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自らの市場価値:後編

 その重要なファクターは、「需給バランス」です。

 需要が旺盛であれば高くなる。
 需要が少なければ低くなる。

 「今年の夏は長雨で不作となり、高原野菜が高騰した。」
 「対昨年比300%の豊漁で、イワシの価格が暴落した。」

 人材も同じです。
 東日本大震災の復興事業や、東京オリンピック前の建築ラッシュによって、職人の引き合いが多くなれば、先述した型枠職人の給料は高騰します。
 実際に45万円とか50万円といった提示もあるようです。

 遠く離れた四国も無縁ではありません。
 関東・東北への流出により、四国は職人不足に陥り、やはり高騰を余儀なくされます。
 それが市場です。

 さて、単なる評論ではなく、我が身にも振り替えてみます。
 不動産営業、不動産会社社長としての力量は、それなりに市場価値があるのかもしれません。
 
 では、多くの会社を統括しての経営管理とか、研修開催時の講師としての能力は如何なものでしょう。
 口幅ったい言い方をすれば、このグループの中においては、大なり小なり必要とされていると思っています。
 しかし、四国という地方都市で、こうした能力の人材の需要はどれだけあるかと言われると疑問です。

 手に職のある人であれば、会社が破綻しても、県外へ飛び出しても、食いっぱぐれることはありません。
 能力、実績、資格、経験・・・それらを棚卸しした上で、自らの市場価値を冷静に分析することも肝要です。   以上
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自らの市場価値:前編

 働く人の給料はどうやって決まるのかというと、地域、業種、会社によって様々です。

 例えば、型枠大工。
 18歳 月収18万円 高校新卒の未経験者。
 25歳 月収25万円 ひと通りの仕事をこなせる職人。
 30歳 月収30万円 現場を任せられる親方。

 奇しくも、年齢×一万円。
 同年代30歳のサラリーマンと比較すると、すこぶる高給な気がします。
 特殊技術を身に付け、一人前になれば、それなりの給料を得られるのが職人の特権でしょう。

 ところが、同じ仕事で40歳50歳と年季を積んでも、それ以上のベースアップは望めません。
 一定額までで頭打ちがあるのも、職人です。 

 一方で、一般のサラリーマンは、年功、資格、経験を積み上げていくことで、ゆるやかに昇給していきます。
 そして、課長、部長、役員・・・とキャリアアップによる昇給には、職人の様な天井がありません。 

 多くの人を巻き込み組織を動かしていく管理職と、身一つで成り立つ職人との違いはそこ。
 しかし、この通りに成らないのも給料の奥の深いところです。
 実は、年功、資格、経験、生産性といった項目以上に、重要なファクターがあります。       つづく

真剣さで負けるな

 今回、オーナー様勉強会を開催してみて、再認識させられたことがあります。
 
 平日の日中、お茶と飴しか出ない勉強会に、定員を超えるお申込みがあり、長机3人掛けの窮屈な空間であるにも関わらず、約4時間に渡り、熱心に耳を傾けて頂いた。
 
 パネルディスカッションの最中、周囲に響く声で私語をされていたオーナー様に対し、別のオーナー様が「静かにしてくれ。喋るのなら外へ出れば良い。」と諫める場面もあった。

 質疑応答が相次ぎ、途中で打ち切らざるを得なかった。

 休憩時間の寸暇を惜しんで、順番待ちしてでも、講師に質問を投げかけるオーナー様がいらっしゃった。
 
 入居改善、経営改善のための知恵や、ヒントを授かろうと、どのオーナー様の眼差しも真剣です。
 文字通り、生活がかかっていることを思えば、それも当然でしょう。

 スタッフも決して、いい加減な気持ちでは無かったと思いますが、自分も含めて改めて律します。
 我々、仲介管理会社の社員は、その真剣さにおいて、オーナー様に負けては成りません。

忖度抜きの勉強会

 昨日のオーナー勉強会の挨拶文です。

 本日は、勉強会のお誘いをしましたところ、平日の日中にも関わらず、かくも沢山の皆様にお越し頂き、厚く御礼申し上げます。 
NYホームでは、例年12月に「感謝の集い」を実施しておりますが、宴の前ということもあり、勉強会の時間は限られています。
 ご出席頂いたオーナー様から、「宴席も良いが、もっと掘り下げた勉強会を開催して欲しい」とのご要望を受け、本会を開催するに至りました。
 また前回大変好評を博した、株式会社デザインライフ代表「杉村様」にも、本日アンコール講演頂きます。

 さて、弊社は2009年設立。6月17日十周年を迎えました。
 ここまでやって来られたのも、本日お越しの皆様方の御支援あってのことです。
 誠にありがとうございます。

 ここで改めてNYホームの社名の由来を、解説します。
 Nはニュートラル。
 Yはヨーマン=忠実・忠勤の従者を指します。
 従う者とはいいながら、決して奴隷的な意味ではありません。

 売買貸借それぞれ利益相反の御客様の間で、中立公正なスタンスを貫く。
 各々にとって最善であるならば、阿ることなくもの言う。
 そうした存在でありたいと思って歩んできた十年です。

 本日も、社交辞令や忖度抜きに、本音で語り合うことで、オーナー様と、入居者様と、業者とがwinwinwinとなる、実りある会にしたいと思っております。
 お構いこそできませんが、最後までお付き合い下さい。
 甚だ、簡単楚辞ではございますが、開会の挨拶に代えさせて頂きます。

大河の一滴

 本日は、「オーナー様勉強会」を松山市総合コミュニティセンターで実施します。
 毎年12月には、宴席を設けた「感謝の集い」を実施しておりますが、向学心の強いオーナー様の声に応える格好で、「純粋な勉強会」を企画した次第です。

 皆様のお蔭をもちまして、弊社も創業十年を迎えました。
 社長の不徳の致すところで、創業してから数年は社員も入れ替わり立ち替わり。
 ここ最近、やっと落ち着いてきた感があります。

 世の中は、ひと時も立ち止まってはくれません。
 諸行無常。
 昨日と変わりなく映る大河の流れも、一滴として同じものは無いのです。

 リーマンショックから僅か数年で、収益物件が飛ぶように売れる。
 住宅ローンが1%を切る。
 アルバイトの時給が1,000円を超す。
 大手サブリースメーカーや、大手住宅メーカーがコンプライアンスに揺れる。

 こうした時代の到来を、誰が予測したでしょう。
 今のビジネスの基礎を教えて頂いた、前職の会社も時代の徒花と成りました。

 常にアンテナを立て、次代を先読みし、変化に対応していかなければ、取り残されてしまいます。
 本日の勉強会は、オーナー様と社員とが、学び高め合い、次の十年に臨むきっかけとしたいと思います。

十年の営みとこれから

 会社の経営者にとって最大の御褒美は何かというと、社員を褒められることかもしれません。
 先日、ある方から、幹部社員の考え方について、お褒めを頂きました。

 自分のことを褒められたとして、嫌な気はしませんが、さりとて涙腺が緩む程の感動も無いでしょう。
 社員を褒められると、我が子を褒められたのと同じ感動があります。
 それが、普段あまり社交辞令を口にしない方からの言葉であれば猶更です。

 世の中に立派な会社や、偉大な会社は、星の数程も在ります。
 我々の会社がまだまだ未熟であることは認識していますし、驕り高ぶるつもりはありません。
 
 しかし、社長の品格や能力や人徳からすると、勿体ない程の素晴らしい社員に恵まれていることだけは確実です。
 そういえば、6月17日でNYホームは十周年。
 ここまで来るのに十年を要しました。

 理想とする会社まで、営みはまだ緒に就いたばかりです。 

経営は農耕:下

 時間軸における、経営計画手順は逆算式です。

・ 会社の理念や方針を確認する。
・ 十年後のあるべき姿をイメージする。
・ 五ヶ年計画によって、具体的な事業展開を検討する。
・ 来期予算を組み立てる。
・ 重点目標に落とす。
・ そのための行動計画を三つ決める。
・ 予実対比および行動計画の達成状況を毎月ウォッチする・・・。 

 中長期的な社業の成長発展のために、必要不可欠と思われるのであれば、しかるべき投資も予算に組み入れるべきです。
 さりとて、その投資によって、来期予算が赤字になるのはNGでしょう。 

 経営は農耕と同じ。 
 今日のメシを食べるために、収穫ばかりしていると、明日のメシが食べられません。
 明日のメシに気を取られて、種蒔きばかりしていると、明日が来る前に餓死してしまいます。

 経営計画は、相反する事象を両立させ、会社を永続させるためにあります。     完

経営は農耕:中

3. 寄せ集めの手抜き
 社員を巻き込みましょうというと、必ずこうした手法を使う経営者が出てきます。
 各部門に予算を作らせて、それを寄せ集めただけの手抜き予算書です。
 経営者の仕事は、その予算の妥当性や実現性や戦略性を見極めることにあります。
 そこに時間とエネルギーを費やせば費やす程、部下との信頼関係が深まり、納得性も高まります。
 何事も手抜きは良い結果をもたらしませんが、特に予算の手抜きは致命的です。
 
4. 経費逆算の配分方式
 最も愚かな予算策定手法です。
 来期の販管費を損益分岐点とし、今期の売上利益比率に基づいて、各部門の必要売上を落とす。
 これなら、経営者が介在しなくても、経理担当者が機械的に割り振れます。
 もはや、トップダウンでもありません。

 以上、経営計画策定手法における四つの過ち。
 昨年までの反省がそこにあったとすれば、今期は是非改善頂きたいと思っています。
 また、百年先、十年先を見据えた長期成長戦略と、目先の予算は、相反する場合があります。    つづく

経営は農耕:上

 我がグループでは目下、各社で経営計画書の策定作業にかかっています。
 中でも、予算は重要です。 
 昨年までの予算は、各社各様でした。

1. 裏付け無しの大風呂敷
 前期実績や今期見込みのトレンドから、大きくジャンプアップする売上・利益。
 確かに、これができれば言うこと無しです。
 しかし、「どうやってやるのか」という問いには明確に答えられない。
 情熱・熱意・執念・根性・やる気・・・。
 精神論だけで勝てるほど、ビジネスは甘くありません。

2. 過少申告の三味線弾き
 良く言えば、手堅い、堅実な目標値。
 しかし、「予算を控えめにしておいて、達成を容易にしたい。」とか、「予算を大きく上振れさせて、高い評価を得たい。」等という邪な計算から来るものであれば、本末転倒です。

 手を伸ばせば楽々届く目標では、社員の潜在能力を活かし切れませんし、成長にも蓋をしてしまいます。
 一方、飛び上がっても届かない目標値では、やる気も失せます。
 つま先立ちで、背伸びして、届くか届かないかの限界点にゴールを設定することが肝要です。   つづく

スマホがあれば文殊の知恵

 業界団体の研修に参加しました。
 
 午前中は弁護士の講義。
 午後は、ケーススタディに基づくグループディスカッションと発表。
 そして、再び弁護士の先生の解説という流れです。
 
 我々のグループの検討テーマは、以下の通り。
 地主と個人事業主である借主は、事業用借地契約を公正証書で締結していた。
 後日、借主が自らを代表者として法人を立ち上げた。

 ① これは借地権の譲渡(転貸)に当たらないか?
 ② 公正証書の書き換えは必要か?

 グループディスカッションでは、「譲渡に当たるので公正証書の書き換えが必要」という主張が支配的でした。
 自分は異論を唱えます。

 「確かに、個人と法人は別人格であり、形式的には譲渡と成る。
 しかし、借主が代表者として業を営むのであれば、個人と法人の同一性が認められる。
 従って、譲渡には当たらない。」

 仮に貸主が、契約違反を盾に裁判に打って出ても、解約は認められないだろうということです。

 「但し法人の場合、将来的には、社長交代やM&A等に伴い、実質的な経営権が第三者に移転する可能性がある。
 その場合、個人と法人との同一性が失われる。」

 つまり、その時点で譲渡と成ります。
 我々が事前に相談を受けたならば、次のアドバイスを行うのがベターです。
 「後々のトラブルを防止するために、覚書を交わしておくべき。」
 
 種を明かせば、こうした判断が、独自に成された訳ではありません。
 事前に猛烈な勢いで、Q&Aや判例をネット検索した予習の賜物でした。
 三人寄れば文殊の知恵という諺がありますが、悲しいかな三人の専門家よりも、一台のスマホの方が正答を導けます。
 
 随分便利な世の中に成りました。
 一方で、専門家ではない一般の方も、こうした情報を引き出すことができます。
 下手を打つと、にわか専門家にやり込められるリスクもあるでしょう。
 
 プロとして、脇を締めてかかる必要性は、ここにもあります。
プロフィール

Hideo Matsuoka

Author:Hideo Matsuoka
・生年月日 昭和37年10月30日

・好きな言葉 
今日は残された人生の最初の一日

・信条「先憂後楽」

・資格 ①宅地建物取引士
    ②建築2級施工管理技士
    ③マンション管理業務主任者
    ④防火管理者
    ⑤少額短期保険募集人
    ⑥損害保険募集人
    ⑦損害保険商品専門総合
    ⑧不動産キャリアパーソン

・経歴 
 雄新中卒業 → 新田高校中退
 大工・石工と約十年職人道を歩む
 平成2年 
 ㈱中岡組 (ジョーコーポレーション)入社
 マンション担当役員→常務執行役→管理会社代表を歴任
 平成21年 ㈱NYホーム起業
 令和2年 ㈱南洋建設 代表兼任
 令和4年 ㈱たんぽぽ不動産起業

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