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水面下での下支え

 ついに平昌五輪閉幕です。
 序盤戦は、北朝鮮の動向がクローズアップされる等、政治的な思惑が見え隠れして水を差されましたが、後半は盛り上がったと思います。
 日本は、冬季五輪最多となる13個のメダルを獲得し、沢山の勇気と希望と感動を頂きました。

 さて、一躍脚光を浴びる選手達ですが、当然ながら栄光は一朝一夕には掴めません。
 特にアマチュアスポーツの場合、経済的な支援無しには、競技を続けることすら叶わないのです。

 平成21年春、信州大学卒業を間近に控えた小平奈緒選手は、受け入れ先が決まらず困窮していました。
 藁をもすがる思いで伝手(つて)を辿って訪ねたのが、現在所属している「相沢病院」。
 「高いお金は出せないけど、やりたいスケートを思い切りやらせてあげるくらいはできるかもしれない」
 この理事長の言葉が無ければ、世界の小平は誕生し得なかったかもしれません。

 史上最多8回目の五輪となった、スキージャンプの葛西紀明選手も辛酸を嘗めています。
 「地崎工業」、「マイカル」と、所属する会社が次々と経営破綻。
 その度に、新たな受け入れ先を探さなければなりません。
 手を差し伸べたのが、現在所属している「土屋ホーム」でした。

 銅メダルを獲得した、カーリングの藤澤五月選手が所属する「コンサルトジャパン」に至っては、社員数名の中小保険会社。
 TVニュースで紹介されていたオフィスの、彼女のデスクの上のカレンダーは、平昌の日程で埋められていました。
 当然、その間の業務は、残された社員が担います。

 五輪の様子を、報道で見るだけでは判らない、水面下での下支えです。
 こうしたスポンサー企業の協力無くして、アマチュアスポーツ選手の活躍はあり得ません。

 我がグループも、アマチュアスポーツを奨励しており、男子ソフトボールを中心として、アーチェリーやバレーボールの選手を十数名擁しています。
 時に、批判的な声が聞こえてくることもありますが、その社会的な意義に誇りを持って頂きたいものです。
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かぼちゃの馬車の魔法

 各紙が挙って伝えています。
 「魔法の解けた、かぼちゃの馬車」
 シェアハウスの一棟売り&サブリースで、業績を急拡大した「スマートデイズ」社の家賃不払い騒動です。

 シェアハウスを建築し、サブリースをつけてオーナー様に販売するのが「スマートデイズ」社のビジネスモデル。
 例えば、3000万円で建築した物件を、年間400万円で借り上げることを条件に、5000万円で販売します。 
 投資家の利回りは8%。
 会社は単純に2000万円儲かります。
 いい商売です。

 しかし、入居者から得られる家賃収入は、満室でも300万円しかありません。
 毎年▲100万円の赤字です。
 入居率が悪ければ更に悪化します。

 つまり、サブリース事業は赤字だけれど、一棟売りの利益によってお金は回る・・・一般的にこれを自転車操業と云います。
 このビジネスモデルが早晩破綻することは、誰の目から見ても明らかです。
 経営難が表面化した後、経営のバトンを引き継いだ菅澤社長は、今の収益構造を次の様に述べています。

 「年間7億5000万円のサブリース家賃支払いに対して、当社の家賃収入は2億5000万円。
 不足する5億円を、一棟売り販売等で補填していた。
 ところが、昨年10月以降、販売自体が無くなり、資金繰りに詰まった。」

 いやいや、こんな単純な足し算、引き算、小学生にでも判ります。
 サブリースを餌にして短期間で物件を売り抜け、手元にお金が残っている間に海外に高飛びする詐欺事件なのだ、と言われた方がしっくりきそうです。
 
 タッグを組み、「かぼちゃの馬車」を走らせたのは、高金利で悪名高きS銀行。
 誤解を恐れずに言うならば、馬車に乗った方もわきが甘過ぎでしょう。
 かぼちゃだけに・・・。

インスペクション:下

 そうした閉塞感を打破するための切り札が、改正宅建業法において、4月から施行される「建物状況調査」です。
 表題の「インスペクション」は広義、「建物状況調査」は宅建業法における狭義の意味と成ります。
 
 中古住宅の建物状況は、物件によって様々です。
 同じ築30年でも、堅牢な物件と、脆弱な物件に分かれます。
 見た目では判りません。
 屋根裏に雨漏りしているかもしれないし、床下で白蟻が巣食うているかもしれません。

 今までは、再販時も仲介時も、不動産業者は常にこのリスクに怯えていました。
 時に仲介手数料を返還し、時にそれ以上の損害賠償を請求されます。
 それならばと、古家を壊して更地で売る方がリスクが無い・・・壊さないまでも建物評価を下げてリスクも下げる。
 つまり、国の思惑とは逆行する現場事情があった訳です。
 
 専門家による調査を実施すれば、リフォームの見通しも立て易くなりますし、正確な査定も可能に成ります。
 更に、損害保険を付帯すれば、万が一のリスクにも対応できます。

 売主は、正しい物件の価値を導くことができ、
 買主は、安心して物件を選別でき、
 業者は、リスクを排除することができる。

 中古自動車も、「車検」という制度があることで、品質に信頼が生まれ、市場が安定しています。
 今後、「インスペクション」の定着によって、中古住宅市場は、欧米型へとシフトしていくことでしょう。    完

インスペクション:中


 さて、今や国を挙げて、この中古住宅流通の活性化に取り組もうとしています。
 メリットはどこにあるのでしょうか? 

① 経済 
 スクラップ&ビルドではなく、今ある中古住宅をリフォーム・リノベーションして活かせば、間違いなく経済的です。

② 環境
 住宅建築には、沢山の木材や化石燃料が使われています。
 地球上の限りある資源を有効活用する意味において、中古流通は地球に優しいのです。

③ ライフスタイル
 極論ですが、「新築住宅は常にミスマッチ」と云われます。
 
 例えば夫婦と子供2人で、各々の部屋を取ると4LDK。
 将来母親を引き取る可能性があると思って、1Fに和室を設け5LDK。
 結局、母親は同居を拒み施設に入る。
 子供が高校を卒業して、大学に進学するため、都会にアパートを借りて一人暮らし。
 結果、5LDKのだだっ広い家に、夫婦二人で住むことに成ります。
 ただの一度もベストマッチはありません。

 それならば、子供の小さい頃には2LDK。
 進学すれば3LDK → 4LDK。
 母親を引き取るなら5LDK。
 子供が進学したら3LDK。
 母親が亡くなれば2LDK・・・。

 言うまでもなく、ライフスタイルに応じて住み替えていくのが、経済的で合理的です。
 ところが、日本における中古住宅の売却相場からすると、住み替えの度に売却損が膨らんでしまいます。     つづく

インスペクション:上

 住宅を購入する際の、中古物件の割合を国際比較すると、日本が透かし見えます。

 日本 15%
 仏国 68%
 米国 83%
 英国 88%

 つまり、日本人にとってマイホームと云えば「新築」、というのがパラダイムなのです。
 「マイホーム買ったんだ、おめでとう!」と祝福されても、
 卑屈寄りの謙遜さで、「いやいや、中古だから」と声を潜める、サイレント・マイノリティー
 欧米で活発な中古住宅流通が、日本で定着しない理由は何でしょう。 

1. 戦後復興時に、質の悪い木造住宅が粗製乱造された
2. 地震大国&高温多湿な気候が災いして、住宅の耐用年数自体が短い
3. 国民性として、他人の住んでいた家に住むことへの抵抗が大きい
 
 こうした理由によって、知らず知らず日本では、新築崇拝の文化が根付いてしまいました。
 不動産業界では、中古住宅の価格を査定する際に、
 「10年で半値、20年でゼロ評価」といった、乱暴な基準が、未だにまかり通っているのも悲しい現実です。 つづく 

低反発部下の対応

 27歳で某菓子店店長となって以降、かれこれ30年近く管理職を務めています。
 先日、元部下と会食する機会があり、かつての鬼と呼ばれた頃の話になりました。

 営業成績不良者を、休日に集めて行った「ゼロ績研修」。
 この頃は、相手が泣き出すまで・・・いや時に泣いても止まらず責め続けたこともあります。
 今なら、パワハラで即アウトかもしれません。

 しかし、日本シンクロ界の母と言われる井村雅代さんに代表される様に、スポーツ界における熱血指導は今も健在です。  
 体罰等、行き過ぎはNGとして、厳しい指導が故に成果が引き寄せられる傾向については、誰も否定しないでしょう。

 20年前、営業マンのA君が19:00頃帰社しました。
 「今日は何件訪問してきた?」と聞くと、うつ向いて小さな声で「5件です・・・」。
 「今日はまだ5時間残っているから、もう一度飛び込みに行ってこい!」と送り出します。
 
 23:00、再び帰社してきたA君に、「どうだった?」と尋ねました。
 不貞腐れて「誰も話を聞いてくれませんでした。」とA君。
 「当たり前だろう。 こんな時間に訪問して、話しを聞いてくれる訳ないじゃないか。」
 「お前が行けといったんだろ!」というA君の心の声。
 理不尽さに打ち震える彼に、「だから・・・」と続けます。
 「だから、陽の高い日中にしっかり訪問しないとな。 明日から頑張れ!」

 この後、彼は涙を浮かべて改心し、そこから一念発起、トップセールスに上り詰めた・・・なぁーんて美談ではありません(笑)
 「自分は役立たずなので解雇して下さい。」と捨て台詞を残して、A君は辞めてしまうのです。
 
 つくづく、教育指導はオーダーメイド。
 ワンパターンでは通用しません。 

 厳しい指導にも、食らいついてくる熱意と、押し戻すだけの反発力があれば大丈夫。
 低反発枕の様に、押し込んだらそのままへこみっ放しとなるなら、それなりに加減が必要です。

売れてても売れない物件

 売買専門に不動産業を営んでいる方にとって、この話はきっと釈迦に説法です。
 但し、一般の方にとってみれば、意外な盲点だったりするので、敢えてご紹介します。

 不動産売却時のポイントは、幾らで売れるか。
 しかし、それ以上に大事なのは、抵当権を抹消できるか否かです。
 
 先祖代々受け継いだ土地であったり、現金で購入された物件であれば、まず問題ありません。
 多くの方は、不動産を購入する際、借り入れをします。
 その時、土地建物を担保として差し入れた証しとして、抵当権や根抵当権が設定されます。 
 支払いが滞ったりした際に、差し押さえできる権利です。

 例えばAさんが、建売住宅をフルローン2000万円で購入。
 3年程居住した後に、県外転勤になったため売却することに。
 B不動産の査定価格は1500万円で、すぐ買い手も見つかりました。

 いざ契約・・・となった段階で金融機関から待ったがかかります。
 「いやいや、残債は1800万円あるので、全額返済して貰わないと困ります。」
 売却額をそっくり充てても、300万円不足。
 Aさんに、そんな貯金はありません・・・。

 売れているのに売れない・・・不動産取引あるあるでしょう。
 一つの「売れるのか?」は、市場相場的な観点。
 もう一つの「売れるのか?」は、権利関係的な観点です。

飼い犬に手を噛まれる

 ハウスメーカー最大手「積水ハウス」の会長解任劇は、改めて数の論理を認識させられました。

 そもそも、昨年5月、五反田の分譲マンション用地購入を巡り、地面師に63億円を騙し取られた事件が発端です。
 多額な特別損失の経営責任を問うとして、取締役会議長の和田会長が阿部社長退任の提案を行います。
 ところが5対5で過半に至らず否決。

 ここで阿部社長は逆襲に転じ、和田会長解任の緊急動議を提案。
 これが6対4で通り、和田会長の退任が決まりました。
 阿部社長の、水面下での事前の根回しの入念さが伺えます。 

 和田勇会長は、営業畑出身の叩き上げ。
 代表就任後の20年間で、業績を躍進させ、2兆円企業に押し上げた功労者です。
 
 何よりも、二人は師弟関係で、阿部社長を後継者に指名したのも和田会長でした。
 国内事業は阿部社長、海外事業は和田会長と二人三脚で歩んできた10年間。
 飼い犬に手を噛まれた和田会長も、さぞかし忸怩たる思いでしょう。

 一昨年、セブンアイホールディングスでも、似たようなクーデター騒動がありました。
 創業家に取り入った子飼いの社長に反旗を翻され、カリスマ鈴木敏文氏が退任されています。
 また、大塚家具では経営権を巡り、親子間での骨肉争うプロキシーファイトが繰り広げられ、最終的に創業者である父親が袂を分かつ結果となりました。

 こうした上場企業の覇権争いのニュースに、資本主義の冷徹で非情な側面が透かし見えます。
 そして、いかなる結果になろうとも、やはりそれはTOPの責任です。

99%が得をする

 「99%の会社も社員も得をする給料革命」なる本を読みました。
 見出しには、「会社収益も給料も3割増える!」

 「そんなうまい話し無いやろ」
 と思って読み進んでみると・・・。

 東京近郊の、3DK家賃15万円の賃貸住宅に住んでいる社員。
 会社から5万円の住宅手当が出ていれば、住居費の実質負担額は10万円です。

 この賃貸住宅を会社が借り上げ、社宅扱いにします。
 当然に住宅手当は撤廃した上で、社員からは5万円だけ社宅賃料を貰う。
 すると、手当の減った5万円と社宅賃料5万円で、実質負担は10万円と変わりません。

 しかし、前者が払っていた15万円の賃料は、
 所得税10%+住民税10%+社会保険料30%=50% が包含されており、
 それらを差し引いた、純手取りから支払わなければならないのです。

 後者の場合、税金と社保料の対象となるのは、社宅賃料の5万円のみ。
 会社が負担する10万円については、「真水」の収入となり、実質手取りが数万円増加。
 併せて、会社にとっても応分の社会保険料の負担が減ります。

 勿論、将来の社会保障が若干細るとか、マイホーム取得の際の年収に影響を及ぼす等、幾らかマイナスの要素もありますが、トータルで考えれば、本のタイトルも帯も文字も、必ずしもまやかしとは言えないようです。

 しかし、実際にシミュレーションしてみると、家賃の低さが災いして、効果は限定的でした。
 47都道府県の中で、家賃相場がワーストと言われる愛媛・松山。
 「話が違うじゃないか?」と憤ってみても、よくよく考えれば愛媛の経済規模は日本の1%にも満たない訳で、99%が得をするとして、残りの1%に属していると言われればそれまでです。

ゴール無きマラソン

 「WINING 勝利の経営」第6章は、人材採用です。

1. 【 三つのチェック項目 】
第一のテスト 「誠実」 誠実な人は真実を語り、自分の言動に責任を持ち、誤りを認め、直そうとする
第二のテスト 「知性」 学問としての賢さではなく、人々をリードするための広い知識と知的好奇心の有無
第三のテスト 「成熟」 年齢ではなく「オトナ」か否か 逆境に耐え、相手を尊重し、自信に満ちながら尊大ではない

2. 【 四つのEと一つのP 】
Energy(エネルギー:活力) ポジティヴなエネルギーに満ち溢れ、人生を楽しんでいるか?
Energize(エナジャイズ:伝播力) 周囲巻き込み、組織を活性化させることができるか?
Edge(エッジ:決断力) 伸るか反るかの事案を、先送りせず、勇気を持って決断できるか?
Execute(エグゼキュート:実行力) 抵抗勢力や混乱や逆境をものともせず、実行できるか?
Passion(パッション:情熱) みせかけではなく、心から深く本当に仕事に興奮しているか?

3. 【 リーダー採用の特性 】
① ホンモノであること : 力が有るにも関わらず部下がついてこないのは、「まやかし」の部分があるから
② 曲がり角の向こうを見通す能力 : リーダーには、今は見えていない将来の環境を予測する力が必要
③ 自分よりも優れたメンバーに囲まれる力 : 自分が一番バカに見える様な優秀な人を部下に持つ勇気
④ 力強く立ち直る力 : 誰しも躓き失敗するが、いかにミスに学び、自信を回復し、復活できるか否か

 理想論?
 その通り、ここで書かれていることは人材やリーダーの理想像です。
 世の中は・・・いや中小企業の中は、社長の私も含め、未熟な人材しかいません。
 だから理想が無駄ということではなくて、だからこそ理想を知り、近付こうとする姿勢が必要なのです。
 そこに至る道程が、例え遠く困難であっても・・・。

 先日開催された「愛媛マラソン」には、多くの知人がエントリーされました。
 寒風吹き荒ぶ中、42.195㎞を走り切れたのは、6時間以内というリミットと、歓喜のゴールがあったからこそです。
 仮に目標とゴールが無かったとしたら、誰がマラソンを走るでしょう。
プロフィール

Hideo Matsuoka

Author:Hideo Matsuoka
・生年月日 昭和37年10月30日

・好きな言葉 
今日は残された人生の最初の一日

・信条「先憂後楽」

・資格 ①宅地建物取引士
    ②建築2級施工管理技士
    ③マンション管理業務主任者
    ④防火管理者
    ⑤少額短期保険募集人
    ⑥損害保険募集人
    ⑦損害保険商品専門総合
    ⑧不動産キャリアパーソン

・経歴 
 雄新中卒業 → 新田高校中退
 大工・石工と約十年職人道を歩む
 平成2年 
 ㈱中岡組 (ジョーコーポレーション)入社
 マンション担当役員→常務執行役→管理会社代表を歴任
 平成21年 ㈱NYホーム起業
 令和2年 ㈱南洋建設 代表兼任
 令和4年 ㈱たんぽぽ不動産起業

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