投資判断の答え:後編


 バブル崩壊の逆風から身を守るには、幾つかの定跡があります。

1. 実質価値
 流石に今、値上がりを見込んで買う人は、いないと信じています。
 いらっしゃったとしたら、確実に将来は暗黒に塗り潰されるでしょう。
 地方都市については寧ろ、将来必ず値下がりします。
 家賃も下がります。
 20~35年の返済期間、今の家賃が続くと考えれば大間違いです。
 
 今は、家賃年収を投資額で割って計算する「収益還元法」が基本。
 不動産は、固定資産税評価や、過去幾らで売れたかではなく、「幾らの価値を生み出してくれるか」が重要です。 

 そのためには、家賃や入居率を保守的に見て、石橋を叩く方法がベター。
 但し、今はそのやり方では買えません。
 とはいえ、買うこと自体は目的では無いので、バカボンのパパではありませんが、「それでいいのだ」。
 モノに惚れて、高値買いしたら負けです。
 
2. 追加投資
 購入後に、しっかりお金をかけることを忘れてはいけません。
 建物も人間の体と一緒です。
 健康診断を受け、ケアし、医者に通い、適宜治療していけば長生きもできます。

 家賃収入から銀行支払を差し引き、残りを全部散財していけば、建物は刻一刻と陳腐化します。
 当然に、設備は古くなり、外観も貧相になり、家賃は下落し、入居者は出ていきます。
 放置期間が長ければ、対処療法では追い付かず、大がかりな手術(大規模修繕)も必要です。
 その時、お金が無ければ・・・。

3. 転売時期
 投資を決定する時に、転売を視野に入れると判断を誤る恐れがあります。
 あくまでも長期保有での資産形成を考えるべきでしょう。
 しかし、借入とキャッシュの関係、建物の劣化状況、入居率、市場の動きを見ながら、転売時期を見極めるのも一つのやり方です。

 特に、賃貸住宅を経営として取り組んでいる法人であれば、資金を張りつかせるのではなく、回転させながら順次利益確定を重ねていく方が、市場変化による大きなリスクをヘッジできます。

 グループの資産管理に関わった7年間に、年一棟ペースで物件を購入し、ほぼ同じだけ転売しています。
 その転売物件は、何れも少なくない売却益をもたらしました。
 今が収益バブルであることを差し引いても、実質の価値を吟味して購入していたことだけは間違いないと自負しています。

 基本的に売買メインの不動産会社は、売って手数料を得ることが目的です。
 購入後の経営がどうなろうと、知ったことではありません。
 そういう意味で、投資判断を求めるなら、地場に根ざして賃貸仲介を行っている会社でしょう。
 投資判断の答は入居者しか知りません。   以上
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プロフィール

Hideo Matsuoka

Author:Hideo Matsuoka
・生年月日 昭和37年10月30日

・好きな言葉 
今日は残された人生の最初の一日

・信条「先憂後楽」

・尊敬する人 
稲盛和夫 西川広一 松下幸之助

・資格 ①宅地建物取引士
    ②建築2級施工管理技士
    ③マンション管理業務主任者
    ④防火管理者
    ⑤少額短期保険募集人
    ⑥損害保険募集人
    ⑦損害保険商品専門総合
    ⑧不動産キャリアパーソン
・趣味
 劇団AUGAHANCE初代代表
 主に脚本・演出を担当

・経歴 
 中卒後、大工・石工と職人道を歩む
 平成2年 
 ㈱中岡組 (ジョーコーポレーション)入社
 マンション担当役員→常務執行役→管理会社代表を歴任
 平成21年 ㈱NYホーム起業

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