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クラッシュ寸前

 11月29日付「日経新聞」2面に、国債に関する記事が掲載されています。
 
 「日銀、保有国債に含み損」
 「8749億円、異次元緩和下で初」
 「金利上昇に脆弱、露呈」

 更に記事を読み込みます。

 ・ 日銀は発行済み国債の51.2%を保有している
 ・ 日銀は年二回、保有国債の簿価と時価を公表している
 ・ 3月末時点=4兆3734億円の含み益
 ・ 9月末時点=▲8749億円の含み損
 
 半年で5兆円が吹き飛んだ理由は、金利上昇に他成りません。
 ◆ 10年物 = 0.21% → 0.25%
 ◆ 20年物 = 0.70% → 1.00%
 ◆ 30年物 = 0.90% → 1.40%

  野村証券、中島武信氏のコメントは衝撃的です。
 「金利全体が0.4%上昇すれば、国債の含み損が自己資本を上回り、日銀は実質的な債務超過に陥る。」

 一般的な企業の場合、債務超過に陥れば、破綻懸念先としてニューマネーが調達できなくなり、事業活動に急ブレーキがかかります。
 方や日銀は、自からお札を刷れるため、資金繰りに困りません。
 お札を刷れば刷る程、円の価値や国の信用が、毀損してしまうのは当然でしょう。
 
 それでもなおこの国は、大雨の高速道路で、速度超過の警告音を無視し、減速するどころか更にアクセルをベタ踏みし続けています。
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飴と鞭の限界

 11月28日付の愛媛新聞・社説タイトルは、「空き家対策」でした。

◆ 賃貸貸・売却用を除く「居住目的の無い空き家」は349万戸(2018年)
◆ 「居住目的の無い空き家」は、この20年で1.9倍に増えた
◆ 住宅全体に占める割合は、全国5.6%に対して愛媛は10.2%

『空き家所有者の意識調査』
・ 解体費用をかけたくない  46.9%
・ 労力や手間をかけたくない 18.8%
 
 こうした統計結果を並べた上で、所有者の消極的な管理責任に言及。
 住宅地における、固定資産材軽減特例解除の加速に言及しています。
「管理責任を果たさない所有者にペナルティを課して、空き家の解体や利活用を推進せよ。」
 そう聞こえなくもありません。
 実態を判っていないデスクの論理です。
 
 更地化して売却し、解体費用を支払って、手残りが見込めるならそれも良いでしょう。
・ 売却価格では、解体費用を賄えない。
・ それ以前に、更地化したとしても売れない。
 空き家対策の最大の問題点は、こうした市場流動性の薄い物件に有ります。

 多くの空き家所有者は、解体費用を「かけたくない」のではなく、かけるべきお金が無い。
 飴と鞭と言いますが、鞭だけを振るったとしても問題は解決しないのです。
 そして我が国には、飴をばら撒く余裕がありません。

虚礼廃止のススメ

 ずっと年賀状について考えていました。
 
 日本人として、正月の風物詩の一つ。
 ご無沙汰している方への、ご挨拶の機会。

 それなりに、意味があることは理解しています。
 しかし、これほど儀礼的な風習も無いでしょう。
 その殆どが、印刷された画一的な文面で、手書きのメッセージは皆無。
 自分も同様でした。

 年賀状の発行枚数のピークは、2003年の44億6000万枚。
 郵便局員に対するノルマ強要、自爆買取転売が問題視された2010年を機に減少に転じ、今年はピーク時の三分の一強と成る16億4000万枚が見込まれています。
 前年比10%減です。
 
 2020年、年賀状を出した人は52.4%。
 2023年には確実に、出さない方が過半を超えます。
 今後この流れは、加速度的に進行していくでしょう。
 
 何より今はSNS全盛。
 世界中のどこからでも、リアルタイムに、双方向で・・・。
 年一回の儀礼的な定型文発送に比較して、遥かに濃密なコミュニケーションが可能です。
 
 SNSやメールを使わない(使えない)方もいらっしゃるので、最後まで迷っていました。
 しかし結論として、今年から年賀状は出しません。
 失礼致しますが、何卒御理解頂きますようお願い申し上げます。

あの時の青年

 先日、朝霧に包まれた早朝7:30。
 白髪の初老の男性が来社されました。
 かつて地元に在った写真館の御主人Bさん。
 実に35年振りの再会です。

 当時の自分は、20代前半。
 石工として親戚の石材店に勤め、夜は暇を持て余します。
 夕方に成ると毎日パチンコ店に通い、閉店後は近くの喫茶店に入り浸っていました。
 Bさんの御身内が経営されていたお店です。
 
 スーパー、呉服店、畳店、精肉店・・・。
 そこには、地元商店主の常連さんが沢山いらっしゃいました。
 パチンコ、競輪、風俗・・・店内ではアダルトな話に花が咲き、
 店の裏では、夜な夜な麻雀が繰り広げられる。

 今にして思えば、勤務先の伯父や伯母が、出入りするのを訝(いぶか)しく思ったのも当然でしょう。
 幸か不幸か、麻雀のルールすら判らない自分は、店の裏事情を知らないまま過ごしました。

 仕事観も人生観も、全く縁の無かった頃。 
 まだまだ子供の自分にとって、ディープで混沌とした空間は、刺激的かつ魅惑的です。
 また、年上の常連の皆さんは心が広く、若造の青年も快く受け入れてくれます。
 自分はここで、少しだけ背伸びしながら、肩ひじ張らない処世術を学ばせて頂きました。

 聞けばBさんは、内子を離れた後、神戸で宅建の資格を取り、不動産の仕事に就いていたそうです。
 「あの時の青年が、不動産を生業にしているとは信じられない。」
 Me too。
 まさしく自分自身もそう思います。
 
 あの時の青年に教えてやりたい。
 貴方の前途は波乱万丈なれど、常に周囲の人々から助けられる運命だと。

値決めは経営

 仲介業の業態を一言で説明すると、需要と供給のマッチングです。
 
 売りたい人と買いたい人。
 貸したい人と借りたい人。

 その間に立ち、双方の条件をヒアリングした上でコーディネートします。
 業界では特に、「仕入れ」が重要とされています。
 魚屋でも、八百屋でも、コンビニでも、お客様が集まるのは品揃えの豊富なお店でしょう。

 物件仕入れにおいて、もう一つ大事なポイントがあります。
 それは「値決め」です。

 供給側(売主、貸主)は、高ければ高いほど良い。
 需要側(買主、借主)は、安ければ安いほど良い。
 双方は利益相反の関係です。

 物件を預かる上で、相場よりも高値で査定すれば供給側は喜びます。
 一方、需要側にとっては、購買意欲をそそりません。
 
 折込広告やホームページにおいて、数多くの物件を掲載している同業者を羨ましく眺めることもあります。
 しかし、よくよく中身を精査すると、相場から乖離していて売れそうにない。
 案の定、長期間に渡って売れ残っている物件ばかり。
 「枯れ木も山の賑わい」かもしれませんが・・・。 
  
 不動産の価格指標は色々とあります。
 固定資産税評価、公示地価、鑑定評価、取引事例・・・。
 一連の指標はあくまでも参考値であって、正価を導く公式ではありません。
 何よりも、不動産は全てが一品物です。
 
 欲しい人が多ければ価格は青天井。
 欲しい人が居なければタダでも売れない。
 タイトルは、故稲盛和夫氏の至言です。

熱湯に成る前に

 地域に根ざして仕事をしてきて、判ったことがあります。
 内子エリアは、典型的な「売手市場」です。 

 「売手市場」とは・・・。
 売り物(供給)より買い物(需要)が多く、売り手が買い手より有利な立場にある状態の市場のこと。

 開業後半年で、十数件のお取引に携わらせて頂きました。
 ところが今、自社ホームページでご紹介できるのは、僅か数件しかありません。 
 一般的な感覚からすると、間尺に合わない話でしょう。

 からくりは単純です。
 先ずもって、購入希望のお客様情報が一定数あり、
 売却希望のお客様からの御相談があれば、優先的にご紹介する。

 商品として市場に出る前に、水面下でマッチングする、いわば「青田売り」の手法です。
 近隣同業者が、ホームページを持たず、ポータルサイトも活用せず、地域一番店としての地位を確固たるものとする理由もここに有ります。
 
 さて、「売手市場」とは言え、前提条件を忘れては成りません。
 明日の拙文で触れる、値決めです。
 値決めさえ間違わなければ、間違いなく売れます。
 今の市場で長期に売れ残っている物件は、値決めを間違っているだけです。

 しかし、この売手市場は長くは続きません。
 内子町の人口は、2060年には三分の一に激減します。
 今後、空き家、空き土地、空き店舗が急増し、市場に溢れ出してくるでしょう。
 方や需要は、急速に萎んできます。
 
 ぬるま湯が熱湯に成る前に。
 意識の啓蒙は、弊社の役割の一つです。
 

主賓を立てる

 先日は、お世話に成っているお客様と、前職の同僚2名と、計4名でのプチ忘年会でした。
 現在進行形で商談を進めていることから、忘年会の名を借りた、オフィシャルな接待の場でもあります。
 
 営業する側がクライアントをおもてなしするのが一般的な接待。
 ところが、このお客様の場合は真逆で、常に御馳走に成ります。
 でありながら、30年間の長きに渡り、受注させて頂いた案件は数知れず。
 この間、小職の名刺の会社や肩書は何度も書き換わりましたが、変わらずお世話に成り続けています。
 しかし、財布の出所はともかくとして、接待に求められる精神は共通です。
 
 今から25年程前。
 若かりし頃の失敗体験を御紹介します。
 北海道のベンチマーク企業を訪問した際、双方から社長、役員、部長が出席した酒宴がありました。
 当時の役職は部長・・・いわゆるその場における末席です。
 上席には気後れするところもあり、小職が話すのは専ら目の前の部長とばかり。
 職務上の内容ではあったものの、主賓そっちのけの会話に興じた姿勢を、当時の社長からこっぴどく叱られました。

 接待の原則は、「主賓を立てる」ことです。
 主賓を中心にお話しをして、心地良い時間を過ごして貰い、また会いたいと思って頂く。
 会話の割合で言えば、7~9割耳をそばだて、1~3割相槌と打つ。
 古臭いと言われようとも、酒宴に無礼講はあり得ません。

 散会後、いつも通りお客様のご自宅までご一緒し、後ろ姿が見えなくなるまでお見送り。
 その道中、本音のお言葉に安堵しました。
 まずまず及第点の評価を頂いたようです。
 ご一緒した同士、そしてお店の方の、お気遣いとご配慮に感謝致します。 

ガキの使いやあらへんで

 先月、管理物件が損傷を受けた件で、某企業との交渉過程を二回に渡ってレポートしました。
 第一回目は、物件を傷つけておきながら、一切謝罪の無い企業体質について。
 第二回目は、急転直下、担当者が初めて頭を下げたというご報告。
 その続報です。

 謝罪を受け、状況は改善するものと楽観視していました。
 ところが先日、その担当者が来社して、こう言います。

担当「何分にも、私共の部署に決裁権はありません。
   四国を管轄する本部に上申しておりましたところ、回答が返ってきました。
   とても誠意ある回答とは言い難い内容ですが・・・読み上げます。
   本件について被害状況を立証すべきは・・・。」
松岡「!!!。」
 その時点で止めました。

松岡「口頭で読み上げられても困りますので、文書でご提出下さい。」
担当「了解しました。」

 担当者は素直に引き揚げ、暫くしてから再び来社します。

担当「申し訳ありません。文書は提出できないそうです。」
松岡「『誠意ある回答とは言い難い』とか何とか、自社の決定事項を他人事の様に論評する。
   文書を求めたら『判りました』といって持ち帰りながら、舌の根も乾かぬ内に『出せない』という。
   まるでガキの使いじゃないか。
   決裁権の無い貴方と話しても埒があかないので帰ってくれ。」

 上司に電話すると、電話口の女性は御伺いを立てた後、「会議中で出られない」と言う。
 「クレームなのでどうしても取り次いでくれ」と言うと、「正午までに必ず電話させる」と言う。
 ところが電話をかけてきたのは例のガキの使いで、「私が責任者だ。」と言う・・・。

 まるでカスハラ扱いです。
 いや、担当者を責めるつもりはありません。
 板挟みに遭っているだけでしょう。

 小泉さん、やっぱりこの会社は腐っています。
 JR(国鉄)も、NTT(電電公社)も、JT(専売公社)も、民間との競争によって切磋琢磨され、サービスが向上してきました。
 しかし、代替の効かない独占業態だけに、驕りと慢心につける薬はありません。

子供の喧嘩:後編

 結果的に、高校が下した裁定はというと・・・。

 ◆ 同級生はお咎めなし
 ◆ 愚息は一ヶ月の停学処分

 処分期間中、普通に登校するものの、授業中は別室で自習です。
 また、一冊のノートに毎日彼は反省文を書き、父はその反省文へのコメントが求められます。

 当時の自分は仕事にかまけ、家族の時間は充分とは言えませんでした。
 今と成っては、初めて真剣に親子で向き合えた時間に感謝しています。
 決して皮肉ではなく・・・。

 余談ですが、丁度その時期に、地元の知人から電話がかかってきました。
 知人は、その高校のPTA会長を務められており、後任の打診です。

 断るにも、「仕事が多忙」は通用しないでしょう。
 しかし、停学処分を受けた生徒の親が、PTA会長を引き受ける訳にはいきません。
 幸か不幸か(笑)

 さてさて、ウクライナ問題における政治的な発言に始まり、大上段に構えた拙文は、不謹慎にも強引にも、子供の喧嘩にブリッジして結びを迎えようとしています。
 申し上げたいのは、国際紛争であれ、子供の喧嘩であれ、片方が100%善で、片方が100%悪の諍いは無いということ。
 どちらにも大義があり、それなりに言い分もあるでしょう。

 起こり得る事象の大半は、理屈だけでは割り切れません。
 この世は不条理に満ちています。           以上

子供の喧嘩:前編

 政治パーティーにおける、重鎮議員の発言が波紋を呼んでいます。

「ロシアのプーチン大統領だけが批判され、ゼレンスキー氏は全く何も叱られないのは、どういうことか。
 日本のマスコミは一方に偏る。」
 森喜朗元首相

「ロシアが悪でウクライナが善だというのは公平でない。
 先に手を出したのは悪いが、原因を作った者にも一抹の責任がある。」
 鈴木宗男議員

 些か不勉強で、仔細を知り得ない小職に、この発言の是非を語る資格はありません。
 しかしながら、日本のマスコミの、欧米寄りの偏向報道については辟易とする一人です。

 一般論として、かつての大東亜戦争開戦に至る顛末に照らせば、お二人の発言には大いに共感します。
 そして、いかなる事情があったにせよ戦争の結末は、「勝てば官軍、負ければ賊軍」です。

 閑話休題。 
 我が家の次男は高校在学中、些細な理由から同級生とトラブルに成りました。
 先生が駆けつけて来た時、愚息は馬乗りでマウントを取っていた様です。

 その夜、同級生の親に、お詫びに伺いたい旨の電話を入れたところ。
「いえいえ、単なる喧嘩なので、気にしないで下さい。
 うちの子も悪かったんでしょう。
 おたがいさまです。
 怪我も無いし、謝罪に来て頂くことはありません。」

 とても丁重な対応に、こちらが恐縮するばかりでした。       つづく
プロフィール

Hideo Matsuoka

Author:Hideo Matsuoka
・生年月日 昭和37年10月30日

・好きな言葉 
今日は残された人生の最初の一日

・信条「先憂後楽」

・資格 ①宅地建物取引士
    ②建築2級施工管理技士
    ③マンション管理業務主任者
    ④防火管理者
    ⑤少額短期保険募集人
    ⑥損害保険募集人
    ⑦損害保険商品専門総合
    ⑧不動産キャリアパーソン

・経歴 
 雄新中卒業 → 新田高校中退
 大工・石工と約十年職人道を歩む
 平成2年 
 ㈱中岡組 (ジョーコーポレーション)入社
 マンション担当役員→常務執行役→管理会社代表を歴任
 平成21年 ㈱NYホーム起業
 令和2年 ㈱南洋建設 代表兼任
 令和4年 ㈱たんぽぽ不動産起業

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