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見られなかった景色

 昨夜は、還暦を祝って、二人の息子がご馳走してくれました。
 実に有難いことです。

 時折、温浴施設や食事に行く等、父子の関係は悪くありません。
 あまり、干渉しないからでしょう。
 本音を言うと、言いたいことは山ほどあります。
 しかし、どんな金言至言も、心の器が上向きで無いと零れるだけです。
 自らの人生を、自らの意志に沿って、自らの足で歩むこと。
 結果はすべて自己責任です。

 二人共、節目節目で煩悶しながらも、それなりに食っていけていることに感謝します。
 若い内の苦労は財産。
 父はそのことを、経験から学んできました。
 
 それにしても、各々所帯を構える予兆がありません。
 欲を言えば、元気な内に孫の顔を見たいものです。

 さて、60歳を迎え、思うことがあります。
 遂に、亡父の歳を追い越しました。
 享年59歳、横河原の愛媛病院で喪主を務めたのは35年前、小職25歳。
 感慨一入です。
 
 これからは、父の見られなかった景色を噛みしめ、一日一日に感謝しつつ過ごしたいと思います。
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耳順から従心へ

 本日、60回目の誕生日。
 遂に還暦を迎えました。
 一般的には定年と成る年齢です。

 幸か不幸か、60歳を目前にして定年の無い自営に転じています。
 経済的には、まだまだ働き続けなければ成りません。
 幸いにも、働ける程度には健康です。
 
 感謝を胸に、論語を噛みしめます。
 
 吾、十有五(じゅうゆうご)にして学に志し、
 三十にして立ち、
 四十にして惑わず、
 五十にして天命を知る、
 六十にして耳従(したが)う、
 七十にして心の欲する所に従いて矩(のり)を踰(こ)えず

 60歳は耳順。
 「人の言葉を素直に受け止め順う」とあります。
 果たして・・・。

 いやいや、考えるまでもありません。
 寧ろ、歳を重ねる程に我が強くなり、素直さが失われていくかの様です。
 叱られる人も、叱られる機会も、少なくなるからでしょう。
  
 これからの10年を人生の総決算と位置付け、素直さを心に刻みます。
 そして、70歳を迎えるまでには、思うままに振舞えども道を外さない、従心の境地に至りたいものです。

偽りなき「いいね」

 SNSを通じて誹謗中傷したツイートに、「いいね」を押した是非を争う裁判で、某総務政務官が敗訴しました。
 一般的に「いいね」は、肯定・共感だけでなく、「見ましたよ」という足跡も含む、広範なリアクションです。
 今回の判決は、政務官という立場や影響力、過去の言動を踏まえた上での判決に成ります。

 SNSは、民主主義における、言論の自由の象徴です。
 しかし、何を言っても良い訳ではありません。
 冒頭の事例の様に、誹謗中傷的な表現は、名誉棄損に該当する恐れもあります。
 そうしたリスクも、全て引き受ける覚悟が必要でしょう。

 小職も、拙文や日常の呟きを、facebookにupしています。
 他の媒体に比較して、原則実名の信用力が故です。

 友達としてつながる際は、慎重に素性を確認します。
 つながった後も、価値観が異なると思われる方は、解除したりブロックしたりもします。
 友達の投稿も、共感できる内容以外に「いいね」は押しません。

 違和感を感じた際は、メッセンジャー等で個別に進言します。
 仮に相手が間違っていたとしても、ニュースフィールドで公開裁判に打って出るのは信義にもとる行為でしょう。
 
 一時期、芸能界を震撼させた、某国会議員の存在感も大分下火に成ってきました。
 あばく、めくる、さらす・・・。
 真偽はともかく、晒す人も晒される人も見る人も、知らず知らず心が病みます。

 認める、共感する、応援する、賞賛する・・・。
 どうせなら、フィールドの愛語から元気を貰い、偽りなき「いいね」に満たされながら、前向きに健やかに過ごしたいものです。

無知は損である

 開業して、初めて判ることがありました。
 様々な形での事業者支援です。

 町主催の創業塾を、無料で受けられたこともその一つ。
 講師からの教えは勿論、切磋琢磨する同志との縁も、大いに役立ちました。
 また、実利的なメリットは、以下の通り。

① 内子町「はじめる・つなぐ商工活性化支援事業補助金」
 町内で起業する際、補助率1/2かつ50万円を限度額として補助金が出ます。
 また空き店舗を利用する際は、更に50万円が上乗せされます。
 弊社の場合は、空き店舗での創業のため100万円。
 これにより、看板やパソコン環境や宅建協会入会費用の一部を賄うことができました。
 商工会からは別途、開業祝金3万円も支給されます。

② 愛媛県「新ビジネスモデル展開促進補助金」
 こちらは新規開業だけに限りません。
 補助率2/3かつ50万円(100万円)が限度額です。
 弊社はこれにより、HPを作成しました。

③ 内子町「中小企業振興資金制度」
 これは、運転資金の融資制度です。
 融資限度額は500万円、5年間。
 保証料全額と、利子1%が補給されます。 
 弊社の場合、仕上がりで0.36%という破格の条件に成りました。
 
 利用に当たり、事業計画書を始めとした様々な書類提出が求められ、審査があるのは当然です。
 面倒くさいと思うかもしれませんが、間違いなく、かけた手間以上のリターンが見込めます。
 商工会、役場、金融機関の担当者の方が、懇切丁寧に教えて頂けるので心配無用。
 また、小職にお訊ね頂ければレクチャー致します。

 ソクラテスの名言「無知は罪である」をもじれば、「無知は損である」かもしれません。

六方良しのお取引

 開業してから、それなりにご契約を重ねて参りましたが、その殆どは大洲市、松山市の案件。
 先日は初めて、地元内子町の土地取引でした。
 売主の法人社長とは30年来のお付き合いに成りますが、お取引が成就するのは、これまた初です。

 直接商売に結び付かなくとも、14年前に大洲市で賃貸管理会社を興した際、その会社を退任する際、ご挨拶だけは欠かしません。
 その間、どちらからともなく、節目節目でご訪問やご相談を繰り返し、今日に至っています。
 
 今春、地元に戻り開業した事務所を、社長が訪ねてきて下さいました。
 そこでご相談を受けたのは、長年塩漬けされている遊休土地です。
 アクセスは良いものの、小高い丘陵地によって東南が塞がれています。
 河川に向けて落ち込んだ法面も、擁壁を築くには多額な費用がかかりそうです。
 まとまった土地ながら、宅地には適しません。

 出口がイメージできず、厳しい査定を余儀なくされる中、ふと頭を過ります。
 地元の金融機関からの依頼のあった工場移転先です。
 騒音がクレームに成り難いまとまった土地、という条件が難しく、こちらの物件探しも苦戦していました。
 
 捌き難い土地と、探し難い土地との、奇跡のマッチング。
 売主、買主は勿論、建築会社も、金融機関も、弊社も、最善の結果と成りました。
 更に、工場を新設される企業様の業容拡大によって、地域経済も活性化します。
 三方良し成らぬ、win-win-win-win-win-winの六方良しです。

 三十年目にして、不動産業の奥深さと意義とを再認識させられました。
 関係者の皆様との御縁に、心から感謝致します。
 ありがとうございました。

決算は過去の産物

 日本電産が、7~9月期連結決算を発表しています。
 ※()内は前年同期比。 

 売上高  : 1兆1307億円(24%増)
 営業利益 :    963億円( 8%増)
 純利益  :    866億円(30%増)   

 いずれも過去最高を記録しました。
 「満足いくものではないが、業績は回復途上にある。」 永守会長

 但し、注記しなければなりません。
 日本電産のポートフォリオによれば、対米ドルで1円の円安が進むと、売上高で100億円、営業利益で11億円の押し上げ効果があるとされます。
 周知の通り、昨年の7~9月1ドル約110円に対し、今年は約135円。
 昨年の為替レベルに換算すれば、売上高は▲2500億円、営業利益は▲275億円で、何れも前年割れに成ります。

 前社長の関氏が、更迭されたのは9月2日。
 間違いなくこの時点で、7~9月期の見通しはついていた筈です。
 前社長の更迭理由とされた、車載事業も黒字転換しています。

 うがった見方をすれば、為替マジックとはいえ、V字回復の決算後に社長の首は切れ難い。
 解任のタイミングとしては、あの時期がベストだったのでしょう。

 しかし、誰の目にも明らかに、決算は過去の努力の産物です。
 今回の発表を、関氏がどういう思いで受け止めたか。
 小さな会社を退任した愚鈍な元社長としても、想像に難くありません。

眠れない日本

 10月24日付日経新聞17面に、興味深い記事が掲載されています。
 「眠れない日本」
 
 仏ヘルスケアスタートアップの「ウィジングス」が、自社の睡眠計測デバイスで各国ユーザーの睡眠時間を調査した。
 ということなので、全国民の平均値ではなく、先進国企業の最前線で働く人々のデータと言えるでしょう。
 以下は、グラフから読み取った、凡その数値と御理解下さい。

◆ アメリカ 7時間 9分(平均値)
◆ ドイツ  7時間14分
◆ フランス 7時間23分
◆ イギリス 7時間23分

 対し、突出して低いのが我が日本です。
◆ 日本   6時間22分

 主要国より約一時間短いということになります。
 その睡眠時間の短さが、生産性にも影響を及ぼしているとなると穏やかではありません。

『日経新聞社の調査に基づき、慶応大学山本勲教授が分析したところ・・・、
 睡眠時間が長い上位20%の企業と、下位20%の企業では、経常利益率に3.7ポイントもの差があった。』

 なるほど、「睡眠不足だから集中力に欠け生産性が劣る」という論評です。
 その点に異論はありませんが、小職はこう考えます。
 
・ 高度成長期やバブル期に比較して、日本企業の業績は低調
・ 日本企業には、終身雇用&年功序列的な文化が根強く残っている
・ 従業員の帰属意識は、欧米に比較して高い
・ 管理職に成ると責任も重く、尋常ではないプレッシャーが圧し掛かる・・・

 業績が良ければ、殊更残業する必要はなく、大手を振って休めます。
 夜もぐっすり眠れることでしょう。

 一方、業績が悪ければ、5時ピタで帰るのも後ろめたいし、休日も休み辛い。
 仮に休んでも、或いは定時で帰っても、頭の中は仕事のストレスが渦巻き、なかなか寝付けない。
 昨今、ヤクルト1000が入手困難に成る等、睡眠改善効果を謳ったサプリや飲料が人気なのも頷けます。

 眠れないから業績が振るわないのではなく、
 業績が振るわないから眠れないのです。 
 知らんけど(笑) 

可能性、可能性、可能性

 所縁ある地元のランドマークが競売に出ました。
 
 お世話に成った前所有者の方からは、今から二年前に相談を受けています。
 何とかならないものかと、幾度も足を運んで調整を試みました。
 ・ 土地・建物の査定
 ・ 解体工事の相見積
 ・ 債権者との協議
 ・ 購入希望者への打診・・・

 結果、一不動産業者の手には負えない物件であることが判明し、断念せざるを得なかった事案です。
 改めて三点セット(入札公告書類)を取り寄せました。 
 
 買受可能価額は、500万円弱。
 周辺実勢地価約15万円/坪に対し、本物件は実に2万円以下です。
 評価額判定の市場性修正係数は0.30・・・減額率は7割に及びます。
 
 不動産鑑定士の所見には、こう書かれていました。
「アスベストの存在により不測の対策費用負担が生じる可能性や、建物取壊し時の取壊し費用の負担等を考慮した。
 なお、建物解体費用は工事依頼条件(依頼先、時期、緊急性等)により、その水準が大きく異なる可能性があり、このことはアスベストの影響がある建物の場合はより顕著になることから、土地価格により更地化費用を吸収できない可能性がある。」

 通訳すれば「更地にして売れる金額よりも、解体費用の方が高くつく。」という意味です。
 可能性、可能性、可能性・・・。
 いやいや、可能性とかではなく、確実にそう成ります。
  寧ろ、そう成らない可能性の方のケーススタディを教えて頂きたい。

 不動産売買の重要事項説明時には、業者の説明責任が厳しく求められます。
 対して競売は、全面的に応札者の自己責任です。
 
「250坪超ものまとまった地元の一等地が坪2万円の格安で手に入る。」
 安易に手を出したら、大やけどを負う可能性が高いでしょう。

苦情応対一丁目一番地

 一昨日の拙文で、謝罪の無い某企業の体質について書きました。
 その続きです。

 一夜明けて昨日、責任者の方が来社されました。
 小職も大人の対応で「昨日は失礼を申し上げました。」と招き入れますが、一向に席に着く様子がない。
 そして直立の姿勢のまま、「〇〇の件について、大変ご迷惑をおかけしました。」と頭を下げられます。
 
 拙文を読んだ訳ではないのでしょうけれど・・・いやひょっとしたら読んだのかもしれません。
 急転直下とはこのことです。
 改めて着席を促し、その後は賠償について、和やかな話となりました。

 昨今、国会における首相の朝令暮改が問題視されていますが、今回の掌返しは歓迎します。
 少なくともこの方には、「聞く力」があったということでしょう。

 自分はこれまで、数え切れない程のクレーム応対を経験しています。
 土下座したことも、一度や二度ではありません。
 
 相手の怒りを鎮めるには、先ず非を認め、謝罪すること。
 それが苦情応対一丁目一番地です。

 「過ちて改めざる。 これを過ちという」 孔子
 ※ 間違う事そのものが悪いのではない。 それを反省して改めない事が間違いなのだ。
 
 小泉さん、少し安堵しても良さそうです。
 以上、現場からでした。

付け焼刃の施策

 日銀による為替介入も虚しく、一ドル150円の大台を超えました。
 今後も更なる円安進行が予想されます。
 2011年当時は、約半分の一ドル75円でした。

 仮に1000万円のお金を、日本の銀行に定期預金すると、金利は0.002%。
 一年後に手にする金利は、200円にしか成りません。
 
 ちなみに、モンゴル貿易開発銀行の定期預金金利は10%。
 一年後には100万円の金利を得られます。
 モンゴル通貨トゥグルグの信用性は何とも言えませんが・・・。
 
 アメリカの定期預金金利はというと、日本の25倍に相当する0.05%。
 一年後に手にする金利は、それでも5,000円です。

 一方、世界の物価指数は、上がり続けています。
 日本=前年同月比3%以上
 米国=前年同月比8%以上

 つまり、手元の現預金は、使わずとも着実に目減りしていきます。
 従って、不動産なり、株式なりに投資して、減らさない・・・あわよくば増やす努力が求められます。
 
 何処に投資すべきかは、足元の経済状況や、企業の競争力を見れば一目瞭然。
 時価総額ランキング上位10社中、9社までがアメリカ企業です。
 日本企業は44位にやっとトヨタが食い込んでいるだけ。
 日本よりも、アメリカに投資した方が確実でしょう。
 
 円安・ドル高の要因は、単なるマネーゲームではなく、世界経済のパワーバランス。
 為替介入といった、付け焼刃の施策でコントロールできるものではありません。 
プロフィール

Hideo Matsuoka

Author:Hideo Matsuoka
・生年月日 昭和37年10月30日

・好きな言葉 
今日は残された人生の最初の一日

・信条「先憂後楽」

・資格 ①宅地建物取引士
    ②建築2級施工管理技士
    ③マンション管理業務主任者
    ④防火管理者
    ⑤少額短期保険募集人
    ⑥損害保険募集人
    ⑦損害保険商品専門総合
    ⑧不動産キャリアパーソン

・経歴 
 雄新中卒業 → 新田高校中退
 大工・石工と約十年職人道を歩む
 平成2年 
 ㈱中岡組 (ジョーコーポレーション)入社
 マンション担当役員→常務執行役→管理会社代表を歴任
 平成21年 ㈱NYホーム起業
 令和2年 ㈱南洋建設 代表兼任
 令和4年 ㈱たんぽぽ不動産起業

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