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当たり前で無いこと

 コロナ禍とは関係なく、ここ最近旅行に行っておりません。
 仕事による県外出張、長男大学在学中の広島泊を加味しても、数年前まで遡ります。
 松山の会合ついでに旅館に泊まり、プチ旅行気分を味わうことはありますが・・・。
 これが海外旅行となると、直近でも十数年前です。

 海外旅行は通算4回。
 ① 韓国
 ② アメリカ
 ③ イギリス
 ④ ポルトガル

 パスポートにスタンプの残る渡航国を披瀝すると、「結構行ってますね」と驚かれたりします。
 実は裏がありまして、韓国は普通にソウルですが、
 アメリカはハワイ。
 イギリスは返還前の香港。
 ポルトガルは返還前のマカオ・・・。
 
 ということで、三国については全て飛び地で、本土本国には一歩も足を踏み入れてはいないのです。
 それでも、あながち嘘じゃないので、掴みのネタとして重宝しています。
 
 考えてみますと私の両親、姉共に、一度も外国の地を訪れることの無いまま亡くなりました。
 私の長男も次男も、未だ海外へ行く機会に恵まれていない様です。
 
 アンケートによれば、海外旅行経験の無い人は、
 20~30代で約半分、50代超で3割程度。

 先述の通り自分は、国際感覚を語れるほど経験豊かではありません。
 見聞きしたものはほんの触り程度でしょうけれど、それでも視野が拡がった気がします。

 何より、離れてみて、初めて判る日本の良さ。
 飲用できる水道水、治安、マナー、義理人情、美味しい食事・・・。
 日常、普通に手に入るものが、決して当たり前で無いことを知る。

 旅行に限らず、距離を置くことで大切さに気付き、感謝できることがあります。
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せめてもの罪滅ぼし

 1月某日、いつもの様に献血ルームを訪れました。
 いつもと様子が違うのは、過去一番と感じるほど空いています。
 そういえば前日、輸血用の血液が不足している旨、ラブラッドからのメール配信がありました。
 
 12月初旬に訪れた際は、随分と混雑していて、1時間以上待たされたものです。
 打って変わってこの日、ロビーには数名程度しかいらっしゃいません。
 
 ネットで事前問診を済ませていたため速やかに受付、血圧測定、問診、血液検査を経て、30分後には献血開始。
 職員の方に、「空いていますね」と問いかけると、毎年寒い時期は献血する方が少なくなるとのこと。

 2~3日前に県内を襲った、10年に一度の大寒波が影響したのかもしれません。
 この日の朝も、内子は雪が降っていました。

 更に、コロナ感染拡大特別警戒期間、インフルエンザの流行といった要素も追い打ちをかけたようです。
 不謹慎ながら個人的には、こうした少ない時の方が、お役立ちの満足度が高まります。

 さて、過去を振り返りますと、身勝手な振る舞いで多くの人の心を傷付けてきました。
 献血は、そんな自分に出来る、せめてもの罪滅ぼしです。

 当面の目標である、通算100回まで後5回。
 暖かくなる春頃には、御報告できようかと思います。

数字は正直で残酷

 土地価格査定のエビデンスには、幾つかの指標が用いられます。
 代表的な地価
公示価格は、毎年1月1日時点の標準地の正常な価格が算出され、国土交通省同省が3月に公示。
 定められた標準値について、毎年定点観測されるため、トレンドが掴みやすいのが特徴です。
 具体的な坪単価で見ていきましょう。


【 標準値:内子町平岡1519番 】
 ※ 五十崎中学校の東側、折り紙自販機の近隣
 2010年  94,215円
 2015年  77,355円
 2020年  67,107円
 2022年  65,124円(▲31p)

【 標準値:内子町内子262番 】
 ※ 内子駅から徒歩2分、駅前通りA薬局
 2010年 261,488円
 2015年 200,000円
 2020年 177,851円
 2022年 167,603円(▲36p) 

 各々地元では、誰の目にも良好とされる土地が、実に12年間で3割以上値下がりしています。
 
 バブル崩壊まで土地は、代替の効かない限りある資産であり、最も有効な投機先と位置付けられていました。
 毎年確実に値上がりが見込めたため、持っているだけで資産価値は増大します。
 従って、実際の取引価格は、公示地価を大きく上回るケースが殆どでした。
 
 公示地価とは別に国交省は、市場において幾らで売買されたのかという、取引価格のビッグデータも開示しています。
 公示地価を比較すると今やほぼイコール、もしくは取引価格の方が低くなる逆転現象すら散見されるご時世です。
 加えて、不動産を持っている間は、毎年少なからぬ固定資産税も徴収されます。
 
 誤解を恐れずに言うならば、今や不動産は、所有する限り確実に損をします。
 何も利活用できていない、遊休土地なら猶更でしょう。
 早期売却をお勧めする理由は、商売熱心なだけではありません。

 何事も、数字は正直で残酷なものです。

石橋を叩いて叩いて

 弊社の収益構造について解説します。
 収益構造というと難しく聞こえますが、商売の源は何かというお話です。

① 売買仲介
② 賃貸仲介
③ 建築紹介
④ 建物点検
⑤ 某社顧問

 この中で、不動産業の免許が必要なのは①②のみ。
 ④⑤は毎月安定的に得られる、ストック収入です。
 ③は、売買に付随するリフォームや解体、大規模な新築案件まで多岐に渡ります。
 
 十代で見習いに就いた大工に始まり、賃貸仲介、賃貸管理、売買仲介、一般住宅、賃貸住宅、分譲住宅・・・。
 実に落ち着きなく、広く浅く携わってきました。
 ただ、今と成っては、その経歴と経験に心から感謝しています。

 さて、ここで問題です。
 ①~⑤には、商いとして本来有るべきモノが欠けています。
 それは何でしょう。

 そう答えは「原価」。
 一般的には「売上」から「原価」を引いて「粗利」。
 「粗利」から「販管費」を引いて「営業利益」を求めます。
 
 弊社の商いは、いわゆるサービス業であり、「フィービジネス」(手数料商売)です。
 仕入れも原価も有りません。
 「売上」=「粗利」です。

 しかし、将来的には拡大を視野に入れています。
 中古住宅を仕入れリフォームして売る、買取再販。
 まとまった土地を仕入れ区画して売る、土地分譲。
 来るべき時機に備え、某金融機関で借入の枠取りも整えました。

 フィービジネスに比較して販売型事業は、桁違いの売上・利益が見込めます。
 一方、フィービジネスには縁の無かった、売れ残りリスク、値引きリスクに晒されます。
 以前、分譲マンション事業の担当役員として、会社を短期間で大きく成長させ、往時から僅か3年で破綻に導いた、A級戦犯だからこそ、その魔性の魅力も落とし穴の深さも、充分過ぎる程熟知しているつもりです。

 石橋を叩いて叩いて、叩き潰すことは有ったとしても、決して同じ轍は踏みません。

一ヶ月天下

 以前勤めていたJ社では、社長自らが講師を務める幹部養成塾がありました。
 偉大な経営者の映像や著書を題材に、活発な議論を重ねた当時が懐かしく思い出されます。

 中でも、日本電産の永守会長の教えは、塾を象徴する教材。
 自宅横の倉庫を改造した工場で、四人の同僚と共に創業し、一代で世界のトップメーカーに駆け上がったプロセスは、アドレナリンが湧き、モチベーションが高まります。
 「尊敬している」と気軽に口にすることが憚られるほど、経営者としては雲の存在です。

 その永守氏も78歳となり、進展の無い後継者問題が喧しく報じられています。
 永守氏のマンパワーへの依存過多が、ゴーイングコンサーン上のリスクとして、有価証券報告書に注記されていることは周知の通りです。

 一時は、日産自動車から三顧の礼で迎え入れた関氏にCEOの座を譲りました。
 しかし、僅か一ヶ月後、関氏の管掌範囲は車載事業のみに限定されています。
 即ち、「一ヶ月天下」以外の期間は、事実上永守氏がCEOとして采配を振るっていた訳です。
 その、「一ヶ月天下」の期間にしても、絶対的君主の了解無しに、関氏が無軌道な判断をしていたとは考えられません。
  
 2023年3月期の純利益は、従来予想から1050億円下振れ。
 永守氏は、こう語っています。
 「外部から来られた方が好き放題の経営をして負の遺産を作った。」
 
 いかに偉大な経営者であろうとも、元部下に責任を転嫁する言葉は、心地良く響きません。
 自らも、反面教師として、自省・自戒したいと思います。

振り回されたら思う壺

 本来、この方のことなんてどうでも良いのでしょう。
 もっと論じるべき話題はあると思います。
 ただ非道振りが余りにも鼻に付くので、私見を述べさせて頂きます。


 昨年7月の当選以来、ただの一度も国会に当院していないガーシー議員。
 自民党と立憲民主党は24日、懲罰を科す必要があるとの認識で一致しました。
 
 当人は、フジTVの取材で語った自民党石破氏の動画を添え、インスタグラムを更新しています。
石破氏②「(事前に登院しないことを主張して当選した)だから辞めさせることはできません。
     それは事実として認めないといけない。」

 我が意を得たりとガーシー議員は続けます。
 「こう言うちゃんとフラットに物事を捉え(ら)れる人の説教なら頭に入んのになぁ。」

 ところが、さも擁護するかのような石破氏の発言には、その前後があります。

石破氏①「国会に登院するのは国会議員の義務だと思いますよ。
    それをやらないのであれば、私は国会議員でいる資格は無いと思います。」
石破氏③「今、ガーシーさん1人だけども、いや俺も俺もってなことで5人10人20人・・・、
    そんな議員が出てきたら多分議会は機能しないですよ。」

 まさしく、狡猾な切り取りです。
 更に、ガーシー議員の所属するNHK党首の立花氏は、20日の記者会見で次の様に語っています。

立花氏 「日本維新の会がガーシー氏の懲罰に賛成するなら、藤田幹事長の暴露ネタを全部言う。」

 これは単なる脅しです。
 藤田氏に背信の事実があるならば、利害の有無に関わらず、是々非々で糾弾すべきでしょう。
 彼に一票を投じた方々も、もたれ合いを条件に暴露ネタを握り潰す、give and takeの裏取引等、決して期待していなかった筈です。

 ・・・とまあ、腹は立ちますが、国会もマスコミも・・・いやはやこうして駄文を綴る小職も、振り回されたら思う壺。
 冒頭に申し上げた通り今の日本には、もっと論じるべき懸案が山積しています。

資金=血液、経営=継栄

 世の中には、赤字続きでも生き延びる会社がある一方、黒字でも破綻する会社があります。
 会社が破綻する理由は一つだけ。
 それは資金繰りです。

 1990年7月25日、19人目の社員として入社した年商30億円のJ社は、15年間で十数倍規模まで急成長。
 しかし、その間累々と積み上げた自己資本も内部留保も、絶頂期から僅か3年で全て溶かし切ります。

 2009年1月21日、民事再生法申請に至ったトリガーは、メインバンクから追加融資を拒絶されたため。
 2015年2月25日、再生計画が頓挫し、事業停止→破産と成った理由も手元資金の枯渇。
 飛ぶ鳥落とす勢いで一世を風靡したJ社は、こうして時代の徒花と成りました。 

 時折、当時の断末魔の抗いが夢に出て、寝汗をかくことがあります。
 勿論、自ら望んだ結果では無いものの、今と成っては貴重な経験です。
 独立に際し、一年間売上ゼロでも維持できるだけの資金を調達したのも、優遇される補助金や融資制度を調べて活用したのも、その教訓の賜物でしょう。

 会社にとって資金は血液です。
 いかに身体能力に優れていようとも、心臓が止まり、血が通わなくなれば、人は突然死する。
 何かしらの事故で大量出血したとしても、輸血によって救われる命もある。

 順境に在っても危機感を失わない心がけが、経営を継栄に導きます。
 そんな思いで今日も通帳残高の増減を注視し、週末には献血に伺う予定です。

足らざるを補う

 業容拡大を目指すなら、マネジメントできる幹部の育成が鍵と成ります。
 とはいえ、幹部育成のプログラムを備えている会社は稀少です。
 一般的には、数字の見込めるプレイヤーがマネージャーに指名されます。
 しかし、優秀なプレイヤーは、必ずしも優秀なマネージャーとは限りません。

 マネージャーの役割は、大きく分けて二つあります。
 1.業績責任
 2.育成責任

 中小企業の場合、専任マネージャーという訳にはいかず、大半がプレイングマネージャーです。
 優秀な人材には仕事が集中します。
 個人として卓越したパフォーマンスを発揮しながらも、自ら多忙を極めるが余り、部下の育成に手が回らず、結果的にチーム成績が振るわないケースも珍しくありません。
 そうした場合には、業務の棚卸しを行い、軽めの荷物を他にシェアする等、負担を軽減する工夫が必要です。

 また、自らが優秀であるが故に、出来の悪い部下の気持ちに寄り添えない、そもそもマネージャーに不向きな人材もいらっしゃいます。
 そこで大事なのは、適材適所を見極めるタイミング。
 無理に階段を上らずとも、生涯プレイヤーとして、会社とお客様に貢献するのも一つの働き方でしょう。

 さて、難しいのはマネージャーの評価です。
 組織の目標が100であった場合、部下が70やってくれたとしたら、マネージャーの責任は残りの30と成ります。
 極論すれば、部下だけで100を達成した個人成績ゼロのAマネージャーと、孤軍奮闘一人で99を上げたけれど部下がゼロで未達に終わったBマネージャーとを比較した場合、賞賛されるべきはAさんです。
 Bさんは憤るかもしれませんが、優秀な部下を育成したという意味においてAさんは、数字以上の功績があります。

 勿論、現場はこんなに単純ではありません。
 Aさんは部下達から信頼されているか否か。
 Bさんのチームに所属する部下の能力の多寡。
 こうした複雑な要素が絡んできますので、評価の際に鉛筆を舐める腹芸も必要でしょう。

 とにもかくにも、マネージャーの役割は「足らざるを補う」ことです。

評価=教育プログラム

 某社長と、社員の評価についてお話ししました。
 売上、利益といった数字は、不変、正直、正確です。
 評価の難しいポイントは、数字に表れない部分でしょう。

 社員20名程度までであれば、社員の顔を頭に浮かべながら、社長一人で評価できます。
 しかし、社員が増え、拠点が増えてくると、徐々に社長の目も行き届き難く成り、権限移譲せざるを得ません。
 以前の会社の、半期毎の評価は以下のプロセスでした
 
 1. 目標設定
  ・ 上司と部下が双方向で擦り合わせて決定

 2. 賞与評価
  ・ 目標達成状況に応じてSABCDにランク分け
  ・ 会社と上司が双方向で擦り合わせて決定

 3. 評価面談
  ・ 上司が部下に対して評価点や改善点をレクチャー
 
 原則、上半期と下半期の賞与評価ランクの平均値が昇給標語。
 例えば、夏季S、冬季Bであれば、昇給標語はAと成ります。
 中小企業がこうした仕組みを導入し、回し切るには、そこそこの労力と時間と熱量が必要でしょう。
 それでも、長い目で見て上手く運用すれば、大きなリターンが期待できます。
 
 先ず以て、上司が評価に参画することで、会社の方針に対する理解、部下教育への関与が深まる。
 また、会社と上司と社員、三者間の齟齬が解消され、納得性とモチベーションが格段に高まる。
 
 評価項目は、会社が求める人材像そのものです。
 そして評価システムは、最も効率的で効果的な社員教育プログラムでもあります。

つなぎつながるご縁

 弊社の電話は非常にムラがあります。
 一日在社して一本も鳴らないことがあるかと思えば、先日は午前中だけで20件以上の着信。
 お客様から直接のお問い合わせや、業者様からの御紹介で、久々に嬉しい悲鳴でした。
 チラシを打った訳でも無いのに・・・まあこんな日もあります。

 一人のお客様は早速、その日の午後に来社されました。
 前職時代に、不動産売却をお手伝いさせて頂いた方の御子息です。
 壁にかかる、劇団AUGHANCE旗揚げ公演「石畳水車小屋未来伝」のポスターに目をやり一言。

顧客 「28年前、この作品見に行きました。」
松岡 「えっ、そうでしたか。ありがとうございます。」
顧客 「あれ、松岡さんもオーガンスの方なんですか?」
 最近、よく耳にするこのフレーズ・・・諸行無常の移ろいです。
 
 さて、もう一人のお客様は、来週ご来店頂きます。  
 査定依頼を受けた物件の、登記事項を引いてびっくり。
 それは何と、同級生の実家ではありませんか。
 電話をかけて頂いたのは、同級生の御姉様でした。

 改めて、世の中は狭いものです。
 人の縁は、何かしら、どこかしらで繋がっています。
 しかしその縁は決して、放っておいてつながるものではありません。

 つなぎとめようとして、つなぐからこそ、つながる。
 これからも、皆様との良縁を大切に育んで参りたいと思います。
プロフィール

Hideo Matsuoka

Author:Hideo Matsuoka
・生年月日 昭和37年10月30日

・好きな言葉 
今日は残された人生の最初の一日

・信条「先憂後楽」

・資格 ①宅地建物取引士
    ②建築2級施工管理技士
    ③マンション管理業務主任者
    ④防火管理者
    ⑤少額短期保険募集人
    ⑥損害保険募集人
    ⑦損害保険商品専門総合
    ⑧不動産キャリアパーソン

・経歴 
 雄新中卒業 → 新田高校中退
 大工・石工と約十年職人道を歩む
 平成2年 
 ㈱中岡組 (ジョーコーポレーション)入社
 マンション担当役員→常務執行役→管理会社代表を歴任
 平成21年 ㈱NYホーム起業
 令和2年 ㈱南洋建設 代表兼任
 令和4年 ㈱たんぽぽ不動産起業

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