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ジョーカーだらけのババ抜き

 本日の日経新聞「企業」面に、住友不動産社長のインタビュー記事が掲載されています。
 見出しは、

 「地価上昇は今後も続くか」
 「価値見極めバブルと一線」

1.2014年1月1日、三大都市圏の住宅地・商業地価は6年振りに上昇に転じた
2.アベノミクス前後から高額の中古マンションが売れている
3.消費税率は上がったものの、住宅ローン減税の拡充で需要は、なお堅調
4.地方でも中心部のマンションが好調で地価を押し上げている
5.入札では驚くほど高額になる例がある
6.落札価格が2番手の2倍という案件もあった
7.地価より建設費の上昇幅が大きく、東日本大震災前比2~3割上がっている

 まさに、7年前のリーマンショック前夜と同じ光景です。
 我々の地元松山でも、重なる部分が多々あります。

① 一棟売りマンション等の収益物件に対して、東京からの引き合いが多い
② 市内中心部の分譲マンションの売れ行きが好調で、竣工前完売も珍しくない
③ 分譲マンション用地の買い上げ価格が高騰している
④ 一棟売りマンションの競売価格が吊り上がる傾向にある

 トレンドは、間違いなく上向きです。
 しかし、個人的には、そろそろ弾けるのではないかと思っています。

 住宅需要に関しては、増税前の駆け込み需要で、育ちきらない青い苗まで刈り取ってしまいました。
 在庫が捌けると、業者は倍旧の商品化を仕掛けてきます。
 
 供給よりも需要が多いからこそ、販売が好調になり、価格が上昇します。
 裏を返せば、供給量が需要を越えた時点で、販売は鈍化します。
 販売が鈍化すると、価格が下がります。
 建築コストが上昇し、売価が下がり、在庫が増えると、企業はやっていけません。
 その在庫は投げ売りに、用地は塩漬けになります。

 最初はジョーカーが一枚も無い状態で、皆が次々に上がれるall happyのゲームですが、やがて沢山のジョーカーが市場に溢れ、最後にどこがババを引くかという消耗戦に陥ります。

 好調な時ほど仕入れを慎重にしなければならない・・・デベロッパーや不動産買取は、そうした矛盾を内在したビジネスモデルなのです。
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プロフィール

Hideo Matsuoka

Author:Hideo Matsuoka
・生年月日 昭和37年10月30日

・好きな言葉 
今日は残された人生の最初の一日

・信条「先憂後楽」

・尊敬する人 
稲盛和夫 西川広一 松下幸之助

・資格 ①宅地建物取引士
    ②建築2級施工管理技士
    ③マンション管理業務主任者
    ④防火管理者
    ⑤少額短期保険募集人
    ⑥損害保険募集人
    ⑦損害保険商品専門総合
    ⑧不動産キャリアパーソン
・趣味
 劇団AUGAHANCE初代代表
 主に脚本・演出を担当

・経歴 
 中卒後、大工・石工と職人道を歩む
 平成2年 
 ㈱中岡組 (ジョーコーポレーション)入社
 マンション担当役員→常務執行役→管理会社代表を歴任
 平成21年 ㈱NYホーム起業

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