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たかが煙草、されど煙草

 前職時代、分譲マンション部の営業力を上げるために、東京から招いていたのがY先生です。
 そのスキルは一流で、僅か10%だった来場決定率が、一年後には27%にまで跳ね上がります。
 心理学や統計学に基づく論理的な説明や、ハードルを図示したアプローチブックの提案等、毎回目からうろこの連続でした。

 さて、このY先生は、セミナーの間、煙草が切れることの無い、ヘビースモーカー。
 約3時間のセミナーが終わると、灰皿は山盛りになる程です。

 近隣の県の施設の会議室を借りた時の話。
 当然のことながら、そこは禁煙です。
 ところが、会場に入るや否や、「灰皿を持って来て」。
 いつもと変わらぬ、チェーンスモーカーぶりでした。

 若手の社員が空港までお迎えに行くのが慣例。
 ある時、新入社員に迎えに行かせました。
 車に乗るなり、禁煙車であるにも関わらず、煙草に火を点けたY先生。
 その社員は、「もう二度と迎えに行きたくない」と憤慨しました。
 
 Y先生と自分が、会社から近所の飲食店まで歩いているのを、ある女性社員が見ていました。
 そして、歩き煙草の吸い殻を、川へ投げ捨てたのだそうです。
 「あの人は信用しない」と思ったと言います。

 それから数年後、このY先生は、詐欺事件で逮捕されました。
 たかが煙草、されど煙草。
 一事が万事の好例です。

 あれから20年が経過しました。
 禁煙、分煙の考え方は、加速度的に浸透しています。
 その気運の中で、未だ徹底できない組織があるとすれば、時代に取り残されざるを得ません。
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ポリシーと存在意義

 業界団体のスタンスについて、私見を述べさせて頂きます。

 許認可事業の場合、まずもって国なり県なりが、免許を与えるか否か審査します。
 要件を充足しなければ免許は与えられません。

 裏を返すと、要件さえ満たせば免許は貰えます。
 いわゆる形式審査です。
 
 その後、免許業者は、何れかの業界団体を選択します。
 加盟申込のあった業界団体は、その業者が適正か否かを審査します。
 
 この審査は、形式的ではなく、実質的なもの。
 会社の経歴や代表者の人となりを、書類や面談を通じて吟味し、お仲間として認めるか否かを判断すべきでしょう。
 仮に、間違った方の入会を認めてしまうと、信用失墜の恐れがあるからです。

 「お上が認めた以上断れない」
 それを口にした時点で、
 業界団体としてのポリシーの無さを露呈すると共に、存在意義すら問われかねません。

いつ、誰に、どうやって

 改めて、報連相について整理します。

1. 正しい情報を掴む
 まずもって、相手方の要件を聞き、現場を確認し、情報を整理整頓するのが先決です。
 現場の状況も、問題の本質も、想定されるリスクも、解決の方向性も不確かなまま、見切り発車で拡散される情報は、云わば迷惑メールと同じ。
 迷惑メールが氾濫すると、重要な情報や真実が埋没してしまいます。
 
2. 緊急性があれば電話
 緊急性があるにも関わらず、メールで済ます方も少なくありません。
 特に自らの失敗等の不都合な情報について、怒られたくないと思うからか、そっとメールで送られるケースが散見されます。
 リスク情報やクレーム情報は、何をおいてでも優先して報告すべき事象です。

3. 緊急性が無ければメール
 先ほどとは逆に、緊急性が無いにも関わらず、電話をしてくる方がいらっしゃいます。
 就業時間中ならまだしも夜間、休日も・・・。
 携帯の普及により、電話が気軽に成り過ぎているのも一因でしょう。
 また、複雑な事象を電話で滔々(とうとう)と話される方もいますが、事前に情報を整理してメールすべきです。
 
4. 重要事項であればメールの後に電話
 「送っておきますので、都合の良い時に目を通しておいて下さい」がメールの性格。
 緊急性は無いにしても、重要な案件であれば、見落としされないために、メールの後電話を入れます。

5. メールの宛先
 原則、組織においては、上位者に成れば成るほど、情報の量が多くなりますし、情報の重要度も増すものです。
 情報整理のためにも、「現場では、こんな問題が起きているんですよ! 知っておいて下さい!」といったレベルの、アピールメールは排除されるべきでしょう。
 例えば稟議書メールの場合、全回議者を宛先にすると上位者のメールBOXには、一件の稟議について起案者と下位回議者からのメールが重複錯綜混乱します。

 「いつ、誰に、どうやって」
 報連相する前に、一度冷静になって考えてみて下さい。

チェンジ・エージェント

 20世紀最高の経営者ジャック・ウェルチは、自著「WINING」で「変化」についてこう語っています。

1. 変化の一つひとつに明確な目的と目標を持たせること
 「変化は秩序正しく行われる性格のものだ。
 実現させるには、なぜ変化が必要で、変化によって何が達成できるかを、社員が頭で、心で十分理解していなくてはならない。」

2. 変化の必要性を心底感じ、一緒にやっていこうとする人だけを採用し、昇進させよう
 『人材の分類』
  0~10% 自ら変化を巻き起こすタイプ(チェンジ・エージェント)
 70~80% 必要性を納得すれば進んで一緒にやろうとするタイプ
 10~20% 抵抗勢力
 「変化を起こすには、真の信奉者と、進んで一緒にやろうとするタイプ以外は採用すべきではない」

3. 抵抗する輩を探して放り出そう
 例え彼らの業績が満足のいくレベルにあったとしても・・・。

4. 自動車事故を見ろ
 「悲惨な事故を願う人は誰もいないが、それが起きるのは防ぎようがない。
 であるならば、被害を最小限に食い止め、ピンチをチャンスに転換することが肝要。」

 グループ経営に携わって9ヶ月が経過しました。
 この間、合併、新設、廃業、統合・・・組織は生き物、日々目まぐるしく変化しています。
 渦中に居る、自身の役割も明確です。
 変化の意味、意義、目的を説き、社員の皆様に必要性を感じて貰い、ベクトルを合わせ、成長発展の機会とする。

 ウェルチの至言で、締め括ります。
 「ビジネスに変化は必要欠くべからざる要素だ。
 変革は必要だ。
 できることなら、変化せざるを得なくなる前に変化した方が良い。」

キックオフ&ノーサイド

 来期「経営計画書」の策定について、発信から早や2週間が経過しました。
 進捗は如何でしょうか。
 提出の一次締め切りは5月末です。

 お伝えした通り、期末まで100日以上余すタイミングで発信したのには理由があります。
 来期「経営計画書」は、幹部や社員の方々としっかり議論し、魂のこもった計画にして頂きたい。
 そのためには時間が必要でしょう。

 締め切りまでの時間は、約50日。
 既に、二週間経過しました。

 「経営計画書の策定よりは実務だ!」
 「紙切れと文章で飯が食えるか!」
 そう考えられている方がいらっしゃるとすれば、中小企業の父「一倉定」先生の言葉を噛み締めて下さい。

 「我が社の未来を決めてしまう、経営計画に費やす時間を節約するということほど、誤った時間の使用方法は無い。
 何故なら、費やした時間の数千倍、数万倍の時間が、それ以降に節約できるからである。
 私のお手伝いした会社で、利益が20倍、30倍となった例は枚挙に暇がない。」

 社長が一人で作り上げた、或いは各部門長が作成した数字を寄せ集めただけの「経営計画書」に、社員は納得していません。 
 やらされ感の中、不平不満が渦巻き、部門間の障壁に躓(つまづ)く・・・組織内で良く目にする光景です。
 不満があるなら、文句があるなら、計画策定段階で、洗いざらいぶちまけて頂きたいと思います。
 
 しかし、最終的に経営計画が固まればノーサイド。
 全員が一丸となって、ベクトルを合わせ、経営計画の達成に向けて邁進する。
 それが、大人の組織です。
 
 間もなくゴールデンウィークに突入します。
 連休明けから取り組もうと思われているとすれば、残りの期間は半分以下しかありません。
 是非とも連休前に、「経営計画書」策定のキックオフをお願いします。

世も末

 何度かお伝えしている、不動産業者「スマートデイズ」(かぼちゃの馬車)の被害実例が、続々と伝えられてきます。

【  「もうおしまい。死ぬしかないかもしれない」。
 東京郊外の老夫婦のもとに昨秋、取り乱した娘から突然電話がかかってきた。
 娘の夫が知らないうちにシェアハウス2棟を建てる契約を結び、2億円もの借金を抱えたのだという。
 娘の夫は40代後半の会社員で年収は約1千万円。
 不動産業者スマートデイズ(東京)が、賃料で年8%の高利回りを約束した。
 ところが、賃料が払われなくなることが着工前にわかり、更地と30年続く毎月100万円の借金返済が残った。
 東京北西部にある二つの土地を鑑定してもらうと、買った値段は相場より3~4割割高だった。
 転売しても千万円単位の赤字になりかねない。
 ローンを組む銀行に窮状を訴えると「(借金返済のために)また別のローンを紹介しますよ」と突き放された。 】

 推察するところ、金利は4.5%以上の高金利です。
 土地の転売も、他の金融機関の借り換えもできません。
 間違いなく、年収1000万円は吹っ飛んで、追い足しが必要になります。
 
 冒頭の言葉にある様な、「死ぬしかない」ことはありませんが、自己破産は免れないでしょう。
 「うまい話」には裏があります。

 しかし、その「うまい話」を持ってきたのが、大手金融機関だとしたら・・・。
 いやはや世も末です。

変化を嫌う生き物

 人間はすべからく、現状維持を心地良く思い、変化を嫌う保守的な生き物です。
 
 引越、異動、転籍、合併、統合・・・。
 こうした変化を、前向きに捉える人は余り居ません。

 前職の会社は、鹿児島から東京まで拠点がありました。
 学生を面接する際、転勤の可能性について言及すると、待ってましたとばかりにこう答えます。
 「自分は、新しい環境を開拓していくのが持ち味です。
 仮に東京でも、どこでも、転勤は問題ありません。」

 この言葉を受け、「そうですか。頼もしい。では、宮崎でも良いんですね。」と投げかけると、思わず絶句。
 判り易い二枚舌・・・、それが現実です。
 
 部下の異動について相談する際、「ビジネスマンのルールですから」と威勢の良かった上司に、自身の転勤を申し渡すと、できない理由を次々と説明し始める。
 総論賛成・各論反対の極みです。

 常識的に考えて、転勤や異動を断る以上は、退職覚悟でしょう。
 「自分は必要とされている人材だから、我儘も認められる」
 そう高を括っているとすれば、余りにも不遜です。

不動産業の商品

 不動産業に関わって、四半世紀が経過します。
 当然のことながら、最初はずぶの素人です。
 それが今や、宅建協会の理事を務め、無料相談員として消費者の皆様にレクチャーする立場にあります。

 着任した当初、常駐する上司はいません。
 指示は二つだけ。
 
 ① 不動産業者を訪ねてコーヒーを飲め!
 ② 空き物件をみつけて看板をつけろ!

 当初は、その意味すら判りませんでした。
 今になって、その粗削りな指示も、あながち間違いではないことが判ります。

 ここで問題です。
 「不動産業が売っている商品はなんでしょう?」
 A 土地
 B 建物

 いいえ、不動産業者の商品は「情報」です。
 ・ 土地を売りたいという情報
 ・ 住宅を買いたいという情報
 ・ アパートを貸したいという情報
 ・ 貸家を借りたいという情報
 ・ 住宅を建築したいという情報

 また、この情報は「生物」です。
 つまり、情報は新鮮でなければ価値がありません。
 また、他社に先駆けて、先鞭をつけなければ意味がありません。

 業者を訪ねて世間話をしながらコーヒーを飲む。
 傍目には遊んでいる様に取られるかもしれませんが、そうする内に情報が舞い込んできます。

 実際、コーヒーを飲みに行った先の不動産業者から紹介された土地を買い取り、施主までご紹介頂いたのが、私の一番最初の住宅のお客様でした。
 原点回帰。
 不動産業の商品は「情報」です。

組織としての判断

 会社を動かすのは人。
 社員個々の意見を尊重し、経営に反映するのは大事なプロセスだと思います。
 建設的で、前向きで、自由闊達な意見は大歓迎です。

 しかし、例えば会社が赤字転落し、重篤な状況にあるとしたら、緊急手術を行い、一刻も早く出血を止めなければ命に関わります。
 社員個々に相談して、意見を聞いて・・・そんな悠長なことを言っている場合ではありません。

 また、組織の判断は、事案の性質によって段階があります。
 ① 社員と相談しながら合意形成する事案
 ② 幹部の意見を基に協議する事案
 ③ 経営トップが決断すべき事案
 ④ グループ最適を鑑みて資本家が判断する事案

 原則、大企業ならば、組織再編や転籍や異動は紙切れ一枚。
 そうした原則を踏まえつつ、納得性を高めるための根回しは欠かせません。
 
 国政の野党の様に、批判するだけなら簡単。
 納得できないのであれば、裏付けをもって、それ以上の代替案を上げるべきです。
 
 さて、緊急手術を終え、一旦着地をみたら、直ちに取り掛かるのが「経営計画書」の策定。
 経営トップと幹部と社員とが、侃々諤々議論し、十年後の未来を描き、5年後、1年後とブレークダウンします。
 これはまさに、① 社員と相談しながら合意形成する事案 でしょう。

 責任ある立場の人が、責任を持って、相応しい時期に下す。
 それが、組織としての判断です。

景気の水先案内人

 大洲宅建協会地区代表を拝命してから、早いもので二期四年に成ります。

 その間、残念ながら廃業される方、また志半ばで他界される方も、少なからずいらっしゃいました。
 これは大洲だけに限らず、地方全般の傾向として、会員数は減少の一途を辿っています。
 地域経済の落ち込みにより、地価は毎年数%ずつ、確実に下落しています。
 少子高齢化は加速し、人口は減少し、空家も増え続けています。 

 さて、少し目線を上げて見ますと、そうした暗いニュースばかりでもございません。
 この春、久々に新規入会の申込がありました。
 また、もう一方、申込の準備をされているとの情報も聞き及んでおります。
 本日には間に合いませんでしたが、近々お仲間に加わって頂ける筈です。

 また、大洲市とタイアップして、昨春から取り組んでおります「空家バンク」も、徐々に浸透しつつあります。
 手間と責任に見合わないため、手控えられていた低額取引も、400万円以下の場合は18万円まで認められる様に法改正されました。
 これにより、100万円の売買で、売主から18万円の報酬を貰うことも可能です。
 更に、「空家バンク」登録物件の特典として、仲介手数料、リフォーム費用、残置物処分費用等々、補助金制度も充実しています。

 こうした制度を上手く活用して頂くことで、会員の皆様の商売につながり、UターンやIターン等の移住が促進され、人口減少に歯止めがかかり、地域経済が活性化する。
 その一翼を担う我々不動産業者は、まさに景気の水先案内人です。 
 
 失くしたものを嘆くのではなく、今あるものに感謝して活かす。
 動かしようの無い過去ではなく、希望に満ちた未来を見て、共に頑張って行きましょう。
プロフィール

Hideo Matsuoka

Author:Hideo Matsuoka
・生年月日 昭和37年10月30日

・好きな言葉 
今日は残された人生の最初の一日

・信条「先憂後楽」

・資格 ①宅地建物取引士
    ②建築2級施工管理技士
    ③マンション管理業務主任者
    ④防火管理者
    ⑤少額短期保険募集人
    ⑥損害保険募集人
    ⑦損害保険商品専門総合
    ⑧不動産キャリアパーソン

・経歴 
 雄新中卒業 → 新田高校中退
 大工・石工と約十年職人道を歩む
 平成2年 
 ㈱中岡組 (ジョーコーポレーション)入社
 マンション担当役員→常務執行役→管理会社代表を歴任
 平成21年 ㈱NYホーム起業
 令和2年 ㈱南洋建設 代表兼任
 令和4年 ㈱たんぽぽ不動産起業

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