命を賭した機会

 義伯母が天に召されました。
 28日他界、29日通夜、30日葬儀と慌ただしい年の暮れです。
 思い返せばここ数年の年末は、殆ど弔事に見舞われています。

 他界した日の夕方、近くの葬祭場に安置されている遺体に付き添う義母と、小一時間話す機会を得ました。
 二人きりで話したのは何年振りでしょう。
 いやひょっとしたら初めてかもしれません。
 
 伯母のこと、兄弟のこと、子供のこと・・・。
 取りとめの無い話の中で、三年前に他界した義父を懐古します。
 
 自分 「改めて、お父さんは人物でしたね。」
 義母 「まあ、確かに、悪く言われる人では無かったかもしれないけど。」

 その時、自分は、あることに思い当たります。
 そう言えば義父は、人の悪口を言わない人でした。
 
 吐いた言葉は、ブーメランの様に返ってくるもの。
 他人の悪口を言わない人であったからこそ、悪く言われない人物でもあったのです。
 反面、人を悪く言う人は、その見返りに他人から悪く言われるのでしょう。

 この三日間、全国から親類縁者が集い、通夜、葬儀、火葬、骨拾い、初七日を慌ただしく済ませ、再び散って行きました。
 それぞれの胸に、様々な思い出話を残して・・。

 笑顔と涙と慈しみに満ちた、稀少な機会。
 しかしながら、冠婚葬祭以外、こうして一堂に会することは皆無です。
 ある意味、故人が命を賭して、縁者を引き寄せるのかもしれません。
 
 合掌・・・。
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縦割の限界:後編

 『水を差すつもりはありませんが、少しお話ししたいと思います。
 前提として、縦割り行政の枠組みの中で、仕方ない側面もあるでしょう。
 ただ、このマスタープランは、内子でも八幡浜でも、全国の何所の自治体にでも置き換えられる、通り一辺倒な内容です。
 30年、50年スパンでは、南予の都市は全て限界集落化するという見方があるにも関わらず、全く危機感が感じられません。

 基本的に、経済合理性が伴わなければ、恒久性は確保できないのです。
 移住促進も、耐震補強も、バリアフリーも、コンパクトシティも大いに結構ですが、これらは皆お金がかかります。

 宅建協会でも、大洲市と提携して「空き家バンク」を立ち上げてはいますが、楽観視はしていません。
 移住希望者は「人生の楽園」等のTVに感化され、豊かな自然と整った環境を求めてくるが、実際の物件は接道もままならない、近隣に店舗も無い田舎の古家である可能性が高く、そうしたミスマッチが障害と成る筈です。
 低単価の取引の場合、ビジネスとして成立するか否かも問題でしょう。

 アンケートで、「地元に住み続けたい」というニーズがありながら、「将来は地域を離れる」という声が多いのは、住環境の問題ではなくて、ひとえに働く場所が無いからです。
 働く場所さえあれば、若い世帯が地域に留まり、固定資産税、法人税、所得税も増え、インフラ整備の財源が確保できます。
 何度も申し上げる通り、縦割りだから仕方無いのかもしれませんが、総論抜きに各論は語れません。
 ① 企業を誘致してくる
 ② 農林漁業を振興する
 ③ 高速道路を無料化して松山を通勤圏にする 等々
 画一的なお題目でなく、大洲市としてやるべき、大洲ならではの具体的な施策がある筈です。

 最後に、今年国交省が見直した大洲市の水害時の被害想定は御存じかと思います。
 「東大洲で水深20m超」
 このリスクが事実であるならば、こんな所に、誰も家を建てないし、誰も土地を買わないし、誰も移住しません。
 これについて何らか、大洲市として国交省にもの申されたのでしょうか?』

 回答は、やはり縦割り行政が故の限界を語るに留まりました。
 家計に置き換えれば歴然。

 勤務している会社は倒産寸前。
 給料も右肩下がり。
 貯金は底をついた。
 来年は失業するかもしれない。
 そんな状況下で、自宅の耐震補強やバリアフリーリフォームを検討する愚か者はいません。   以上

縦割の限界:前編

 大洲市住宅マスタープラン策定委員会委員委嘱を受け、年末27日、第一回目の会合に参加して参りました。
 委員に指名されたのは、以下の面々です。

 ・ 愛媛大学特命准教授(委員長)
 ・ 愛媛県建築士会大洲支部支部長(副委員長)
 ・ 愛媛県宅建協会大洲支部支部長
 ・ 大洲市連合婦人会
 ・ 大洲市子育て会議副会長
 ・ 大洲市身体障害者協議会会長
 ・ 大洲市自治会連絡会議会長
 ・ 大洲市自治会連絡会議副会長(河辺)
 ・ 大洲市自治会連絡会議副会長(肱川)
 ・ 大洲市自治会連絡会議副会長(長浜)

 こうしたメンバーを招請し、一応「民の声を聞く」体裁を整えてはいます。
 しかし、実態はというと、行政がコンサルに丸投げしているだけ・・・に見えました。
 幾度か呼びかけのあった、「慎重な議論を」という言葉も儀礼的に響きます。 
 
 まずは、行政から「住まい・住環境に関する市民アンケート調査結果」報告。
 次に、「大洲市住宅マスタープラン」素案の発表。
 マスタープランの裏付けとなる統計数字や、難解な言葉が、立て板に水式で次々と発表されていきます。

 意見らし意見も出ない(出せない)まま、粛々と会は進行し、着地点となるマスタープランの「基本方針(案)」の提示。
 自分は、この内容に愕然としました。     
 そして、もの申さずにはいられなかったのです。      つづく 

病は気から

 昨日は、仕事納めでした。
 社員の皆様に大掃除を任せ、午前中は「大洲市マスタープラン策定委員会」、午後は松山に移動して「宅建協会情報システム特別委員会」。

 チェックインした後、「東京第一ホテル松山」で、恒例の「大納会」。
 二次会は有志で「カラオケBOX」、そして・・・。
 多忙な一年を象徴する、濃密な一日で仕事を納めました。

 今年は曜日配列の関係で、水曜日から水曜日まで8日間の大型連休。
 こんなに休んだら病気になりそう・・・とか何とか言ってると、やはり体調が優れません。

 やはりというのは、ここ数年、年末年始は決まって体調を崩します。
 記憶の限り、今年は一度も寝込むことが無かった筈。
 それがここに来て・・・。

 というよりも、寧ろ幸いです。
 業務が立て込んでいる時に寝込むと、御客様や同僚に迷惑をかけます。
 
 「風邪なら、土曜の夜からひいて、月曜の夜までに直せ!」
 という教えに従い、年末年始休暇で寝込むのなら、何日休もうと勝手です。
 
 病は気からと云われる通り、気が張り詰めている時には、風邪も寄せ付けません。
 気が弛むと、この様です。
 
 社員の皆様、一年間御苦労様でした。
 来るべき繁忙期に備え、充分に英気を養って下さい。

あなたが笑うと

 菓子メーカー「グリコ」のCMが秀逸です。

 ■ 人はなぜ笑うのだろう?

 ■ 笑顔がなくても、生きてはいける

 ■ 子供は一日平均400回笑う

 ■ 大人になると15回に減る

 ■ 幸せだから笑うのではない

 ■ 笑うから幸せになれる

 ■ あなたが笑うと、世界が変わる

 ヒラリーさんも、トランプさんも、習さんも、金さんも、朴さんも、シンゾーも、ウラジミールも・・・。
 勿論、わたしも、あなたも・・・。

枝葉末節vs大局観

 ビジネスでも、業界団体の仕事でも、常々感じることですが、枝葉末節に捉われ過ぎると大きな仕事はできません。

 【 枝葉末節とは 】
 「枝葉」は木の枝と葉、「末節」は木の先のほうにある節の部分。
 どちらも、木の幹に対して主要な部分ではなく、つまらないものを意味する。

 先月開催された某協会の理事会で、Aさんが「こんな馬鹿馬鹿しい議論」と発言。
 すかさずBさんが、「馬鹿馬鹿しいとは何事か!」と血相変えて反論しました。
 真っ向から対立した意見の様ですが、実はどちらも正しい。

 Aさんは、世の中の経済情勢や、業界としてのあるべき姿や、紛争に発展した時のリスク、といったものを総合的に捉え、大局観に従って物事を見ています。
 だから、先述の議論が些末で、「馬鹿馬鹿しい」と思えた。
 一方Bさんは、自らの利権や利得や、つまらない意地や怨讐が基準なので、些末な議論も大問題なのです。

 Bさんの口角泡飛ばす発言に対し、Aさんが反論しなかったのも、ディベートで打ち負かされた訳ではなく、余りのレベルの低さに呆れ果てただけ。
 意見は対立している様に見えて、実はフィールドそのものが違っているのです。

 国会レベルでも、知識・意識が希薄で稚拙な方が、何かの間違いで議員に成ってしまうこともあるくらいですから、仕方ないことなのかもしれませんが、民の代表ならばせめて、大人の議論ができるだけの底上げは必要でしょう。
 
 「誇り高い地図に残る仕事を通じ、お客様満足・社員満足を追求すると共に、不動産業界の地位向上を目指します」
 ちなみにこれは、我が社の企業理念です。

社員への年賀状

 毎年、この時期に成りますと、営業以外に重要な仕事があります。
 毎年、と云っても去年からのことですが、社員への年賀状です。
 年賀状、と云っても年賀はがきではなく手紙です。 
  
 日本電産の永守社長は、社員が千人規模になるまで続けていたと言います。
 世の中の社員教育の書籍の見出しは、どれを見ても「褒めて育てろ」。
 「褒めて育てても世の中、ロクな社員が育たないのだから、これは逆で行こう。」
 永守流の社員教育は、叱って叱って叱り飛ばしたのだそうです。
 
 社長が、エレベーターに乗り合わせた社員の名札を見て、「松岡さん、いつも御苦労さん。がんばって下さいね。」と笑顔で声掛けする。
 それで社員が感激すると思ったら大間違い。
 名前も覚えてない社長の、上っ面の社交辞令は、簡単に見透かされます。

 方や永守社長は、廊下ですれ違い様。
 「おい松岡! お前の作ったモーター、火花は散るは、油は漏れるは、一体どないなっとるんや!」
 いきなり怒鳴られて面食らう社員。
 しかし次の瞬間、「社長は自分の仕事をしっかり見てくれているんだ。」と感激します。

 また、日頃は叱ってばかりですが、年に一度だけ正月には、褒めて褒めて褒めちぎる手紙を送るのです。
 言葉は、時間と共に消えて無くなります。
 手紙の文字は、ずっと残ります。

 自分の幼少時の如く、成績の振るわない子供が、
 「金魚の飼育係を通じて命の大切さを知り、友人にも優しく接することができました。」
 とかいった先生からの日常評価を、にやけながら何度も繰り返して読む様に、文章には反復の力があるのです。

 永守さんの様に、千人と云われると流石に腰が引けます。
 僅か20名足らず、書けない理由はありません。

一生勉強

 小さな会社では、社長もプレイングマネージャーです。
 但し、現場から遠ざかり、場数を踏まないでいると、いつの間にか営業勘が鈍ります。
 昨日は、二十年来の知人のお家探しに関わらせて頂きました。

 例えば、「利便な立地で、広くて、安くて、築浅で、設備も良くて・・・」と、条件が積み上がれば、難しいのは当然です。
 逆に、「松山市全域で、戸建でもマンションでも・・・」と、ストライクゾーンが広がり過ぎますと、却って難しくなります。

 このお客様の場合は、以前から御相談を受けていたものの、正直後者のパターン・・・そう思っていました。
 これまで、幾つか候補物件を出すものの、なかなか意に添えません。
 しかし、振り返ってみれば、自分自身のヒアリング不足に原因があったようです。
 
 ・ 家族構成 
 ・ 転居理由 
 ・ 予算 
 ・ 優先順位・・・

 「〇人家族で、御子様も大きいので、それぞれに独立した部屋が必要。
 高齢者のために、最低一室和室が必要。
 現住居から学校や勤務先まで自転車で通うには遠過ぎるので、極力近い場所が良い。
 上層階よりは下層階を希望。
 予算は・・・。」

 これらの基本的な内容を、前もってしっかり聞き取れていれば、もっとスムーズに的を射た提案ができたでしょう。
 80㎝の鯛を狙う釣人に、50㎝のクーラーBOXを勧める。
 札幌雪まつりに行く旅人に、アロハシャツを勧める。
 そんな感じだったかもしれません。

 それでも、下手な鉄砲も、数を打てば当たるもの。
 最終的には、御客様に恵まれ、助けられた、究極の結果オーライ。
 
 54歳にして改めて初心に返り、反省もし、これからのお役立ちを誓った一日でした。
 恥ずかしながら一生勉強です。

大人への階段

 我が家は、夫婦共働き。
 二人の息子も就職を果たし、全員が社会人と成りました。

 しかも、息子二人は自宅から通勤しているため、四人が一つ屋根の下です。
 息子達の人間的な成長にとって、良いか悪いかはともかく、周囲からは羨ましがられることも少なくありません。
 子供たちと、仕事について話す機会もあります。

・ 会社の中での人間関係について
・ 先輩や後輩の仕事ぶりについて
・ 支給された賞与について
・ 本来自分がやりたい仕事について・・・

 社会人としては先輩ですが、育った時代も環境も、性格も受け止め方も違います。
 彼らの会社の実情を全て知っている訳ではないし、立場も違っており、的を射たアドバイスはできません。

 というより、そもそも彼らは、アドバイスを求めていません。
 ましてや説教などもっての外。
 ただ単純に、言いたいだけなのでしょう。
 
 しかし、自分の様な理屈っぽい人間は、常に是々非々の解答を導きたがります。
 否定も肯定もせず、ただ聞いてやるのも、結構大変です(笑)。

 同年代の社員を抱えるTOPとしては、こうした生の声も感慨深く受け止めています。
 若い内の苦労や悩みは、成長の糧。
 少なくとも、彼らは今、大人への階段を昇りつつあります。

ONとOFFのけじめ

 今回の年末年始は、曜日配列が絶妙です。
 本来であれば事納めの日と、事始めの日が何れも水曜日で、何と8日間の大型連休に成りました。

 16歳から働いていますが、連休は長くても5~6日。
 転職時にも、その程度のブランクしかありません。

 菓子店の店長を務めていた時は、稼ぎ時とあって休みは元旦のみでした。
 スーパーの総菜部署で働いている次男の場合、当然無休で、年末年始の繁忙期は朝3時出社とのことです。

 正月位、ゆっくり休んで貰いたいと思います。
 くれぐれも事故には気をつけて下さい。
 御先祖様の供養も忘れては成りません。
 親孝行もお願いします。
 滅多に会えない御親戚や御友達とのふれあいも大事です。 
 羽目を外し過ぎない様、健康にも留意しましょう。

 さて、こんなことを書くと、「もう正月気分か」と御叱りを受けそうです。
 その通り。
 当たり前ですが、12月も1月も目標があります。
 しかし、休暇の影響で12月は4日、1月は3日、計7日間営業日が少なくなる訳です。
 
 決して、「年末年始に店を開けろ」というメッセージではありません。
 仮に店を開けたところで、正月から部屋探しをする方は滅多にいらっしゃいませんし、年末に部屋探しとなると、やや身構える必要があるでしょう。

 やるべきことはやり切った上で年を越し、休暇中に英気を養い、正月明けにはロケットスタートを切って頂きたいと思います。
 いわゆる、ONとOFFのケジメです。

成果主義の不条理:後編

 親会社における給与査定。
 何と、一夜にして自分の月給は5万円アップしました。

 勿論、昇給して嬉しくない人間はいません。
 しかし、自分の思いは複雑です。

 まずは、これまで経営陣の一人として、業績を上げられなかった不甲斐無さ。
 そして、努力が充分に報われなかった部下に対する申し訳無さ。

 どれだけ実力があっても、どれだけ勤勉でも、どれだけ努力しても・・・。
 利益の上がらない会社は、昇給もできず、賞与も出せず、雇用も維持できません。
 利益の上がる会社は、寄りかかる社員も、しがみつく社員も、それなりに厚遇される不条理。
 
 但し、年月を経た今となっては、別の見方もできます。
 7年間の努力があったからこそ、親会社から請われ、昇給もしたのではないかという仮説です。

 ちなみに、子会社に残してきた社員の一人は、2年後に設立する分譲マンション管理会社の社長に就任しました。
 今、NYホームで大洲駅前店店長を務める筆頭取締役です。
 
 成果主義は、配属先の収益性によって賞与が分配されるため、運・不運の不条理は確実に存在します。
 しかし、培った実力や努力や我慢や辛抱は、いつかどこかで必ず報われます。
 ぬるま湯の環境に甘え、手を抜いた社員は、いつか必ず報いを受けます。

 そして、我々経営陣の使命は、社員の一所懸命な頑張りが報われるように、戦略を組み立て成果を生み出すことです。  以上

成果主義の不条理:前編

 前職の会社に入社して一年後のことです。
 本社が建築した賃貸マンションの管理会社を作ることになり、自分はその会社に転籍しました。
 取扱品目は、不動産業 + 損害保険業 + 菓子販売FC。
 この会社が、今も存続するA社の原点です。

 その頃、当時の親会社は飛躍的な成長を続けます。
 建築計画に合わせ飛び地で展開するものですから、効率は悪く、まったく儲かりません。
 一時的には、御荘から新居浜まで、一人で管理していました。
 相当、無理があります(笑)

 役職は「取締役部長」。
 もっとも、儲からない会社なので昇給ベースも低く、賞与も殆ど貰えない、言わば名ばかり役員です。

 当時、親会社は日の出の勢い。
 「年間賞与12ヶ月分 + 一時金20万円」
 といった景気の良い話が聞こえてきます。
 
 一方、子会社役員の家計は火の車で、家内からも、
 「貴方は上手く利用されているだけだ」と揶揄される始末。
 7年間、そうした苦労が続きました。

 平成十年、分譲マンション事業を組織化することになり、子会社から親会社へ復帰のレールが敷かれます。
 部下を十人抱える取締役部長が、部下無し平部長として親会社へ異動です。

 ところが、進発式の懇親会で、酒を注がれる際、親会社の同僚は口々にこう言います。
 「おめでとうございます♪」

 決して悪気はありません。
 栄転を祝う声です。
 頭では理解しながらも、自分のはらわたは煮えくりかえりました。
 今もなお、子会社に残る、部下達を愚弄された気がしたからです。
 
 ところが、時を置かずして自分は、現実の厳しさを思い知らされることになります。     つづく

成果にこだわる理由

 昨日、成果とプロセスの関係について言及しました。

 当然にプロセスも重要ですが、極論すればビジネスは成果が全てです。
 どれだけプロセスを強調しても、成果が伴わなければ意味がありません。

 農業に例えれば、プロセスは、土壌・種です。
 良い種を肥えた土壌に蒔けば、芽が出て花が咲き、良質かつ大量な収穫を得られます。
 
 しかし、必ずしも時間軸は合致しません。
 良い種を肥えた土壌に蒔いたとしても、翌月に収穫を求めるのは拙速です。
 
 つまり、プロセスは正しくても、成果に辿り着くまでには時間がかかります。
 途中で諦めたら負け。
 「あと一尺掘れ」の教えの通り、成果に辿り着くまで掘り続ける粘り強さも肝要です。 

 そして、実際に畑を耕し、種を蒔き、草取りし、散水し、収獲するのは人。
 同じ土地に同じ種を植えても、勤勉な農夫と怠惰な農夫とで、収量も品質も全く異なります。
 即ち、介在する人の力は重大です。
 
 成果にこだわる・・・。
 これは、単なる利益優先のメッセージではありません。
 戦略や戦術といったプロセスの正しさと、信頼する部下達の頑張りを実証し、正当化するために必須の考え方なのです。

クレバーなプロセス管理

 我々は、成果を上げるために、業務プロセスを変更します。
 プロセスの変更は、成果を上げるための手段であり、目的とは異なります。
 
 従って、プロセスを変えたからと言って、必ずしも成果につながる訳ではありません。
 そのため、プロセス変更が、成果につながりつつあるか否か、常に進捗管理していく必要があるでしょう。
 確認できる成果は、結果指標と先行指標とに分かれます。 

 例えば・・・。

 売上を上げるには、来店を増やさないといけない。 
 来店を増やすには、反響を増やさないといけない。
 反響を増やすには、発信を増やさないといけない。
 発信を増やすには、連動システムを導入しないといけない・・・これがプロセスの変更です。

 プロセス変更により、発信件数が増えた。
 発信件数が増えたため、主要検索ワードでTOPページ表示される様になった。
 TOPページ表示されたため、閲覧が増え、反響が増えた。
 反響が増えたことで、来店が増えた・・・これらが先行指標です。

 勿論、これが全てではありません。
 反響率を高めるべく、魅力的な物件を調達したり、物件写真のクオリティを上げたり点数を増やしたり・・・
 反響来店率を高めるべく、メール返信の速度を上げたり、内容を工夫したり・・・
 来店決定率を高めるべく、ロープレやランクアップミーティングを行う。

 結果、来店が増えたため、契約が増え、売上が増えた・・・となれば、プロセス変更の方向性は正解だったということに成ります。
 
 営業力を上げる・・・という言葉は、極めて定性的で曖昧です。
 先述の様に、結果指標を遡(さかのぼ)りつつ分解、細分化し、定量的な数字に置き換える、クレバーなプロセス管理は必須でしょう。

是々非々で考動

 組織人として働く以上、上司の命令は絶対です。

 但し、前提としてコンプライアンスに抵触しない限り。
 「覚醒剤を売って利益を上げろ!」
 「運転中でも俺の電話には出ろ!」
 言わずもがな、こうした反コンプライアンスの指示は、断固として拒絶すべきです。

 さて、冒頭で、上司の命令は絶対と書きました。
 しかし、それは決して「長いものには巻かれろ!」とか、「イエスマンに成れ!」とか言っている訳ではありません。
 TOP自身、必ずしもイエスマンを求めてはいないでしょう。
 イエスマンを従えるTOPの行く末は、「裸の王様」か「独裁者」かの何れかです。

 さりとて、寄ると触ると、何でもかんでも反対する、某野党の様な「あまのじゃく」でもいけません。
 
 まずは、素直な心で受け止め。
 しっかりと理解、咀嚼し、自らの考えをまとめ。
 受け入れるべきは、受け入れ。
 抗うべきは、根拠を示した上で抗う。
 
 時と場合によっては、押し戻せることもあります。
 一方で押し切られることもあるでしょう。
 その際は、気持を切り替え、不平不満の芽を摘み取り、完遂すべく全力を尽くす。
 
 「イエスマン」でも「あまのじゃく」でもない、是々非々で考動できる人に成りたいものです。

ブームに浮かれない

 昨日、日経新聞の記事から収益物件売買バブルの終焉を示唆する、「終わりの始まり」というブログをアップしました。
 取り様によっては、収益物件の売買や賃貸仲介・管理を糧としている業者らしからぬ、ネガティヴな見通しにも聞こえます。

 しかし、「楽観的に想起し、悲観的に計画し、楽観的に実行」するのが商売の道。
 近未来予測は、できる限り悲観的に見込んで計画すべきでしょう。
 最悪を予想していれば、いかなる場合もあたふたすることはありません。

 ここ2~3年の収益物件バブルは、雨上がりの筍の如く、俄(にわ)か業者を台頭させました。
 時限的な買取優遇措置の敷かれた、太陽光発電も同様です。

 これらは、恒久的なビジネスモデルではなく、一過性の言わば「ブーム」。
 ブームは熱し易く冷め易く、必ず終わりがきます。
 地に足の着いた安定の経営を目指すのであれば、ブームを業務の柱としない事業計画が肝要でしょう。

 企業は、需用の拡大に合わせて設備投資し、雇用を増やし、業容を膨らませるのが常です。
 しかし、ブームが終わると、たちまち設備も人員も過剰になります。
 
 特需に浮かれない心掛けは、企業を永続させるための鉄則です。

終わりの始まり

 12月14日の日経新聞経済面の記事に注目です。
 見出しを拾うと・・・。

 「アパート融資 過熱警戒」
 「金融庁、節税効果など調査」
 「空室リスクに警鐘」
 「地方、止まらぬ人口減」
 「空室率上昇、返済負担増す」
 
 とうとう、遂に、やっと、今さら・・・。
 様々な思いが去来しますが、紛れもなくこれが、収益物件バブル終焉の序章。
 バブルが演出された背景には、幾重もの要因があります。

1. 株高 → 投資熱の高まり
2. 相続税枠拡大 → 節税対策
3. 復興事業+東京五輪特需 → 新築価格の高騰
4. マイナス金利政策 → 利回りの上昇+融資緩和

 結果的に、中古の収益物件需要が高まり、東京・大阪・名古屋といった大都市圏から品薄になり、広島・福岡に波及し、やがて松山にも飛び火し、大洲・八幡浜・宇和島といった地方の郊外物件まで買い漁られる事態と成りました。
 以前は見向きもされなかった、昭和56年以前の旧耐震物件ですら、飛ぶように売れていきます。

 建築確認も検査済証も無い空室だらけの物件に、上手くお化粧を施し、グレーな入居者で空室を埋め、表面上利回りの良い物件に仕立てて売却する・・・そうした悪質なケースも散見されるのが今です。
 
 投資の目安となるのは利回10%。
 裏を返せば、10%入居率が悪化すれば、或いは家賃が10%下がれば、吹き飛んでしまう危うさを秘めています。
 空室率が上がり、家賃が下がり、金利が上がったら・・・。
 そうしたリスクを織り込んだ上で、創意工夫して乗り切るのが賃貸マンション経営です。

 歴史的なターニングポイントとなった「バブル崩壊」「リーマンショック」。
 これらのトリガーと成ったのは、総量規制に伴う融資詰まりでした。
 遅きに失した感はあるものの、紛れもなくこの記事は「終わりの始まり」と言えるでしょう。

優先順位とバランス感覚

 建物の修繕をどこまで行うかの判断は、非常に難しいものです。
 リスク、予算、費用対効果、優先順位といった要素を、あらゆる角度から検証しなければなりません。

 最も大事なのは、「命を守る器」でなければならないということ。
 とはいえ、「震度7でも絶対大丈夫」という建物は、そう多くないでしょう。
 
 例えば、耐震診断だけで数十万円。
 耐震補強となれば一千万円超。
 
 やった方が良いことは判っていても、できるかどうかは別です。
 予算捻出できず、断念することも少なくありません。

 安全管理上、有るべき姿を提案するのが我々の使命。
 それを実施するか否かは、オーナー様の思いと、懐具合に委ねられます。

 経済的な制約を充分理解しながらも、最後通告しなければならない物件もあります。
 昨年は、物件パトロールを実施した上で、二物件にレッドカードを切りました。

 結果、一棟は募集止めした上で、入居者の方には退去勧告を実施。
 一棟は、オーナー様の負担で、大がかりな補強工事を実施頂いた訳です。

 発注する施工業者も、各々考え方は様々。
 楽観的な業者も、悲観的な業者もあります。

 安全を優先するのか、経済を優先するのか。
 バランス感覚を備え無い限り、プロとしての提案はできません。

改めて考える孤独死対策

 先日のブログのテーマであった孤独死について、多くの反響がありました。
 それほど、今の時代に切実な問題と言えるでしょう。
 ご意見やご質問をまとめてみます。

 まず、家賃集金が自動引き落としであることで、何ヶ月も気付かないのも現実。
 だからといって、手集金に改めるとしても、管理業者にとってその手間は膨大です。
 しかも、安否確認に一ヶ月は長過ぎます。

 そこで、宅配弁当やヤクルト手渡しという方法があります。
 毎日高齢者に接し、一言二言交わすことで、コミュニケーションが取れ、身体の異変等も相談できるのです。
 
 湯沸かしポットが稼働しないと、メールが届く商品を売り出した会社もありました。
 但し、夏場等、お湯を沸かさないこともあるでしょう。

 最も確実なのは、トイレのドアセンサーにより、24時間開いていなかったら信号が発信されて駆けつける、警備会社のサービスです。
 御風呂に入らないことはあっても、トイレに入らないことはありません。
 費用は月々3,000円前後。
 また、こうしたサービス享受に補助金が出る自治体もあるようです。

 これらの方法は、高齢者が自ら連絡できなくなった状況を検知するものであり、命を守る一手に成り得ないという声も否定できません。
 通信機能の付いた非常ベルを肌身離さず携行し、異変を感じたらすぐにボタンを押す商品もあります。
 近未来、この分野もAIが取って代わることでしょう。

 何れにしても、御近所が声を掛け合い、助け合う文化は今や昔。
 一抹の寂しさだけは拭い切れません。 

声なき遺言

 亡母の三回忌の法要を、菩提寺「高昌寺」にて執り行いました。
 時の流れは早いものです。

 三年前の12月24日。
 世の中が最も笑顔に包まれるクリスマスイヴの夜に、母はたった一人で天に召されました。
 
 切なく孤独な旅立ちではありましたが、救いもあります。
 死因は心臓発作で、長くは苦しまなかったであろうこと。
 二日後、訪ねて来て下さった知人に発見されたこと。

 二週間前、子供達と共に母の元を訪ね、「また正月に来る」と告げたのが最後でした。
 電気カーペットを付けっ放しだったため、発見が遅れていればどうなっていたかは、想像に難くありません。

 今年、我が社の管理物件でも、三名の独居者がお亡くなりになっています。
 その内、お二人はいわゆる孤独死でしたが、親しい知人の方の手で看取って頂いたのは幸いです。
 
 先日のオーナー会で、事故物件となった際の保険を御紹介しました。
 しかし、事後対策よりも優先すべきは、事前に支え合う互助のコミュニティでしょう。

 管理会社の役割としては限界もありますが、研究努力していきたいと思っています。
 亡母から残された、声なき遺言として・・・。

大将の器

 前職でお世話になったM宅さんが天に召されました。
 訃報を知らせるSNSには、別れを惜しむコメントが続いています。

 平成十年、未熟なまま分譲マンション部長に就任した自分は戸惑ってばかり。
 そんな中、第一棟目のマンション管理組合との交渉が紛糾し、総会への呼び出しを受けます。
 それまでの経緯も知らず、専門知識も無い・・・不安な自分の後ろ盾として同行頂いたのがM宅さんです。

 ただならぬ雰囲気の総会は、罵声と怒号が飛び交い、まさにサンドバック状態。
 責任者として受けて立つ自分は、何度も何度も厳しく問い詰められます。
 M宅さんの、落ち着き払った答弁に、どれだけ救われたことでしょう。 
 
 しかし、自分の心は完全に折れていました。
 「これが責任者の仕事だというのなら、とても続けられない。」
 その気持ちを酌んでか、帰路の車中でM宅さんが口を開きます。

 「松岡部長、私も前職のゼネコンで30年以上務め、責任者として何度も出席させて貰ったが、こんな凄まじい総会は初めてだ。」
 
 この時、「こんなのは序の口だ」と云われていたとしたら、今日まで仕事を続けられていたかどうか自信がありません。
 「ああ、これほどの方でも経験したことが無いというのなら、きっとこれ以上のことは無いんだな。」
 自分は、M宅さんのこの言葉に勇気を貰い、救われたのです。

 その後も、幾度となく同行頂き、その度判り易く教えて頂きました。
 会議の場でも、技術的な問題が絡む際は、真剣に検討して頂きました。
 いかなる場面でも動じない落ち着き払った態度、厳しい眼差しと指導の狭間で見せる優しい笑顔と温かい言葉。
 まさに大将の器を持った方です。

 創業してから暫くして、電話でお話しさせて頂いたのが最後になりました。
 何も恩返しできないまま・・・。
 心よりご冥福をお祈りします。

 合掌・・・。 

長生きの秘訣

 一般の方は、RC(鉄筋コンクリート)のクラック(ひび割れ)に対し過剰に反応されます
 勿論無いに越したことはありませんが、RC物件の場合、クラック(ひび割れ)や爆裂はつきもの。
 それが軽傷か、重傷か、致命傷か、が問題です。
 
 一般的には、コンクリート保護のため、吹付塗装がされています。
 歳月が経過すると、塗装の粘りが無くなり、コンクリートの地肌やクラックが風雨に晒されます。
 雨水が侵入し、鉄筋が錆び、膨張し、更にクラックを拡げ、コンクリートを剥落させる・・・これが爆裂です。

 定期的に吹き付けを施していれば、こうした事態は未然に防げます。
 また、クラックも初期段階なら、そこをVカットした上で樹脂を注入すれば問題なし。
 しかし、塗装の被膜効果が全く無くなった末に何年も放置し、クラックや爆裂が進行してしまうと簡単ではありません。

 足場を組み、養生をし、縁が切れた部分を敢えて剥落させ、欠落したところを埋め戻し、再び塗装で覆います。
 特に、軒天の外角は、こうした現象がおき易い場所です。
 
 かつて、鉄筋コンクリートの法定耐用年数は60年。
 それが平成10年に、47年と改められました。
 
 但し、定期的なメンテナンスで先手を打って行けば、60年はおろか100年でももつ建物もあります。
 一方で、お金をかけず、手を入れなければ、40年を待たずして朽ち果てる物件もあるでしょう。
 長生きの秘訣は、人も建物も同じです。

社名は体を表す

 昨夜は、保険会社「日本〇〇」さんのセッティングで、東京からお越しの「日本〇〇」さんと、地場大手「日本〇〇〇。〇〇」さんと、四社での会食でした。

 同業二社の菅理戸数は各々16,000戸、13,000戸と、我が社の十倍規模。
 卑下するでも謙遜するでもなく、御仲間に加えて頂いただけでも有難いことです。
 御気付きの通り、我が社以外の三社は、総て社名に「日本」を冠しています。

 永守重信さんは、仲間数名と独立し、自宅横の小さな工場で創業した際、敢えて「日本電産」という社名を付けました。
 最初は、社名とは全くそぐわない規模に、取引先から失笑を買ったそうです。
 「いつの日か社名に相応しい会社にする」という強い思いが成長を促し、今日では日本を飛び越え、世界の「日本電産」として名を馳せています。
 先述した地場大手の同業者も、近年東京に進出し、自社開発した無人検索システムも全国に拡がっています。

 実は創業時、我が社の社名は「NYホーム大洲」でした。
 半年後、松山出店する際、違和感に気付きます。
 
 「NYホーム大洲松山南店」
 これはまるで、今は無き「ラフォーレ原宿松山」や、現存する「東京第一ホテル松山」を彷彿とさせます。
 そこで急遽、現在の「NYホーム」に社名変更した訳です。
 
 ところが、未だ銀行印・実印は変えていません。
 従って、印影をよく見ると、「NYホーム大洲」という旧社名が読み取れます。

 先々店舗網を全国に拡げ、いつの日かアメリカ進出を果たし、
 印影の「大洲」の文字を眺めつつ、「NYホームNY支店」という文字の並びに再び違和感を覚える。
 ドラマティックな妄想は膨らみます(笑) 

慣性の法則

 弊社のオーナー会「感謝の集い」は、繁忙期前の12月に実施します。 
 振り返れば始まりは、20数名のオーナー様と店長のみの小宴に過ぎません。
 それが先日は、50名を超えるオーナー様と御迎えする全社員で、倍以上の規模に成りました。
 会社の成長と、責任の重さを実感できる、我が社にとって最大のイベントと言えます。

 以前は、TOP自らが最前線で段取りに関わり、店長や社員に直接指示を飛ばしたものです。
 スケジュールの調整、会場の手配、ゲストスピーカーへの依頼、案内文の作成・送付、バスの手配、オーナー様への呼びかけ、参加人数の取りまとめ、招待状の作成・発送、式次第の作成・・・。
 社員も、指示待ちであったり、「どうしたら良いですか?」という丸投げ質問ばかり。

 ところが今回は、誰が指示するでもなく、O野店長や鈴Kさんを中心に、社員各々が主体性を持ち、自燃的に粛々と役割をこなしていきます。
 そして紛れもなく、今までで一番と思える素晴らしい会に育て上げてくれました。

 『背丈ほどもある大きな鉄球が、地面にめり込んでいる。
 鉄球は重く、押しても引いても、びくともしない。
 それでも諦めず、力を加え続けると、徐々に動き始める。
 少しずつ、少しずつ、次第に速度を上げながら。
 やがて手を放してみたところ、鉄球は自ら意思を持つかの如く、ゴロゴロと転がって行くのだった。』

 まさに※「慣性の法則」です。 
 改めて社員の皆様に、労(ねぎら)いと感謝の意を贈ります。
 ごくろうさま、そして、ありがとう。

※ 【 慣性の法則 】
 「静止している物体に力が働かないとき、その物体は慣性系に対し静止を続ける。
 運動する物体に力が働かないとき、その物体は慣性系に対し運動状態を変えず、等速直線運動を続ける。」

進化論:後編

 前編で語ったことは、テクニカルな部分。
 平たく言えば、お金で解決できる問題です。

 群雄割拠の賃貸仲介業の中で、後発の会社がどうやって生き残るのか?
 更には、他社と何によって差別化するのか?
 言わば、企業としてのアイデンティティが求められている訳です。

 そこで、弊社が今年から始めている取り組みを御紹介しましょう。
 入居の御契約を頂いた全てのお客様のお引渡し時に、各営業からプレゼントを御送りします。
 プレゼントは、画一化されたものではありません。

 夏、外で働かれる男性には、スポーツタオル
 冬、冷え性のOLには、ブランケット
 バイクが趣味の方には、ホンダ「モンキー」のプラモデル
 御自宅を訪問した際に、傘が乱雑に置かれているのを見て贈る傘立て・・・

 御部屋探しを通じ、お客様の現状や趣味・嗜好・価値観等々に触れ、「この方は何を贈ったら喜んで頂けるだろう」と考えるプロセスが、気付きの能力を磨き、感受性を高め、上質な人材を育むものと確信しています。

 お部屋探しのお客様は、遺憾ながら一見様が支配的です。
 直接的に見返りを求める訳ではありませんが、デジタル化の時代に逆行するかのような、人肌のアナログサービスが、将来的なリピートや紹介につながれば言うことはありません。

 管理業者としては、オーナー様の収益を最大化することも重要な使命です。
 オーナー会では、経費を最小化するための新電力切り替え、収益拡大のためのフリーソーラーへの投資、リスクヘッジのための高齢者向け損害保険等、旬な情報を提供させて頂きます。
 
 また、ここ2~3年続く収益物件売買バブルは未だ過熱しており、品不足が一層顕著に成りました。
 売却や購入は、個々人の状況によって変わりますが、売却をお考えであれば、間違いなく今が最高値で売り抜けるチャンスと言えるでしょう。
 
 締めになりますが、厳しい時代を生き残るのは、強いものでも賢いものでもありません。
 変化に対応できるか否かが、明暗を分ける唯一のキーワードです。    
 皆様と共に変化・成長していくことをお約束して、御挨拶に代えさせて頂きます。    以上

進化論:前編

 平成21年の創業から、8年目の年末を迎えました。
 
 その8年前と比較して、松山市内の主要賃貸仲介店の数は実に二倍に増えています。
 釣り堀の中の魚の数は同じでも、釣り人が倍に成った訳ですから、釣果の食い合いは避けられません。
 一方、松山より市場は小さくても、競合が少ないため、大洲は勝てる条件が整っているのです。

 コンビニもそうですが、視認性が高い、駐車場が止め易い大型店舗でないと生き残れません。 
 そこで、松山の店舗を統廃合し、今秋竹原に市駅西店という基幹店をOPENしました。

 もう一つ、大きな市場の変化は情報の氾濫です。
 一昔前のお部屋探しは、看板を見て御客様が来店されて、「良い物件無いですか?」と訊ねるシーンが始まりでした。
 
 ところが今では、パソコン、スマホといった文明の利器を通じて、お客様は事前に情報を知っています。
 下手をすると、プロの我々よりも詳しくです。
 つまり、リアル店舗に到達する以前に、目には見えない空中戦によって盛衰が決します。
 これがヴァーチャルなweb店舗の必要性です。
 
 ちなみに、松山市内の民賃の空室数は約2万件。
 一方、主要ポータルサイトで発信されている情報は、その5倍の10万件以上に及びます。
 
 成果を上げるポイントは、量と質と営業力ですが、どんな良い物件でも、ひとつだけポツンと田舎道の無人市に並べていたのでは人眼に触れませんし、お客様が来なければ営業力も発揮できません。
 連動システムを活用し、ポータルサイトに大量出稿することは、いわば「エミフル」に出店するようなものです。

 この秋弊社では、システムを一新し、物件発信数は3倍に成りました。
 「松山 賃貸 ペット可」「松山 賃貸 戸建て」といった主要キーワードで検索した際、確実に一頁目に表示されるようになったのも、その成果と言えるでしょう。
 
 異動、統合、引越、変更によって社内は混乱しましたが、繁忙期を前にした一連の改革は、必要不可欠だった訳です。 
 これにより、来るべき繁忙期には、これまで以上にお役立ちできるものと確信しています。    つづく

管理会社の生命線

 賃貸管理会社にとって、滞納督促は避けて通れません。
 D東建託は、日本一のサブリースメーカーであり、日本一の大家さんですが、滞納率が極めて低いことで名を馳せています。
 昔の様に、夜討ち朝駆けの督促はできない時代です。
 数年前、D社が開催する「滞納督促の極意を教えます」と題したセミナーを受講しました。

 どんなテクニックがあるのかと、興味津々で参加したところ、意外にも核心はこうです。
 「スピードが肝要」
 一般的な滞納のパターンはと云うと・・・。

 家賃滞納に気付くのが、一週間後。
 とりあえず電話をして、一週間後までの入金を約束。
 入金が確認できず、電話と督促状の送付。
 一ヶ月経っても入金が無いため、再度電話。 
 本人は「今週末までに入れます」と、その場凌ぎの回答。
 これを数回繰り返し、いつの間にか二ヶ月が経過。
 このままでは拙いと思い、保証人に電話。
 保証人も、「判りました本人に払う様言っておきます。」と空手形。
 気がつけば、あっという間に三ヶ月経過・・・。

 このスピード感の無さが、傷口を拡げているのです。
 ここまで事態が悪化してから上司が乗り出し、分割払いの協議をしたり、法的手段に訴えたりしても、遅きに失しています。
 回収できる可能性は極めて低くなりますし、回収できたとしても、多大なエネルギーが必要です。

 一週間後、滞納に気付いた時点で、即時電話、督促状送付、保証人への連絡。
 事務的にここまでやれば、滞納の拡がりはかなりの部分抑止できます。
 そもそも一ヶ月5万円払えない入居者に、4ヶ月分20万円払える道理がありません。
 
 家賃を滞納する人は、収入以上に支出があり、他にも多くの借金を抱えており、取り立ての厳しさとスピードが、支払いの優先順位を決定付けます。
 入居者様の住まいを確保するためにも、大家様や保証人様の財産を守るためにも、会社の信用と利益を残すためにも、早期連絡・早期督促は、管理会社としての生命線です。

忘年会は仕事そのもの

 先般グループの一社の忘年会がありました。
 一次会は強制参加。
 二次会は自由参加。
 
 事前に出欠を募り、16名が二次会出席を表明していたそうです。
 12月の週末ですから、幹事は事前に予約を入れていました。

 ところが、蓋を開けてみると20名以上が二次会の会場に集います。
 結果的に、入れない人が続出。
 その場でTOPが一喝したとのことです。

 「場が盛り上がったので、欠席にしていたけれど着いて来た・・・。」
 恐らく、本音でしょう。
 これを認めると、皆が追随します。
 結果、幹事さんは困惑することになります。 
 
 今時、会社の飲み会に、消極的な方は少なくありません。
 上司に気を使い、御酌して回るのを苦役を感じる人もいます。
 しかし、それも当然です。
 
 何故なら、忘年会は会社の公的行事であり、仕事そのもの。
 仲間内で飲みに行くアフターとは違います。
 
 そうした常識を踏まえた上で、自由闊達な雰囲気があり、その場を楽しめる社員ばかりが集えたら、言うこと有りません。

性善説と性悪説

 営業という仕事は常に数字に追いかけられます。
 それが嫌なら、営業からも経営からも、手を引く以外にありません。 
 
 トップは、幹部や社員をモチベートするのが仕事です。
 前職時代から通算して約30年、管理職を務めてきましたが、その手法は大きく二つあると思います。

1. 指示命令強制型
 軍隊の様な緊張感をもって、指示命令し、有無を言わさずやらせ切る。


2. 自主自立納得型 
 仕事の狙いや目的を伝えた上で、自らのやる気に火を付ける。

 比較するまでもなく、後者の方が楽しいし、やり甲斐もあります。
 しかし、あくまでもそれは性善説に基づくものです。

 性善説 : 人は生まれながらにして勤勉な生き物である
 性悪説 : 人は生まれながらにして怠惰な生き物である

 性悪説を信じるなら、指示命令強制型の強権を振るうしかありません。
 しかし、善か悪かを唱える前に、気付くべきことがあります。

 人は時に善になり、時に悪になります。
 どちらの要素も持ち合わせているのが人間なのです。

 指示命令強制型のリーダーが、鬼の形相で檄を飛ばした際、「怒られたくないから」というネガティヴな理由で部下が重い腰を上げたとしても、それが数字につながれば、ある意味正解。
 理不尽極まりない指示命令に腹を立て、「何クソッ、絶対にやってやる!」と怒りのエネルギーがメラメラ燃え上がったとしても、ある意味モチベート成功。

 何れにしても、結果を出させるためのリーダーシップは、人それぞれに使い分けが必要でしょう。

手段と目的:後編

 先日のブログで、混乱の必要性を説きました。
 今月もオーナー会、御歳暮、年賀状、忘年会等々、行事が矢継ぎ早に押し寄せ、あっという間に年が明けることでしょう。
 だからこそ、ここで一度立ち止まる必要があります。
 
『ある農夫の1日』
【 ある農夫が、朝早く起きて畑を耕そうとした。
 ところがトラクターの燃料が切れていたので近くまで買いに行ってきた。
 途中でブタの餌をやっていないことを思い出して納屋に餌を取りに行った。

 すると、ジャガイモが発芽しているのを発見した。
 これはいけないと思い、ジャガイモの芽をとっているうちに
 暖炉の薪が無くなっていることを思い出して薪小屋へ足を運んだ。

 薪を持って母屋へ向かっていると、ニワトリの様子が変である。
 どうも病気にかかったらしい。

 とりあえず応急処置を施して、薪を持って母屋にたどり着いた頃、日がトップリ暮れていた。
 農夫はヤレヤレ何かとせわしい一日であったと思いながら、
 一番大切な畑を耕すことができなかったことに気がついたのは床に入ってからであった。 】
 
 この農夫は、最後に気付いたからまだ良し。
 大事な目的に気付かないままバタバタし、忙しく映る自分自身に酔い、満足しているビジネスマンのいかに多いことか。
 手段を目的化してはいけません。

 農夫の目的は、高品質な野菜を作って提供し、お客様の満足に見合った対価を得ること。
 では、貴方の仕事の目的は何ですか?
プロフィール

Hideo Matsuoka

Author:Hideo Matsuoka
・生年月日 昭和37年10月30日

・好きな言葉 
今日は残された人生の最初の一日

・信条「先憂後楽」

・尊敬する人 
稲盛和夫 西川広一 松下幸之助

・資格 ①宅地建物取引士
    ②建築2級施工管理技士
    ③マンション管理業務主任者
    ④防火管理者
    ⑤少額短期保険募集人
    ⑥損害保険募集人
    ⑦損害保険商品専門総合
    ⑧不動産キャリアパーソン
・趣味
 劇団AUGAHANCE初代代表
 主に脚本・演出を担当

・経歴 
 中卒後、大工・石工と職人道を歩む
 平成2年 
 ㈱中岡組 (ジョーコーポレーション)入社
 マンション担当役員→常務執行役→管理会社代表を歴任
 平成21年 ㈱NYホーム起業

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