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初心忘るべからず

 昨夜は、独立後最もお世話になっている御仁との宴。
 本日は3月31日、年度最終日と成りました。
 一年前の今日の拙文を読み返してみます。

【 これまでは、何から何まで組織に支えられてきました。
  電話は誰かが取ってくれる。
  社会保険料や厚生年金の手続きは総務がやってくれる。
  月次決算は経理がやってくれる。
  資金繰りは財務がやってくれる。
  毎月25日に給料は振り込まれる・・・。

  そんな組織に対する依存とも、今日限りに決別。
  明日からは、何もかも自己責任です。 
  ほんの少しの自信と、その何十倍もの不安を抱えながら、自分なりの新たな道を歩んで参ります。】

 プロデビュー時の松坂選手の如く、「自信が確信に変わりました」とでも言えれば良いのでしょうけれど、残念ながらそこまでの境地には至りません。
 それでも多少なり不安は解消されて、何とか食べていけるかなと思える位のささやかな自信は備わりました。

 「案ずるより産むが易し」
 「山より大きな猪は出でず」
 
 なるほど、云い伝えられる諺は当を得ています。
 そして明日からは2期目のスタート。
 
 「初心忘るべからず」

 あの頃の気持ちを忘れることなく、謙虚に真摯に向き合っていきたいと思います。
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可能性ゼロ

 先日、御取引業者の方からの御紹介で、建設業者様の現場事務所を探すことに成りました。
 
 ・ 一年間の有期契約
 ・ JR駅周辺
 ・ 駐車場6台
 ・ 4月1日入居
 
 感覚的に、この条件を満たすのは非常に厳しい・・・と思いましたが、無碍に断る訳にもいきません。
 一旦電話を切って、取り合えず探してみることにしました。

 同業者のHPを拝見すると、該当しそうな物件が掲載されています。
 ところが、表記は「成約済」。
 確認のために電話したものの、繁忙期とあって電話がつながりません。

 大家様は旧知の法人様でしたので、直接電話すると・・・。
 「丁度、3月末に退去するテナントがある。駐車場も6台可能。」
 更に、「決めて貰えたら一ヶ月分の広告料もお支払いします。」とのこと。

 元付業者を出し抜いて直接契約することを、業界では「業者飛ばし」と呼び、タブーとされます。
 ここはしっかり筋を通して、元付業者に連絡。
 すると、「決まった際は広告料ではなく(やや多い)仲介料の方を受領下さい。」と有難いお言葉を頂きます。
 後日、現地ご案内で即決し、御紹介から僅か一週間で契約を完了しました。

 そもそも、紹介者が居なければ、この契約は無かった。
 大家様のご厚意が無ければ、手数料は折半であった。
 元付業者様の御配慮によって、仲介料を満額頂けた。

 まさしくこの契約は、旧知の皆様との御縁の賜物です。
 速やかに物件が見つかった入居者様も、顔が立った紹介者様も、切れ目なく入居が決まった大家様も元付業者様も、取りも直さず弊社も、win ×5のお取引きと言えるでしょう。

 契約を終えて帰る道中で長浜のしぐれを買い、三名の縁者に感謝の気持ちと共にお届けしました。
 そして、いかなる案件も安直にお断りすべきでないことを、改めて心に誓った次第です。
 どれだけ見込みが薄かろうとも、可能性ゼロではありません。 
 

昼寝するウサギ


 物価高が進行する中、上がらないのは給料だけと揶揄されます。
 3月26日付、日経新聞朝刊一面は、日本人の賃金についてでした。

 日本の時間当たりの賃金は、直近10年間で12%増とのこと。
 思いの他上がっているな、と思いきや、上昇要因の3分の2が効率化によるものであり、年間の労働時間は7%減。
 一方、2022年の現金給与総額は月326,000円で、10年間の伸びは4%。
 物価上昇を考慮した実質賃金は、マイナス6%に成ります。

 昨年まで務めていたグループの特定部署は、年がら年中多忙を極め、休日も夜中も電気の消えることが無い不夜城と呼ばれていました。
 ハードワークについていけない離職者も多く、人手不足が重要な課題であったことも事実です。

 数年前、小職が経営企画に携わる様に成った頃から、ドラスティックな働き方改革に着手。
 隔週週休二日から完全週休二日へ移行。
 残業時間削減の取り組みも含め、労働時間は劇的に減少しました。
 
 限られた時間の中で目標をクリアすべく、労働の質と密度を高める工夫が生まれ、生産性が上がる。
 仕事とプライベートのメリハリがつく様に成り、人材の定着率も安定。
 こうした展開自体は理想的です。

 しかし、長年恒常的に長時間労働していた方にとって、休日出勤や残業の手当が生活給化していた側面も否めません。
 利益確保に四苦八苦する中小企業が、大手企業に追随して賃上げすることは至難の業です。
 それでも、豊かに成ってから後、この国に生まれ育った日本人の仕事観は、この流れを支持します。

 「高い給料よりも、休みがたっぷりな方が良い」10年前43% → 現在51%
 「早めに出社しなくても始業に間に合えば良い」10年前32% → 現在43%

 長時間労働を美徳とする考え方は、この日本において既にマイノリティーに成り下がりました。
 但し、この潮流に身を任せたとして、日本経済が国際競争に勝てるか否かは別問題でしょう。
 今の日本人が、寓話「ウサギとカメ」で昼寝するウサギで無いことを願っています。

当然の因果応報

 2ch創業者ひろゆきさんの、ツイートが話題です。

【 ガーシー氏 「俺のことはどうなってもいいんで、オカンだけは勘弁して下さい。」
  ガーシー氏 「俺と違って奥さんいるからね。
         アキレス腱あるからあいつは。
         そこ攻められたらあいつは終わってしまうから絶対に。
         俺の攻め方はみんな判ってると思うけどえげつないから。」 】

 前段は、逮捕状の出たガーシー氏の実家が家宅捜査、母親が事情聴取されたことを受けて、ガーシー氏が涙ながらに語った台詞。
 下段は、そのガーシー氏がひろゆき氏に向けて送ったメッセージです。
 
 ひろゆき氏曰く、「ガーシー氏の言葉をそのまま載せただけで、自分自身の見解は一切出していない。」
 確かにその通りです。
 しかし、これを見た方はガーシー氏の発言の矛盾を読み取り、ひろゆき氏の効果的な反撃と捉えます。
 これに限らず、ガーシー氏が当事者の家族に刃を剥くコメントは少なくありません。
 
 そもそも、ガーシー氏がブレイクするきっかけと成ったのは、ユーチューバーのヒカル氏がガーシー氏の「BTSに会える詐欺事件」を暴露した動画に遡ります。
 それを受けてガーシー氏は、ヒカル氏のやらせを暴露する反撃に出ますが、その理由は詐欺行為の否定ではなく、実家の住所が晒されてしまい家族に迷惑が及んだからでした。

 返す返すも、一貫性が無い。
 自分がされて嫌なことを、他人に平気な顔で行っている訳ですから、因果応報は当然の結果でしょう。
  
 詐欺行為の末海外に逃亡し、脅迫罪で国際手配される輩に一票を投じた28万人の方々も、そろそろ目を覚まして頂きたいものです。

メッキのインゴット

 あくまでもフィクションです。

【Zさんは親から、インゴット(金の延べ棒)10本を相続します。
 お金が必要に成ると、買取業者Y社に1本ずつ切り売りして現金化してきました。
 
 ある時Zさんは、別の買取業者社X社にインゴットを持ち込みます。
 「これまではY社に頼んできたのだが、今回はお宅で査定してみてくれ。」
 X社が査定したところ、このインゴット、実は精巧なメッキであることが判りました。

 X社は顔見知りのY社に連絡して、「メッキであることは御存じか?」と確認したところ、「いや迂闊にも気付かなかった。」との回答。
 このまま放置すると、転売で購入する末端のお客様にも被害が及びます。


 X社は、Zさんに対して進言しました。
 「Y社は気付かなかった様ですが、このインゴットは明らかにメッキです。
  従って、弊社でのお取り扱いはできません。
  これを本物として売ることはZさん、貴方自身にとってもリスクです。」


 するとZさんは、気色ばんで激昂するのです。
 「私達はこれまで、このインゴットを糧として、売却により生活してきた。
  しかし、メッキであることをあなたがY社にばらしたため、売れなくなってしまった。
  収入源を絶たれた私達家族は、これから路頭に迷うことになる。
  総てはX社、お宅の責任だ!
  一体、どう落とし前をつけるつもりか?
  入る筈だった収入を補償しろ!」 】


 何とも理不尽に感じられることでしょう。
 でも実際、世の中には、Zさんの様な方がいらっしゃいます。

 今回のお話しは、ちょっとしたクイズです。
 勘のいい方なら、ここ一週間の拙文をつなぎ合わせて、答えに行き着くことでしょう。

否:お客様は神様

 開業して間もなく一年が経ちます。
 優しい、温かい皆様に支えられ、ホームの居心地の良さにすっかり甘えていました。

 誠意は誠意に呼応するものと信じたいけれど、必ずしもそう成らないことはあります。
 良かれと思った行いを逆手に取られたり、反故にされたり、裏切られたり・・・。
 その都度、心折れ、虚しさや、やるせなさに苛まれます。

 先日、同業者の方とお話しする中で、再認識しました。
 世の中、善人ばかりではありません。
 トラップを仕掛けて忍び寄ってくる、悪意の方もいらっしゃいます。
 
 相性も含めて、万人を満足させることは不可能です。
 お客様は、幾多の選択肢から業者を、店を、そして人を選びます。

 誤解を恐れず言うならば、我々業者側もお客様を選別する権利があります。
 かける時間とエネルギーが大きければ大きい程、失意も落胆も比例します。
 だからこそ、早い段階で、この方はお客様か否か見極めるべきでしょう。

 お客様は神様ではありません。

ひねくれた自己実現

 業界に身を投じて30年余。
 幾多の修羅場を経験して、それなりの対応力を体得してきたつもりです。
 それでも、久々にヘビーな折衝でした。

 内容の仔細は書けませんが、平たくいうと「いちゃもん」の類です。
 承服し難い点も多々有りながら、穏便に納めるに越したことはないと思い、ひたすら謝罪に努めました。
 片田舎で看板を上げた、地元商売人の悲しい性(さが)でしょう。
 
 しかし相手は、低姿勢に出れば出るほど、よりサディスティックに語気を強めます。
 下手に出ればつけあがり、約一時間、言葉のサンドバックの洗礼を浴びました。

 クレームには3種類あります。
 1つ目は、単純にお金目的。
 2つ目は、感情の昂り。
 お金目的の方は、お金を出すか、お金に成らないと判れば、あっさり引き下がります。
 感情が昂っている方は、丁寧に話を聞いて、謝るべき点を謝れば、時間経過と共に沈静化に向かいます。

 最も厄介なのは3つ目、ひねくれた自己実現です。
 相手を言い負かすことに快感を覚える訳ですから、低姿勢は逆効果に成ります。
 幕引きのためには、どこかでちゃぶ台をひっくり返さざるを得ません。
 
 本来、自己実現とは、自己の内面的欲求を社会生活において実現すること。
 こうした形で、弱者のマウントを取ることでしか満たされないとしたら、実に悲しい人生でもあります。

地方の土地は生物

 3月22日、公示地価が発表されました。
 公示地価とは、国土交通省が毎年発表する、土地取引価格の目安です。
 全国紙「日経新聞」と地元紙「愛媛新聞」との見出しのギャップに、日本の実情が伺えます。

 【 日経新聞 】
 1面「公示地価15年ぶり上昇率 全国1.6%」
 1面「都心回帰、商業地伸び」
 3面「都市部地価3つの追い風 共働き/在宅勤務/低金利」
 別刷「地方圏、2年連続上昇」
 別刷「コロナ禍からの回復鮮明に」

 【 愛媛新聞 】
 3面「県内公示地価 31年連続下落 0.9%減」
 3面「コロナ影響回復傾向も 上昇増え19地点」

 以下、マクロからミクロへの分析です。
 コロナ禍により大きく下げた前年からの反動で、ある程度持ち直した。
 地価上昇は都市部において顕著。
 地方においても傾向は同様だが、愛媛県全体で見れば31年連続で下落している。

 更に、弊社のホームである内子、大洲に関しては、全地点▲(マイナス)です。
 内子町で長年定点観測されている、駅前通りの某薬局近辺は、▲1.8%。
 大洲市長浜の伊予鉄南予バス長浜営業所近辺は、▲3.4%。
 南予総てに目を通しても、上昇は一ヶ所もありません。

 毎年▲2~3%ずつ下落していけば、10年で▲20~30%、20年で半値。
 実際の地価下落の進行速度も、その通りか、それ以上です。
 
 将来的に売却を考えるなら、早めの決断をお勧めします。
 地方の土地は生物(なまもの)ですから・・・。

違法建築物:後編

 違法建築物を建てた際のリスクを見ていきます。
 先ずは所有者から。

1. 是正を求める行政指導を受けることがあり、従わない場合・・・
2. 施工停止、除却、使用禁止といった行政命令を受けることがあり、従わない場合・・・
3. 3年以下の懲役又は300万円以下の罰金に処される場合があります。

 次に、違法建築物の施工に携わった業者。
1. 建築士(建築士法)は戒告、1年以内の業務停止、免許の取消し
2. 建設業者(建設業法)は1年以内の営業停止、許可の取消し
3. 宅建業者(宅地建物取引業法)は1年以内の業務停止、免許の取消し

 知らなかったでは済まされないのがプロであるなら、重い処罰も当然でしょう。

 先日、一戸建て貸家の入居斡旋を依頼されました。
 その物件を調査したところ・・・。

・ 接道が無いため、母屋の増築として建築確認申請
・ ところが、母屋とは無関係に独立した平屋住宅を新築
・ 当然ながら完了検査は受けていない
・ 後年、建築確認未申請で二階建てに増築

 実際、建物への進入路は幅数十㎝の里道のみです。
 先述した通り、事故や火災発生時のリスクを鑑みれば、こうした違法建築物の仲介は腰が引けます。
 法的に見ると仲介は、必ずしもNGではありません。

 それでも、行政命令が下される可能性や、安全上のリスクといった部分は、最低限入居者に説明すべきでしょう。
 コンプライアンス遵守、消費者保護は、宅建業者の第一義です。    以上

違法建築物:前編

 建築基準法上、住宅等の建物を建てる場合は原則として、幅員4m以上の道路に2m以上接しておく必要があります。
 法制定前から道路として使われていた狭隘道路(二項道路)の場合、新築時に道路の中心線から2m後退(セットバック)することで建築可能です。
 現状は狭くとも、道路を隔てた双方が新築時にセットバックしていけば、ゆくゆくは4mの道路幅が確保できます。

 こうした接道義務が課せられる理由は何でしょう。
 勿論、普通車が離合できるだけの道路幅を確保しておけば、地域住人の交通が円滑に成ります。
 それ以上に大事なことは、安全・安心です。

 火災が発生した場合。
 家族が、急病に見舞われたり、大怪我した場合。
 接道が確保されていなければ、消防車や救急車やストレッチャーの進入が困難です。
 消火活動や救助活動に支障を来たし、人命がリスクに晒されます。

 建物の新築前には建築確認申請が必要で、接道義務を果たしていない場合には許可されません。
 建物竣工時には、建築確認の図面通りに施工されているか否かの完了検査が求められます。
 則ち、建築確認と完了検査済証の二つが揃っている建物は、法律のお墨付き物件です。

 ところが世の中には、お墨付きを得ていない、違法な建物も散見されます。
 A そもそも建築確認を受けていない
 B 建築確認は受けているものの、完了検査を受けていない
 C 完了検査後、違法に手を加えた

 Aに関しては、無知な素人が自分の土地にDIYで建築するケースも含まれます。
 Bに関しては、二種類有ります。
 ① 単なる怠惰
 ② 実際の建物が建築確認と異なるため完了検査が受けられない

 何れにしても、その道のプロであれば、無知や怠惰は許されません。     つづく
プロフィール

Hideo Matsuoka

Author:Hideo Matsuoka
・生年月日 昭和37年10月30日

・好きな言葉 
今日は残された人生の最初の一日

・信条「先憂後楽」

・資格 ①宅地建物取引士
    ②建築2級施工管理技士
    ③マンション管理業務主任者
    ④防火管理者
    ⑤少額短期保険募集人
    ⑥損害保険募集人
    ⑦損害保険商品専門総合
    ⑧不動産キャリアパーソン

・経歴 
 雄新中卒業 → 新田高校中退
 大工・石工と約十年職人道を歩む
 平成2年 
 ㈱中岡組 (ジョーコーポレーション)入社
 マンション担当役員→常務執行役→管理会社代表を歴任
 平成21年 ㈱NYホーム起業
 令和2年 ㈱南洋建設 代表兼任
 令和4年 ㈱たんぽぽ不動産起業

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