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心を亡くす繁忙期

 二月は逃げる、とは良くいったもので、早くも二月最終日です。
 一月は正月休みで、二月は28日までということで、それぞれ営業日数が少なくなります。
 比例して目標も割り引いてくれれば良いのでしょうけれど、そうはいきません。

 その代わり、2~3月の繁忙期、店舗は無休。
 勿論、交代で週一休めるようには成っていますが、この時期スタッフには負担をかけます。
 
 この時期はいつも、「平準化できれば」と思うものです。
 年間総数の12分の一ずつ来店して貰えれば、ばたばたすることはありません。
 売上も安定します。
 人員配置も最小限で済みます。

 閑散期には「是非、来店して欲しい」と願い、繁忙期には「もう来て欲しくない」と思う。
 これこそが「プロダクトアウト」。
 いわゆる会社都合の考え方です。
 
 サービス業・・・いや商売の基本は、会社の都合を排除して、お客様の都合に合わせるところから始まります。
 辺鄙(へんぴ)な立地に出店し、土日を休み、営業時間を絞り、主人の愛想が悪いにも関わらず、千客万来で繁盛する、究極に美味しい料理屋であれば話しは別です。
 それでも、その店に足を運ぶだけの価値を、御客様が感じて下さるのでしょうから。

 繁忙は、御客様から求められている証し。
 社会から必要とされる、存在価値の指標が利益。
 忙しいからといって、心まで無くされませんように・・・。
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広く長い目で育てる

 愛媛県宅建協会で運営している業者間サイト「坊ちゃん」について、四国中央市の委員から次の意見を頂きました。
 「正直、松山以外のエリアの会員は、あまり関心がないと思う。
 皆さんに興味を持って貰える様に システムの効用や将来の発展性等を、丁寧に説明して頂きたい。」

 おっしゃる通りです。
 元々松山は、業者も物件も多いため、自然派生的に物件情報を融通し合う市場が形成され、紙ベースの会員間情報誌が発刊されていました。
 この会員間情報をIT化し、県下全域に拡げたのが「坊ちゃん」です。
 でありながら、御指摘の通り、松山以外のエリアでの活用はあまり進んでいません。

 理由は明白です。
 「松山以外の、地元の物件情報が少ない」

 いわば、卵が先か鶏が先かの理屈で、
 「加盟業者が少ないから物件情報が少ない」 → 「物件情報が少ないから加盟業者が増えない」・・・
 という負のスパイラル状態にあります。

 勿論、地域密着は商売の基本。
 但し、エリアに縛られた商売には限界があります。
 今や不動産業の商売の種は、エリアを超えたところに蒔かれているからです。

 例えば・・・。
 ・ 定年後の田舎暮らしを夢見る東京のお客様から、空き家バンクのサイトを見て問い合わせがあった
 ・ 宇和島の投資家の方が、松山のマンション購入を検討されている
 ・ 福岡に本社を持つ会社が、四国中央市でディスカウントショップをOPENするための借地を求めている・・・

 店舗の場所に関係なく、オールEHIME、オールJAPANで情報を受発信しない限り、商売が成り立たないのです。
 今後は、できるだけ早期に以下の改善をすすめ、より使い勝手の良いシステムにしていくつもりです。

 ・ 全国のお客様に発信するため、「坊ちゃん」からの連動で「ポータルサイト」に情報を飛ばせる仕組みにする
 ・ 媒介契約書や重要事項説明書や契約書に書式連動させることで、書類作成業務を簡便化する
 ・ 買主や借主側からの、「こんな物件は無いですか?」という「求む情報」を掲載して、マッチング機会を増やす
 ・ 分譲宅地や建売住宅や分譲マンションを供給するデベロッパーからの、発売前物件情報を先行配信する・・・
 
 皆様からの御指摘の通り、現在の「坊ちゃん」は完成形ではありません。
 まだまだ歩き始めたばかりの未熟なシステムです。
 どうかこれからの将来性に期待し、広く長い目で育てて頂くことを祈念する次第です。

諭す心根は赦すこと

 長男の性格は私に酷似しています。
 先日、二人の息子と映画を観に行った際、奇異な光景を目の当たりにしました。
 上映開始されて間もなく、一組の老夫婦が入館。
 真っ暗な館内を、御爺さんが先導し、御婆さんを誘導し、二人は手探りで席につきます。

 映画のクライマックスシーンで、響き渡る電子音。
 そう、御婆さんの携帯電話です。
 そして、予想に違(たが)わず、電話を取って会話を始めます。

 その瞬間、長男が脱兎の如く駆け寄り、鬼の形相で注意。
 御婆さんはそのまま、外に出て行き、映画が終わるまで帰ってきませんでした。
 
 エンディングロールが消えるまで見届けた長男が、お爺さんに近付き再び一言。
 それが攻撃的な内容であることは、概ね察しがつきます。
 
 近くにいらっしゃったカップルからの、「注意してくれてありがとう」という声掛けもあって、帰路の車中二人は、老夫婦のマナーの悪さを延々愚痴り続けました。
 でも、彼らの親として、同調する気にはなれません。
 
 「確かに、老夫婦のマナーが悪かったのは事実。
 見て見ぬふりをせず、毅然たる態度で注意した行いそのものは悪くない。
 問題なのは言い方、感情的にキレちゃいけない。
 諭すことと、責めることは違う。
 人は誰しも間違ったり、失敗したりするもの。
 最後、『偉そうに注意して、ごめんなさい』と頭を下げれば、もっと良かったと思う。」

 親父の説教とは違います。
 偏った正義感から、注意しないと気が済まない性格は、まるで自分の若い時を見るようです。
 彼の年齢であれば、自分もまったく同じ行動をとったかもしれません。 
 人生を半世紀以上歩み、失敗を繰り返し、己の不完全さに気付いたからこそ判り得たことがあります。

 無知が故、孫の様な若者から叱責され、二度と戻れなかった御婆さん。
 折角の映画の機会を、一人ぼっちで最後まで見届けた御爺さん。
 相手の気持ちに寄り添えば、もう少し優しくなれたでしょう。 

 諭す心根は赦(ゆる)すこと。
 「ありがとう」と「ごめんなさい」は、より良い人間関係を築くと共に、人間性をも高めてくれる妙薬です。

タラレバ正男

 五味洋治著、「父・金正日と私」~金正男独占告白~を読みました。
 出版されたのは5年前ですが、HOTな一冊です。

 99%の想いが読了後、100%の確信に至ったのが二点あります。
1. 暗殺の首謀者が誰かということ
2. 本の出版が原因の一つということ

 本文を一部抜粋してみます。

 ・ 常識的に考えて、世襲を三代続けることに同意することはできない。
 ・ 三十七年間続いた絶対権力を、二年ほど後継者教育を受けただけの若者が、どうやって受け継いでいけるか疑問だ。
 ・ 中国では、毛沢東でさえ世襲をしなかった。
 ・ 三代世襲は社会主義理念とは合わない。
 ・ (延坪島事件を受け)今回の砲撃が、弟の政治的功績に宣伝されていると指摘されているのを(インターネットで)見た。
 ・ 私は弟が民族の徳望高い指導者になるように願う。
 ・ 核保有国が外部からの圧力によって核を放棄した例はない。
 ・ 特に、北朝鮮のように地政学的に敏感な場所にある、生存危機を感じている国が核放棄するのは簡単ではない。
 ・ 独島(竹島)問題について、北朝鮮は日本を批判する時だけ、韓国と同調する。
 ・ 唯一超大国と対抗しているという自負心と、「軍事優先政治」の正当性を強調しようと、反米感情を鼓吹している。
 ・ 指導者が誰であろうと、北朝鮮の経済を改革し、住民たちが豊かに住めるようになることを希望する。

 正男氏自身、望まなかった本の出版と同時に、五味氏とのコンタクトは途絶えました。
 中国政府の庇護の元、政治的発言を避け、隠遁生活を送っていたにも関わらず、5年後マレーシアの地で生涯を閉じた訳です。

 たらればの話は意味を成さないけれど、聡明かつバランス感覚に優れた彼がTOPに立っていたとすれば、国際情勢は随分違っていたかもしれません。

サブリースの落とし穴

 昨日のブログで、大手サブリース会社の訴訟問題を取り上げました。
 今日はもう少し深堀りします。

 この問題の根っこは、会社と建築主双方が、「アパート経営」から乖離し、「投資ビジネス」に傾注した点にあります。
 本来、「アパート経営」で最も重視すべきなのは、入居者ニーズの先読みです。

 立地、設備、間取り、仕様、そして家賃。
 これらが全て、入居者ニーズとマッチするなら、満室経営は実現できます。
 そのためにはまず、安くて良い建物を建てるという、基本的な部分を押さえておかなければなりません。
 
 立地を間違えたり、家賃が高過ぎたり、間取りが悪いと、入居者がつき難い。
 結果、家賃をダンピングしなければならない。
 こうした、トライ&エラーを繰り返しつつ、改善していくことで、次第に正解に近付けられます。

 ところが、供給側もオーナー様も、投資商品として捉えているため、
 「保証賃料は幾らか?」 「利回りは何%か?」 という枝葉末節しか論じません。

 ・ 隣の音が丸聞こえの薄い壁
 ・ 雨だと使えない庇無しの洗濯物干し
 ・ ひとり暮らしにも狭すぎる6帖居室・・・

 こうした物件が、粗製乱造され続けた理由もここにあります。
 しかも、この安普請の木造アパートは、驚くほど高額でした。 
 通常の市場原理からすれば、高額&粗悪な商品は売れる訳がありません。

 知名度のあるタレントをイメージキャラとして起用し、TVCMを大量に流し、会社の信用力を高め、「〇〇年一括借り上げ」の強みを前面に押し出し、遊休土地の地主様にローラー営業をかけていく訳です。
 認識の浅い地主様なら、赤子の手を捻るようなものだったでしょう。
 
 今回の訴訟は、賃貸住宅に携わる全てのステークホルダー(利害関係者)に、アパート経営の本来の意味を問いかける事件だと思います。

人柱とする選択

 全国で相次ぐ、大手サブリースメーカーに対しての訴訟問題が報じられています。

 「一括借り上げ賃料は、十年間固定と言われていたにも関わらず、期間途中の見直しにより13%引き下げられた。
 『会社がつぶれてしまう』と言われ、やむなく減額に応じた。
 その後業績が回復したにも関わらず、家賃は戻らない。」

 一般的に、サブリースした場合の地主の表面利回り(年収÷投資額)は、良くても10%。
 先述の場合、減額により利回り部分が吹っ飛び、文字通り「やらなきゃ良かった」ケースです。

 サブリース会社は、20~30年という長期に渡って一括借り上げをします。
 仮に、家賃設定7万円の部屋を6万円で借り上げた場合、会社側は毎月1万円の儲けです。

 しかし、建物が古くなれば、家賃は下落していきます。
 当初7万円の家賃も、10年後には6万円、20年後には5万円と下がっていくのは市場の節理。
 従って、何年か毎に家賃見直しをしなければ、会社が持ちません。

 それでも、新築受注が多く取れれば、逆ざや分が薄められ、何とか維持できます。
 裏を返せば、サブリースとは、新築を受注し続けなければならない自転車操業のビジネスモデルなのです。
 
 先述の会社は数年前、建築受注が急減し、「倒産するのではないか」という噂が流れていました。
  『会社がつぶれてしまう』という会社側の説明は、あながち嘘では無かった訳です。
 
 新築を捨て、サブリース会社として奇跡の復活を遂げたこと自体は、称賛に値します。
 しかし、起死回生の切り札は、無情にも、オーナー様を人柱にする選択だった訳です。 
 
 この記事をSNSでシェアした際、古くからお付き合いのある某オーナー様から、次のコメントを頂きました。
 「そもそも、サブリースに頼らないといけない賃貸経営はどうかと思います。」

 まさに至言です。

点と線と螺旋

 賃貸住宅最大手の大東建託が、大きく変わろうとしています。
 平たく言えば、アパート建築提案、一括借り上げ、入居斡旋の三社に分社し、各々が専業するスタイルです。

 分業制には功罪あって、一概にどちらが良いとは言い切れません。
 ある程度の規模になれば、効率と専門性を追求する上で、分業はやむを得ないとも思います。

 例えば、我々の様な、賃貸仲介の店舗も、度々分業の是非が問われます。
 ① 管理
 ② 仲介
 ③ 案内
 ④ 入力
 ⑤ メンテ
 ⑥ 集金・・・

 これらを店舗のスタッフ全員で、寄ってたかってこなそうとした場合、繁雑になりがちです。
 あれもこれもと箸だけ付けた挙句、虻蜂取らずに終わることもあります。

 「一つに集中できれば、どれだけ楽なことか・・・。」
 そう考えるのは自然の成り行きです。
 但し、組織を分けるにしても、店舗内で担当分けするにしても、業務に関わる全員が食っていく必要があります。
 
 上記の中で、御客様からお金を直接頂く、プロフィット部門は、①管理料と②仲介料だけで、他はコスト部門です。
 そのコスト部門の人達も含めて、養っていけるだけの見込みがあるのであれば、分業や分担も良いでしょう。
 
 それ以上に大事なことは、業務の流れを掌握した社員の育成です。
 部分だけの「点の仕事」をこなすのでは、流れはおろか、その仕事の意味も判りません。
  
 点と点を結び線にする。
 線の端を引っ張って、らせん状に引き上げる。

 こうしたスパイラルが、社員個々のスキルや仕事観を高めてくれるものと信じています。

沈黙~サイレンス~

 二人の息子を連れて・・・いや連れられて、映画「沈黙~サイレンス~」を観に行きました。
 アカデミー監督賞受賞マーティン・スコセッシ監督の字幕作品ながら、遠藤周作原作の角川映画という異色作です。

 舞台は江戸時代初期の長崎。
 キリシタン弾圧の歴史を通じ、人間の強さと弱さ、信頼と裏切り、糾弾と赦免の対比が、リアルに描かれています。

 改めて感じるのは、人は孤独で弱い生き物だということ。
 だからこそ常に、心の拠り所を欲し、同じ価値観を持つ仲間で群れようとします。
 宗教はその一つの形です。

 一方、そこに属さない人々は、そうした偏執的な動きを恐れます。
 自らを脅かすものとして対峙し、排他的なスタンスを取ります。
 時に攻撃的にもなります。

 また、透かし見える実態無き脅威は、体制を維持する上で極めて有効です。
 政治も外交も同じでしょう。
 韓国や中国が反日教育によって国民を扇動する理由は、日本を仮想敵とすることで政権批判の矛先を逸らし、内なる結束を高めるため。
 「メキシコとの国境に壁を作る」とか、「イスラムの人間は入国させない」とか、過激な某大統領も引き締めに躍起です。

 「虐めグループに逆らったら自分が虐められるので、心ならずもシカトした。」・・・これもしかり。
 友達同士でお茶を飲みながら、その場に居ない第三者を引き合いに出し、テーブルの向いの友達に「ちょっとおかしいよねぇ♪」と賛同を求める・・・これもしかり。

 一見、何気ない言動にも、人が生まれながらにして備えた、自己保身の本能が見え隠れします。

お詫びの言葉

 大いに反省しております。
 個人的かつネガティヴな内容を、安易に取り上げてしまった点についてです。
 しかも、情報が錯綜していたため、結果的に事実とは異なる記事になってしまいました。

 間違いと気付いた段階で記事は削除したものの、一時的に目にした方や当事者や周囲の皆様にご迷惑をおかけしたことを、この場を借りてお詫びしたいと思います。
 いや、間違いか否かは、問題の本質では無いのです。 

 ある意味、不特定多数に発信されるブログは公文書。
 身近な出来事を通じ、自省や自戒や注意喚起や社員教育につながればと思い綴ってきた拙文ではありますが、毎日upする内、いつの間にか感覚が麻痺し、ボーダーラインを引き違えてしまっていたようです。
 
 こうした反省は、この件だけにとどまりません。
 過去を振り返れば、具体的な個人情報こそ伏せてはいるものの、関係者であれば類推でき得る事例も散見されます。
 そこにある心情に、もっと配慮すべきでした。

 文末になりましたが、今回ご指摘を頂いた皆様に、心より感謝申し上げます。

百年の計:後編

 最近では、お客様のために情報をOPENにし早期成約を心掛ける、健全な共同仲介思想を備えた業者が増えてきました。
 松山エリアでは、こうした流れを汲み、物件情報を冊子にまとめた、会員間情報誌が創刊されるに至ります。
 会員間情報誌は、起業間もない若手業者の方にとっても、大変有効です。

 コンビニに例えてみましょう。
 脱サラした経営者が、好立地を選定し、瀟洒な建物を建て、看板を上げ、スタッフを雇用し、開店の日を迎えた。
 ところが、棚に並べる商品が無い・・・。
 会員間情報誌は、まさしくその棚に並べる商品に成ります。
 
 この情報誌の思想を受け継ぎ、IT版として誕生したのが業者間サイト「坊ちゃん」です。
 今、この「坊ちゃん」は過渡期を迎えています。

 システムは一度作って終わりではありません。
 寧ろ、そこからが始まり。
 利用する側の利便性を高めるための、ヴァージョンアップは必須です。
 フレキシブルかつスピーディーな対応を可能とするために、組織改編も求められています。

 改善するためには、決議が要ります。
 議決権を有する理事の方々は、経験豊富なベテラン揃いです。
 であるが故に、ITに関する知識も、必要性も、問題意識も、積極的に活用している現場とは温度差があります。

 しかし、本来協会が重視すべきことは何か。
 やがて協会を背負って立つであろう若手会員の未来に、希望の灯をともすシステムとして「坊ちゃん」を継承していくことでしょう。
 今こそ、百年の計を論じる時です。
プロフィール

Hideo Matsuoka

Author:Hideo Matsuoka
・生年月日 昭和37年10月30日

・好きな言葉 
今日は残された人生の最初の一日

・信条「先憂後楽」

・資格 ①宅地建物取引士
    ②建築2級施工管理技士
    ③マンション管理業務主任者
    ④防火管理者
    ⑤少額短期保険募集人
    ⑥損害保険募集人
    ⑦損害保険商品専門総合
    ⑧不動産キャリアパーソン

・経歴 
 雄新中卒業 → 新田高校中退
 大工・石工と約十年職人道を歩む
 平成2年 
 ㈱中岡組 (ジョーコーポレーション)入社
 マンション担当役員→常務執行役→管理会社代表を歴任
 平成21年 ㈱NYホーム起業
 令和2年 ㈱南洋建設 代表兼任
 令和4年 ㈱たんぽぽ不動産起業

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