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ビジネスランチの効能

 仕事している時には、基本的に昼食を摂りません。
 どなたかと会食する場合は別です。

 社外の方とのビジネスモーニング、ビジネスランチは、世間の狭い自分にとって、またとない研鑽の場に成っています。
 また、社内の方とコミュニケーションを深める上で、モーニングやランチは極めて有効です。

 お酒を入れての飲みニケーションもありますが、個人的には、世間が言う程の効果は無いと思っています。 
 食べて飲んで歌って・・・それでいて、中身は空っぽの飲み会も少なくありません。

 経営計画発表の後、全員が場所を移し、決起集会的に盛り上がる。  
 2~3名の部下を引き連れて、上司がビジョンを熱く語る。
 上司が、少し様子のおかしい部下に声掛けして、サシ飲みする。

 こうした内容であれば、意味はあるでしょう。
 しかし、そういう機会を頻繁に設けるのは、時間的にも、懐具合的にも、難しい面があります。
 特に自分の様に、遠隔地から車で通勤する上司であれば猶更です。

 その点、ランチやモーニングは手軽です。 
 自分は、会社の近くにあるマックを良く利用します。
 オフィスとは違った空間での、コーヒーを飲みながらの話は、お互いに本音が出易いようです。

 また、「ちょっと朝飯食いに行こう」と社長や上司から声掛けされるだけで、部下の自己重要感は高まります。
 留意すべきことは、特定の部下に偏らないこと。
 どれだけ内容が良かったとしても、周囲から依怙贔屓と捉えられたら、逆効果以外の何物でもありません。
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自らの付加価値

 どんなに優秀な人間でも、一人の力でできることには限りがあります。
 だからこそ、チームや、組織や、企業が形成されます。

 芸術家や陶芸家の様に、組織の力を借りず、黙々と作品作りに打ち込み様な仕事もあるでしょう。
 しかし、広く世に宣伝する人や、販売を促進する人が居てこそ、その人の作品も日の目を見ます。
 会社の中における、技術職や専門職といった職種の方々も同様です。

 下世話な言い方をすると、高い給料を貰おうと思うならば、付加価値の高い仕事をする必要があります。
 付加価値とは、その人が生み出す価値のことです。
 自分ひとりが、休まず、真面目に、一所懸命仕事をしたとしても、所詮一馬力に過ぎません。
 
 組織を束ね、人心を掌握し、部下を動かすことができれば、より付加価値は高まります。
 「給料が低い」と嘆く前に、自らの仕事の裾野の広さと照らし見る客観的な視点を持つことが肝要です。

この人に育てられた

 キャリアアップに関する持論です。
 
 結論として、上司の値打ちは、「この人に育てられた」という意識のある部下を何人作れるかだと思っています。
 それは、いわば親子関係。
 親から言われることであれば、多少理不尽な命令であっても従うものです。

 逆に、一人前の完成された部下を三人あてがわれて、その組織の長を引き受けたとしても、そこには未だ上司に対する尊敬も従属性も信頼関係もありません。
 
 配属された時には、挨拶すらもまともにできなかった半人前の人材を、手取り足取り教育し、成果が上がれば祝福し、道を踏み外した際には愛情を持った厳しさで叱責し、将来のビジョンを語り、時に背中を見せ、共に地を這い泥を嘗め、自分の成長に恩義を感じてこそ、部下は上司を認めます。
 
 そのプロセスは、新入社員だけに限らず、実績のあるキャリア社員であっても変わりません。
 この人に育てられたか否か。
 部下に直接聞かずとも、上司である貴方は、その答えを知っている筈です。

毒にも薬にも成らない

 賞与評価のシーズンです。
 我がグループの賞与は年三回なので、最低でも4ヶ月に一度、部下を評価することに成ります。
 
 しかし、よくよく考えれば人は、賞与に限らず常に、知らず知らず評価されています。
 評価するのは他人です。

 先日、某団体の飲み会がありました。
 酒の力も手伝って、いつもよりも明け透けな話になります。
 
 〇〇さんは、強引だ。
 ○○さんは、視野が広い。
 〇〇さんは、他人の話を聞かない。
 ○○さんは、誤りすらも、もっともらしく伝えられる。
 ○○さんは、網羅的に組織を把握している。
 〇〇さんは、代替の効かない役割を果たしている。
 ○○さんは、組織を駄目にする・・・。

 賛否両論、玉石混交ながら、この〇〇さんは同一人物です。
 その人の立場によって、関わり方によって、受け止め方によって、見え方は変わってきます。

 少なくとも言えることは、この方は自己主張をされています。
 はっきりもの申すが故に、時として毒も吐きますし、軋轢も伴います。
 軋轢を恐れる人は、黙して語りません。
 
 理事、役員として会議に出るからには、自らの意見を率直に述べる義務があるでしょう。
 毒にも薬にも成らない人物には成りたくないものです。

成熟期にチャレンジ

 新しいことにチャレンジする場合には、必ずリスクを伴います。
 裏を返すと、リスクを負いたくないならば、チャレンジしなければ良いだけです。
 一方で・・・。
 
 「強いものが生き残るのではない。
 賢いものが生き延びるのでもない。
 唯一変化に対応できるものだけが生き残る。」

 ダーウィンの進化論によれば、変化しない=座して死を待つ様なものです。
 かつて写真といえば、フィルムを現像してプリントする方式でした。
 21世紀に成ってからは、デジカメが主流になり、今や写真の殆どはスアホによって撮影されます。

 アメリカのコダック社はフィルムにこだわった末に倒産し、日本のフジフィルムはヘルスケア事業に転換して生き残る。
 アメリカのGMは燃費の悪いガソリン車に傾注して破産し、日本のトヨタはハイブリット車で世界を席捲する。
 そのトヨタも、電気自動車の分野では、欧州勢に水を空けられました。

 各事業には、草創期、成熟期、衰退期があります。
 草創期は、先行投資を余儀なくされますが、狙いが正しければ時間と共に収支が改善されて、成熟期を迎えます。
 大事なのは、成熟期を迎えた時点で、既に衰退は始まっているということです。

 衰退し始めてから、新たな手を打ったのでは間に合いません。
 成熟期に安住することなくチャレンジする。
 企業を永続させるための重要なファクターです。

やりたいことに挑戦

 イチローの引退記者会見での一問一答は、実に感動的でした。
 抜粋するのも憚られる程の、金言至言ばかりですが、敢えて「後悔」をキーワードに、二つの質問を掲載します。

Q1 : 決断に後悔や思い残したようなことは?

A1 : 今日のあの、球場での出来事、あんなもの見せられたら後悔などあろうはずがありません。
 勿論、もっとできたことはあると思いますけど、結果を残すために自分なりに重ねてきたこと・・・人よりも頑張ったということはとても言えないですけど、そんなことは全くないですけど、自分なりに頑張ってきたということは、はっきり言えるので。
 これを重ねてきて、重ねることでしか後悔を生まないということはできないのではないかなと思います。

 試合が終わってからも、東京ドームを埋めた観衆の多くが球場にとどまり、コンサートのアンコールのように「イチロー」と絶叫した、その場面を指してのことです。
 それほどまでにイチローは、多くの人に勇気と希望をもたらしていたのでしょう。

Q2 : プロ野球選手になるという夢を叶えて成功してきて、今何を得たと思うか?

A2 : 成功かどうかってよく分からないですよね。
 じゃあどこからが成功で、そうじゃないのかというのは、全く僕には判断できない。
 成功という言葉が、だから僕は嫌いなんですけど・・・。
 メジャーリーグに挑戦する、どの世界でもそうですね、新しい世界に挑戦するということは大変な勇気だと思うんですけど、でもここはあえて成功と表現しますけど、成功すると思うからやってみたい、それができないと思うから行かないという判断基準では後悔を生むだろうなと思います。
 やりたいならやってみればいい。
 できると思うから挑戦するのではなくて、やりたいと思えば挑戦すればいい。
 その時にどんな結果が出ようとも後悔はないと思うんです。
 じゃあ自分なりの成功を勝ち取ったときに、達成感があるのかといったらそれも僕には疑問なので。
 基本的にはやりたいと思ったことに向かっていきたいですよね。
 
 成功するか否かではなくて、やりたいと思うことに挑戦してきた・・・。
 天寿を全うする時に、そう言い切れる自分でありたいと思います。

赦せる自分

 先日の葬儀で、懐かしい方々と再会を果たしました。
 前職の会社を離れてから十年振りの方や、中には二十年以上疎遠であった方もいらっしゃいます。

 大きな会社が倒れ行く過程では、予期せぬ事象が多々起こり得ます。
 順風満帆な時には、すこぶる良好であった人間関係も、思惑の違いから悪化したりします。
 
 しかし、故人の生前の姿を偲ぶ葬儀の場においては関係ありません。
 久し振りの再会において、わだかまりはすっかり消え失せました。

 瀬戸内寂聴氏のいう、時薬の効用もあるでしょう。
 恨み、憎しみ、怒り。
 寂しさ、切なさ、悲しさ、やるせなさ。
 
 こうした感情は、感じたその時がピークです。
 時が経つにつれて、少しずつ少しずつ、感情は納まっていきます。
 
 かつて、裏切りに対して怒りが込み上げ、袂を分かつこととなった方とも談笑し、すっかり赦せる自分が居ました。
 様々な挫折と失敗とを繰り返した今と成っては、他人を責められる程、己が清く正しい存在ではないことを知っています。
 こうして丸く成りながら、歳を取っていくのかもしれません。

求道者への感謝

 何事も、始まりがあれば、終わりがある。
 栄枯盛衰は世の倣い。

 とはいえ、一ファンとして、願わくばこの日は来ないで欲しいと思っていました。
 イチロー選手の引退。
 
 日本選手の、メジャーへの扉を開いたのは野茂英雄氏。
 イチローは、日本人でもメジャーの最高峰に立てることを証明してくれました。

 五冠を果たした鮮烈なデビューから、十年連続200安打、十年連続3割、十年連続ゴールデングラブ賞。
 リーグMVP、オールスターMVPにも輝きました。
 150年にも及ぶメジャーの歴史の中で、シーズン最高安打記録となる262本は、イチローにしかできない偉大な金字塔です。
 いや、イチローの魅力は記録だけではありません。

・ 求道者としてのストイックな姿勢
・ 独特かつロジカルな自己表現

 それらが相俟って、心の中でイチローは、野球選手の枠を超えた特別な存在です。
 余談ですが、拙文の連続投稿は3,200超。
 サイト内を検索すると、「イチロー」を取り上げた回数は、60回にも及びます。
 それほど、影響を受けてきました。 

 感謝の言葉をお伝えすることすら僭越ですが・・・。
 沢山の勇気と道標をありがとうございました。

意味なき充て職

 大洲宅建協会の地区代表を引き受けてから5年。
 関連する役が相当数回ってきます。

 大洲宅建協会 地区代表
 大洲宅建協会 不動産フェア委員会 委員
 大洲宅建協会 相談対応委員会 委員
 大洲宅建協会 研修業務委員会 委員
 大洲宅建協会 入会審査・入会促進委員会 委員
 (公社)愛媛県宅地建物取引業協会 常務理事
 全国宅地建物取引業協会愛媛本部 幹事
 全国宅地建物取引業協会愛媛本部 紛争処理・苦情処理委員会 委員
 愛媛県宅建協会暴力追放連絡協議会 幹事
 愛媛県宅建協会税務連絡協議会 幹事
 愛媛県宅建政治連盟 幹事
 (一社)愛媛宅建流通機構 理事
 (一社)愛媛宅建流通機構 事業運営委員会 委員長
 大洲市特定空家等対策審議会 委員・・・

 もっと他にもあるかもしれません。
 これこそが充て職というものでしょう。

 『充て職とは』
 ある職に就いている人に他の職を兼任させること。
 または、ある職に就いている人の身分・地位をそのままに他の職に従事させること。

 活発な活動が求められる役もあれば、事実上名目だけの役もあります。
 県内1,000業者ある訳ですから、うまく役をシェアできれば、更に活性化できる様に思います。
 今後の課題です。

恩返しの決意

 前職の会社の会長夫人の告別式に参列してきました。
 
 29年前の社名は、まだ「中岡組」です。
 19人目の社員として入社した自分の配属は、建築でもなく、不動産でもなく、菓子販売チェーン店の店長でした。
 
 接客業も初めて、レジを打つのも初めてというずぶの素人は、いきなり店長を任されます。
 閉店後、レジを精算し、売上は自宅に持ち帰り。
 出勤前の早朝、会長の御自宅を訪問し、売上とレシートを照合するのが日課です。
 
 暫くして通帳を預かる様になり、やがて印鑑も任せて貰い、そのルーティンから解放されます。
 こうした毎日の積み重ねが信用になることを、ここで学びました。
 
 十数箱の進物菓子を頼まれ、御自宅にお届けした日のことです。
 のし紙に押印された、外装紙から透かし見て、会社印が所々かすれていることに気付いた会長夫人は、すべてその場で破り、やり直しを命じられました。
 
 今と成っては当たり前ですが、そうした基本すら知らなかったのが当時の自分です。
 会長と会長夫人は、学歴も資格も技術も無い自分を、そうやって、手取り足取り鍛えて下さいました。
 結婚にあたり、仲人をして頂いたのもお二人です。

 今から十年前、民事再生法申請という屈辱の渦中で、会長は永眠。
 そしてこの度、夫人も旅立たれました。

 何の恩返しもできなかった自らの愚かさは、悔やんでも悔やみきれません。
 いつの日かあの世で再会を果たす時に、堂々と対峙して感謝の意を伝えられる自分でありたいと、決意を新たにしました。
 合掌・・・。

持っていて当たり前

 昨夜は、昨年宅地建物取引士資格試験に見事合格した、松山南店Wさん、大洲駅前店Kさんの合格祝賀会でした。
 随分タイミングを逸してしまいましたが・・・。

 何度もお話ししている通り、弊社の全営業に占める宅建士率は91%。
 これは、賃貸仲介ビジネスで多店舗展開する会社としては、傑出した数字です。
 
 会社によっては、資格者が居ないために出店できなかったり、退店を余儀なくされたりします。
 同業者からは、高い資格者比率の秘訣を聞かれますが、特段の理由も思い当たりません。

 合格したら、「社長が回らない寿司をおごる」ことには成っていますが、それが決め手でもないでしょう。
 ちなみに、資格手当はゼロです。

 前職の会社では、無資格者のコミッションをゼロにし、受注評価は半分にし、接客順を最後にするなど、あからさまな罰を与えたり、35点に成るまで連日追試のサドンデス模試も実施していましたが、今は一切ありません。

 勿論、そうしたスパルタ式も、一定の成果は期待できます。
 しかし、幾ら首に縄を付けて水飲み場まで連れて行けても、水を飲むか否かは、本人が決めることです。

 体感的に申し上げると、資格者比率が過半を超えた時点で、一気に潮目が変わります。
 「この店舗で最後の一人には成りたくない」
 そうした危機感によって、皆が本気に成ります。

 有資格がエライのではありません。
 免許証は持っていて当たり前です。

コストゼロのやる気up

 例えばの話です。
 数学のテストで20点の劣等生が、ここ数ヶ月懸命に勉強して60点を取ったとします。
 ちなみに、このテストの全校平均点は65点でした。
 
 A先生 : 「平均以下か。やっぱりお前は駄目だな・・・。」

 当然のことながら、A先生の言葉を聞いた生徒は、勉強する意欲がすっかり失せてしまうでしょう。
 勿論、中には、A先生の言葉を受け、プラスに転換できる人が居るかもしれません。

 「なにくそ!次のテストで見返してやる。」
 踏まれても踏まれても立ち上がる、強靭な雑草魂。
 かくありたいと思うものの、実際に怒りのエネルギーをコントロールできる人は稀少です。

 B先生 : 「スゴイじゃないか。よく頑張ったな!」

 B先生の言葉を聞けば、大多数はモチベーションが高まり、更に勉学に励もうと思います。
 やる気を出させるのも、やる気を削ぐのも、言葉一つ。
 しかも、かかるコストはゼロです。

経営企画の三要素

 経営の原点は、一人親方です。

 建築業の一人親方であれば、営業も、積算も、設計も、施工も、引渡も、集金も、資金繰りも、総て自分がやらなければなりません。
 忙しくなって、手が回り切らなくなると、営業や、事務や、設計を募集して組織が徐々に拡大します。
 最初は事務として一括りだった内勤部門も、会社の成長に合わせて、更に分離します。

 総務、経理、財務、人事、情報システム・・・。
 そして最終的に、必然性を伴って求められるのが、「経営企画」です。

 経営企画とは?
 企業などの組織体が定めた経営戦略に方向付けられた中長期、または短期の計画立案、およびその遂行にあたり最適な経営資源の配分を行うこと。

 平たく言えば、経営の舵取り役です。
 船の命運が託される以上、そのセクションはエリート集団である必要があります。
 エリートと言っても、学校の成績が優秀なだけではありません。
 業界の未来予想図を画き、会社を正しい方向に導くことのできるエリートです。

 ・ 受け身では無く攻めの姿勢
 ・ アンテナを拡げて情報収拾
 ・ 無から有を生み出す創造性

 経営企画の一員として、不可欠な三要素です。

貧すれば鈍する

 昨日も書きましたが、人は弱い生き物です。
 良く無いことと判りながらも、ついつい易きに流されることもあります。
 ましてや、背に腹は代えられない状況に追い込まれてしまうと、貧すれば鈍します。

 『貧すれば鈍する』
  貧乏をすると、毎日その生活のことばかり考えるようになるから、人は知恵や頭の回転が衰えてしまい、賢い人でも愚かになるという意味。
  また、暮しが貧しくなれば、心までも貧しくなるものだということ。

 これまで、沢山の社員の不祥事を見てきました。
 お金にまつわるトラブルの共通点は、必ず予兆があります。

 ・ 会社宛てに個人名で、頻繁に電話がかかってくる
 ・ 仮払いの清算が遅延する・・・
 
 こうした事象が起こった時に、決して看過してはいけません。
 本人と面談し、細部に渡るまで事情を聞き、できる相談に乗ることが肝要です。
 そしてもう一つ、できない相談に乗ってはいけません。
 
 西洋にこういう諺があります。
 「大事な友達には金を貸すな。
 金と友達を同時に失うことになる。」
 
 社員との対峙の仕方も同じです。

魔が差す前の牽制球

 有名タレントが薬物使用で逮捕された事件が、連日報道されています。
 罪は当然に、罰によって償う訳ですが、有名人の場合、罰だけでは済まされません。

 打ち切りとなったCM、お蔵入りとなる映画、撮り直しするドラマ等々。
 その損害賠償額は、数十億円にも及ぶと言われています。
 
 コメンテーターは一様に、その愚かさを口にします。
 勿論、その行動は間違っていました。
 一方で、人は間違える生き物でもあります。
 
 人がコンプライアンスを犯す時、決して冷静ではありません。
 その行為によって得られる快楽・利得と、罪・損害の重さとを天秤にかけて、判断を導いている訳ではないでしょう。
 平たく言えば、魔が差しただけです。
 そして、人間である限り、誰もが間違う可能性を秘めています。

 では、組織として、罪作りを作らないためにはどうすべきか。
 一つ目は、定期的に行われるべき研修。
 二つ目は、日常の指導を通じて、高潔な人間性を育むこと。
 三つ目は、業務監査、会計監査監査。

 適宜放られる牽制球は、浮足立つランナーをも慎重にしてくれます。

専門職ルート

 ビジネスマンの、キャリアアップの一般的なモデルは以下の通りです。

 社員 → 主任 → 係長 → 課長補佐 → 課長 → 次長 → 部長 → 役員

 この役職名は、本来役割を示すものです。
 つまり、〇〇部の責任者が部長。
 △△課の長が課長と成ります。

 しかし、この役職名を「職位」として準用している会社も少なくありません。
 つまり、〇〇部△△課に所属している□□さんは係長だけれど、そういう係名は無いというケースです。
 
 同様に、◎◎部には◇◇課一課しか無いにも関わらず、課長級の部下が3名所属していることもあります。
 また、◇◇課長の元に、専門職部長級の課員がいたりして、上司と部下の職位逆転も散見されます。

 これに象徴される通り、ビジネスマンのキャリアアップは、大きく二つに分かれます。
 A = 管理職ルート  
 B = 専門職ルート 

 教育や指示・指導は苦手だけれど・・・。
 その道のスペシャリストを目指す、職人気質の技術者。
 お客様との接客が好きで、生涯営業を貫きたい。
 そういう人種は、確実にいらっしゃいます。

 前職の会社では、そういう方のために、
 主事 → 主査 → 主幹、という道を設けていました。

 管理職ルートと専門職ルート。
 こうした制度を整備するのも、「働き方改革」の一環です。

デキない理由

 人生を楽しむ上で、考え方は重要です。
 原則、世の中は思う通りに成りません。
 思う通りに成らないからこそ、面白いのが人生です。

 例えばゴルフ。
 フェアウェイは左右両端が盛り上がっていて、ボールが転がる程のなだらかな下り坂で、グリーンにはピンに向けてボール一個分の溝が切られているとします。
 すると、ティーグラウンドから球を打てば、百発百中でホールインワンです。
 しかし、全く楽しくはありません。
 
 時にOBを放ち、時にバンカーに掴まり、パットもショートしたり、オーバーしたり・・・。
 そんな上手くいかない中、練習で技を磨き、創意工夫を重ねることで、徐々に上達していくからこそ面白いのです。

 弊社の経営理念に、次のフレーズがあります。
 「出来ない理由を排除し、どうすればできるかの可能性を追求する、ポジティブ集団を目指します。」

 デキない理由を百万言並べても、何一つデキません。

非常識を常識に

 久々に、同業他社のホームページをチェックしてみました。
 社員紹介では、皆さん良い笑顔で納まっていらっしゃいます。
 また、趣味や特技といった項目があり、様々な取得資格も掲載されていますが・・・。

・ 「少額短期保険募集人」
 落ちる人が、20~30人に一人と言われる超簡単試験

・ 「松山観光文化コンシェルジェ」
 時間制限もなく、テキストを見ながら解答できるため、ほぼ全ての人が「合格」となるご当地検定
 
 しかし、よく考えてみて下さい。
 我々は不動産業者であり、ホームページに掲載されているスタッフは不動産業従事者です。
 そう、不動産の免許証である、「宅地建物取引士」資格を取得している人の割合は・・・。

 A社 = 44%
 B社 = 20%
 C社 = 15% 

 裏を返せば、お部屋探しのご紹介を頂く方の殆どは、「宅建士」ではないということに成ります。
 自慢じゃありませんが(という前口上は確実に自慢)、弊社の全営業マンに占める宅建士率は92%。
 
 資格手当もありません。
 不動産を生業とするのであれば、資格を持っているのは当たり前でしょう。
 これまでの業界の非常識を常識とすることも、我が社が目指すべき目標の一つです。

どうしましょうか

 人材が優秀か否か、見極めのポイントは幾つかあります。
 その一つに、報連相が挙げられるでしょう。
 
1. ツール
 ① 緊急でなければメール
 ② 緊急の場合は電話
 ③ 重要な場合は、メールに重ねて電話で確認

 携帯電話が普及したことで、気軽に電話できるようになりました。
 気軽さ故に、急ぎでも無いのに電話をかけてくる人も散見されます。
 
 また、重要な内容をメールで送って、送りっ放しにしていることも少なくありません。
 「〇月〇日に、メールで送っていますよ。」
 メールさえしていれば免罪符で、見てない方が悪いという姿勢も如何なものでしょう。

2. 伝え方
 ① まず、報告に要する時間を告げる
 ② まず結論、説明は後
 ③ 報告の後、私案を述べ、yes・noの判断を仰ぐ

【 例 】
 「店長、御報告(相談)があるのですが、5分ほど宜しいでしょうか?
 実は、昨日申込を頂いた方から、キャンセルの連絡を頂きました。
 今は飼ってないけれど、将来はペットと暮らしたいという理由です。
 そこで、ペット可を認めて貰える様に、ダメ元でオーナー様に掛け合ってみたいと思います。
 断られた際は、今月末空き予定の自社物件に振っても良いでしょうか?」
 
 この言い回しであれば、相談の度に自らの判断力を訓練できます。
 くれぐれも、「どうしましょうか?」は思考停止の証しであり、禁句です。

流言飛語の見極め

 3月9日付の日経新聞11面に、「レオパレス21」の記事が掲載されています。

 「8日発表した2月のアパートの入居率は85.57%と、前月から0.19ポイント改善した。
 前月比プラスは、二ヶ月連続。
 入居募集を再開した部屋が順次埋まり、調査に伴う募集停止や、イメージ悪化に伴う退去を補った。」

 この記事の表現からは、いかにも下げ止まったかの如き印象を受けますが、全くの見当違いと言えるでしょう。
 いわずもがな、1~4月は最大の需要期なので、前月比で入居率が改善されるのは当然。
 問題は、対前年比でどうなっているかでしょう。

 12月末から2月末にかけての入居改善率は、一年前の2.99ポイントに対し、今期は0.31ポイント。
 つまり、本来であれば、しっかり入居者を受け入れて改善すべき時であるにも関わらず、ほぼ横這いという結果です。
 
 また入居率そのものを比較すると、更に事態の深刻さが伝わります。
 ’18年2月末 = 92.43%
 ’19年2月末 = 85.57%

 その差は、▲6.86ポイント。
 三ヶ月連続85%台などとという数字は、創業来46年で一度もありませんでした。
 レオパレス21の財務諸表から読み取る限り、昨年の営業利益をすべて吹き飛ばすだけのインパクトがあります。
 更に、改修費用や損害賠償の負担増を考慮すると、会社自体が維持できるか否かのレベルとみて間違いないでしょう。

 情報の信憑性は、日経新聞ですらこの程度です。
 正しい判断を下すために、受け取る側がしっかりと取捨選択しなければ成りません。

サンドウィッチマンの人徳

 先日、お笑いコンビ「サンドウィッチマン」の特集番組がありました。
 彼らは、好感度の高い芸人として有名です。
 番組は、周辺スタッフから、二人に対するクレーム的な言質を引き出そうとします。

・ ラーメンを4杯食べなければならないグルメ番組で、プロデューサーからセーブする旨を伝えられているにも関わらず、一軒目から完食してしまう。
※ 「残してしまうと、一所懸命作ってくれた店主に悪いと思いついつい・・・」

・ 二人のロケ弁を、スタッフとは違う豪華仕様にしていたにも関わらず、「自分達も、同じ弁当にしてくれ」と言われた。
※ 「いやいや、同じ場所で食べるのに、自分達だけ豪華だと食べ難いでしょう。」

 つまり、一見クレームに聞こえる事象も、彼らの気遣いや思いやりなのです。
 次に、隠しカメラで彼らの本音の人間性を探ります。

・ 急いで本番に向かう廊下で擦れ違う際、スタッフがペンを廊下にばら撒いてしまった。  
※ 富澤さんは、そのペンを拾い、ケースに納めます。

・ 新人ADがマイクを着ける際、手際が悪く、ひどく手間取る。
※ 伊達さんは笑顔で「慣れてないの」と声をかけ、去り際に肩をポンポン。

・ 富澤さんは魚嫌いだが、楽屋の弁当のメインは全て魚。
※ 富澤さんのみならず、相方の伊達さんも弁当を食べずに舞台へ。

・ メイクさんが、富澤さんに対し、わざと名前を間違える。
メイク : 伊達さん、スペインに行ってらしたんですか?
富澤 : ええ、富澤ですけどね。
メイク : あっ・・・すみません・・・。
富澤 : いやいや、伊達と間違えられるのはしょっちゅうですよ。
   珍しい姓なので、富山さんとか、藤澤さんとか・・・。
   最近では、間違えられるのを楽しめるようにも成ってきて。
   それと、結婚して奥さんの名前が富澤に成るじゃないですか。
   すると、奥さんが「今日、富山さんって間違えられたのよ。」とか話されると、「そうそう」って共感したりして・・・

 舞台でも滅多に見ない饒舌さで、話し続けるのです。
 ここにも富澤さんの優しさが滲み出ています。

 タレントの名前を間違えてしまったメイクさんは、赤面の思いだったでしょう。
 そこで、最も恐れるのは沈黙です。
 また、全く別の話題に替えられたとしても傷つきます。

 少し前の国会で、「れんぽうさん」と言い間違えた大臣に対し、顔色一つ変えず「れんほうです」と訂正し、一際クールに質問を続けた先生とは大違いです。

 時間に余裕の無い時に話しかけられたりすると、ついつい不機嫌になってしまう自分は、まだまだ未熟です。
 どんな忙しい時にでも思いやりをもって接する、そして、実るほど頭を垂れるサンドウィッチマンのお二人に、徳の大切さを教えられました。

補助輪を外せ!

 セミナーを開催するにあたり、東京のシステム会社の方を送迎しました。
 松山から大洲、大洲から松山空港、往復と昼食。
 徹頭徹尾仕事の話オンリーの、濃密な3時間です。

 聞き上手な彼のリードで、話は様々な分野に及びます。
 業界団体のあり方。
 前職の会社の急成長から破綻まで。
 現在の会社に入社した経緯。
 不動産業界のこれから。
 賃貸仲介店舗のあるべき姿。
 今の立場と、これからの使命・・・。
 
 空港まであと少しのタイミングで、ひとつ質問されました。
 「若い社員が、自分を頼り過ぎる。
 綿密な報連相は有難いけれど、責任を負いたくないという気持ちからか、常に判断を求められる。
 どうすれば、育てることができるか?」

 難しい質問です。
 ただ、こうした悩みを持つ彼は、既に立派な管理職でしょう。

 「どうしたら良いですか?
 そう言われた時に、『どうしたら良いと思う』と逆質問して考えさせ、合格点なら褒めてやるのが一番。
 でも自分もその場では、まどろっこしいので、性急に答えを出してしまうけど・・・。」
 
 全くもって、知っていることは、必ずしもやれているとは限りません。

 「それと、同行、同席の際に部下に言うこと。
 今日は自分がやる。
 でも次回、自分は風邪を引いて寝込むことになっている。
 だから、次は自分がやる覚悟で臨むように。」

 補助のつもりで同席していたら、いつまでたっても補助で終わってしまいます。
 自転車に乗りたければ、早く補助輪を外すことです。
 次は自分がやる。
 その意識が、集中力を高め、自らの成長を促します。

胸を張って使う経費

 最もシンプルな経営の公式は以下の通りです。

 売上 - 経費 = 利益

 いわずもがな、売上を最大化して、経費を最小化すれば、利益は最大化します。
 勿論、経費の使い過ぎは問題ですが、さりとて削れば良いというものでもありません。
 
① 接待交際費
 接待交際費の目的は、売上の増大です。
 売上目標を下回っている部門長が、交際費を使っていないとすれば、接待する見込み客を開拓できていない・・・即ち「営業していない」と見られても仕方ありません。
 賃貸管理会社が管理戸数の目標を達成するためは、オーナーとの接触頻度を増やす必要があります。
 毎回手ぶらでは格好もつきませんから、たまには菓子折りの一つも持参すべきでしょう。
 商談の大詰めで一席設け、クロージングするのも大いに結構です。

② 会議費
 昼跨ぎの会議時に弁当を頼む、午前の会議の延長でランチに行く、終業まで会議した後、決起集会的に会食する・・・。
 活用パターンは様々です。
 例えば、部門間障壁に悩み、コミュニケーションに難のある部署は、積極的に活用して貰いたいと思います。
 飲みニケーションという言葉がある位ですから、終業後であれば飲酒もOK。
 問題は、中身でしょう。
 
 ・ 自分が飲みたいのもあるけれど、折角の機会なので、酒を酌み交わしながら、会社の将来の夢を熱く語り合う
 ・ 会社がコミュニケーションを取れというから仕方なく、ソフトドリンクを飲んで、野球やゲームの話に終始する

 前者であれば値打ちもありますが、後者であれば単なる経費の無駄遣いに過ぎません。
 また、赤字の部署が無尽蔵に経費を使う場合も、ある程度の節度が必要でしょう。

 肝心なのは体裁ではなく、経費を使うことによって生み出される費用対効果です。
 遠慮がちに申請することはありません。
 自信を持って、正々堂々と、胸を張って使う経費にこそ意味があります。

凡事徹底いろはのい

 グループ会社で、ちょっとしたトラブルがありました。
 顛末は以下の通りです。

1. グループ外の某管理会社を通じ、駐車場契約をした
2. 契約者は法人、利用者は社員
3. ある日突然、管理会社から社員に督促状が届く
4. 「賃料未納につき、連帯保証人である貴方が支払え」とのこと
5. 調査すると、きっちり賃料は支払われていた
6. 管理会社は非を認め、謝罪をした

 実に御粗末な話です。
 単なる間違いといえばそれまでですが、このトラブルには三つのミスが重なっています。

① 入金を見落とし、滞納扱いにした
② 単なる利用者である社員を、連帯保証人と勘違いした
③ 滞納した法人に連絡することなく、利用者に督促状を送付した

 何れか一つでも、普通に処理されたならば、トラブルに発展することは無かったでしょう。
 
 とても地場大手の会社の仕事とは思えません。
 若ければ、上司を呼びつけて猛烈に叱り飛ばすところですが、今やそんな情熱もありません。
 また、他社を教育したところで一文の得にもなりません。
 割り切れば、そういう会社があるからこそ、対比によって我々が救われるのでもあります。

 当たり前のことを当たり前に。
 凡事徹底は、経営のいろはのいです。

強さと優しさが循環する社会

 今月5日、松山の「マルク」という会社が、東京プロマーケットに上場しました。
 いわゆるプロ向けの市場なので、上場基準は緩和されていますが、さりとてどこでもが上がれるものではありません。

 注目したのは、この会社のメイン業種が、障がい者就労継続支援A(雇用)型事業であることです。
 判り易く言うと、A型の補助金は、開設から3年間手厚く支給されます。
 数多くの障害者を集め、在籍させておくだけで、莫大な補助金を受け取れる仕組みです。
 利用者の仕事の内容や生産性とは無関係に収入は見込めるので、障害者に対する教育訓練も必要ありません。 
 集めれば集めるほど金を生むのですから、事業所にとって障害者はまさに金の卵です。
 
 但し、先述した通り、補助金が手厚いのは3年間のみ。
 そこで、三年経ったところで事業所を閉鎖し、新たな事業所で障害者を雇い直すことで、収益が最大化します。
 
 こうした制度上の欠陥をつき、補助金目当ての事業所が急増。
 厚労省は事態を改善するために、給付金を給与に充当することを禁止しました。
 当然、経営が続けられなくなった事業所は閉鎖に追い込まれます。
 結果、障害者だけが、職を失って取り残されたのです。

 障害者を見れば「お金」に見える、倫理観の欠落した経営者ばかりがクローズアップされたA型事業所ですが、先述した会社の上場のニュースを知って、心洗われました。
 ちなみに、マルク社の経営理念は次の通りです。

 『人の育成を事業領域とし、還元を存在意義とし、
 使命である“ 働く幸せ”を行動の継続を通して関係者に価値を提供し、
 「強さと優しさが循環する社会」 の実現をもって解散する。』

 縁もゆかりもございませんが、心から応援したい会社の一つです。

ルールの明確化

 我がグループには、明文化された共通の就業規則が存在します。
 就業規則は会社の法律です。
 違反すると懲戒に問われます。
 
 但し、就業規則は大枠の取り決めであり、万能ではありません。
 それを補う意味で、規定や細則が作られることになります。

 この度、経費に関する運用上の規定を発信しました。
 監査の結果、各社毎の運用に大きな隔たりが見られたためです。
 
 今回の規定は、大筋において一定一部の権限委譲が為されています。
 しかし、受け止め方は、各社各様です。

 これまでカタイ運用をしてきた会社は、やり易く成ったと感じますし、
 これまでユルイ運用をしてきた会社は、やり難く成ったと感じるようです。

 ルールが不明確だと、その判断は各人の価値観や倫理観に委ねられ、不平等なバラツキが生まれます。
 ユルイ解釈と運用がエスカレートすると、不正の温床にも成りかねません。
 ルールの明確化は、企業統治の原点です。

実録 不正会計

 日経ビジネス2月25日号に、「実録 不正会計」の特集があります。
 カルロスゴーン逮捕から100日以上が経過したこの時期、タイムリーな企画です。

 記事の中で、公認会計士協力の元で、不正会計につながる10の振る舞いが掲載されています。

 『これをやったら危ない!』
 1. 白紙領収書に実態と異なる金額を記載して経理に回す
 2. 会社から貸与された電子マネーで決済した飲食費を領収書で再清算
 3. 領収書無しで清算できる電車代やバス代を水増し
 4. 顧客から頼まれて請求日を改ざん
 5. 顧客に請求日の改ざんを求める
 6. 取引先の残高確認の口裏合わせ
 7. 来期依頼する作業の請求書を今期に請求
 8. 受注段階で売上を計上
 9. 実態の無い取引に介在・仲介
10. 赤字プロジェクトの費用を別プロジェクトの費用として請求

 十の項目に、 「えっ、そんな方法あるの?」といった、驚きや意外性はありません。
 寧ろ、なるほどと納得してしまいます。
 中小企業の会計は、叩けば大なり小なり埃が出てくるものです。
 
 監査によって思い切り叩いて、中の埃を出し切る。
 次に、新たな埃が溜まらない様な仕組みを作る。
 
 それが我々に課せられた使命です。

ただの箱を宝箱に

 4月1日スタートする、愛媛県ハトマーク業者のための物件情報サイト「ハトらぶ」の告知で、県内を飛び回っています。

 2月27日は西の端、八幡浜「みなっと」で行われた合同研修会で告知。
 翌28日は東の端、四国中央市のお招きを受け、単独での説明会を実施しました。
 
 吉岡支部長には「手弁当で駆け付ける」旨でお伝えしたつもりでしたが、宿泊、懇親会、二次会に至るまでお世話をおかけして恐縮至極です。
 そしてとにかく、四国中央支部の、世代を超えた一枚岩の団結力には、驚かされました。
 
 説明会では、参加者全員にしっかり耳を傾けて頂き、真剣が故の鋭い質問も飛び交います。
 懇親会では、これまた全力で酒を酌み交わし、懇親を深めます。
 
 同じ市場で戦うライバルでありながら、闘志を内に秘めつつ、相互に高め合い、和を以て貴しとなす。
 まさに理想の組織と映りました。
 
 県内全域に目を転じますと、未だ足の引っ張り合いや、派閥争い的な動きは、散見されます。
 県下全域が四国中央に倣って大同団結できるならば、この業界の未来も明るくなるでしょう。

 今回の「ハトらぶ」は、性能もコストパフォーマンスも優れたシステムです。
 しかし、システムは所詮、ただの箱に過ぎません。
 県下ハトマーク業者1,000社が挙って加盟し、物件を登録してこそ初めて、その箱は宝箱と成ります。
 「ハトらぶ」の普及が一石を投じ、低レベルな争いに終止符が打たれ、win-winの未来が描かれることを目標に頑張る所存です。

反響と言う名の人質

 ここ最近、SEOについて書いてきましたが、本音で言うと今の状況は間違っていると思っています。
 理由はおいおい述べるとして、順位を上げる方法は幾つかあります。

① ポータルサイトに掲載する
 例えば賃貸物件の情報を1,000件掲載するならば、確実に月間数十万円かかります。

② フランチャイズに加盟する
 毎月数万~数十万円を支払うことになります。
 フランチャイジーである我が社が、十年間でフランチャイザーに支払った総額は数千万円にも及びます。

③ SEO対策業者に任せる
 折り紙付きの業者から、胡散臭い業者まで。
 価格も数万円から数十万円まで。
 
 共通なのは、何れも多額のお金がかかるということです。
 ポータルサイトや、フランチャイザーや、SEO業者は、ある意味、クライアントを嘗めています。
 
 「我々の力が無ければ反響が取れなくなってしまいますよ。」

 言葉にはしないまでも、実態として我々クライアントは、反響を人質に取られているのです。
 どちらがクライアントか判りません。

 腹を立てて解約し、自前でやってやろうと一念発起したとしましょう。
 しかし、物件の調達と入力には、多くの手間がかかります。
 結果、人件費が嵩み、以前よりも高コストに成ったりします。

 しかも、ポータルサイトに掲載したからと言って、必ず反響が取れる訳ではなく、
 フランチャイズに加盟してからと言って、必ず成功するという保証は無く、
 SEO対策業者に任せ上位表示しても、必ず契約が伸びる訳ではありません。

 そこにかけた費用は、そのまま経営を圧迫します。
 時にその負担が、売主・買主、貸主・借主に転嫁されることもあります。

 我々、ハトマーク業者が大同団結し、「ハトらぶ」が上位表示されて初めて、ポータルサイトやフランチャイザーやSEO対策業者に対して、対等にもの言える立場になるのです。

嵩む広告宣伝費

 売上を伸ばすため、広告宣伝費は不可欠と言えます。
 業界別の、売上対比率は以下の通りです。
 
・ 自動車 2%
・ 不動産 4%
・ 外食 5%
・ 化粧品 10%
・ 通販 15%

 我々不動産業界は4%と成っていますが、昨今、更に高くなる傾向にあります。
 賃貸仲介に絞って考えれば、10%は下らないでしょう。

 看板、のぼり、新聞紙面広告、折り込みチラシ、情報誌・・・。
 かつては、こうしたアナログ媒体が主流でした。
 今ではインターネットに取って代わられています。

 ポータルサイトが幅を効かせる様になり、各社が挙ってSEO対策を競い合います。
 その結果、自社ホームページに物件を掲載した位では、殆ど反響は期待できません。

 反響が取れるだけのシステムを開発するには、莫大な投資が必要です。
 いや、お金だけの問題でもありません。
 以下は、ネットで上位表示させるための、一般的な公式です。

 コンテンツ量 × 更新頻度 × 閲覧数

 情報が豊富で、頻繁に更新されているサイトは、閲覧数が上がってくるため、上位に上がり易くなります。
 となると、入力・更新するための人件費が嵩(かさ)んできます。

 さもなくば、元々情報量の多いポータルサイトに掲載するか、FCに加盟するか、広告費を払って持ち上げるか。
 何れにしても、多額のお金がかかります。
 賃貸仲介手数料5万円を手にするために、6万円の広告費がかかった・・・という笑えない話もあります。
 
 (一社)愛媛宅建流通機構が4月にリリースする「ハトらぶ」は、反響対策のために立ち上げる独自のサイトです。
 かかる費用は、年間44,000円と実に低廉。
 愛媛県のハトマーク業者1,000社が、挙って物件情報を登録するならば、必ずや大きな武器と成る筈です。
プロフィール

Hideo Matsuoka

Author:Hideo Matsuoka
・生年月日 昭和37年10月30日

・好きな言葉 
今日は残された人生の最初の一日

・信条「先憂後楽」

・尊敬する人 
稲盛和夫 西川広一 松下幸之助

・資格 ①宅地建物取引士
    ②建築2級施工管理技士
    ③マンション管理業務主任者
    ④防火管理者
    ⑤少額短期保険募集人
    ⑥損害保険募集人
    ⑦損害保険商品専門総合
    ⑧不動産キャリアパーソン
・趣味
 劇団AUGAHANCE初代代表
 主に脚本・演出を担当

・経歴 
 中卒後、大工・石工と職人道を歩む
 平成2年 
 ㈱中岡組 (ジョーコーポレーション)入社
 マンション担当役員→常務執行役→管理会社代表を歴任
 平成21年 ㈱NYホーム起業

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