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無知は罪

 先日行われた、宅建協会南予ブロック研修のメインテーマは、「高齢者との不動産取引」でした。
 
 賃貸住宅のオーナー様は概ね高齢者です。
 管理契約の途中で、お亡くなりになることも珍しくありません。

 オーナー様が死亡した場合にでも、賃貸契約自体は継続します。
 一方、管理業務委託契約は、原則終了します。
 物件は相続人に引き継がれますが、その相続が見届けられるまでは、新規の募集を止めるのは当然です。

 仮に、配偶者と息子と娘が居た場合、3人に相続が発生します。
 当該アパートについて、遺産分割協議により、3人の共有にすることもありますし、一人の名義になる場合もあります。
 最終的に相続人となった方と、新たに管理業務委託契約を結び、晴れて募集再開の運びと成ります。
 相続が争族になると・・・、甚だ厄介です。

 さて、オーナー様が認知症と疑われるケースでも、留意する必要があります。
 まずは、推定相続人の方に相談して、医師の診断を仰ぎます。
 進行度合いに応じて、契約の有効性が揺らいでくるからです。
 
 判断能力が不十分なら、補助人
 判断能力が著しく不充分なら、保佐人
 判断能力が欠けているなら、成年後見人

 仮にこのプロセスをすっ飛ばしたり、「印鑑も通帳も任されている」と自称する推定相続人の方と契約したりすると、後々禍根を残します。
 数年後相続された正式な所有者から、「契約は無効」として過去に遡り、金員の返還を請求される恐れもあるでしょう。 
 
 やはりここでも、無知は罪です。
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生きる資格がない

 20歳前後で入社し、定年退職を迎えるまでの約40年間のサラリーマン人生において、相応のスキルアップが必要であることは言うまでもありません。

 入社間もない頃には、みだしなみや、名刺の渡し方、電話の取り方といった、基本的なビジネススキルが求められます。
 慣れ親しんでくると次に、営業や事務といった、実務的なスキルが必要です。

 何年か経過すると、後輩が増えてきます。
 やがて、部下を持つ立場に成ります。
 
 すると、全く違うスキルが求められます。
 それがヒューマンスキル(人間力)です。

 誠実さ
 高潔さ
 謙虚さ
 優しさ
 思いやり
 包容力
 忍耐力・・・

 後輩や部下から見て人間的に尊敬できる、人としてのスキルを指します。
 何故なら人は、尊敬できる人のためこそ、頑張れるものだからです。
 
 フィリップ・マ-ロウの台詞ではありませんが、
 管理職は仕事ができなければ生きていけない。
 優しくなければ生きる資格がない・・・ということでしょう。

自己責任の末路

 不動産の転貸借業者実態調査へ。
 11月13日付日経新聞5面の見出しが躍っています。
 今さらながらの感は否めませんが・・・。

 俗にサブリースと言われるこの仕組み。
 既に一般的なビジネスモデルとして、市民権を得ています。
 業界ナンバー1のD社は、サブリース100万戸超で、日本一の大家さんです。

 例えば、農家に向けた遊休土地活用。
 高齢化した農家に向けて、「アパートを建てませんか?」とアプローチ。
 最初は門前払いしていた御主人も、このまま小作を続けていくことへの不安から、徐々に耳を傾けるようになる。
 「アパート経営なんてやったことないから」と尻込みする御主人に、「30年間一括借り上げ家賃保証」の印籠をかざし、一気にクロージングします。

 10世帯のアパートの建築費は1億円。
 銀行借入すると月々の返済額は45万円(金利2.5% 25年)。
 それを会社が一括借り上げし、入居者が入ろうと入らまいと、毎月70万円の家賃収入を保証してくれると言う。

 毎月の不労所得は25万円。
 「これなら汗水垂らして米や野菜を作るよりもずっと良い。」

 実際、この収入は人生を豊かにしてくれます。
 今まで泥にまみれ、農作業に追われていた生活から解放され、外食や旅行を楽しむゆとりもできました。

 ところが10年後。
 更新時期を迎えたサブリース業者が、近隣相場との乖離を理由に家賃の見直しを迫ってきます。
 提示賃料は月々50万円。
 これでは、銀行に返済すると、手元には5万円しか残りません。

 また、借入をしていた金融機関が、当初固定金利期間終了に伴い、1%の利上げを要求。
 すると、返済額は5万円増えて50万円。
 収入と支出が同額・・・ということは手残りはゼロ。
 いや、固定資産税や電気代や修繕費相当額は持ち出しに成ります。

 更にサブリースメーカーは、契約継続の条件として、屋根・外壁の補修と設備のグレードアップを要求。
 その金額は、数百万円にも及びます。
 金融機関にリフォーム資金の融資を申し込んだところ、追加担保の提供が必要とのこと。

 ローンの返済は、まだ15年以上残っている。
 冷静に考えれば、今後もきっと、更なる賃料下落、金利上昇は避けられない。
 また、修繕費も年々増加していくだろう。
 果たしてどうすれば良いのか・・・。

 これが非情な、自己責任の末路です。

言葉の裏側・言葉の先

 会長から一冊の本を貸して頂きました。
 文中にマーカーしている部分が、琴線に触れた部分でしょう。

 ・ 社長の仕事は”決定”すること
 ・ その”決定”したことを速やかに実行するのが幹部・管理職の仕事
 ・ 社長の”決定”したことにいちいち反論してくるのは、ダメな幹部
 ・ 意見する前に実行、とにかくやってみる
 ・ 報告する時には、必ず悪い事を先に言う
 ・ 上司には、部下が報告している時に口を挟まず最後まで聞く器量が求められる
 ・ 社長から見て良い幹部とは、任せられる幹部・管理職のこと・・・。

 羅列された言葉だけを見ると、
 「黙って言うことを聞け!」と一喝する、ワンマン社長がイメージされます。
 そして、何事にも口答えしない、イエスマンを求めている様に思えます。
 
 しかし、ここが読書の難しいところです。
 知識と経験を積めば、著者の意図する真の狙いが見えてきます。
 未熟なままで、本の言葉を鵜呑みにしても、都合の良い解釈で捉えてもいけません。

 言葉の裏側や、言葉の先を読み切りたいものです。

セウォル号と大和

 責任ある立場にある方は、自らの進退を軽々しく口にすべきではありません。

 2014年4月16日。
 セウォル号沈没事故は起きました。

 修学旅行生を含む、被害者は300名以上。
 その原因は、整備不良と過積載、そして船員の過失です。
 中でも、避難誘導を怠り、自らが率先して救助された船長の愚行が、大きく報道されています。

 1945年4月7日
 戦艦「大和」は、天一号作戦において沖縄方面へ出撃したものの、アメリカ軍機動部隊の猛攻撃を受け、坊ノ岬沖で撃沈。
 この時、有賀幸作艦長は、羅針儀に自身を縛り付け、大和と共に死を迎えたそうです。

 古今東西問わず、キャプテンは乗員乗客に対しての責任を有しています。
 有賀艦長の様に、その船と命運を共にする覚悟のあるTOPだからこそ、乗員も乗客も信頼できます。
 一方、危機に陥った際、我先にと逃げ出す人間は、キャプテンたる資格がありません。

 逃げ出さないまでも、軽々に「辞める」と口走るTOPを、誰が信頼できるでしょうか。

長所と短所の使い分け

 人は皆、長所と短所があります。
 そして長所短所は、表裏一体、背中合わせです。

 意思の強い人は、頑固で融通が利かない
 情熱に溢れる人は、独りよがりで押しつけがましい
 行動力に長けた人は、拙速で勇み足を踏む
 押しの強い人は、他人の話を聞かない

 長所の様に見える部分が、短所であったり、
 短所の様に見えて、実は反対から見ると長所であったりします。
 そう、長所短所は一つの個性・・・千鳥風に言えば「クセ」です。

 従って、取り立てて短所が見当たらない人というのは、裏を返せば長所も際立たなかったりします。
 問題はTPOに合わせた、使い分けでしょう。
 
 弁論大会では、他人の話を聞く必要もなく、持論を自分のペースで熱く滔々(とうとう)と語れば良い。
 クレーム応対時には、相手の言い分にしっかりと耳を傾ける姿勢が肝要。
 これが、逆さでは始末に負えません。
 
 場の空気を読み、使い分ければ短所も長所。
 心掛けたいものです。

モグラの穴を潰せ

 会社を経営していれば、トラブルはつきものです。
 それが十社から成るグループならば、安息する暇も無いのは当然かもしれません。

 先日も、朝一番で衝撃のニュースが飛び込んできました。
 危機管理の鉄則 その一 
 「危機管理はファーストプライオリティ。 肝心なのはスピーディな初動。」
 総ての予定をうっちゃって現場へ。
 
 危機管理の鉄則 その二
 「最悪の事態を想定し、それを受け入れた上で、最善の着地を心掛ける。」
 往路の車中で、自分なりにシナリオを思い巡らします。

 現地に到着し、早速関係者からヒアリング。
 どうやら、限りなく最悪に近い状態です。
 ただ、その最悪を受け入れる覚悟はできていました。

 その上で、更に協議を重ねて行く内、一つの光明を見出します。
 「ひょっとしてその最悪は、寧ろ最良ではないのだろうか。」

 危機管理の鉄則 その三
 「トラブルは改善の種。 起きた事象は総て最善。」

 こうして慌ただしい一日が終了・・・したかに見えました。
 ところが自宅に帰る車中、関係者から電話。
 当事者の翻意により「最悪が最良になった」との連絡です。

 これが、往路の車中であれば、この電話を吉報として受け止めたでしょう。
 しかし、残念ながら今は違います。

 危機管理の鉄則 その四
 「モグラが居なくなっても安心するな。 モグラの穴を潰せ。」
 そうしなければ、またモグラは出てくる筈です。

2ちゃんねる同列

 我がグループのバイブル「WINNING 勝利の経営」では、次のやり取りが紹介されています。

ジャック 「なぜそういう質問を、あなた方の上司に尋ねないんだ?」
某社員 「そんなこと言い出せませんよ。自殺行為です。」
ジャック 「じゃあ、なぜ私には尋ねられるんだい?」
某社員 「ここでは匿名の存在で居られるからです。」

 上司の言動が、おかしい。
 会社の規則が、間違っている。
 評価に対して、納得がいかない。

 上司に対して、直に訴えれば良いことを、敢えて呑み込む。
 そして居酒屋や喫煙所で、気の合う仲間と群れて愚痴を言い合う。
 或いは、間接的に第三者に訴える。
 その理由は何か?

 耳障りなことを言うと、報復されるから。
 人間関係を壊したくないから。
 
 江戸時代や独裁国家ならともかく、直訴したからといって報復される筈が無いでしょう。
 人間関係も、陰口や告口の方が、よっぽど溝を深くします。
 
 そもそも、匿名の言葉は責任がありません。
 「2ちゃんねる」の書き込みと同列です。
 直接、率直に話しましょう。

大人のセルフマネジメント

 11月7日付、日経新聞「やさしい経済学」からのご紹介です。

 組織の中で人を動かす三つのルート。

① マクロマネジメント
  組織内の役割分担や、規則や理念の設定、人事評価や給与・昇進等の制度設計等々

② ミクロマネジメント
  上司から直接的に受ける指示、指導、教育、叱責、称賛といったやり取り

③ セルフマネジメント
  社員が自らをマネジメントする

 職場に不満を持つ社員の多くは、この①と②をないまぜにして、会社に対する不信感を露わにします。
 しかし、その本質は、事象を分解、分析しないと見えてきません。
 時に、自らのマネジメントの至らなさを棚に上げ、部下に同調して経営層を批判する、愚かな上司も居ます。

 我がグループは、この一年で大きく変革しました。
 残業時間の見直し、週休二日制、決算賞与、経営計画書、社員研修・・・。
 総ては、マクロマネジメントです。

 その変革の趣旨を理解し、説明責任を果たし、部下を鼓舞できるか否かは、上司のミクロマネジメントにかかっています。
 また、同じ会社、同じTOP、同じ上司、同じ経営理念であっても、モチベーションの高い社員と、低い社員とに分かれたりします。
 
 「会社が・・・」、「上司が・・・」
 自らのモチベーションの低い理由を全て他責にして、憤っているだけの社員。
 自らの目標が明確で、そこへ向けて脇目も振らずに精進し続けている社員。

 本文にある言葉が全てを言い表しています。
 「セルフマネジメントを駆動させるためには、その前提として社員自身の成熟が必要である」
 その通り、まずは大人に成りましょう。

風邪の特効薬

 昨日は、体調不良でご迷惑をおかけしました。
 頭痛と悪寒で、眠れない夜を過ごしたのは久々です。
 おかげさまで、一日寝て全快しました。

 決して身体は丈夫な方ではありません。
 毎年、何回かは寝込みます。
 但し、その殆どは計った様に、週末や年末年始となるため、会社を休むことが少ないだけです。

 思い返せば週末から、少しだけ調子が悪かった。
 外出するでもなく家で居ましたが、大事をとって布団で休むべきでした。

 海外で風邪をひいて病院に行くと、点滴も注射も薬もなく、静養のための診断書を貰うそうです。
 そもそも、風邪の治療薬はありません。
 咳には咳止め、鼻詰まりには点鼻薬、熱には解熱剤と、対症療法のみです。
 
 ましてや、風邪の菌を撃退しようと、身体が発熱しているにも関わらず、解熱剤を飲んで熱を下げるのは逆効果。
 一時的には楽になるものの、これ幸いと菌が蔓延り、完治が遠のきます。

 風邪の特効薬は、体内温度を上げて免疫を高めることと睡眠。
 これからの季節、皆さまお気を付けください。

プラストローの代替案

 グループ各社、各部門において、隔週で部門会議を開催しています。
 議事録は、全て拝読、回覧させて頂いております。
 
 「WINNING」の教えの通り、率直に意見を述べることは大切です。
 公の場で、納得するまで侃々諤々話し合うべきでしょう。

 しかし、発言のベースはポジティブでなければなりません。
 不平、不満、愚痴、誹謗、中傷・・・。
 こうしたネガティブ言葉は、前向きなムードに水を差します。

 ネガティヴとポジティブを分けるのは、代替案の有無です。
 今の組織の悪しき点を指摘する・・・だけに留まらず、改善の方向性を指す。
 
 例えばレストラン。
 「プラスチックのストローは、環境に悪影響を及ぼすので廃止すべきだ!」
 ここで終われば、単なる評論家です。 

 「ではどうするのか?」
 「紙ストローで代替する」
 「そのコストは?」
 「プラスティックの1円に対して、紙は3円。」
 「価格に転嫁するのか? それとも吸収するのか?」
 「価格に転嫁したら売り上げが減るのではないか?」
 「いや、環境に優しい企業であることを訴えれば逆に・・・」 
 
 こうした議論こそが風通しの良さであって、企業の文化や未来を創る礎です。
 問題提起と提案が、表裏一体となる話し合いを目指しましょう。

さん付け運動

 総理大臣は、退任後にも「総理」と呼ばれるそうです。
 
 安倍、麻生、小泉、森という、歴代総理大臣経験者がゴルフをした際、記者からの「総理」という呼びかけに、手を挙げて応えた小泉さん。
 ところがすぐに、その声が安倍さんに寄せられたものだと気付きます。
 「総理と言ったら全員振り向くぞ。」
 笑いながら記者に抗議、これが政界あるあるです。
 
 また国会では、男女問わず「安倍晋三君」と君付けするのが一般的です。
 先般、衆院予算委員会の席で、野田聖子委員長が「さん」付けして話題に成りました。
 さて私は、会社や業界団体等において、様々な呼称で呼ばれます。
 
 会社では、社長
 グループでは、事務局長(局長)、もしくは室長
 研修では、塾長
 宅建協会では、委員長(委員)、常務理事(理事)、会長、地区代表、幹事
 劇団では、相談役、初代代表・・・。

 正に混乱の極み・・・。
 さん付け運動大賛成。
 いつでも、どこでも、誰でも、松岡さんでお願いします。 

人生を謳歌するコツ

 私の信条は、「先憂後楽」です。

 コトバンクより
 『范仲淹「岳陽楼記」の「天下の憂えに先んじて憂え、天下の楽しみに後(おく)れて楽しむ」から》国家の安危については人より先に心配し、楽しむのは人より遅れて楽しむこと。志士や仁者など、りっぱな人の国家に対する心がけを述べた語。』

 この通り、正式な出典としては、公僕としての心構えを説いたもののようですが、、
 「楽しみは後回しにして、先ずは嫌なことなことから先に済ませる。」といった解釈が一般的なものかと思います。
 具体的に言うと・・・。

 ・ 食事で好物は最後に食べる
 ・ 苦手な仕事を先に済ませる
 ・ 厄介な問題を先送りしない

 そんな私とて、面倒なこと、厄介なこと、苦手なことは、できれば直視したくないものです。
 極力、避けて通りたいし、逃げ出したいことも多々あります。
 
 逃げて逃げ果(おお)せるならば、その選択も良いでしょう。
 しかし、問題を先送りした場合、先送りした時間に比例して、問題の厄介度合いは増幅します。

 クレームが起きた際、今日対処すればボヤで消し止められる。
 明日に先送りしたら火事になり、来週に先送りしたら全焼し、来月に先送りすれば隣近所にまで延焼します。

 何より、心や頭の片隅に、問題の火種を抱えたままだと、憂鬱のあまり、とても日常を楽しめません。
 人生を謳歌するコツは、憂いを取り去ることです。

人に会うこと

 ビジネス上、最も大切なことは何か、と言われたら迷わず答えます。
 
 「人に会うこと」

 付け加えるとしたならば、「できるだけ沢山の」。
 会社の机に置かれたパソコンの画面、或いはいつも顔を合わせている心赦せる同僚とだけ向き合うなら、随分気楽なものです。
 
 関係良好とは言えない、社内の別部署の人。
 ちょっとしたいざこざで、疎遠になった知人。
 一筋縄にはいかない、気難しいオーナー様。
 トラブルによって縁遠くなってしまった、かつてのクライアント・・・。

 若い頃、上司から教えられました。
 「先送りしたい時ほど早く、会いたくない人ほど積極的に会え。」
 
 できるだけ沢山の人に会う。
 ビジネスのみならず、良好な人間関係を築き上げるための要諦です。

なめるなよ隣国

 経営者として、政治的な発言は控えるべきと認識しながらも、あまりの醜態に黙っては居られません。 

 日本は、韓国と戦争した訳ではなかったけれど、国や国民に迷惑をかけたことは間違いない。
 1965年、日本はその非を認め、1080億円の経済協力金を支払うことで、韓国の対日請求権は放棄され、「最終的かつ完全に解決した」筈だった。
 いわゆる、「日本国と大韓民国との間の基本関係に関する条約」である。

 その経済協力金によって韓国は、高速道路、製鋼所、地下鉄などを次々に建設し、著しい経済発展を遂げた。

 1998年、過去の両国の関係を総括し、現在の友好協力関係を再確認するとともに、これからあるべき日韓関係について意見を出し合い、新たな日韓パートナーシップを構築するとの共通の決意を宣言した。
 いわゆる、「日韓共同宣言」である。

 ところが、再び慰安婦問題が蒸し返される。
 2016年、日本政府は日韓合意に基づき、韓国政府が設立する元慰安婦を支援するための財団(「和解・癒やし財団」)に10億円拠出することを約束し、既に履行済み。
 日韓間の慰安婦問題の、最終的かつ不可逆的な解決を確認した。
 いわゆる、「日韓合意」である。

 これらの合意は全て、各々トップが立ち会い、国対国として交わされた約束だ。
 しかしこの国は、トップの首がすげ変わる毎に、過去の約束を破棄すると騒ぎ立てる。
 慰安婦問題もそう、今回の徴用工問題もそう。
 最終的とは何か? 完全とは何か? 不可逆的とは何か? 

 おまけに、自国開催の国際観艦式において、軍艦旗の掲揚自粛を求めてきた。
 非礼失礼極まりない。

 完全に、なめられている。
 大人しくしていたら、益々つけあがるだけだ。
 今こそ、毅然たる態度で対峙すべきであろう。

人脈は財産

 10月30日、56歳に成り、多くの方から祝福のお言葉を頂きましたこと、この場を借りて改めて御礼申し上げます。

 今から10年前、勤めていた会社が破綻。
 預かっていたグループ会社のスポンサー付けを見届け、19年在籍したグループを離れました。

 失業保険も退職金も無く、地位も収入も失い、一人間としての無力さを痛感します。
 すべてが無くなったかの様な喪失感に襲われたのですが、改めて振り返りますと、実は多くの施しに支えられていました。

 先日も、前職時代の草創期に建築頂いたオーナー様からのお声がけで、入居付けをお手伝いさせて頂くことに。
 破綻によってご迷惑をおかけしたにも関わらず、笑顔で迎え入れて頂き、有難い限りです。
 こうしてかつての同僚やお客様から、ご紹介頂くケースは枚挙に暇がありません。

 営業の原点は、多くのお客様にお会いすることです。
 そして、最も多く断られた営業マンが、最も多くの成約を得ます。
 
 シュートを打たなければゴールはできない。
 しかし、シュートを打つには、アシストが必要です。
 ゴール前で待っているだけの愚者に、絶妙のパスを通して頂く多くのブレーンに感謝します。

 人脈は財産。
 その言葉の意味を改めて噛み締める、誕生日の一日でした。
プロフィール

Hideo Matsuoka

Author:Hideo Matsuoka
・生年月日 昭和37年10月30日

・好きな言葉 
今日は残された人生の最初の一日

・信条「先憂後楽」

・尊敬する人 
稲盛和夫 西川広一 松下幸之助

・資格 ①宅地建物取引士
    ②建築2級施工管理技士
    ③マンション管理業務主任者
    ④防火管理者
    ⑤少額短期保険募集人
    ⑥損害保険募集人
    ⑦損害保険商品専門総合
    ⑧不動産キャリアパーソン
・趣味
 劇団AUGAHANCE初代代表
 主に脚本・演出を担当

・経歴 
 中卒後、大工・石工と職人道を歩む
 平成2年 
 ㈱中岡組 (ジョーコーポレーション)入社
 マンション担当役員→常務執行役→管理会社代表を歴任
 平成21年 ㈱NYホーム起業

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