プレミアム剥落後の経営

　賃貸アパート提案における、ファーストプライオリティは収益性です。
　駅近の好立地で、専有面積が１００㎡で、設備が充実していて、仕様が豪華であれば、居住空間としては文句なしです。
　入居者の方も、さぞかし喜んで頂けるに違いありません。
　
　但し、家賃が２０万円と言われればどうでしょう。
　首都圏ならともかく、地方都市で、その家賃を払える人は稀少です。
　
　ちなみに、某ポータルサイトにおける、松山市の間取り別平均家賃は以下の通り。
　１Ｋ　　　３８，５００円
　２ＤＫ　　４８，０００円
　３ＤＫ　　５２，６００円

　平均家賃は、最も裾野の広いマーケットと言えるでしょう。
　長期的に安定した経営を狙うのであれば、ここをターゲットとするのが賢明です。

　新築物件や、築浅物件の、高い家賃設定を、俗に「プレミアム」と言います。
　そして、プレミアム効果は、せいぜい数年です。

　そのプレミアムが剥がれ落ちた後の経営がどうなるか？
　信用とは、売りっ放し、建てっ放しではない、長いお付き合いを見据えた提案力です。

自身の待遇の良否

　物心ついてからの自分は、経済的に決して裕福ではない家庭に育ちました。
　小学校２年の冬に母が家を離れ、小学校６年からは父親一人子一人。

　唯一の稼ぎ手である父は、肺結核の病に倒れ、生活保護のお世話に成ります。
　中学校通学時に持たせて貰う筈のパン代が捻出できず午前中に早退したり、冷蔵庫の中に玉ねぎ一個だけという場面もありました。

　やがて、高校を二週間で中退し、半年間のパラサイトを経て、職人の道に進みます。
　大工見習の日給は、一日２，０００円。
　石工時代は、半住み込みで月給２０，０００円からのスタートでした。
　前職の会社に入社した際、店長の肩書を頂きながら、手取りは１２～１３万円です。

　勿論、今と比較すれば、時代も物価も違います。
　食べるに困ることは無いとしても、振り返れば３０歳までは辛抱の時代でした。
　
　とはいえ、その頃の自分を、経営者目線で客観的に見れば、メシの食える人材か否か判断に迷います。
　成果を残せていたとしても、単に時代背景が良かっただけと思ったりもします。
　そして、かつての困窮した頃を想うと、今の幸せに感謝することができます。

　昔も今も自分は、自身の待遇の良否を論じることは好みません。
　評価はあくまでも、他人がするものです。
　その人の能力に市場価値があるならば、遅かれ早かれ待遇はついてくるものだと確信しています。

百年先まで永続する企業

　会社組織の原則は、上意下達です。
　
　上位下達とは？
　組織や団体において、上位・上層の命令や言辞を下位・下層へと伝えて、意思の疎通を図る方法。

　上位下達を英訳すると、トップダウン。
　対義語の下意上達は、ボトムアップです。
　現在行われている組織改革において、我がグループは脱トップダウンを掲げました。

　勿論、創業者の戦略性や先見性が正しかったからこそ、今日の会社があります。
　しかし、その優秀な創業者も、残念ながら２００年生きることは叶いません。

　経営者の考え方をトップダウンで伝えるだけであれば、やる気は削がれ、社員は思考停止。
　経営者が間違えれば社員も間違い、経営者が居なくなれば機能不全に陥ります。
　即ち、船頭の居なくならない内に、羅針盤の読み方や、舵の切り方をエンパワーメントする必要があります。
　
　自燃性や、創造性を有した社員の意見が尊重され、議論され、経営層に提案される様になれば、社員のモチベーションは高まり、百年先まで永続する企業風土を築くことができるでしょう。

OYO LIFE 検証

　日曜日の朝、「がっちりマンデー」で、インドから上陸した「OYO　LIFE」が紹介されていました。

　賃貸マンションを借りる際の、来店、内覧、契約といった煩わしい手続きを一切省略。
　スマホに入力すれば、僅か３０分で手続き完了。
　鍵はコンビニで受け取る。
　最短で、翌日入居可能。

　すわ脅威かと思ってみていたら、単なるサブリースでした。
　オーナー様から借り上げた住宅を、転貸するビジネスです。
　元々、インドのホテルメーカーと聞けば納得できます。

　ホームページには、入居者様向け、大家様向け、それぞれの告知があります。

　入居者様向け
　OYO LIFEは、これまでになかった新しい賃貸 サービスです。
　面倒な内見、時間も労力もかかる家具家電の出し入れ、敷金礼金で膨らむ初期費用などは一切 不要。
　大変だった引っ越しをシンプルにしました。 だからすぐに入れて、気軽に出れる。
　そんな「旅するように暮らす」新しいライフスタイ ルを、OYO LIFEで実現しませんか？

　大家様向け
　グローバルブランド化で、お部屋の価値アップ。
　入居者に、様々なサービスを提供できる。
　OYO LIFEが長期借り上げるから、空室リスクをゼロに。
　保証付き賃金利回りを確保。
　定期メンテナンスと専門的な維持管理で、物件を守ります。

　こうしたビジネスモデルは、デイリー、ウィークリー、マンスリーといった形で、これまでにもありました。
　しかし、サブリースである以上、大家様にとっては借り上げ家賃が安く、入居者様にとっては割高になります。
　経済合理性と契約上のリスクを鑑みますと、地方まで普及するとは考えられません。

怠惰な部類の人間

　自分は決して勤勉ではありません。
　寧ろ怠惰な部類の人間です。

　とはいえ、自分に対する周囲の方々のイメージが、必ずしもそうでないことだけは自覚しています。
　その理由の一つに、朝早く出社する習慣があるでしょう。

　レギュラーは、５時起床、６時出社。
　始業前の２時間半は、電話もかからず、来客も無く、誰からも呼び止められません。
　効率的かつ生産的な、至福の時間です。

　加えて原則、内勤時には昼食を摂りません。
　６時から１８時まで、１２時間をノンストップで駆け抜けます。
　それもこれも、怠惰な心根が、夜の残業を避けたいと思うからこそです。
　
　先日は、思いがけず突発的な仕事が入り、止む無く休日出社を覚悟。
　しかし、「何とか休日は休めないものか」考えた挙句、「早朝出社で片付けよう」と思い立ちます。

　この日は５時に出社し、始業までの３時間半で宿題の資料は完成。
　これにより、思惑通り、休日出社は回避できました。
　
　繰り返します。
　自分は勤勉ではありません。

夢追人の自己責任

　吉本興業の闇営業問題は、涙の謝罪会見を契機に、一夜にして加害者が被害者に転じたようです。
　社長の行った会見も火に油を注ぐ形となり、マスコミ報道や世論は、雪崩を打ってタレントに加勢しました。
　更に、大御所タレントが仲裁に入ったこともあり、所属タレントからの会社批判が相次いでいます。
　
　勿論、リスクマネジメントの在り方や、パワハラ的な言動は、会社が真摯に向き合い改めるべき問題です。
　だからと言って一タレントが、会長や社長の進退を問うのは、やり過ぎでしょう。

　また、「ギャラが安過ぎて食えないのだから直営業をせざるを得ない」　「若手であっても、最低限の生活を保証すべきだ」　という論理も間違っています。
　６，０００人と言われる所属タレントは、雇用契約に基づく会社員ではありません。　
　いわば、自営業者の集まりです。

　仕事があれば、発注されて現場に出向き、相応の分配を受ける。
　仕事が無ければ、収入はゼロ。
　当然でしょう。

　プロ野球のヒエラルキーに準えれば腑に落ちます。
　頂点に立つメジャーリーガーの平均年収は、約５億円。
　日本のプロ野球選手の平均年棒は、約７０００万円。
　一軍最低保証は、１５００万円。
　ここまでは夢のある数字。
　
　支配下選手最低保証は４４０万円で、ほぼサラリーマン並み。
　育成選手の年棒は２４０万円。
　NLBを目指す若者が在籍する、四国アイランドリーグの平均年収は約１２０万円。

　つまり、プロでありながら、下層の選手はアルバイトをしながら生計を立てています。
　しかも、野球の場合の選手寿命は約７年。
　生涯年収として考えれば吉本芸人よりも悲惨、と言えるかもしれません。
　それが実力の世界です。
　
　忘れて成らないのは、本人が好きでその仕事を選んでいるということ。
　野球が好きで、お笑いが好きで、夢を追っているのだとすれば、理不尽も薄給も困窮も包含して自己責任でしょう。

数字合わせのパズル

　来期の予算を組み立てる際、散見されるパターンです。

１．　まずは、今期実績を基に、来期の売上・原価・販管費を落とす
２．　だが、近年のトレンドとして来期は減収が予想される
３．　仮に、ダンピング営業で減収を食い止めれば原価率が上がる
４．　更に、社員増・新規投資によって販管費が膨らむ
５．　つまり、冷静に判断すれば減益を余儀なくされる
６．　とはいえ、減益の予算を計上する訳にはいかない
７．　従って、売上を上げるしかない・・・

　こうした葛藤は理解できます。
　最終的な増収ありきの結論も、あながち間違ってはいません。

　肝心なのは、増収の裏付けです。
　「本当に増やせるのか？」
　「どうやって増やすのか？」
　「そのための行動計画はどうするのか？」
　
　この解を導けなければ、単なる数字合わせに成り下がります。
　予算策定の要諦は、
　楽観的に想起して、
　悲観的に計画し、
　楽観的に実行する。
　
　「いや、絶対達成するので任せて下さい！」
　「情熱と熱意と執念で、何とかやり抜きます！」

　確かに、実行段階においては、こうした言葉を使って、社員や自らを鼓舞するのも良いでしょう。
　しかし、計画段階における楽観論は命取りになります。
　
　数字は冷酷で、非情で、正直なもの。
　経営計画は、パズルではありません。

今が平熱と思う経営

　7月２３日付の日経新聞朝刊二面に、興味深い見出しが躍っています。

　「不動産　過熱の代償」
　「憂うサラリーマン大家」

　『物件価格が高くなった一方で、金利や融資条件が厳しくなり、「投資妙味が薄れている」と言う。
　－中略－
　日銀の統計によると、国内銀行の「個人による貸家業」への融資は、ピークの’１６年７～９月に１兆１０４５億円と、第二次安倍政権が発足した頃の約二倍に膨らんだ。
　超低金利は、賃貸経営の経験も十分な頭金も無い給与所得者がｍいきなり1億円規模の投資不動産のオーナーになる道を開いた。
　だが、こうしたサラリーマン大家の「バブル」は足元で崩壊しつつある。
　－中略－
　一棟売りされるアパート、マンションの価格は、’１８年初めから約一割下落した。
　新規融資が絞られる中、サラリーマン大家は試練に直面しつつある。』

　不動産の価値を決めるのは、路線価でも、耐用年数でもありません。
　買いたい人・買える人が多ければ価格は上昇し、売りたい人・売れる人が多ければ下落する。
　即ち、需給バランスが総てです。
　もう一つの真理は、ブームはいつか冷めるということ。

　先日の勉強会でも申し上げました。
　冷え込んだのではなく、これまでが熱過ぎただけ。
　今の状況を平熱と受け止めた上での経営が求められます。

経営の建築確認

　各社から上がってきた経営計画書に一頁ずつ目を通し、質疑や課題を抽出しました。
　今週は連日、各社に出向き、協議して参ります。

　何度も言う様に、経営計画書は設計図です。
　家を建てる際に、設計図を書かない人はいません。
　問題は、どういう家を建てたいのかという信念、そしてコスト・構造のバランスと整合性です。

　「この予算で、本当に建てられますか？」
　「水回りは、機能的に問題ありませんか？」
　「この構造で十年後も大丈夫ですか？」　
　「大工さんはどうやって確保するつもりですか？」・・・。

　そうした問い対し、明快な回答が得られればそれで良し。
　矛盾が残るようであれば、面倒でも今、設計図を描き換える必要があります。
　省みますと、昨年までには無かったプロセスです。

　棟上げの当日、大工さんの数が足らない。
　墨付け間違いから、柱が寸足らずで納められない。
　何とか組み上げたものの、容積率オーバー。

　走り始めてから、こうした手戻りが起きたのでは、思う家には成りません。
　だからこそ、着工前にしっかりと詰めておく必要があります。
　いわばそれは、着工前の建築確認申請チェックの様なものでしょう。

　「経営計画策定にかける時間を節約するほど、間違った時間の使い方は無い。」　　　一倉定

　けだし至言です。　　　　

真のエリートの台頭

　昨日の参院選挙。
　予想通り、政権与党が改選過半数を確保し、圧勝しました。
　今回も、与党の強さより、野党の不甲斐なさがクローズアップされます。

　平成元年以降、政権交代は四回あったものの、自民党が野に下った期間は僅か四年余しかありません。
　「自民党が必ずしも良いとは思わないが、野党に任せる訳にはいかない」
　消去法の投票心理によって、自民一強時代は続きます。

　自ら対案を示さず、ケチだけをつける。
　木を見て森を見ず、不平不満を口にする。
　ポリシーを捨て、付け焼刃で野合する。
　世論の動向ばかり伺う、信念無きポピュリズム・・・。

　こんな姿勢で、体制を変えられる筈がありません。
　長期独裁政権が、組織を腐らせるのは常識。
　そこに風穴を空けるために、真のエリートの台頭が待たれます。
　
　知識と経験に基づく揺るぎない信念を持ち、世間や権力に阿（おもね）ることなく、リスクを恐れない実行力を有し、短期と長期のバランスを取り、百年の計で政（まつりごと）を図る・・・。
　政治のみならず、企業も含め、そうした人材こそが真のエリートです。