うまい話には裏がある

 最近、なかなか空室が埋まらない・・・、まさに大家さん受難の時代です。
 大きな要因が供給過剰にあることは、これまで何度もお話ししてきました。
 では、供給過剰の原因は何でしょう。
 
 一般的に、「入居率が悪い」「空室だらけだ」という負の情報が、既存のオーナー様から聞こえてくれば、「やっぱり止めておこう」となる筈です。
 ところが近年、大手建築メーカーが中心で進める「サブリース」一括借上提案によって、実需を超えた建築が急増しています。

 入居が決まろうが決まるまいが関係なく、賃料収入が保証されるのですから、大家さんにとっては言うことありません。
 最近では、新築だけでなく、中古物件でもサブリースする業者が目立ってきました。
 こうなると、もはや不動産ではなく、株や為替と同じ金融商品です。 
 いや、金融商品であれば、相当なリスクがあることを説明され、納得した上での取引なので許されます。

 サブリースの場合、リスクはどこまで説明されているのでしょうか。
 寧ろ、充分に説明・理解したならば、託す人は誰もいなくなるのではないか、とすら考えます。
 先日、某社の提案書を見せて頂きました。

① 建物の修繕費は、総て大家さんが負担する
② 建物の修繕は、総て業者指定の施工会社が特命で行う
③ 引渡後1年間は免責とし、最低保証ではなく、実質賃料の〇〇%を持ち上げる
④ 入居が決まる毎に、大家さんは賃料二ヶ月分の入居促進費を負担する
⑤ 固定保証は2年間のみで、以降2年毎に条件の見直しを行う

 これを読み砕きますと・・・。

 『お金をかけてリフォームしてくれたら、サブリースしてあげても良いよ♪
 施工は指定業者でやるので、見積りが高くても文句言わないでね♪
 最初っから上手くいく訳ないので、最初の1年間は保証も勘弁してね♪
 入居が決まったら収入も増えるんだから、賃料の2ヶ月分の入居促進費を頂戴ね♪
 実際やってみないと判らないんで、2年毎の見直しで保証額は下がるかもしれませんよ♪』

 業界大手の会社が、金融機関の後ろ盾を得て、真顔で提案営業しているから驚きです。
 本来サブリースは、業者側も応分のリスクを背負い、運命共同体として、大家様と二人三脚で進むべきものでしょう。
 何事も、うまい話には裏があります。
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プロフィール

Hideo Matsuoka

Author:Hideo Matsuoka
・生年月日 昭和37年10月30日

・好きな言葉 
今日は残された人生の最初の一日

・信条「先憂後楽」

・尊敬する人 
稲盛和夫 西川広一 松下幸之助

・資格 ①宅地建物取引士
    ②建築2級施工管理技士
    ③マンション管理業務主任者
    ④防火管理者
    ⑤少額短期保険募集人
    ⑥損害保険募集人
    ⑦損害保険商品専門総合
    ⑧不動産キャリアパーソン
・趣味
 劇団AUGAHANCE初代代表
 主に脚本・演出を担当

・経歴 
 中卒後、大工・石工と職人道を歩む
 平成2年 
 ㈱中岡組 (ジョーコーポレーション)入社
 マンション担当役員→常務執行役→管理会社代表を歴任
 平成21年 ㈱NYホーム起業

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