、紛れもなくこの記事は「終わりの始まり」と言えるでしょう。
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プロフィール

Hideo Matsuoka

Author:Hideo Matsuoka
・生年月日 昭和37年10月30日

・好きな言葉 
今日は残された人生の最初の一日

・信条「先憂後楽」

・尊敬する人 
稲盛和夫 西川広一 松下幸之助

・資格 ①宅地建物取引士
    ②建築2級施工管理技士
    ③マンション管理業務主任者
    ④防火管理者
    ⑤少額短期保険募集人
    ⑥損害保険募集人
    ⑦損害保険商品専門総合
    ⑧不動産キャリアパーソン
・趣味
 劇団AUGAHANCE初代代表
 主に脚本・演出を担当

・経歴 
 中卒後、大工・石工と職人道を歩む
 平成2年 
 ㈱中岡組 (ジョーコーポレーション)入社
 マンション担当役員→常務執行役→管理会社代表を歴任
 平成21年 ㈱NYホーム起業

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