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スルガスキーム

 以前ご紹介した、サブリース賃料不払いが続く「かぼちゃの馬車」問題の続報です。

 トラブルの中身を簡単に復習しておきます。
 スマートデイズ社が次々とシェアハウスを建て、収益性の高いサブリースを条件に家主に売却。
 ところが、会社の運営が行き詰まります。

 「年間7億5000万円のサブリース家賃支払いに対して、当社の家賃収入は2億5000万円。
 不足する5億円を、一棟売り販売等で補填していた。
 ところが、昨年10月以降、販売自体が無くなり、資金繰りに詰まった。」   社長

 自転車操業と表現するには、余りにも稚拙で、あからさまな自転車操業。
 前回書いた通り、サブリースを餌にして短期間で物件を売り抜け、手元にお金が残っている間に海外に高飛びする詐欺事件なのだ、と言われた方がしっくりきそうです。

 そして今、融資していたスルガ銀行に対する責任追及がヒートアップしています。
 不正融資の論点は四つ。

1. スルガ銀行が融資する安心できる物件・・・と宣伝していた
2. 借入申込時点で、通帳コピーの偽造等、不正が行われていた(私文書偽造)
3. シェアハウス購入とは別に、1000万円前後のフリーローンを抱き合わせていた
4. 上記フリーローンで得た資金を、定期預金に積み立てさせていた(歩積両建て)

 更に、「与信賃料の改ざんに指示を出していた」という証言も上がっています。
 例えば、年間賃料300万円で、販売価格5000万円なら利回り6%。
 この賃料を400万円にしたら、利回り8%の魅力的な商品に成ります。
 
 いわゆる粉飾ですが、「大手銀行が薦めるのだから間違いないだろう。 サブリースで賃料は保証されているのだから入居者が入ろうと入るまいと関係ない。」と、オーナーは挙って「かぼちゃの馬車」に乗り込みました。
 そして、一夜にしてその魔法が解けたのです。

 実は、本件以外にもトラブルは続出。
 賃貸住宅新聞では、これを「スルガスキーム」と呼んでいます。
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続 経営計画

 経営計画はまず、会社のあるべき姿を描き、それを段階的にブレークダウンしていき、最終的に今期(来期)やるべきことを明確に落とし込みます。

1. グループ・ポリシー(グループ共通の価値観を示した創業者の言葉)

2. トップ・メッセージ(代表取締役のメッセージ)

3. 経営理念/経営方針(会社の存在意義)

4. 長期事業構想 ~10年後の我が社~(将来的なあるべき姿)

5. 五ヶ年計画(具体的な数値目標の推移)

6. 来期計画損益計算書(来期の詳細な数値目標)

7. 各部門重点目標(各部門でやるべきこと)

 勿論、外部環境の変化に対応するフレキシブルさは必要です。
 経営計画書が羅針盤であるならば、急激な天候の悪化や、船体機器のトラブルもありましょう。

 しかし、何となく「変わる」のではなく、主体的な意思を持って「変える」べきです。
 そのためには、元々の軸がしっかりしていなければ成りません。
 経営計画は、正に経営の基軸です。

経営計画書

 今期まだ三分の一を残し、最後の追い込みに躍起と成っているタイミングで、随分気が早いと思われるかもしれません。
 これまでの「事業計画書」を、来期から「経営計画書」と改め、刷新しようとしています。
 
 名は体を表す。
 事業と経営の、言葉の違いを紐解きますと・・・。

 『事業』 ~プロジェクト~
 1.社会的な、大きな仕事
 2.生産や営利を目的とした経済活動

 『経営』 ~マネジメント~
 1.事業を営むこと
 2.方針を立てて、それを行っていくこと

 つまり、「事業」は「経営」の中に包含されています。
 方針に基づく幾つかのプロジェクトを、会社全体で統括する意味では、やはり「経営」の方がしっくりきます。

 さて、「経営計画書」は、設計図の様なものです。
 家を建てる際、無計画に、行き当たりばったりで着工することはありません。
 
 予算、構造、面積、間取り、工期・・・細部に渡る納まりまで、すべて設計図には表現されています。
 そして、お客様と建築会社は、この設計図に基づいて契約します。
 仮に、設計図通りに仕上がっていなければ・・・。
 
 ・ 工事のやり直しを命じられる
 ・ お金を貰えない
 ・ 損害賠償を請求される

 契約は約束ですから、こちらが義務を果たさずして、相手にだけ履行を求めるのは横暴でしょう。
 中には、「計画書」の意味を取り違えている方もいらっしゃいます。
 「計画はあくまでも計画だから、やってみないと判らない。」
 こんな理屈がまかり通るなら、経営計画の意味はありません。

 経営計画は、経営者の覚悟。
 目標は、「できたらいいな」といったぼんやりしたものではなく、「何が何でもやり切る」というコミットメント(必達目標)です。
 そこまで昇華させるには、経営者と幹部と社員とが、膝詰めで対峙し、時間をかけて擦り合わせなければなりません。
 期末4ヶ月前に発信する理由は、そこにあります。

サービスが先

 一つの商談がまとまりました。
 居住者のいらっしゃらない空き家だったので、活用頂けるだけでも幸いです。

 既に、売り買い双方と数回の商談を重ね、現地案内を経ています。
 農地絡みの土地であるため、これから非農地証明を取得し、農地転用も必要です。
 売買契約は4月、決済は農地転用の完了する6月初旬になります。

 周知の通り、空き家流動化促進のために、今年から法改正があり、400万円以下の媒介報酬が増額されました。
 そして、手にする手数料は十数万円。
 いや、一般の物販や飲食等と比較すると、高額に思われるでしょう。
 
 それでも、責任の重さを考えると、必ずしも見合いません。
 そんな不遜な心に言い聞かせます。
 例え1万円の仕事であっても、1000万円の仕事同様に手を抜かないこと。
 
 金額は低ければ低いほど、手間がかかればかかる程、ある意味それは、他社との差別化のチャンス。
 商売とは、サービスが先。
 報酬は後からついてくるものです。

如月の望月の頃

 大変お世話になった方がまた一人、天に召されました。
 今の会社を起業した際、第一棟目の管理をお任せ頂いたオーナー様です。
 
 先日開催された「お別れの会」にも、参加させて頂きました。
 常に、笑顔で、豪快で、優しく、思いやりとバイタリティに溢れ・・・。
 来賓の方々や御遺族からのエピソードからも、故人らしさが偲ばれます。

 故人は生前、西行の和歌を好み、自邸庭の石碑にしていたそうです。

 「願わくは、花のもとにて春死なむ。 その如月の望月の頃。」
 ※ できれば(お釈迦様の命日である)2月15日頃、満開の桜の木の下で死にたいものだ。

 その句の通りに、2月10日他界されています。
 直前に会社の後継者を指名して・・・。

 まるで、申し合わせたかの様なタイミング。
 そして、立つ鳥跡を濁さず。
 責任感の強い方は、自らの死期を悟る力があるのかもしれません。 
 合掌・・・。

人事管理6つのポイント

 ジャックウェルチの名著「WINING 勝利の経営」第7章は「人事管理」。
 本著では、6つの基本的なポイントに整理されています。

1. 人事部門を組織の上の方に置き、権限を与える
※ 理想の人事担当者「一方では牧師の様に、相手を非難することなく犯した罪を聞き、不満を聞いて上げる。
  もう一方では、親の様に愛情を持って接し育てるが、誤った道に踏み込めばすぐにはっきりとそう言う。」

2. 官僚的に陥らない厳格な評価システムを使い、誠実な行動を取るように監視する
※ 会社が求める人材像が評価システムによって量られ、人事考課面談でフィードバックされる

3. 良い人材の士気を高め、会社に長く留まって貰うための効果的なシステムを作り出す
  ① 金銭的報酬(ハイパフォーマーには相応しい待遇が必要)
  ② 成果を認める方法(褒賞、表彰)
  ③ 研修(会社の期待を伝え、社員の士気を高め、成長する方法を与える)

4. 緊張関係にある時には、逃げずに真っ直ぐ向かい合う
  ① 組合(誠実な態度で臨むこと&自分の言葉を守ること)
  ② 花形プレイヤー(スターは気を付けないとモンスターになる)
  ③ 落ち目の人(新しい仕事を与えるか研修をして、再び活力を取り戻させる)

5. ミドル70%を軽視せず、組織の中核として扱う
※ ミドル70%が中核を成すにも関わらず人情から、落ち目の人や妨害者を救済するために時間を使い過ぎるのは間違い

6. 組織がなるべくフラットに成るようにデザインする
※ 階層が重層的になると、伝言ゲームとなり指示が正確に伝わらない、噂に尾ひれがついて拡がる、承認と会議の時間が増える、何よりもコストがかかる

 こうして列記すると、とても複雑で、面倒で、手間がかかるのが人事管理のプロセスと言えるでしょう。
 何故なら、人間は感情の動物です。
 やる気を引き出すのも、やる気を失くさせるのも、人事管理するマネージャー次第。
 そこに存在するだけの人在を、人財に育て上げるか、人罪に貶めるか。
 企業の業績も不沈も、人事管理にかかっていると言っても過言ではありません。

魔法の著:後編

  平成10年、分譲マンション事業部が創設されたものの、スタッフは部長である自分だけです。
 しばらくすると、営業社員が1人配属されました。
 4月になると、高卒、大卒の男女が入社してきて、やっと4名体制と成ります。
 
 一方、賃貸マンション事業部は、20名の陣容を誇る、花形部署でした。
 文字通り、追い付け追い越せと邁進した結果、5年後には分譲マンション事業が主力となります。
 
 経営計画は分譲マンション事業中心のカラーに塗り替えられていきました。
 平成9年の段階で5年後の目標に掲げられていた、売上高100億円も達成。
 やはり経営計画書は魔法の著か・・・しかし、事業の内訳は全く違っています。

 ゼネコンであれば、支払よりも受入が先行するため無借金でも運営できますが、デベロッパーの場合そうはいきません。
 プロジェクト資金としての短期借入金が増え、自己資本比率が下がる。
 販売が止まると、企業にとっての血液であるキャッシュが止まるので、走り続けなければならない。
 それは雨降りしきる高速道路です。

 最終的に、分譲マンション事業への依存度の高さがリスクとなり、破綻を招いてしまいました。
 そういう意味で、紛れもなく自分はA級戦犯です。

 歴史に「たら」「れば」はありませんが、仮に 「年一棟を原則とし、どんなに好況になっても無理をしない」という文言を経営計画書に残していたら・・・。
 今もなお、会社は存続していたに違いありません。
 
 経営計画書は、経営の羅針盤。
 どの会社にも、どの事業にも、絶対に見失ってはならない重要なファクターがあります。   完

魔法の著:前編

 書類整理をしていると、前職時代の経営計画書が出てきました。
 本来は期末に返しておくべきものです。
 平成9年度、自分は子会社に在籍していたため、回収にかからなかったものと思われます。
 往時に比べれば薄い装丁ながら、それでも55頁に渡り、社長の志や意気込みが綴られています。

 中小企業のカリスマ故一倉定先生は、自著でこう語っています。
 「経営計画書は、社員の心に革命をもたらし、会社に奇跡をもたらす、魔法の書である。
 社長が、自らの未来像を明示せずに、社員はどうして自らの未来を考えることができるのか。
 社員の最大の不安はここにあるのだ。」

 前職の社長も一倉教の一員で、忠実な教えの元、経営計画書を作り、年始の進発式で全社員に熱く語りかけていました。
 平成9年当時、社員数73名、売上高51億円。
 ここから僅か数年で、社員数も売上高も約8倍に急成長しました。
 正に魔法の著と言えるでしょう。

 当時自分は、子会社の役員兼、分譲マンション販売の責任者です。
 分譲マンション事業の売上全体に占める割合は、僅か1割しかありません。
 しかも、経営計画書には、次の文言が明記されていました。

 「(分譲マンション事業はリスクを伴うため)年一棟を原則とし、どんなに好況になっても無理をしない」

 翌年、子会社から親会社に転籍し、分譲マンション部長に就任。
 自分は、担当する事業の成長発展を否定するかの様な、この一行を削除する執念に燃えていました。
 思惑通りに3年後、この一行は経営計画書から消え去ります。
 
 そしてそれが、よもや転落の第一章に成ろうとは、この時誰も予想だにしていなかったのです。    つづく

弱者の味方

 最近の若い者は・・・。
 こう言い始めると、歳をとった証拠かもしれません。
 
 しかし、敢えて申し上げますと、最近の若い者は、教師や上司に対する敬意に欠けています。
 挨拶や礼節も、成っていません。

 また、そうした若手同士が、稚拙な考え方を元に情報をやり取りする中で、「会社(上司)は間違ってるよね」という、誤った認識が拡散される傾向が顕著です。
 自らの非を認めようとはせず、自分達の価値観に合わない会社や上司を敵対視してしまいます。
 
 本来はそこで、中堅どころの先輩が、「いやいや、それはお前たちが間違ってるよ。」と諭してくれるべきなのですが、残念ながら今は、その世代がゆとり真っ只中であるため期待できません。
 
 先輩社員どころか、役職者であっても若手社員と同じ目線で、会社を仮想敵にしてしまう傾向が見られます。
 「会社や上司といった強者に立ち向かう弱者の味方」として、群れを束ねる方が心地良いからです。
 中間管理職がそのポジションに甘んじたら、組織はガタガタになります。
 
 大前提として、会社組織は上意下達。
 上司の指示に対して、部下が不貞腐れた態度を取るなど論外です。
  
 勿論、会社(上司)が全て正しいとは限りませんし、イエスマンでもいけません。
 感覚や感情ではなく、一つひとつの事象を是々非々で判断することは大切です。

 最後にお伝えしたいのは、社内の人間は全て味方だということ。
 戦うべき敵は外に居ます。

心づかいの反面教師

 先日、通勤途中でパンクしたため、昼休みを利用してパンク修理に行きました。
 そのカーピットの隣は飲食店なので、修理待ちの間に昼食も取れます。

 12:00ジャストに入店すると、20分待ちで、作業時間20分とのこと。
 12:40分完了なら、ゆっくり食事できそうです。

 ところが直後に、「13:00からの作業開始になります。」と修正が入ります。
 仕方なく、遅れる旨を会社に連絡した上で、この上なくゆっくりと昼食を取りました。

 13:00、カーピットに戻り、暫くウロウロしていたのですが、13:15に成っても車がピット入りしません。
 受付で、「まだピットに入ってないのですが」と伝えると、「今から取り掛かります」という元気な声。
 蕎麦屋の出前か・・・。

 すったもんだで、最終的に仕上がったのは14:00。
 支払いにデビット(即時決済)カードを差し出すと、レジ操作の方法が判らないようで、二回続けてエラー。
 「すみません。このカードを読み取るとエラーに成ってしまうんですよね。」(心の声:残高不足なんじゃないの?)
 とまるで、こちらの責任であるかのような言い回し。

 面倒臭いと思ったので、「現金でも良いですよ。」(心の声:その位の金は持ってんだから)
 という投げかけには目もくれず、「ちょっとお待ち下さい。もう一度暗証番号をお願いします。」と三回目のチャレンジ。
 結果、それで通ったけれど、「申し訳ありません」も「お待たせしました」の一言もありません。

 職場復帰は、大幅に遅刻でした。
 同じサービス業として、忙しいのも、予定通りに運ばないのも理解できます。
 但し、その時に当たり前の様な対応をされると、少し苛立つのは人情でしょう。
 
 繁忙期いや繁盛期の反面教師、気を付けたいものです。
プロフィール

Hideo Matsuoka

Author:Hideo Matsuoka
・生年月日 昭和37年10月30日

・好きな言葉 
今日は残された人生の最初の一日

・信条「先憂後楽」

・資格 ①宅地建物取引士
    ②建築2級施工管理技士
    ③マンション管理業務主任者
    ④防火管理者
    ⑤少額短期保険募集人
    ⑥損害保険募集人
    ⑦損害保険商品専門総合
    ⑧不動産キャリアパーソン

・経歴 
 雄新中卒業 → 新田高校中退
 大工・石工と約十年職人道を歩む
 平成2年 
 ㈱中岡組 (ジョーコーポレーション)入社
 マンション担当役員→常務執行役→管理会社代表を歴任
 平成21年 ㈱NYホーム起業
 令和2年 ㈱南洋建設 代表兼任
 令和4年 ㈱たんぽぽ不動産起業

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