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利益は後:前編

 何度かご紹介しているお話しです。

 株式会社NYホームを起業して、12年が経過します。
 一件3,000円の駐車場賃貸から、一千万円超の売買仲介まで、様々な契約に携わらせて頂きました。
 初契約は土地の売買仲介、しかも売り買い両直(双方の仲介)取引です。
 但し、仲介手数料は、双方から25,000円ずつの5万円。
 これは、弊社売買仲介における史上最小金額に成ります。

 グループ企業の社員から紹介されたお客様は、高齢の未亡人でした。
 進入口の橋を、隣家と共有している都合上、その一部を年間千数百円という、低廉な価格で賃貸しています。
 契約書はその昔、当事者間で交わした曖昧な内容です。

 ご主人が他界した後、「軒がはみ出している」とか、「車を置きっ放し」といった諍いが絶えません。
 商談というよりも、御近所トラブルのよろず相談でした。   

 双方の家を訪ねヒアリングしますと、案の定言い分は食い違います。 
 両家顔合わせしても感情が昂ぶり、一触即発の状態です。
 何度も足を運び、双方の思いを取りなし、貸借している土地を売買することで何とか合意を取り付けました。
 土地面積は数坪、取引金額は50万円。
 役所調査も重要事項説明も契約書面も、全て整えた上での報酬上限は先述した通りです。

 更に契約後、新たな問題が噴出します。
 この土地は宅地ではなく農地、建物は未登記、周囲の家との境界は未確定、名義も故人のままです。  
 従って、農地転用、建物表示登記、相続、境界確定、合筆、分筆、所有権移転・・・まさに手続きのフルコンプリート。
 初契約の仲介料を手にするのは、まだまだ先のことでした。                 つづく
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経済なき道徳は寝言

 一年前の昨日、公益社団法人愛媛県宅地建物取引業協会総会が開催されています。
 二度の仕切り直しを経て、新しい会長が指名され、一年間にも及ぶ長い空転に終止符を打ちました。

 現在、表面上の協会運営は、平穏さを取り戻した感があります。
 しかし水面下においては、かつての禍根や、各々の思惑がくすぶっているのが実情です。

 そうした中、協会を健全な形で次世代に引き継ぐべく、タスクフォースが立ち上がりました。
 自分を含む5名が選抜されて、議論を積み重ねています。
 敢えてメンバーを少数に絞り込むことで、自由闊達な討議を促進し、聖域なき改革の提案を狙いとしています。


 タスクフォース(Task force)とは・・・。
 組織内部で緊急性の高い問題の解決や企画の開発などを行うために一時的に構成された組織。


 先日の第一回委員会を受け、感じたことがあります。
 一つは、混乱時のリアルな温度感は、実際に現場で立ち会った人間にしか判り得ないということ。
 戦争の記憶も然り、これは仕方ないでしょう。

 もう一つは、二宮尊徳翁の教えです。
「道徳なき経済は罪悪であり 経済なき道徳は寝言である」

 理念やヴィジョンの重要性については、身に染みて理解しているつもりです。
 決して軽んじるつもりはありません。
 しかし、あるべき姿を掲げた後は、具体的な施策を打ち出す必要があり、その施策を継続的に実行するためには、経済の後ろ盾が不可欠でしょう。

 一ヶ月後の第二回委員会までに、整理したいと思います。

経済の天気予報

 ワクチン接種率の高まりと共に、コロナウィルス感染者数が減少し、緊急事態宣言や蔓延防止等重点措置が全面解除される見通しと成りました。
 今後、ワクチンパスポートの導入等による、経済活動正常化が期待されるところです。

 そんな中、9月27日付け日経新聞には、主要30業種の天気図が掲載されています。
 いわゆる向こう3ヶ月間の産業景気予測です。

 ・ 百貨店 雨→雨(デパ地下の人流抑制等が影響し、来店客数が大きく減少)
 ・ アパレル 雨→雨(外出自粛を受けお洒落が不必要となり、百貨店等主要販路の販売が厳しい)
 ・ 外食 雨→少雨(営業自粛等で苦戦を強いられているが、今後の行動制限緩和に期待)
 ・ 旅行・ホテル 雨→少雨(上記同様。県境を越える移動へ向けた、制限緩和に期待)

 上記の通り、いわゆる不要不急とされる業種は、コロナ禍の直撃を受けており、回復までは少し時間がかかりそうです。
 また、自粛による需要増が下支えするゲーム関連が絶好調となる一方で、興行・イベントは先行きの見通しが立たず、アミューズメントという一括りでは判断できない業種もあります。 
 
 さて、我々が携わる業種はというと・・・。

 ・ 建設・セメント 薄日→曇り
 ・ マンション・住宅 曇り→薄日

 何れも、昨年に比較すると市場は、徐々に改善に向かっているようです。
 但し、競争激化に伴う受注価格低下および、木材不足(ウッドショック)等による原価上昇が懸念され、業者の利益確保が難しい情勢と成っています。

 さて、こうしたマクロの観測を受け、我々中小零細企業はミクロな市場でいかに戦うべきか。
 思案のしどころです。

年収の59倍の中古住宅

 今日も、中国の不動産バブルについて。

 主要不動産会社の自己資本に対する負債比率は、「恒大」の439%を筆頭に、軒並み100%を超えています。

 借入によるレバレッジを効かして、大きな商いを行うのはデベロッパーの特性とはいえ、破綻懸念が拡がっている会社は、「恒大」だけではなさそうです。


 高度成長を受け、農村部から都市部に向け、大挙して人口移動が促進。

 旺盛な需要に供給が追い付かず、住宅価格が上昇。

 この流れに投機熱が拍車をかけて、更に不動産価格が高騰。

 これが、ここ20年間で急速に高まった、中国の住宅バブルの実態です。


 さて、一つの目安とされる年収倍率(マイホーム価格が年収の何倍かを示す指標)を見てみましょう。

 ※ 正確には・・・住宅価格の中央値 ÷ 毎年の世帯総収入の中央値

 5.1以上  「絶対に購入不可能な市場」

 4.1~5.0「重度に購入不可能」

 3.1~4.0「やや購入不可能」

 3.0以下  「手頃な価格」 

 

 日本の実態はというと、5~10倍。

 やはりマイホームは高値、かつ高嶺の花と言えるでしょう。


 しかし、中国のそれは異常です。

 上海市の労働者の平均年収210万円に対し、100㎡当たりの中古住宅の平均価格は1億2374万円で、実に59倍と成ります。

 中国の住宅ローン金利は約5%ですから、仮に20年返済で購入したとすれば、月々の返済額は81万円超。

 年間返済額は980万円で、年収の5倍弱に達します。

 それも、中古住宅の相場です。


 古今東西、熱狂は繰り返すものですが、ここまで看過してきた中国政府にも問題はあるでしょう。

2:6:2の法則

 9月23日付け日経新聞朝刊に、面白い記事がありました。

 時は1978年。
 自民党総裁選は、福田赳夫首相に、大平正芳氏が挑む一騎打ち。
 当時二回生であった加藤紘一氏が、資金支援の御願いのために大平氏の元を訪ねました。
 なかなか切り出せないでいる加藤氏に、大平氏は質問します。

大平 「加藤、犬ゾリって知っているか?」

加藤 「・・・。」

大平 「犬ゾリとは、犬が引っ張っていくソリだ。
   多くの犬がいて、皆一生懸命引っ張っている様に見えて、本当はそうでもない犬もいる。
   また、さぼっている様に見えて、一生懸命走っている犬もいる。」

 大平氏が、どういう意図をもって、この話をしたのかは判りません。
 しかし、加藤氏は、自らを「さぼっている犬」に例えられたと受け止めます。
 そこから加藤氏は獅子奮迅の活躍をみせ、大平首相誕生に大いに貢献しました。

 働きアリの仕事振りは2:6:2。
 つまり、がむしゃらに頑張るアリが2割、そこそこ頑張るアリが6割、そして2割は怠け者が存在します。
 試しに、その2割の怠け者アリを排除してみましょう。
 すると、残りの8割から、また2割が怠け者アリに転じるそうです。

 また、上位2割を排除しても同様の現象が起きます。
 残りのアリから、2割のハイパフォーマーが誕生するのです。

 会社にも、様々な社員が居ます。
 いわずもがな、皆がさぼればソリは動きません。

経験にも学ばぬ愚者

 9月21日、今年度の基準地価が発表に成りました。

 全国的な傾向から分析してみます。
 
 まずもって、「55%で下落」と見出しにある通り、コロナ禍の影響を直接的に受けた商業地の下落が目立ちます。
 インバウンドに依存していた大阪圏は落ち込み、企業城下町である名古屋圏は、トヨタやデンソーの堅調な業績を反映して上昇しました。

 一方、地方はというと、テレワークで期待された移住効果は然程無く、一部を除いて総崩れの様相。
 特に、愛媛県の住宅地は、秋田、岐阜、三重と並んで最大の下落率です。
 三年前の西日本豪雨で壊滅的な被害を受けた大洲市は、総ての観測地点でマイナス。
 
 苦戦を強いられる愛媛県の中でも、県都松山の中心部は底堅く、何とか前年並みを維持しました。
 しかし、ナイトビジネスが集積した二番町界隈だけはマイナスと、ここでもやはりコロナ禍の影響を色濃く反映しています。

 日本の地価は、第二次世界大戦終戦後から約半世紀の間、上がり続けました。
 「限りある資産である土地は、常に稀少性があるため、確実に値上がりする」
 この都市伝説とも言える理論をバックボーンに、一攫千金を目論む投機資金が流入し、マネーゲームに拍車をかけました。
 そして昭和の終わりと共に、終焉を告げたのがバブル崩壊です。

 以降、経験に学び、同じ轍を踏まぬ様、警鐘が鳴らされるものの、時代は繰り返されます。
 「賢者は歴史に学び、愚者は経験に学ぶ」 ビスマルク

 経験にも学ばなければ、つける薬がありません。

バブル崩壊前夜:後編

 やや、極端な事例ではありますが、この話を読んで笑えない方もいらっしゃるかもしれません。
 
 この例話に出てきた通り、収益物件投資の一つの目安は利回り10%です。
 しかし、修繕費等を織り込むと、収益はかなり目減りします。

 ある程度堅調に利益を上げられる会社であれば、かけた修繕費の大部分を費用計上し、減価償却による節税効果を発揮しますが、個人では限定的です。
 すると、表面利回りは6~8%程度と低くても、修繕費のあまりかからない築浅、もしくは新築物件の方が有利となるケースも少なくありません。

 つまり、ベストな選択は背景や状況によって異なりますから、自信が無ければその道のプロに相談すべきでしょう。
 さて縷々述べてきたのは、いわゆる収益還元法に基づく運用の流れですが、これとは全く別の視点の事象もあります。
 
 それは、投機です。
 煎じ詰めますと、モノの値段は需要と供給のバランスによって決まります。
 モノが稀少で、欲しい人が沢山いらっしゃれば値は高騰し、
 モノが溢れ、欲しい人が少なくなれば値は下落する。
 
 この原理原則の上で、実体経済を超えてヒートアップしてきたのがバブルでした。
 今の日本の東京の中心部での収益物件利回りは、3%台だそうです。
 これも、ややバブルの傾向でしょう。

 ところが、世界に目を転じますと、その比で無い事例があります。
 それが中国です。

 中国の土地は、日本の様な所有権ではありません。
 50~70年の定期借地権です。
 借り物の土地の価値は所有権ほど高くない訳で、本来であれば投資金額そのものは抑えられます。
 従って、表面上の利回りは、高くなるのが理屈です。

 ところが、近年の北京や上海といった一等地の収益物件の利回りは僅かに1%かそれ未満。
 ちなみに、中国における住宅ローン金利は5~6%なので、確実に逆ザヤに成ります。

 それでも熱狂が止まらない理由は、実体経済を超えて投機マネーが流入し、バブリーな値上がりがそれ以上に期待できるからです。
 大手不動産会社のデフォルトが懸念される、中国版リーマンショック前夜。
 世界同時株安の理由がここにあります。       完

バブル崩壊前夜:前編

 プロの方には釈迦に説法ですが、一般の方には判り難い「利回り」を解説します。
 以下のお話しは、あくまでもフィクションです。

【 幸運なことにAさんは、宝くじで5000万円当たりました。
 大金ではありますが、散財すればあっという間に無くなってしまいます。
 この資産を元手に、できるだけ増やしたいと考えるのは人情です。

 例えば、定期預金。
 ネット検索すると、金利が高い銀行の上位にランクされる金利は0.2%。
 即ち5000万円を預けると、一年後には10万円の利息を手にできます。
 しかし、物価上昇等を勘案しますと、実質の価値は目減りしていると見て良いでしょう。

 そこで、昔から付き合いのあった不動産業者の勧めもあり、地方都市の一棟売り中古マンションを購入することにします。
 想定される家賃年収は500万円・・・即ち利回り10%です。
 これだけあれば仕事を辞めても食っていける、と判断したAさんは、深く考えることもなく会社に辞表を提出。
 人も羨む、セミリタイアによる悠々自適な大家さん生活と成りました。

 ところがこのマンションは築35年が経過しており、建物自体がかなり傷んでいます。
 長期入居の方が退去する度、次の入居者を迎え入れるために、100万円超の修繕費が必要だと言います。
 
 また、屋上や外壁が劣化しており、このまま放置すると躯体に影響を及ぼしそうです。
 全面足場を組んで、屋上防水、外壁塗装を行う見積を取ると、実に2000万円。
 
 当然、手元の現金は枯渇していますから、これを銀行借り入れで調達することにしました。
 返済期間は10年、金利は4%。
 年間の返済額は240万円。

 実に、これだけでも年収見込みは半分以下に成ります。
 更には毎月、共用灯の電気代、管理会社に支払う管理料、入居付けのための広告費、消防点検、受水槽清掃といった経費が請求されてきます。
 加えて、不動産を所有する限り毎年かかってくる、固定資産税。
 皮算用として見込んでいた年収は、みるみる目減りしていき、とても食べていける水準では無くなりました。
 
 止むを得ず、元の職場の上司に頭を下げ、何とか再雇用して貰えることに成ったものの、給与は大きく下げ、新入社員と同じレベルからのリ・スタートです。
 この期に及んでAさんは、自らの選択のエラーに気付くのでした。 】          つづく

日本人の美徳

 日本における、コロナウィルス対応についてです。
 ワイドショーや週刊誌や新聞報道やSNS等を見ておりますと、後手後手と成っている日本政府の対応の拙さへの批判が目立ちます。
 果たしてそうでしょうか?

 人口当たりの感染者数、入院患者数、重症者数、死亡者数。
 どの指標をとってみても、他の先進国に比較して、日本のそれは決して高くありません。
 対応が遅いと批判を浴びたワクチン接種についても、今や欧米並みに追い付きつつあります。

 五輪前、見識者やマスコミは、このままだと感染者が急増し医療崩壊するとの見通しを繰り返し伝えていましたが、現状は真逆で、感染者も入院患者も重症者も大きく減少しました。

 毎日数万人もの感染者を出しているアメリカのMLBでは、殆どの観客がマスクを着用せず、大きな声で声援を送っています。
 一方、感染者数一日数千人の日本のNPBでは、殆ど全員がマスクを着用し、寡黙に観戦しています。
 そんな国は、間違いなく日本だけです。
 
 勿論、もう一つ減少の理由が明確でない中、楽観視することはNGでしょう。
 常に危機感だけは、失うべきではありません。
 
 それでも、自らが原因と成って他人様に迷惑をかけたくないという礼節は、我が日本人の美徳です。
 国民性と言ってしまえばそれまでですが、これは誇るべきことでしょう。
  
 誹謗、中傷、批判をする前に、認め得る部分に目を向けたいものです。

無免許の運転手と医師

 毎日ブログを書いて、毎日朝礼でトップメッセージをお話ししておりますと、流石にネタ切れを起こします。
 というよりも、その時々の状況に照らし合致する話材を、引き出しの中から引っ張り出しているだけなので、二回目、五回目、十回目という話ばかりです。
 同じ話を繰り返す老いぼれと思われたくないため、最近は「前にも申し上げた通り」という言葉を頭につけて、防衛線を張っていますが、クレ556を噴霧したが如く良くすべります。

 ここ二年ほど、活動の中心に据えている建築会社の社員は、自分との付き合いの浅い方ばかりです。
 従って、これまで何十回話したであろうネタも、初めて聞く方にとっては新鮮で、すべり難い話に成ります。

【 出張で駅に降り立ち、現地までタクシーで向かおうと乗り場に並んだ。
 すると、正装した紳士が降りてきて、後部座席のドアを開け、柔らかな物腰で「いらっしゃいませ。どうぞ。」と向かい入れてくれる。  
 実に良い運転手に当たったものだと思い、行き先を告げようとした瞬間、こう切り出された。
 「お客様、実は私、二種免許は持っておりません。
 ただ経験は豊富ですし、出来る限り安全運転務めますので宜しくお願いします。」

 健康診断で引っかかり、近くの医院で精密検査を受けた。
 すると目の前の髪の長い、顔面傷だらけの胡散臭い医師は、緊急手術が必要だという。
 「私はこれまで、この病に冒された何百人もの命を救ってきた。
 但し、医師免許は持っていない。
 手術を希望するなら、この同意書にサインを・・・。」

 この運転手に、この医師に、貴方は命を預けるだろうか・・・。 】

 医師は医師免許を、タクシー運転手は二種免許を持っていなければ、お客様対応できません。
 法律に触れて、逮捕されてしまいます。
 
 幸か不幸か、我々の携わる建築・不動産の仕事は、無資格でもお客様と対峙できます。
 しかし、本来であれば資格は持っていて当然のものです。
 
 お客様の立場であれば、無資格者よりも資格者に、二級よりも一級の方に対応頂きたいと思うのは人情でしょう。
 それが、資格取得の必要性の一つです。

プロフィール

Hideo Matsuoka

Author:Hideo Matsuoka
・生年月日 昭和37年10月30日

・好きな言葉 
今日は残された人生の最初の一日

・信条「先憂後楽」

・資格 ①宅地建物取引士
    ②建築2級施工管理技士
    ③マンション管理業務主任者
    ④防火管理者
    ⑤少額短期保険募集人
    ⑥損害保険募集人
    ⑦損害保険商品専門総合
    ⑧不動産キャリアパーソン

・経歴 
 雄新中卒業 → 新田高校中退
 大工・石工と約十年職人道を歩む
 平成2年 
 ㈱中岡組 (ジョーコーポレーション)入社
 マンション担当役員→常務執行役→管理会社代表を歴任
 平成21年 ㈱NYホーム起業
 令和2年 ㈱南洋建設 代表兼任
 令和4年 ㈱たんぽぽ不動産起業

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