サブリースのリスク

 前職における最後の大仕事は、預かっていた賃貸仲介・管理会社のスポンサー付けです。
 菅理戸数はそこそこ有していたものの、内容が痛んでいたために、なかなか引き取り手が見つかりません。
 中でも、1,000戸程度あったサブリースが問題でした。
 
 親会社は、賃貸マンションの建築を行っており、設定賃料の90%でサブリース期間10年がレギュラーです。
 満室で運用できれば、10%の利ザヤを得られます。
 一方で、入居率が9割に満たなければ逆ザヤと成ってしまいます。
 利益の見返りにリスクがあるのは当然でしょう。

 親会社の経営がおかしくなると、リスクの算定が狂ってきます。
 受注欲しさに、設定賃料が高く成り過ぎたり、サブリース期間が長期化するのです。
 晩年は、相場よりも5,000円以上家賃が高い上、30年という長期の契約もありました。
 最初は何とかなったとしても、後半20~30年は確実に厳しくなります。

 NYホームという会社を立ち上げた際に、「サブリースはしない」と決めていました。
 しかし今、それは間違いだったと気付いています。
 肝要なのは、リスクと収益とのバランスだけです。
 
 通常の「管理」と比較しますと、確かにリスクは増えますが、上手くいけば収益も増えます。
 また、「自社物件購入」と比較しますと、上手く行った時の収益は減りますが、失敗した時のリスクは薄まります。

 購入に比較してサブリースは、金融機関からの借入枠に縛られず、金利も、固定資産税も、取得税も、登記費用も、改修費用も、火災保険料も、電気代もかかりません。
 言わば、大家様の費用でリニューアルして貰い、一定期間自社物件として運用できる強みがあります。

 くれぐれも気をつけたいのは、サブリースは儲けるための手段であって、目的ではないということ。
 冷静かつ俯瞰的かる長期的に、リスクと収益とを分析したいものです。
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プロフィール

Hideo Matsuoka

Author:Hideo Matsuoka
・生年月日 昭和37年10月30日

・好きな言葉 
今日は残された人生の最初の一日

・信条「先憂後楽」

・尊敬する人 
稲盛和夫 西川広一 松下幸之助

・資格 ①宅地建物取引士
    ②建築2級施工管理技士
    ③マンション管理業務主任者
    ④防火管理者
    ⑤少額短期保険募集人
    ⑥損害保険募集人
    ⑦損害保険商品専門総合
    ⑧不動産キャリアパーソン
・趣味
 劇団AUGAHANCE初代代表
 主に脚本・演出を担当

・経歴 
 中卒後、大工・石工と職人道を歩む
 平成2年 
 ㈱中岡組 (ジョーコーポレーション)入社
 マンション担当役員→常務執行役→管理会社代表を歴任
 平成21年 ㈱NYホーム起業

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