値決めは経営:前編

 JALの再建を成し遂げた、京セラ創業者「稲盛和夫」氏は、経営に関する数々の至言を残しています。

 『経営の死命を制するのは値決めです。
 値決めにあたっては、利幅を少なくして大量に売るのか?
 それとも少量であっても利幅を多く取るのか?
 その価格決定は無段階でいくらでもあるといえます。
 どれほどの利幅を取ったときに、どれだけの量が売れるのか?
 またどれだけの利益が出るのか?
 ということを予測するのは非常に難しいことですが、自分の製品の価値を正確に認識した上で、量と利幅との積が極大値になる一点を求めることです。』

 築35年経った、3LDK20戸の賃貸マンションの家賃設定で例示してみます。
 家賃を8万円も取ったのでは、まず決まりません。
 5戸も入居して貰えれば御の字でしょう。

◆ 家賃8万円 × 5戸入居 = 30万円/月

 「古い、汚い、高い」
 入居付けできない理由をどれだけ並べても意味がありません。
 我々は、「どうすれば入るのか?」の提案が仕事です。

 何より、絶対入らない物件はありません。
 最後の砦は家賃。
 仮に、家賃を1万円にすれば満室確実でしょう。
 しかし、その収入は・・・。

◆ 家賃1万円 × 20戸入居 = 20万円/月

 ということは、1~8万円の範囲内に、収入を最大化する家賃設定が潜んでいます。

◆ 家賃4万円 × 16戸入居 = 66万円/月
◆ 家賃5万円 × 13戸入居 = 65万円/月
◆ 家賃6万円 × 11戸入居 = 66万円/月

 「予測するのは非常に難しいことですが、管理物件の価値を正確に認識した上で、量と利幅との積が極大値になる一点を求めること。」
 どのゾーンが最も現実的なのか?、それは御客様に最も近い現場の営業マンが知っている筈です。    つづく
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プロフィール

Hideo Matsuoka

Author:Hideo Matsuoka
・生年月日 昭和37年10月30日

・好きな言葉 
今日は残された人生の最初の一日

・信条「先憂後楽」

・尊敬する人 
稲盛和夫 西川広一 松下幸之助

・資格 ①宅地建物取引士
    ②建築2級施工管理技士
    ③マンション管理業務主任者
    ④防火管理者
    ⑤少額短期保険募集人
    ⑥損害保険募集人
    ⑦損害保険商品専門総合
    ⑧不動産キャリアパーソン
・趣味
 劇団AUGAHANCE初代代表
 主に脚本・演出を担当

・経歴 
 中卒後、大工・石工と職人道を歩む
 平成2年 
 ㈱中岡組 (ジョーコーポレーション)入社
 マンション担当役員→常務執行役→管理会社代表を歴任
 平成21年 ㈱NYホーム起業

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