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分業の是非:前編

 賃貸仲介・管理業は、やるべきことが多岐に渡り、文字通り煩雑な業種です。

① 物件調達 (オーナー様から、商品をお預かりする) 
② 物件入力 (ネット掲載するために情報を打ち込む)
③ 物件確認 (経路や環境も含め、実際のお部屋を確認する)
④ 美観保持 (いつご案内しても良い様に、お部屋の美観を保つ)
⑤ 反響対応 (反響に対し速やかに返信して、来店を促す)
⑥ 物件案内 (来店したお客様をご案内する)
⑦ 仲介営業 (クロージングを行い、申込を頂く)
⑧ 書類作成 (重要事項説明書、契約書等の書類を作成する)
⑨ 賃貸契約 (お客様に重要事項を説明し、契約書に押印頂く)
⑩ 苦情対応 (365日24時間クレーム対応)
⑪ 滞納督促 (家賃滞納の入居者への督促および法的措置)
⑫ 家賃送金 (集金した家賃の明細を添え、オーナー様に送金する)
⑬ 管理営業 (管理をお任せ頂くために、オーナー様を訪問する)・・・

 列挙した主要な13項目以外にも、さらに細かく、雑多な仕事が数多くあります。
 業務改善を検討する際、必ず「分業化」というキーワードが出てきます。

 確かに、分業化をすれば、業務に集中でき易くはなります。
 仮に、一人がこなす仲介件数が月10件であった場合、分業専念すれば12件に成るかもしれません。

 しかし、問題は生産性そのものが向上するか否かです。
 仮に営業3人の店舗で、管理と仲介を分業し、先述の通り一人当たりの契約が2件増えたとします。

 契約数の増加合計は3人で6件。
 一件当たりの単価が6万円とすれば、合計36万円。 
 給料と社会保険料等の経費まで計算すれば、これでは見合いません。
 
 また、仮に反響来店率を30%、来店決定率を60%とした場合・・・。
 契約6件 ÷ 来店決定率60% ÷ 反響来店率30% = 33件
 即ち、月間33件の反響が増えなければ、6件の契約増は成就しないのです。
 会社の地名度も、店舗の店構えも、何も変わらない中で、本当に33件の反響増は見込めるでしょうか?
 
 実際世の中には、我が社より管理戸数、仲介件数が多い会社は沢山あります。
 ところが、社員一人当たりの生産性(売上)という基軸で比較した場合に、必ずしも高くないのが実情です。
 そうした最終的な生産性の観点から、分業の是非は検討されなければなりません。      つづく
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幸福感溢れる休日出社

 世の中は、十連休真っ只中ですが、今日も休日出勤しています。
 一昨日、そして明後日も出社予定なので、一日置きの出社。
 休養も必要ですが、自分にとっては、丁度良いペースです。
 
 休日出社は、誰からも邪魔されることなく、事務仕事に集中できるのが最大の恩恵。
 早朝出社を習慣づけていることにも、相通じます。

・ 4月に行われた二回の研修の事後レポートのまとめ
・ 5月に行われる二回の研修の事前課題のチェック
・ 連休明けに提案する新築アパート計画の擦り合わせ
・ 電子決済稟議の上申
・ 一棟売りマンション契約書類の段取り
・ M&Aプロジェクトの確認
・ 業績管理推進マニュアルの見直し・・・

 自らが責任を担う、課題、宿題が山積しています。
 しかしそれらは、己が必要とされていることの証し。
 居ても居なくても良いと思われるよりは、ずっと幸せなことです。

絵空事の研修

 当たり前の話ですが、講師は受講生の父親ではありません。
 では、受講生にとっての父親は誰かと云えば紛れもなく、直属の上司および所属会社の社長です。

 父親は、我が子を成長させようと思い研修に送り出した。
 その間の業務を他の社員にシェアさせて。
 少なからぬ受講料も捻出して。
 であるならば、研修から帰った際、子供は父親に、御礼と報告をすべきでしょう。

子供 : この度は、貴重な研修の機会を頂きありがとうございました。
父親 : おつかれさま。 どうだった?
子供 : はい、大変勉強になりました。
父親 : そうか良かったな。 それをこれからに活かして頑張れ。

 こうしたやり取りが、一般的な礼節としたものです。
 しかし、嘆かわしい実態も散見されます。
 
 ・ 部下は一切報告をしない
 ・ 上司は全く気にしない
 ・ 研修を終えてのレポートも読んでいない

 まさしく、どっちもどっち。
 これでは、折角の研修の学びも気付きも絵空事です。 

 受講生は帰社した際、上司に御礼と報告を行って下さい。
 上司の方は是非、「どうだった」と一声かけてやって下さい。
 それこそが、コミュニケーションを良好にするための第一歩です。

それでも地球は動く

 暦通りに働く方は、今日から十連休です。
 待ち遠しかった方、暇を持て余しそうな方、受け止め方は様々のようです。
 
 10日間休みとなると困るのが金融機関。
 かつて、某菓子店の店長をしていた頃は、金種別に分けた一日十数万円分の釣銭を袋に入れて用意します。
 10日分ともなると、百万円を超えます。
 当然、入金もできないため、数百万円の現金を自宅で保管せざるを得ません。

 金融機関窓口は、連休前も、連休明けも大変混雑します。
 一時間以上待たされることも、度々ありました。

 最近では、キャッシュレス化も進み、コンビニにもATM機能を備えていますので、以前の様なことは無いでしょう。
 巷では、コンビニの24時間営業が見直される機運が高まっています。

 今でこそ、365日24時間営業がデフォルトのコンビニも、かつては深夜2時までとかでした。
 正月休みもあった様な気がします。
 
 神様であるお客様の利便を追求し、外食や物販といった業種のコンビニ化が進行。
 結果、働き手に負担がかかり過ぎてしまった訳です。
 
 先日の研修で、ある社員がこう書いていました。
 「満足していない社員に、お客様満足を追求できる筈がない」
 その通りです。
 「働き方改革」「働き手不足」が追い風となって、気運も高まっています。
 
 しかしながら、御客様にお役立ちして、必要とされない会社が淘汰されるという、原理原則は変わりません。
 「それでも地球は動く」
 くれぐれも、天動説論者だけには成らない様にしましょう。

木を見て森を見ず

 研修のレポートが続々と届いています。
 総体的に見て、内容は素晴らしいものばかりです。
 
 当然ながら、経験の浅い社員は、日常の業務に追われ、目線は自身の手元、足元に向けられています。
 今回の研修の目的は、その目線を上げて貰うことでした。

 足下に側溝があれば、淀んだ流れしか見えません。
 小高い丘に登って、町全体を俯瞰して見ると、新緑の森も、清らかな川もあります。
 嫌悪設備として不要に思えた側溝も、生活排水処理経路として必要であることも判ります。 

 だからこそ、講師やコーディネーターは、近視眼的な議論となるタイミングで、議論に割って入り、全体像を示して軌道修正を図る訳です。
 研修を終え、その目線の高さの差は、一層差がついたようです。
 
 高所から俯瞰して、違う景色を見ている人。
 未だ手元、足元だけを見ている人。

 木を見て森を見ず。

 その意味を、もう一度噛み締めて頂きたいと思います。

どう受け止めるのか

 現在取り組んでいる研修は、若手編、チーフ編を終えました。

 今回のスローガンは以下の通り。
 ・ 理論から実践へ
 ・ 評論家から実務家へ
 ・ 言葉から行動へ

 若手社員の立場からすると、経営者や管理職に対する意見や要望は、多々あります。
 そこに気付くのは、真剣が故です。
 しかし、問題提起だけに留まってしまうと、単なる批判家に過ぎません。

 貴方が経営者ならどうするのか?
 その代替案を提示できてこそ実務家です。

 人が足らないから採用する・・・しかし、人件費が増えると赤字になってしまう。
 人を集めるためにもっと賞与を厚くすべきだ・・・しかし、その原資はあるのか。
 これ以上社員に無理はさせられない・・・しかし、今のままだと目標は達成できない。

 こうした矛盾に直面し、何とかかんとか折り合いをつけていく作業が経営です。
 今回受講された若手社員の皆様も、少しはその難しさに気付いたのではないでしょうか。

 さて、研修は更に、連休明けの幹部編、経営者編へと続きます。
 正直言うと我々は、若手社員からアウトプットされたワークシートを見て、問題意識の高さや的確さに、驚きを禁じ得ませんでした。

 これから研修に臨む役員級の皆様は、部下の提案をどう受け止め、どう回答するのか?
 大いに注目が集まるところです。

会社のために何ができるか

 第二回「勝利の経営塾 2019」、チーフ編が開講しました。
 
 チーフとは・・・
 組織や団体の首席・首領など、長の位置にある人。

 部門毎の独立採算制を敷く我がグループにおいてチーフは、事業最小単位の責任者を指します。
 実働部隊の要として、チーフは重要なポジションです。

 但し、身分としては一般社員であり、役員ではありません。
 一方でチーフは、お客様と最も近く、リアルに市場を理解できています。
 
 現場を知る人たちが、各々目線を上げ、組織を高所から俯瞰すれば、きっと見える景色が違ってきます。
 新鮮で、画期的なアイディアが生まれてくるかもしれません。
 いや、寧ろそのために本研修はあります。
 
 チーフ級の皆さんの思考と行動が、中小企業の経営者の如く、鋭敏に研ぎ澄まされたなら、成長発展は約束されたも同然です。

 J・F・ケネディの、有名な演説を引用します。
 『会社が何をしてくれるかではなく、会社のために何ができるかを問おう』

 その姿勢こそが、やがてキャリアを押し上げ、待遇を改善し、自らの市場価値を高めてくれる筈です。 

言われなくてもやる

 人の評価は、様々な角度から成されます。
 今日の話は、その一例です。

A 言われなくてもやる
B 言われてからやる
C 言われてもやらない

A やった方が良いことをやる
B やるべきことをやる
C やるべきこともやらない

 例えば、本を渡す。
 上司は貴方にとって有益だと信じて、読ませたいと思って、成長を期待して、本を渡す訳です。

A 速やかに読んで感想文を提出する
B 読むのは読むけれど感想文は出さない
C 一週間かかっても、一ヶ月かかっても読み終えない

 当然ながら私は、Aタイプの人材を評価します。
 Cタイプには、以後期待しません。

 御客様からのニーズに応えられるか否かも同じでしょう。
 期待を超える行動を心掛けたいものです。

楽とは違う楽しさ

 ジャック・ウェルチは問いかけます。

 「あなたは、仕事を楽しいと思っていますか?」

 若手社員は一様に、「楽しいと思えない」と答えます。
 そして、楽しくない=天職ではない、と解釈します。
 それは間違いです。

 まずもって、会社は楽しいところではありません。
 もし仮に、会社が楽しいところなら、ディズニーランドの様に入場料を納めるべきです。
 給料を貰うのは、その対価です。

 但し、仕事を楽しいと思っている人は、少なからずいらっしゃいます。
 友達とだべったり、ゲームに興じたりすることと、仕事とでは、「楽しさ」の質が違います。

 その違いの大きなファクターは「責任」です。

 「収入は得たいけれど、責任は回避したい。」

 そんな都合の良い話は無いですし、責任の伴わない楽しさのスケール感はちっぽけなものです。
 「楽しい」は「楽」とは違います。

タイよりマス

 今回の研修では、一枚のワークシートをまとめます。
 自社、自部門の課題を抽出・分析し、改善の方向性を探る訳です。
 
 事前の講義で、「抽象的ではなく具体的に」と呼びかけます。
 記載例も別紙で用意します。
 今日から、手・足・口が動く内容でと、念押しもしました。

 受講者は皆聡明で、課題についてはしっかりと抽出・分析できています。
 ただ、行動が伴いません。
 
 課題 : 資格者・技術者が高齢化しており、退職してしまうと資格要件が満たされない。
 対策 : 資格者を雇用する。

 まさしく、他力依存です。
 本来であれば、自らが目指すべき資格が目標として設定されるべきでしょう。

・ 専門学校に通う
・ 参考書・問題集を購入する
・ 一日〇時間勉強する

 これでこそ今日から、自らの手・足・口を動かすことができます。
 参加者の殆どが、こうした自力解決の答えを見出せずにいました。
 いや、気づきながらも、敢えて目を背けたのかもしれません。

 それは、人間の弱さでしょう。
 文字にしたら証拠を残します。
 
 やらないといけないことは理解しているが、本音としてはやりたくないし、やらないといけなくなるのが嫌。
 それでも、そうしたプレッシャーをかけないと、頑張れないのが人間でもあります。

 タイよりマス。
 
 「〇〇しタイ」という願望よりも、「○○しマス」の宣言を選択することで、人生は大きく拓かれる筈です。
プロフィール

Hideo Matsuoka

Author:Hideo Matsuoka
・生年月日 昭和37年10月30日

・好きな言葉 
今日は残された人生の最初の一日

・信条「先憂後楽」

・資格 ①宅地建物取引士
    ②建築2級施工管理技士
    ③マンション管理業務主任者
    ④防火管理者
    ⑤少額短期保険募集人
    ⑥損害保険募集人
    ⑦損害保険商品専門総合
    ⑧不動産キャリアパーソン

・経歴 
 雄新中卒業 → 新田高校中退
 大工・石工と約十年職人道を歩む
 平成2年 
 ㈱中岡組 (ジョーコーポレーション)入社
 マンション担当役員→常務執行役→管理会社代表を歴任
 平成21年 ㈱NYホーム起業
 令和2年 ㈱南洋建設 代表兼任
 令和4年 ㈱たんぽぽ不動産起業

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