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傍観者から当事者へ

 質問です。

第一段階 あなたは、夢を持っていますか。
第二段階 その夢に日付を入れて、明確な目標としていますか。
第三段階 その目標達成のため、具体的な行動計画に落とし込まれていますか。
第四段階 その目標と行動計画を、紙に書いていますか。
第五段階 その紙を、家庭や会社内で周知していますか。

 例えば、漠然と「宅建の資格を取れたらいいな」と考える。
 一方で、試験日も、申込期限も把握していない。
 「念ずれば花ひらく」
 坂村真民先生の至言を曲解し、念ずるだけで何の行動も起こさない。
 これでは話に成りません。
 大多数の方が、第三段階まででふるい落とされます。
 
 人間は総じて弱い生き物です。
 自己管理によって勉強を継続し、合格に至るストイックな人は稀少です。
 だからこそ、有償で他者管理を請け負う専門学校が在ります。

 達成を確実とするには、その目標と行動計画を紙に書き、周囲に宣言することです。 
 しかし、失敗したら格好悪い、恥ずかしいという思いから、なかなか実行に移せない人が多い。
 そこで一歩を踏み出せるか否かが、成否を分けます。

 明確な目標とは、「タイよりマス」。
 「宅建をとりタイ」という願望ではなく、「宅建をとりマス」と宣言することで、貴方自身のスタンスは傍観者から当事者に変わり、合格率は格段に高まります。
 
 これは決して、オカルトではありません。
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ノンストレスの理由

 以前、某社員から聞かれたことがあります。
 「社長はストレス無いんですか?」
 
 そう、この頃の自分は、ストレスという言葉を意識したこともありませんでした。
 しかし雇われ社長時代の晩年、独立の決断に至る直前の数ヶ月は、ストレスとの闘いだった気がします。
  
 そもそもストレスは物理学で使われる用語で、物体の外側からかけられた圧力によって歪みが生じた状態を指します。
 医学や心理学の領域では、心や体にかかる外部からの刺激をストレッサーと言い、ストレッサーに適応しようとして、心や体に生じた様々な反応をストレス反応と言います。

 上意下達の組織にあって、上司(ストレッサー)からの難しい要求や苦言や叱責はストレスに他なりません。
 自分に対してでも、ストレッサーからのストレス行為は少なからずありました。

 ところが自分は、不遜で非礼な人間です。
 是々非々で判断し、正しいと思えば、阿ることなく受けたストレスを押し戻します。 
 前職でも前々職でも、それを是として受け入れてくれる、懐の深い上位者に恵まれたからこそ、ノンストレスで居られました。

 一人で仕事する今は、ストレッサー不在です。
 自主性、主体性に基づく勤労は、2か月無休でも疲れ知らず。
 一方、やらされ感に満ちた納得のいかない仕事は、たった一日でもストレスに苛まれてしまうでしょう。
 
 人間のポテンシャルは、信じて任せることで、最大限に発揮されます。
 勿論その人が任せられるに足る人物か否か、見極めることも忘れては成りません。

何のために働くのか

 まだ宅建業の正式開業には至っておりませんが、不動産取引とは異なるジャンルの仕事もさせて頂いております。
 先日、弊社にとって記念すべき初売上2件の御入金を頂きました。
 1件は、毎月行う集合住宅建物管理の業務委託費。
 もう1件は、先日行った社員研修のフィーです。

 建物管理は、その建物の資産価値の維持・向上を使命としています。
 ① 危険個所を察知し、必要な修繕を提案する
 ② 建物の経年劣化をできる限り食い止める
 ③ 美観を維持することで退去や賃料下落を抑止する
 結果的に、リスクが取り除かれ、入居者の満足が高まり、大家さんの収益が最大化します。

 社員研修の狙いは多岐に渡りますが、一言で言えば、社員の皆様の心に火を灯すことでしょう。
 今回の研修は改めて、「何のために働くのか」を問うものでした。
 「三人の石工」の話は、判り易い例話です。

  「あなたは何故、石を運んでいるのですか?」という質問に対し、三人の石工はそれぞれ答えました。
A 「そりゃ食べるためさ。オイラが働かなければ家族が食っていけないからな。」
B 「見ての通り。教会を作るために石を運んでいます。」 
C 「ここで礼拝する村人達のために、教会を造っているのですよ。」  

 人間には、食欲や睡眠欲や性欲等、生きるために備わった第一本能以外に、「人様にお役立ちしたい」「存在を認めて貰いたい」という承認欲求が存在します。
  虫も殺さないようなおとなしい青年が、突如として暴徒と化し、無差別殺人に手を染めるのは、やり方こそ間違ってはいるものの、自分の存在をアピールしようとした結果でしょう。
  エリートと言われる人間が、何故かカルト教団に狂信的にのめり込み、教祖に認められたい一心から犯罪に加担してしまうのも、それで自己重要感が満たされるからです。  

 反面仕事は、尋常な手段によって、誰にも迷惑をかけることなく、多くの人々にお役立ちすることができます。
 お役立ちが増え、沢山の「ありがとう」を集めることができれば、結果として業績が向上し、待遇も改善されて、経済的にも豊かになります。  
 企業が儲かり、社員の所得が上がれば、納税額が増え、社会に貢献することもできるのです。  

 そういう風に考えていくと、仕事は決して、趣味や娯楽を阻害する、相反した存在ではありません。
 独立後の仕事を通じ、何のために働くのかを教える立場であった講師自らが、最も学ばせて頂きました。
 ありがとうございます。   

スタートライン

 愛媛県に申請していた「宅地建物業者免許」が下りました。
 免許が下りたからといっても、すぐに営業できる訳ではありません。

済 ① 愛媛県宅地建物取引業者免許申請 → 許認可
  ② 公益社団法人愛媛県宅地建物取引業協会および保証協会への入会申請
  ③ 入会審査 → 許認可
  ④ 入会金、会費、保証分担金等納付
    
 これら総てを経て、三点セットを貰って初めて正式開業です。
 Xデーは、6月10日前後を予定しています。

 3月31日付で前職の代表を退任し、4月1日に会社を設立し、4月6日に県へ申請してから約2か月。
 何はともあれ、やっとスタートラインに立ちました。
 来週には看板も設置見込みです。

 さて昨日は、許認可の書類を受け取るため県宅建協会へ。
 たまたまこの日は、年に一度の総会開催日。
 自分も過去4期8年間に渡って役員を務め、総会の末席を汚してきました。

 協会の事務局員からナチュラルに電話で言われます。
 「総会の会場でお渡ししても良いですよ。」
 いやいや、今の自分はまだ、役員はおろか会員ですらありませんから(笑)。

 2年前、8期16年務められた前任会長が勇退されて、新体制が発足。
 昨日の総会では、また新たに執行部は刷新されたようです。
 業界の繁栄を未来志向で追求する団体であることを心より祈念申し上げると共に、万感の思いを込めて・・・。

 今、私達に、大切なものは、
 恋や夢を、語り合うことじゃなく、
 一人ぼっちに、なる為の、スタートライン。

信じるための条件:後編

 ここまでの大事件では無いものの、小職もこれまで、幾多の危ないシーンを経験したことがあります。


・ 名うてのブローカーから、高層建物が建てられない低層住宅地を、分譲マンション用地として紹介された

・ 土地契約直前に、進入路の制限に関する特約条項を手書きで加筆され、個人の押印を迫られた

・ 競売で取得した土地の所有権移転後、排水経路が無いことが発覚した

・ 知識と経験の乏しい支店長が、地元業者の勧められるまま、建築不可の土地購入を内諾してしまった

・ 既存宅地上に建築確認を取った後、販売見通しから塩漬けにし、その間賃貸で貸した相手がプレハブを建て、確認が取り消しに成り、再建築不可と成った

・ 民間の素人が造成した宅地を購入し、分譲した後に土砂崩れが起こり、損害賠償に発展した・・・


 仔細を説明すると、その一つひとつで一話完結のドラマが描けます。

 それでも改めて、自分はラッキーでした。

 厳しい局面に立たされながらも、結果的に何とか収拾できたのは、運が良かったとしか言いようがありません。


 「正直不動産」の登場人物は、劇中で次の台詞を語っています。


 地面師との取引から手を引いた理由を訊ねられて。

 「似合わないスーツを着た人とは仕事をしたくない。」 不動産ブローカー桐山

 

 地面師の可能性に気付きながら託した理由を訊ねられて。

 「人を信じるとは、相手に総てをかけること。

  仮に裏切られたとしても、信じた自分の責任。」 登坂不動産 登坂社長

 

 玉石混交の物件。

 生き馬の目を抜く業者。

 

 不動産業界は、実にシビアな世界です。

 残念ながら、性善説だけではやっていけません。

 

 信じるために先ず必要なのは、確かな知識と経験。

 次に、信じるに足る人間を見極める目。 

 そして最後に、この世界で生きていく覚悟でしょう。       以上

信じるための条件:前編

 「正直不動産」第8話「信じること」は、地面師詐欺を題材にする内容でした。
 地面師と言えば、5年前に起きた「積水ハウス地面師詐欺事件」に触れない訳にはいきません。
 以下、Wikipediaの内容を一部修正。
 
【事件の舞台は、品川区の山手線五反田駅から徒歩3分の立地にある旅館「海喜館」。
 不動産業界ではかねてから注目の案件だった。

 積水ハウスは所有者を名乗る女と、約600坪の旅館敷地を70億円で購入する売買契約を締結。
 6月1日、所有権移転の仮登記と、積水ハウスへの移転請求権の仮登記が成される。
 同日、売買代金70億円のうち63億円を支払い、直ちに所有権移転登記を申請。
 
 ところが、6月24日、真の所有者は死亡。
 7月4日、「相続」を原因に都内大田区の2人の男性(所有者の実弟とされる)が所有権の移転を申請。
 登記所は、積水ハウスの「売買予約」を無効とした上で、実弟とされる2人の男性に所有権の移転を認めた。
 積水ハウスは、所有者の成りすまし女とそのグループに騙された。】

 所有者、不動産ブローカー等、総ての登場人物が成りすましという、歴史的な劇場型犯罪です。

・ 仮登記後、真の所有者から、提出資料は全て偽造である旨の内容証明を、複数回受け取っていた。
・ 司法書士からの本人確認のヒアリングで、誕生日と干支を間違えた。  

 何れも通常であれば、疑ってかかるべき事象です。
 本来は、内容証明が届いた段階で調査すべきところ、「取引妨害の嫌がらせ」として無視。  
 「登記を完全履行することによって沈静化する」として、残金を支払ったものの、案の定登記出来なかった訳です。

 相手の手口が大胆かつ狡猾だったとは言え、余りにも無防備過ぎます。    
 誕生日や干支を間違えたことが事実であれば、仮に詐欺で無かったとしても、制限能力者の疑いも出てきます。
 後々、取引の無効を訴えられる可能性もあるでしょう。

 日本一のハウスメーカーが、そこを看過したのは信じられません。      つづく

手段を選ばず

 属性の良いサラリーマンの方に、強引にアパートローンを売りつけたS銀行。
 行き過ぎた営業や、不正が発覚し、金融庁からの行政処分も受けました。
 今もなお、多くの大家さんが苦しんでいます。

ー 以下ネット記事からの転載 - 
【神奈川県内在住の会社員Aさん(50)は2015年、地縁のない新潟市内に建つ、4階建て築27年の鉄骨造アパート(全20室満室)を3億円で購入した。
 自分で3000万円を工面し、残る2億7000万円をS銀行で借入。
 金利は4.5%、30年返済だった。
 紹介してきた仲介業者が手書きの収支見込みを見せ、「毎月20万円が手元に残ります」と説明した。
 いま考えると、大規模修繕の費用など収支を綿密に考える必要があった。
 契約を終えて僅か2週間後、仲介業者から「リフォーム代がかかる」と言われ、600万円の無担保ローン(金利7%)をS銀行から追加で借りさせられた・・・。】

 計算しますと家賃収入は月間157万円(年間1900万円弱)で、表面利回りは6.3%。
 地方都市の古いアパートとしては、極めて厳しい数字でしょう。 

 原則、アパートローンの融資期間は、法定耐用年数が上限です。
 木造=22年、鉄骨造=34年、鉄筋コンクリート造=47年
 先述のアパートであれば、残存期間は本来7年しかありません。

『借入2億7000万円 金利4.5% 元利均等払い 毎月返済額比較』
  7年 = 375万円
 30年 = 137万円
 前者であれば月々は、200万円以上の持ち出しに成ります。

 次に、30年間の利払い総額を、一般的なアパートローン金利と比較してみましょう。
 4.5% =  2億2250万円  
 1.0% =    4260万円

 つまりS銀行は、他行で取り組めない長期返済を餌に、法外な金利を吹っ掛け、劣悪な商品を売りつけていた訳です。
 期限の利益を人質に取られ、一度所有してしまうと転売も、借換もできない。
 修繕の度に収支は逆ザヤとなり、修繕を惜しむと空室が埋められず収入が減る。
 まさに八方塞がり、四面楚歌。

 いわずもがな、会社は営利を追求する集団です。
 しかし、営利のために手段を選ばず、顧客を不幸にしてしまう企業に未来は無いでしょう。
 win-win以外に、長期良好な関係を維持する方法はありません。

安い国からの脱却

 ある程度、自覚していたつもりですが、改めて突きつけられるとドキッとします。
 池上彰さんのTV番組のタイトルは、衝撃的でした。

 「今日本は安い国になっている」

 そう、「日本は豊かな経済大国で物価も人件費も高い」・・・。
 これはもはや過去の話です。

 同じ材料、同じ分量、同じレシピ、同じオペレーションで、世界共通に提供される「ビッグマック」の価格を国際比較した、「ビッグマック指数」を見てみましょう。
 周知の通り、日本の価格は390円です。

 1. 804円 スイス
 2. 737円 ノルウェー
 3. 669円 アメリカ
 9. 571円 ユーロ圏
11. 555円 イギリス

 まあ、ここまでは折り込み済みです。
 ところがここから、日本よりも物価が安いという印象の強かった、アジアや中南米の国が並びます。

16. 497円 ブラジル
25. 443円 タイ
26. 442円 中国
27. 440円 韓国
28. 435円 ニカラグア
33. 390円 日本
41. 351円 ベトナム 
57. 201円 ロシア(最下位) ※ウクライナ侵攻により撤退


 しかも、今年の指数は1ドル115円換算であり、これを1ドル130円に置き換えると345円で、41位のベトナムの後塵を拝することに成ります。

 東京の山手線内側の土地だけで、アメリカ全土が買えるといわれたバブル絶頂期。
 1992年の日本のビッグマック指数は世界5位。
 それから30年、文字通り日本は「安い国」に成り下がってしまいました。
 
 戦後焼け野原からの復興を目指し、馬車馬の様に働き、高度成長期という坂を上り続けた先人達。
 その先人達の頑張りで辿り着いた頂点から、惰力に任せて下り坂を、漫然と転がり落ちた結果がこれです。

 ではどうすれば良いのか。
 池上さんが出した結論は、インバウンド需要を取り込み観光立国として生き残る・・・。

 いやいや、今の日本人に求められるのは、過去の栄光やプライドをかなぐり捨てる勇気と、目の前の急坂をもう一度がむしゃらに上る覚悟です。

暗黒の世界:後編

 いわずもがな小職は、4月から独立して一人に成りました。

 社長という肩書は同じですが、職務領域は全く異なります。

 経費の精算も、家賃や電気代の振込も、出納帳の記載も、来客時のお茶出しも、掃除も、植栽の水やりも・・・。

 これまで役割として、誰かがやってくれていた仕事も、総て社長です。

 

 当然ながら、お客様は突然いらっしゃいます。

 時に複数の来訪者が重複して、あたふたします。

 その間、電話はお構いなしに鳴り響きます。

 誰かに振りたいと思っても、誰にも振れません。

 

 電話だけではなく、伝言メモ、メール、ショートメール、ライン、メッセンジャー・・・。

 通信手段が多様化して便利に成った一方で、チェックは煩雑に成りました。

 しかも、そうしたツールは休みなく、365日24時間体制です。

 

 一仕事終えてほっとしている時に、メールが入って新たな仕事が舞い込む。

 やってもやっても片付かない。

 一難去ってまた一難・・・そう考える自分がまさに天動説です。

 

 ご用命は、会社の都合ではなく、お客様のご都合によって成されます。

 そして、お客様のご都合に合わせるのが商売の原理原則。

 その有難みは、裏返しをイメージすれば身に染みます。

 ・ お客様が来ない

 ・ 電話が鳴らない

 ・ メールも入らない・・・

 これ即ち、仕事の種が蒔かれない、芽も出ない、実もつかない。

 何より、貴方の会社と貴方自身が必要とされていない、暗黒の世界です。

 

 改めて、突然の電話、メール、来訪は、有り難いこと。

 感謝の念を忘れることなく、省み、戒め、厳しく律していきたいと思います。  以上

暗黒の世界:前編

 名著「7つの習慣」にある、「時間管理のマトリクス」については何度も取り上げてきました。
 もう一度おさらいしておきましょう。

 1. 緊急かつ重要な仕事 (クレーム対応、納期のある仕事・・・) 
 2. 緊急ではないが重要な仕事 (自己啓発、研修、マニュアル作成・・・) 
 3. 重要ではないが緊急な仕事 (突然の電話、来訪、メール・・・) 
 4. 緊急でも重要でもない仕事 (ネットサーフィン、愚痴、噂話・・・) 

 4.は論外ですし、1.が最優先事項なのは当然でしょう。
 肝は2.の緊急ではないが重要な仕事です。  
 重要と理解しながらも、緊急性が無いため、なかなか手が付けられません。
 
 自己啓発、読書、資格取得・・・。
 そう、勤勉なきこりの様に、刃を研がなければ効率は上がらない。
 これまでも、この第二領域の重要性を説いて参りました。
 今回は目先を変えて、第三領域にフォーカスしたいと思います。

 お客様の所へ御持ちする見積書に大きな間違いが発覚した。
 社長は「すぐに直しましょう」と言うけれど、残された時間は5分しかない。
 社長は「5分もあるじゃないか」と声掛けしてくれる。
 その時、別のお客様が突然来社された・・・。
 改めてこちらからお訪ねすることとして、一旦お引き取り頂く。
 残された時間は4分・・・。

 この、突然の来訪が第三領域です。
 普段なら、ウェルカムでお迎えするであろうお客様。
 しかし、第一領域に集中していることで、余裕がありません。
 余裕の無い時、やさしく成れないのも人間の悲しい性(さが)です。
 心の中で舌打ちしたり、つい邪見に扱ってしまいがち。
 それこそが、天動説そのものです。

 そもそも、お客様にとって、相手の都合は関係ありません。
 勿論、話せば判るけれど、話さなければ判りません。
 回るべきは天ではなく、地球自身です。            つづく
プロフィール

Hideo Matsuoka

Author:Hideo Matsuoka
・生年月日 昭和37年10月30日

・好きな言葉 
今日は残された人生の最初の一日

・信条「先憂後楽」

・資格 ①宅地建物取引士
    ②建築2級施工管理技士
    ③マンション管理業務主任者
    ④防火管理者
    ⑤少額短期保険募集人
    ⑥損害保険募集人
    ⑦損害保険商品専門総合
    ⑧不動産キャリアパーソン

・経歴 
 雄新中卒業 → 新田高校中退
 大工・石工と約十年職人道を歩む
 平成2年 
 ㈱中岡組 (ジョーコーポレーション)入社
 マンション担当役員→常務執行役→管理会社代表を歴任
 平成21年 ㈱NYホーム起業
 令和2年 ㈱南洋建設 代表兼任
 令和4年 ㈱たんぽぽ不動産起業

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