新たな歴史の始まり

 育休中の女性社員が、子供を連れて遊びにきました。

 会うたびに大きく、顔もしっかりしてきます。
 人見知りもなく、愛想の良い娘です。
 順調に行けば社員も、5月頃復帰と成ります。

 また、来春には、別の女性社員が産休に入る予定です。
 結婚・出産・育児・・・。
 女性社員のキャリアを阻む主たる要因は、一連のライフイベントです。

 長い職業人生における、ほんの一過性のことでキャリアを途絶えさせるのは、本人にとっても、会社にとっても、社会にとっても、大きな損失に成ります。

 我が社は数年前から、女性が安定的かつ継続的に働ける職場にすることを宣言して、真剣に取り組んできたつもりです。
 しかし、産休・育休第一号の女性社員は、相思相愛だったにも関わらず復帰が叶いませんでした。
 
 理想を現実のものとするには、受け皿が必要。
 今期、組織を大幅に見直した理由の一つです。
 ここから、新たな歴史が始まろうとしています。
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正しかったことの証明

 先日招かれた披露宴は、かつての同僚が多数居て、さながらプチ同窓会でした。
 
 ・ 宇和島支店長や高知支店長を歴任されたY口さん
 ・ 賃貸マンション営業だった濃Nさん、永Iさん
 ・ 分譲マンション営業だった川Mさん、I上さん、松Bさん、青Nさん
 ・ 施工管理の伊Tさん、井Gさん、坂Mさん
 ・ 設計職の森Sさん・・・
  
 前職からの流れで御客様を引き継いでいる会社の方も、数名いらっしゃいます。
 前回述べた通り、二度の破綻を経て、スポンサーも二転三転する中、殆ど顔触れ変わらず頑張っていることは、実に素晴らしいことです。
 その理由は、二つあると思います。

 1. 支店長のリーダーシップ
 会社の経営が順調なら、舟を下りたいと思う人はそう居ません。
 嵐に見舞われ、うねりが襲い、波が降りかかる・・・。
 そんな大シケを、幾度も乗り越えて来ている訳です。

 「帆を下ろせ!」
 「全速前進!」
 「舵を切れ!」

 波状的に押し寄せる困難の度、臨機応変に判断し、檄を飛ばし、行く先の希望を説き、仲間を鼓舞して来られたことでしょう。
 船長とて、心身共に疲弊していた筈です。 
 しかし、船長が弱音や愚痴を吐いていたのでは、部下は堪りません。
 支店長と部下との厚い信頼関係が、痛いほど伝わってきます。

 2. お客様とのつながり
 会社を辞めるということは、基本的にお客様とのつながりを断つことになります。
 高知の場合、単なるメーカーとクライアントとの関係を超え、まるで家族の様な絆がありました。
 
 会社が破綻すれば、通常のお客様心理としては失望し、離れていくもの。
 それがここでは、寧ろ激励され、応援して下さるのです。
 そんなお客様がいらっしゃる訳ですから、辞めたくても辞められないというのが本音かもしれません。
 
 会社を離れ、世界的なエクセレントカンパニーに転職し、四国の統括マネージャーをしているN井さんがこう言いました。
 「会社は変わりましたが、営業のスタンスとやっていることは、全く変わっていません。
 前職時代に教えて貰ったことを、忠実に実行しているだけです。」

 あの会社をつぶしてしまったのは、かつての幹部であった我々A級戦犯の責任。
 しかし、CS(顧客満足)やES(社員満足)の基本方針が間違って無かったことだけは、彼らの後姿が証明してくれます。 

ライフイベントは通知表

 前職時代の同僚の披露宴に招かれました。
 分譲マンション事業の担当役員をしていた際、営業として入社したキャリア社員です。
 
 事実は小説よりも奇なり。
 長く生きておりますと、様々な躓(つまず)きや逆境はつきものです。
 それにしても、彼の人生の波瀾万丈ぶりはどうでしょう。

 転職して間もなく、経済的な困窮に見舞われました。
 時を待たず、前職の会社が民事再生法申請。
 その数年後、二次破綻。
 
 多くの同僚が次々離脱する中、彼は最後の最後まで会社を下支えします。
 この度、転勤→結婚→懐妊という事情によって、止むを得ず舟を下り、地元の会社に移籍することに成ったのです。

 彼からの招待状に、高橋真梨子(柴咲コウ)の歌から引用したフレーズを書き添えました。
 「人を愛するため、人は生まれた
 苦しみの数だけ、やさしく成れるはず」
 
 現職の社長と前職の会長と前々職の常務が同じテーブルに座り、三社の上司や同僚が和やかに祝福する披露宴の雰囲気を見るだけでも、彼の人と成りが伺えます。
 困難をものともせず、自ら知識を身に着け、スキルを高め、お客様にお役立ちし、常に前向きな姿勢で貢献してきたからこそでしょう。

 披露宴の際、どれだけの人が、どれだけの思いで祝福してくれるか。
 葬儀の際、どれだけの人が、どれだけの思いで惜別されるのか。

 ライフイベントは、それまでのその人の生き様を象徴する通知表です。

当たり前の文化

 U都宮さんの歓迎会がありました。
 いつもながら、我が社の飲み会の参加率は高い。
 社内の大多数のみならず、グループ各社からも数名が参加しました。

 働いている長男や次男に話を聞くと、会社の飲み会は苦役でしかないようです。
 昨今、会社経費の飲み会であっても、「気を使うから」と敬遠される傾向は否めません。
 完全自腹で多くの社員が参加し、心の底から楽しんでいる様子は稀有であり、誇るべきことでしょう。
 
 さて、宇T宮さんの前職は、地場大手賃貸仲介会社で20年以上務められた、ベテラン中のベテラン。
 長年業界で生きてきた人に有りがちなクセもなく、誠実・実直な立ち振る舞い・・・実はこれも稀有な存在です。
 その宇都Mさんから、次の言葉を聞くことができました。

 『入社して二週間、前職の会社との、カルチャーの違いに驚かされる。
 まず、お客様が来店される際、全員が立って「いらっしゃいませ」とお迎えする。
 お帰りの際は、駐車場で、車が見えなくなるまでお見送りする。
 クレームの電話が驚くほど少ない。
 御客様の口から、「日頃からお世話になっています」と感謝の言葉が出る。
 これらは、前職の会社では到底考えられないことです。』

 勿論、前職の会社も素晴らしい会社。
 学ばなければならない点も多々あります。
 但し、先述の言葉は、我が社が最も大切にする文化です。
 
 この会社しか知らない社員にとってみれば、当たり前に思うかもしれません。
 しかし、当たり前であることが素晴らしいのです。

商売の原点

 先日通勤中、突然警報音と共に「すぐに停車してトヨタに連絡して下さい」とのモニター表示。
 エミフル松前前のバス停に車を緊急停車しました。
 
 「トヨタに連絡ったって、開いてねえし・・・」 
 早朝4:30の真っ暗闇は、心細いものです。
 車を買った内子町の上Dオートに電話しようと、何度か試みたものの、流石に気が引けます。
 
 30分程悶々とした後、5:00に成ったのを見届けて電話。
 (4:30がNGで5:00ならOKという価値基準は如何なものか?)
 数回コールでつながりました。
 当然、寝起きの声です。

 状況を説明しますと、心良く来て下さることに。
 繰り返しますが、夜も明けきって無い早朝5:00です。

 一時間ほどで、代車を載せた車両運搬車が着きました。
 厭味を言うでもなく、テキパキと代車を下ろし、「修理が高く成らなければ良いけどね。」と、こちらの心配をしてくれます。
 
 我々も、管理業を生業としていますので、トラブルはつきものです。
 定休日・夜間・早朝の出動は、誰も歓迎しません。
 ついつい、不機嫌さが伝わってしまうこともあるでしょう。

 しかし、こうした突発の事態に、気持ち良いフォローができれば、お客様の心は離れません。
 内子町という、どちらかといえば斜陽の市場において、堅調な商売を展開されている、商売の原点を見た気がします。
 Jちゃん、ありがとう!

見届けるのが上司の仕事

 御客様に御迷惑をおかけしました。
 知人の大家様から賃貸住宅の入居斡旋依頼という、またとないお話しだったにも関わらずです。
 
 失敗は誰にでもあります。
 大切なのは、失敗を繰り返さないこと。
 そういう意味で振り返りたいと思います。

 原因はシンプルに二つだけ。
 1. 部下が指示を失念していたこと
 2. 上司が完了を見届け無かったこと
 
 社長の人脈で仕事を貰うことは、少なくありません。
 そのまま自分が担当することもあります。
 しかし、殆どは部下に振ります。
 そして、部下が失念します。

 「何でやってないんだ!
 言われたこと位、しっかりやってくれ!」
 怒鳴りつける手もあるでしょう。

 しかし、これは明らかに自己責任です。
 これまでにも指示したっきり放置して、御客様に御迷惑をおかけしたことはありました。
 だからこそ、「多分大丈夫だろう」ではなく、「失念するかもしれない」と考えるべきでした。
 
 「あれどうなった?」
 こう言葉を投げかけて、業務完了を見届けるのが、上司の役割です。 
 一方、部下の立場からすると、上司の「あれどうなった?」を聞いた段階で、報連相の不充分さが露呈します。

 何れにしても、お客様にご迷惑をおかけしたことは紛れもない事実です。
 ビジネスチャンスを逃したこと以上に重大なのは、信用を失ったことでしょう。
 売上利益は取り戻せても、信用はなかなか取り戻せません。

安全運転のススメ

 私のマイカーはハイブリッドです。
 古い型式のプリウスですが、十年以上付き合っています。
 経済的で、環境に優しく、静かで、乗り易い。 
 掛け値なしに良い車だと思います。

 先日、目の前を走るトラックに、次のステッカーが貼ってありました。
 「走行速度を10㎞落とせば、10%燃費が良くなります。」

 そこで、という訳でもないのですが、ちょっとした実験を試みました。
 方や、急発進、急加速で、遠くの信号が黄色なら、アクセルを踏み込み一気に駆け抜ける運転と、
 方や、緩やか発進で、遠くの信号が黄色なら、アクセルから足を外し、惰力で進む安全運転。
 
 この二者の差は、概ね13%(3㎞/ℓ)です。
 毎月の走行距離は2,000~3,000㎞なので、約130ℓのガソリンを消費しています。

 平均単価120円で計算すると15,600円。
 15,600円の13%ということは、約2,000円の節約になります。
 結構なランチを頂けます・・・ってこれはせこい話(笑)

 飛ばした時と安全運転の時と、どの位時間が違うのかというと。 
 内子⇔松山間で、僅か5~10分です。

 人や周りの車に優しく、財布に優しく、環境に優しく、事故リスクが軽減され、心も落ち着く・・・。
 改めて、安全運転を心掛けたいと思います。
 
 ちなみに私の免許証は、19年間ゴールドです。

空室リスクゼロ

 最近、しみじみ思うことです。
 「知れば知るほど知らないことが増えてくる。」

 太陽光発電の1kw当たりの買取価格推移は、以下の通りです。
 24円 ~2008年
 48円 2009~2010年
 42円 2011~2012年
 38円 2013年
 37円 2014年 
 29円 2015年
 24円 2016年~

 2008年以前に、太陽光発電を思いつく方は、環境意識の高い一握りの方でした。
 補助金を貰ったとしても、高額な設備投資。
 ペイできる頃には設備も老朽化。
 まったく経済的ではなかった訳です。

 クリーンエネルギーへの転換を国策として推進する中、採算を度外視した買取価格に投資家が群がり、瞬く間にメガソーラーは乱立します。
 予測を遙かに超える申請を受け、単価は引き下げの一途。
 これにともない、太陽光は成り立たなくなった・・・と思っていました。

 ところが、近年量産によりパネルの単価が大きく値下げ。
 発電性能も向上。
 従って、今でも上手くやれば、利回り10%も夢ではありません。

 現金を1200万円持っていたとして、これを銀行に預けても一年後の利息は精々1万円程度。
 家賃5万円×2戸の木造中古アパートを1200万円で購入。
 すると、年間120万円のリターン・・・これが利回り10%です。 

 同金額を太陽光パネルに投資し、所有ビルの屋上に載せ、120万円のリターンを得れば、同じく利回り10%。
 しかし、アパートの場合、入居者が一人出てしまうと、収入は半減し、利回りは5%。
 二人共出てしまうと、収入ゼロです。

 太陽光発電の場合、空室リスクが一切ありません。
 太陽が照り続ける限り、確実に収入をもたらしてくれます。
 
 来年度に成りますと、買取価格は更に下がるでしょう。
 検討するなら今が最後のチャンスです。

公明正大な桜の代紋

 本業以外に、幾つかの公職に就いています。
 昨日は、「公益財団法人愛媛県暴力追放推進センター」臨時理事会。
 東京第一ホテル「若草の間」に、理事18名が集います。
 
 ・ 愛媛県商工会議所連合会会頭
 ・ 愛媛県商工会連合会会長
 ・ 愛媛県建設業団体連合会会長
 ・ 愛媛県農業協同組合中央会会長
 ・ 愛媛県遊技場協同組合理事長・・・
 
 県を代表する錚々たる顔触れの中、末席を汚す愛媛県宅地建物取引業協会常務理事。
 本来は会長が据わるべき椅子なのに、前任の副会長から引き継ぎを受けた私です。

 さて、活動として取り組んでいる無料相談件数は、下記の通り年々減少しています。
 平成24年 689件
 平成25年 512件
 平成26年 477件
 平成27年 439件

 これは、反社会勢力の活動が沈静化していることの証左。 
 高額な金銭が動くことから、組織が触手を伸ばし易い業界ですが、暴対法施行以来、大袈裟でなく影を見ることもなくなりました。
 
 高額な金銭と云えば、この会合に参加する前、事務局から言われました。
 「交通費が出るので印鑑を持参して下さい」
 当日資料の中に、領収証と封筒が入っています。

 封筒は、小銭がジャラジャラ。
 「源泉徴収してるんだな」と思って開けてみると、320円。
 市内電車往復分でした。

 ちなみにこの財団、6億円超の基本財産を有しています。
 桜の代紋の公明正大さは流石です。

山より大きな猪

 人生は常に順境ではありません。
 
 「うまくいかないなぁ」
 「なんでこんなことになるんだろう」
 率直に言いますと、それが人生です。

 いつも申し上げる通り、常に順境の人生は果たして面白いでしょうか?
 
 投げれば必ずストライクのボーリング
 打てば必ずホームランのソフトボール
 振れば必ずホールインワンのゴルフ・・・。

 そんなつまらないゲーム誰もやりたがらないでしょう。
 時にバンカーに捕まり、時にOBを打ち、時に池にはまる。
 そうしたトラブルがあるからこそ、スリリングでエキサイティングなのです。
 もっとも、自分はゴルフをしませんが(笑)

 想い悩み、克服すべく訓練に励み、知恵を使い、技量が高まり、スコアが改善される。
 そうしたプロセスを経て、達成感を得、自らの成長が確認できる。
 と言うことは、取りも直さず、逆境にある方は今、まさにその権利を得ています
 つまり、危機(ピンチ)ではなく機会(チャンス)です。

 カーネギーの名著「道は開ける」によれば、逆境克服の第一歩は「最悪の事態を受け入れる」。
 殆どの逆境は、命まで取られません。

 例えば、仕事で失敗したとしても、その殆どは上司から叱責されるのが関の山です。
 でありながら、多くの人が、実態よりも不安を大きく膨らませ、その妄想に怯えます。
 くれぐれも、山より大きな猪は出ません。

 ビジネスでの生存競争を勝ち抜くには、いかなる場面でも平常心を失わない、開き直りにも似た強い精神力が不可欠です。

人生の中で至福の時

 自分は、家族愛について、どちらかというとドライな方です。
 若干複雑であった家庭環境が影響しているのかもしれません。

 また、いかなる困難に直面しても、「常に今が最善」という思考パターンで生きてきました。
 しかし、半生期の人生を振りかえるにつけ、一番幸福だったのは・・・と振り返りますと、間違いなく子供がまだ小さな頃です。

 その十数年間は、人間的にも職業人としても未熟で、経済的にも厳しく、いわゆる大変な時期でした。
 でありながら、「あの頃は良かったな」としみじみ思い返せるのは、やはり人間の本能でしょう。

 社員に子供ができて、顔を見せにきてくれる。
 SNSで子供の社員がupされる。
 そうした姿を見るにつけ、羨ましく思う気持ちは、年齢に比例して大きく成るようです。

 現在20歳前後の愚息二人は、自宅から会社に通っています。
 勿論、幾つに成っても子供は子供、それはそれなりに愛おしくはあるものの、先述の感覚とは違います。
 それは、「自分を必要とされている」という自覚と、「自分の力で一人前に育てなければならない」という責任に関係しているのかもしれません。

 そう考えますと、店作りや社員教育も同じ。
 預かった店舗を一人立ちさせることが、管理職の責任です。
 苦労も多く、軌道に乗せるまでは大変ですが、実はそのプロセスが最も充実し、数年後、楽しい時間だったとしみじみ振りかえることができるのでしょう。

ユーザーとメーカーの置き換え

 年に何回か、JRで出張をします。
 JRの旅は快適です。
 しかし、毎回思うのはチケットを買う際、時間がかかり過ぎるということ。

 自分は基本、自由席ですが、高松⇔松山の往復を購入すると自動的に指定席が付いてきます。
 そこで窓口に行くのですが、すんなり行った試しがありません。

 10分程度は当たり前。
 昨年は20~30分かかりました。
 その時のブログです。
 http://nyhomepre.blog133.fc2.com/blog-entry-1999.html

 しかも、JRサイドは、その程度待たせることを何とも思ってない節があります。
 この辺りが、未だ「親方日の丸」を脱し切れていないところでしょう。

 今や、旅客機でもホテルでも、ネット予約は当たり前にできます。
 いつでも、どこでも、誰にでもです。 
 JR各社でも、ネット予約の仕組みはあるようですが、先述の様なスポットでの指定席確保はできません。

 さて、不動産の場合は、本人確認や信用調査も含め、面談が前提です。
 とはいえ、「来店頂くことが当たり前」という固定観念に縛られますと、お客様のニーズから乖離してしまうでしょう。
 こうしてユーザーの立場で感じたことを、メーカーのサービスに置き換えれば見えてくるものがあります。

アンケートは改善の種

 SNSで拡散されている、某auショップにおけるアンケート誘導文についてです。

 『お願いごと
 明日、SMS(Cメール)にてアンケートが届きます。
 アンケートの結果によっては、KDDIから指導を受けてしまうので、何卒ご協力をお願い致します。
 アンケートは下記の画像のようになっています。
 問1 店舗の満足度 = 【大変満足】
 問7 スタッフの対応 = 【非常によい】
 問8 スタッフの良かった点 = 【笑顔】
 で御回答を是非お願い致します!!
 この部分が悪いとKDDIに怒られてしまうので、必ず上記の回答でお願いします。
 ※【よい、ふつう】の評価は、不合格です。』

 ご丁寧に、アンケートをスキャンした画像を掲載し、〇と□で囲み「ここ」と表示しています。
 これがツイッターでupされ、炎上し、拡散している訳です。
 
 我々も、「BigSmile」という名のアンケートを実施しています。
 何年か前、一部店舗で強引な誘導があったとして、少し問題に成りました。
 
 一番愚かなのは、趣旨を履き違えた上に、プリントという証拠を残してしまった当事者です。
 しかし、仮にこの内容が事実であるならば、ネガティヴな評価を叱責する本部にも問題があります。
 
 アンケートは、画一的な美辞麗句を集めることが目的ではありません。
 より良いサービスの提供を行うための改善の種、という趣旨からすれば、ネガティヴな声こそが大事なのです。

性善説の限界

 愛媛県の不動産業者は、ハトマークだけでも1,000社超あります。
 医者が外科・内科・小児科・・・と別れるように、売買・賃貸・建売・・・と専門領域は様々です。
 そこから派生する事業形態もあります。

 ① 不動産賃貸業(貸家・駐車場・貸しビル経営)
 ② サブリース事業(一括借上→転貸)
 ③ 賃貸管理業

 ①と②は俗に言う「大家業」ですが、カテゴリー的に言うと不動産業には当たりません。
 ③についても、不動産業とは違います。
 従って、宅建業の免許は不要です。
 そして、監督官庁がありません。

 不動産業を管轄するのは国土交通省ですが、①~③は不動産業でないため、管轄外です。
 即ち、指導も罰則もありません。
 宅建協会の無料相談では、宅建業に非ずのトラブルが、かなりのウェートを占めます。

 勿論、民事的な係争は裁判所が、詐欺的な事件は警察が、各々対応するのでしょうけれど、あくまでも問題が発覚してからの対症療法です。
 起こる前から啓発し、未然に問題を防ぐ、予防医学的な取り組みは期待できません。

 特に②と③に関しては、他人様のお金をお預かりします。
 一ヶ月の家賃相当額と言えば、かなり高額です。
 弊社クラスの規模でも、数千万円にも及ぶ預かり金があります。

 業とする我々にとっては、今のままの方が楽なのでしょうけれど、リスク管理とモラル維持の観点からすると、法整備は必然でしょう。
 性善説に基づくには、市場の裾野が広過ぎます。

日本一の大家さん

 休日の水曜日、大東建託の業者招待会に参加してきました。
 四国地区は高松開催。
 ざっと見渡しただけでも、数百社参加されています。

 交通費全額負担。
 ホテル立食パーティーの飲食無料。
 海外旅行が当たる大抽選会・・・。
 
 勿論、四国のみならず、全国各地で開催している訳です。
 その費用は莫大なものでしょう。
 大東建託と言えば・・・。

 管理戸数100万戸。
 オーナー様数8万人。
 日本の人口の75人に一人が住まう。
 文字通り日本一の賃貸住宅メーカーであり、日本一のサブリースメーカーであり、日本一の管理業者であり、日本一の大家さんです。

 加えて、様々な付帯事業を行っています。
 ・ ポータルサイト「いい部屋ネット」
 ・ 新電力「いい部屋でんき」
 ・ 小額短期保険「ハウスガード」
 ・ 決済代行サービス「ハウスペイメント」
 ・ 家賃保証サービス「ハウスリーブ」

 百万戸のボリュームがあれば、付帯ビジネスもそれぞれ、しっかりと採算ベースに合います。
 今回、更に裾野を広げる発表がありました。

 これまで大東建託内で行っていた、業者向け営業と一般向け斡旋をそれぞれ分離します。
 ・ 業者向け営業 = 大東建物管理
 ・ 一般向け斡旋 = 大東リーシング(新設)

 正直、この二つは競業しています。
 それでも、業者にとって大東建託の商品は無視できません。
 ちなみに、斡旋件数で表彰された香川№1は、建築メーカーとして競合する東建のブランド「ホームメイト」のお店でした。
 
 いかなる状況下でも、我々管理業者の優先順位は明確です。
 ① 管理物件
 ② 一般物件
 ③ 他社物件
 
 何れも当て嵌まらない場合にのみ、メーカー系を御紹介します。
 ここを見失えば、自社の存在意義自体が無くなることを忘れては成りません。

ロマンと現実のギャップ

 いつも感銘を受ける、日経新聞連載コラム三浦知良「サッカー人として」。
 今回も、なるほどと頷かせる内容でした。

 「ロマンは恋と同じで、貫くのが難しい。
 恋が愛に変わるとつらさも生まれる。
 恋に見返りはいらない。
 両思いでなくてもハッピー。
 愛になると求めちゃう。
 だからつらくなる。
 恋のうちは想像を膨らませて幸せになれるけど、
 愛は想像だけでは続かない。」

 ここまでのくだり、個人的には「愛」と「恋」が逆になっている気がするけれど・・・。

 「サッカーに話を戻すと、ロマンと現実にギャップができるのは、それが仕事だから。
 つまり、ロマンで損をする人も出てくる。
 自分だけのことなら、、ロマンに身をささげ続けてもいい。
 でも、仕事である限り関わるクラブや人があり、
 勝利や結果が無ければ稼げず、
 縮小したり手放したりせざるを得ない。
 ロマン=理想だけを追ってそうなるなら、もうそれは理想とは呼べなくなる。
 だから結果主義へと傾く。
 これ正解はないんだけれどね。
 恋や愛と同じで。」

 ロマンが無いと楽しくない・・・さりとてロマンだけで飯は食えません。

22年目の歴史を刻む

 昨日、劇団オーガンス定期公演「學文のススメ」を開催しました。
 内子座創建百周年記念公演にも成ります。
 
 脚本・演出を手掛けられたのは稲月さん。
 日本人の精神の崇高さ、規律正しさといったものを、明治維新動乱期における外国人からの視点で描く意欲作です。

 先般決着した、トランプvsヒラリーの大統領選におけるネガティヴキャンペーン。
 相手の足を引っ張りあう醜い争いに、全米のみならず、世界が辟易としました。
 日本においても、芸能人のスキャンダルに対する集中的なバッシングや、SNS・ブログの失言をきっかけとした炎上等、敬い、尊ぶ日本人特有の価値観が失われつつある様に思います。
 そうした風潮の中だけに、観客には、より伝わるものがあったようです。

 観客数は、22年間で2番目となる453名。
 文字通り、満員御礼の大盛況でした。
 創設から関わる者としては、大いに感慨深いものがあります。

 公私を問わず、沢山の方に御観劇頂きました。
 ・ 現在、マンションの管理をさせて頂いているオーナー様
 ・ 20年前に御自宅を新築して頂いた御客様
 ・ 今年、御自宅の売却と購入を仲介させて貰ったお客様
 ・ 演劇大学にパネラー参加した際、コーディネーターだった大学教授
 ・ かつて子役で舞台を踏んだ、我が家の長男と次男・・・

 劇団スタッフも、少なからず業務や縁に関わっています。
 ・ 弊社管理物件の入居者
 ・ お引越しに当たり仲介させて頂いたお客様
 ・ 十数年前に御自宅を新築して頂いた御施主様
 ・ 長男の同級生・・・

 仕事やプライベートの枠組みを超え、こうして趣味の世界で交流できることについては、感謝しかありません。
 内子座は重要文化財に指定されていますが、箱物としての価値以上に、地域住民が芸に遊ぶコミュニティが重要でしょう。
 歴史を刻む内子座100年の中で、共に歩んだ22年間を誇りに思う次第です。

プロとアマが逆転する日

 宅建協会南予エリアのブロック研修会に参加してきました。
 テーマは「物件査定」と「重要事項説明」です。

 会場の愛媛県歴史博物館ホールに集ったのは、私が駆け出しの頃から指導頂いた大先輩ばかり。
 まだまだ未熟者ですが、当時の若造も54歳、この業界で四半世紀生かされてきました。
 この間、業界は大きく変貌し、隔世の感があります。

 何より、業界を変えたのはインターネットの普及です。
 今や、物件情報も、査定価格も、相場も、法解釈も判例も・・・、取引にまつわる粗方のことは素人でも手に入れられます。
 いつでも、誰でも、何処ででも・・・。
 
 時と場合により、プロとアマの立場が逆転してもおかしくありません。
 事務所で迂闊なことを口走ろうものなら、御客様がトイレに立った後、「間違ってますね」と突っ込まれる可能性もあります。
 悪意の事件師にでも引っ掛かれば、日を置いて内容証明が届きます。

 「今の書式は面倒だから昔の重説を使おう」
 「売れなくなってしまうから、訳有りの内容は伏せておこう」

 こうした発想は、もはや自殺行為です。
 自殺と言えば、事故物件を扱ったポータルサイトも存在します。

 「〇年〇月〇日 松山市勝山通りの〇〇ビル701号室で、福田和子が同僚ホステスを刺殺」

 こうした説明と合わせて、地図に事故物件が表示されているのです。
 また、国土交通省のホームページには、「〇年〇月どのエリアにおいて幾らで取引されたか」のビッグデータが公開されています。
 これらのサイトは、誰もがその気になれば閲覧できます。
 
 会が終了した後、ある年配の業者さんが本部職員に問い合わせていました。
 「媒介契約書の雛型は、本部に行けば分けて貰えるのか?」
 いやいや、法改正に合わせ見直しをされた最新版の書式は、いつでも宅建協会のホームページからダウンロードできます。
 インターネットを使えない、ダウンロードの仕組みも知らない業者に、未来はありません。

マスコミのポピュリズム

 アメリカ大統領選は、想定外の結果と成りました。
 主要メディアによれば、クリントン氏の当選確率は81%と報じられていました。
 まあ、確率的に19%は外れる訳ですが・・・。
 しかしこれは、マスコミ報道敵に想定外ということであって、実態は想定内だったのではないかという見方もあります。
 
 思えば、イギリスのEU離脱もしかり、今回のトランプ当選もしかり、ボブディランのノーベル文学賞受賞もしかり(笑)
 各種メディアから流れてくる下馬評は、常に番狂わせです。
 読みが甘いということであれば、「しっかりしろよ」と檄を飛ばさないといけませんが、果たしてそうでしょうか。

 これが、意図的な大衆扇動だったとすれば問題です。
 更に、何らかの見えざる力が働いたとなれば大問題でしょう。

 トランプ氏の過去の、女性蔑視の発言。
 ヒラリー氏のメール問題。
 何れも、絶妙なタイミングで浮上して、確実に有権者の投票心理を惑わせてきました。 
 
 世界に影響を与えるアメリカの大統領選報道が、まるでワイドショーか三流週刊誌のスクープ合戦に成り下がっています。
 政治はもちろん、マスコミがポピュリズム(大衆迎合)に走ったのでは、どうにもなりません。
 ジャーナリズムは中立・公正に・・・マスコミの良心に問いたいものです。

imabariタオル

 今から十数年前、今治市でお話しさせて貰ったことがあります。
 正式名称は忘れましたが、タオル工業組合だったと思います。

 当時、今治のタオル業界は、人件費の安い中国産に席捲され、瀕死の状態。
 方や、前職の会社は飛ぶ鳥落とす勢いです。
 平成2年、自分は19人目の社員として入社し、僅か15年で680人に規模まで急拡大。
 地場の建築・建設業界にあって、独り勝ちと云っても過言ではありません。

 一時間ほどお話しした後、こんな質問を受けました。
 「我々タオル業界でも、勝ち抜く術はあるのでしょうか?」

 正直、不遜にも「そんなん知らんわ」ということなのですが、そこは大人として。
 「業種・業界を問わず、どれだけ閉塞感があろうとも、活路は見いだせるし、伸びる企業はある。」

 今にして思えば、よくもまあそんな台詞、臆面もなく言えたものです。
 それから数年後、こちらの会社は民事再生法の申請。
 今治タオル業界はというと、品質の高い「imabariタオル」をブランド化し、復活の兆しを見せています。
 タオルを水に浮かべ、5秒以内に沈むそうですから、驚異的な吸水性です。

 うさぎとかめの競争ではありませんが、やはり目標の持ち様は重要。
 うさぎはかめを見ていた。
 かめはゴールを見ていた。

 今に安住することなく、先々のゴールを見据え、一歩一歩着実に歩んで行きたいものです。
 例え歩みはのろくとも。

メールで良かったよね

 賃貸管理・仲介は、一言で言えば煩雑な仕事です。
 従って、業務改善は常に意識しなければなりません。
 先日、O野店長から問題提起がありました。

 「身内間での社内電話が多過ぎる」

・ AさんがBさんに電話したけど接客中だったので、Cさんに折り返しを伝言する
・ Cさんから伝言を受けたBさんが連絡すると、今度はAさんが電話中・・・。

 この連鎖によって、実態はともかく、当事者は大忙しな気持ちに成ります。
 今は、携帯電話の普及によって、電話をかけやすくなりました。
 それが故に、電話の数が多過ぎます。
 そこで、今日から以下の通り改めます。

 『社員間の業務連絡は原則メール』
 『緊急の場合に限って電話も可』
 
 こう定義しますと、こんな声が返ってきます。

 「メールを見てくれないと、元も子もないでしょう。」

 確かに、「メールを送ったので見ておいて下さい」と電話するのでは、まるでコントでしょう。
 いえいえ、そもそもこれは、メールを見ないことが問題。
 そして、メールを見た人の既読スルーが大問題なのです。

 メールも電話も、コミュニケーションツールのひとつ。
 投げられたボールを受け止めたら、投げ返すのが礼儀です。
 送ってくれた相手に、「OK」「了解」の二文字を返信するだけ。
 もう一度、繰り返します。 

 『社員間の業務連絡は原則メール』
 『緊急の場合に限って電話も可』

 今日以降、電話を貰った際、切り際にこう言うかもしれません。
 「今のメールで良かったよね」。

コワーキングスペース:後編

 コワーキングスペースの成立要件を列記してみましょう。

1. 電車の駅近く等、交通の便が良い
2. 県都等、主要都市の中心市街地
3. 上記の結果、オフィス賃料が高額

 ネットで検索しますと、人口十万人程度でも成立している都市はあります。
 しかし、どうみても郊外型では成立し難いようです。

 コワーキングスペースを運営する動機は、自社物件の収益の最大化です。
 だからこそ、個室、ブース、フリーアドレス・・・、一年、一ヶ月、一週間・・・、多様化したメニューで、ありとあらゆる層に照準を当て、少しでも稼働率を上げようとします。

 中心市街地であっても、2階以上の空中店舗の需要は減退しています。
 そうした窮状から生まれた、新手の空室対策なのです。

 結論からすると、ここに仲介業の入り込む隙間はありません。
 何故なら、賃貸借契約として捉えれば、最大報酬が賃料の一ヶ月分。
 フリーアドレスの1万円程度では、ビジネスとして成立しないからです。

 仮に広告料とかの名目で、オーナー様から別途頂くとしても、その方が数ヶ月で退去するリスクを考えれば、費用対効果として何ヶ月分もの拠出は望めません。
 オーナー様自らが募集・運営するか、一括借り上げするか、何れかでしょう。

 テナント賃料8万円が見込めるスペースを、コワーキングスペースにコンヴァージョンした場合、1万円の会員を8名以上集める必要がありますが、地方都市の取り組みはなかなか、難しい気がします。    以上

コワーキングスペース:前編

 本日は、コワーキングスペースについてです。
 「それって何?」と云う人に、判り易く説明すると、オフィス版のシェアハウスといったところでしょうか?
 とはいえ、私自身、この分野は全く詳しくないので、聞きかじりの情報であることを御容赦下さい。
 
【 メリット 】
1. 経費をかけずに会社(事務所)を設立できる
 通常、会社を立ち上げるには、まずオフィスが必要です。
 敷金、仲介手数料、礼金、火災保険・・・、空っぽの事務所を手に入れるだけでも数十万円。
 電気、水道、電話、インターネット・・・インフラ整備にもお金と時間がかかります。
 コピー機、電話機、FAX、デスク、椅子、空調、ポット・・・これらの設備も馬鹿になりません。
 契約しただけで、すぐにビジネスできる環境が整っているとすれば、ベンチャー的な創業にはもってこいです。
 物件によっては、会議室や食堂も使えたりします。

2. オフィス内の異業種がコラボすることでシナジー効果が期待できる
 例えば、飲食業と広告代理店が組んでイベントを仕掛ける・・・といった感じです。
 新たなコミュニティの創造とも言えます。

3. 撤退リスクが最小限
 会社や事務所は、出店時よりも撤退時の方が大変です。
 コワーキングスペースなら、撤退も引っ越しも容易で、費用も時間もかかりません。
 変化の目まぐるしい時代だけに、朝令暮改・朝礼朝改の判断にはピッタリです。

4. サテライトオフィスにも対応
 1年、2年という長期の契約のみならず、1ヶ月単位や1週間単位、時間単位もあります。
 時間貸しともなると、そもそもの目的が違ってきますが・・・。
 仕事のある場所で、仕事のある期間だけ、スポットで仕事できるフレキシブルさが売りです。

【 デメリット 】
1. 社会的信用が低い
2. 個人情報等、情報の機密性が保ち難い
3. 第三者の会話や音が気に成る
4. 知識やスキルが同等レベルでないと高め合えない
5. 不動産等、事務所の独立性が求められる業では不可能・・・

 当然のことながら、利用側がTPOに合わせて上手く使い分けるべきでしょう。
 おふざけの延長線上では、成長も発展もあり得ません。
 次回は、コワーキングスペースの運営側から考えてみます。    つづく

当たり前じゃない心遣い

 宅建業に携わって四半世紀。
 実は初めて、松山宅建協会主催の旅行に参加させて頂きました。
 
 早朝7:00集合。
 総勢80名の会員および御家族の方が、バス二台に分乗し、目的地の小豆島へ向け出発です。
 「二十四の瞳群像」「寒霞渓」「オリーブ園」「素麵館」・・・。
 名だたる名所を一通り堪能し、帰路立ち寄ったアサヒビール工場で焼肉に舌鼓を打ち、21:00松山市駅に無事到着しました。

 旅行は大いに満足し得るものだったのですが、その最大の要因は、御世話役である厚生委員の皆様の配慮、気遣い、心遣いです。

 委員の皆様は集合時間の30分以上前から、寒い中待ち受けてくれていました。
 全員の参加を確認し、出発した後、すかさず飲み物とお菓子の詰め合わせが配布されます。
 
 参加者からの申し出を受け、休憩場所も臨機応変に変更。
 車中で退屈しないよう、ビンゴゲームの演出。
 
 空いたのを見計らったかの様な、絶妙なタイミングで飲み物の配布。
 立ち寄った先々では、一番最後に降車、写真撮影で巡回、出発前には必ず点呼。

 私も含む全ての参加者は、こうしたおもてなしを当たり前と思ってはいけません。
 「当たり前」の対義語は「有難い」、それが感謝の言葉「ありがとう」の語源です。

 改めて、厚生委員のメンバーの皆様に、お伝えしたいと思います。
 本当にありがとうございました。

濡れ手で粟の両手取引

 先日の日経新聞の記事は、「両手取引」について言及されていました。

 売買仲介の上限手数料は約3%です。
 売主、買主、何れか片方を仲介した場合は「片手」。
 売り買い双方を仲介した場合は「両手」と言います。

 仮に1億円の物件を両手で仲介した場合、手数料は約600万円。
 たった一件の仲介で、一般サラリーマンの平均年収を稼ぐ・・・と考えれば良いビジネスに見えます。
 売り買い利益相反の関係にあるだけに、必ずしも両手が良いとは言い切れません。
 
 しかし、記事の中の表現は言い過ぎでしょう。
 「不動産業者の利益を優先し過ぎる様な市場はとても健全とは言えない。
 仲介の甘い蜜は、顧客に不利益をもたらす危険と背中合わせだ。」

 そもそも、仲介手数料は、成功報酬です。
 決まれば大きいことは否定しませんが、決まらなければタダ働き。
 タダの上、看板掲示・広告掲載には、かなりの費用がかかります。

 しかも、地方都市において、百万円単位の手数料は滅多に拝めません。
 殆どが、数十万円です。
 低額物件取引の場合、役所調査、現地調査等、手間暇かけて数万円という取引も多々あります。

 そうした現実を棚に上げ、「濡れ手で泡のぼろい商売」とレッテルを貼るのは失礼な話です。
 実務に照らせば、高額の場合の上限を定め、低額の場合の下限を引き上げるべきでしょう。
 プライドある仕事さえしていれば、こうした日経新聞の記事に対しても、モノ申したくなります。

仲介業の原点

 言うまでもなく、大家様と入居者様とのマッチングを請け負うのが、我々仲介会社の仕事です。
 しかし、アマゾンや楽天で買い物をするように、大家様と入居者様とが直接取り引きすれば、仲介会社は不要となります。
 AI(人口知能)の開発によって、営業マンに取って代わるとする予測もあります。
 果たして、本当にそうなっていくのでしょうか?
 
 近年、愛媛でも、賃貸住宅を取り巻く環境は大きく変化してきました。

 【 大家様 】 
 賃貸住宅は年々増加し、入居希望者は微減傾向にあるため、空室数は増加し続けている。
 空室数の多さから家賃は下落し続け、47都道府県の中で愛媛県の家賃相場は最下位。   
 家賃も入居率も低い上に、広告掲載等の費用が嵩(かさ)み、大家様の経営は極めて厳しい。
 
 【 入居者様 】
 インターネットやスマートホンの普及に伴い、物件情報が簡便に手に入るようになった。
 同じ物件の情報を、複数社が取り扱っていることも珍しくない。
 情報が過剰に氾濫しているため、業者や物件を適正に選別することが難しくなった。

 こうした利益相反の関係にある二者を取り持つ、我々仲介業者自体も混迷の渦中です。
 そんな今だからこそ、一周回って人対人のコミュニケーションが求められています。

 我々は、工場生産の完全無欠な製品を売っている訳ではありません。
 「明るくて温かい日差しを心地良く感じる」
 「広々とした開放感に満たされる」
 「管理会社や御近所さんとのやり取りに癒される」・・・。

 入居者が望むのは、そうした感覚も含めてのお部屋探しでしょう。
 大家様の状況を理解し、悩みや嘆きに寄り添うことも、コンピュータやAIでは叶いません。

 人と人との間に立ち、心と心とを通わせ合うことが、我々の目指す仲介業の原点です。

動機善なりや私心なかりしか

 人の上に立つのは、実に難しいものです。
 突き詰めますと、率先して人を下支えできる人こそが、上に立つに相応しい人物ではないかと思ったりします。

 上に立つのであればピラミッド型の頂点ですが、下支えするなら底辺。
 従って、人が多くなればなるほど、負担も大きく、難易度が上がるのも道理です。

 社長は、会社を起こせば誰でも成れます。
 しかし、公職や非営利団体の長の場合そう簡単ではなく、担ぐ側と担がれる側の双方のバランスが噛み合わなければ成り立ちません。
 担ぐ側が盛り上がるだけでも、担がれたい側の独りよがりでもダメです。

 担がれたい人が複数名いたとすれば、最終的に選挙によって民意を問います。
 どんなに激戦となっても選挙が終わればノーサイド・・・であれば言うことありませんが、少なからず禍根を残すと、後々の運営に支障を来すことになるでしょう。
 誠実で人望がある人格者を、取り巻きが強く推し上げ、一般の方々からも納得の支持を受け、満場一致で推挙される形が理想です。
  
 「動機善成りや私心なかりしか」

 NTTの独占寡占に楔を打ち込むべく、第二電電を立ち上げる際、稲盛和夫さんは、朝な夕な繰り返し問うたと言います。
 人の上に立とうとするならば、常に自問自答すべき言葉です。

不動産仲介解禁

 11月2日付日経新聞の記事、「手数料にメス 見えない負担:下」に注目。
 ここに、衝撃的な記述があります。

 『地方銀行が毎年、金融庁に規制緩和を求めている「ほぼ唯一のテーマ」も不動産仲介解禁。』

 つまり、高額な不動産を仲介して得られる手数料を、不動産業者だけに独占させるのは不条理だとして、自由化を求めている訳です。
 勿論、不動産業界が猛反発しているため、現在までのところ実現していません。
 
 仮に将来、自由化となればどうでしょう。
 金融機関の信用力はもとより、融資のカードを握っていることは絶対的な強みです。
 しかし、裏を返せば最大のネックでもあります。

 物件購入と融資実行は、表裏一体だからこそ、利益相反の危うさを内在しています。
 「買ってくれるのなら融資をつけます」
 折り込み済みの営業トークは、ハードルを下げる見返りに、高いリスクを背負い込むことに他なりません。

 不動産業者と金融機関は、資産価値や相場観を踏まえ、各々の立場で公正な査定を心掛け、相互に牽制し合ってこそ、適正な取引が推進されると思うのです。

常に準備中の店

 常に「準備中」の札がかかりっ放しという伝説の名店、道後「まっちゃん」に行って参りました。
 準備中なのは、一見様お断りだから。
 どなたかの紹介でないと入れないお店ということです。

 勿論、私如きにそんな力量はございませんで、宅建協会理事仲間のK林様の御取り計らいに乗っかったのであります。
 住所や電話番号すらも、ネットでは出てきません。
 希少な情報を手繰り寄せても、今年移転OPENしたことから旧店舗だったりします。

 道後で飲むことなんざ、滅多にないことです。
 豪華に「ふなや」と行きたいところですが、本館横の普通のビジネスホテルをリザーブして、会食の前に日本最古の温泉へ。
 人が多過ぎるのが玉に傷・・・でも、言わずもがな趣のある建物、最高の泉質にストレス発散。
 風呂上がり、浴衣でハイカラ商店街をそぞろ歩けば、ちょっとしたミニ旅行気分が味わえました。

 味と言えば、そう肝心の「まっちゃん」。
 気の合った同志と歓談しながら、てっさ、ざく、ふぐちり、から揚げの河豚づくしで、ひれ酒を頂く。
 これは贅沢の極みです。

 毎日毎日、御馳走を食べたり、贅沢ばかりしていると、それが当たり前になり、有難味が薄れます。
 日頃、粗食で清貧な生活を心掛けていると、たまの贅沢に感謝できるものでしょう。
 といいながら、ここから三日連続の飲み会だったりする訳です・・・。 

誠実さを問う踏み絵

 先日参加したイベントは、式典、セミナー、楽団演奏の三部構成でした。
 そこで感じたことです。
 
 一部の式典が終わると、かなりの人数が帰り仕度を始め、会場を後にします。
 二部のセミナーが終わると、更に沢山の人数が帰っていきました。
 このホールの出入り口は前方一箇所のため、演者と観客の間を遮る格好です。
 
 勿論、次のスケジュールの関係上、止むに止まれず中座した方もいらっしゃったでしょう。
 しかし、大部分は、「一応出席はしたよ」という儀礼的な思いだったと推察します。

 自分自身、劇団活動をライフワークとしていることから、どうしても演者寄りの目線で見ます。
 周到な準備やリハを重ね、満を持して舞台の幕が上がった時に、次々と出て行く姿が目に入れば、これほどモチベーションの下がることはありません。

 とは言いながら、我が身に振り替えて考えれば、過去にそうした愚行もあった気がします。
 「人のふり見て我がふり直せ」とは良く言ったものです。

 楽団の素晴らしい演奏を最後まで観届け、この日一番の喝采を贈った大勢の方々と共に会場を後にする時、何とも言えぬ爽やかな思いに包まれました。
 それは、誠実さを問う踏み絵。
 何でもないような日常に、真実の瞬間は潜んでいます。
 
プロフィール

Hideo Matsuoka

Author:Hideo Matsuoka
・生年月日 昭和37年10月30日

・好きな言葉 
今日は残された人生の最初の一日

・信条「先憂後楽」

・尊敬する人 
稲盛和夫 西川広一 松下幸之助

・資格 ①宅地建物取引士
    ②建築2級施工管理技士
    ③マンション管理業務主任者
    ④防火管理者
    ⑤少額短期保険募集人
    ⑥損害保険募集人
    ⑦損害保険商品専門総合
    ⑧不動産キャリアパーソン
・趣味
 劇団AUGAHANCE初代代表
 主に脚本・演出を担当

・経歴 
 中卒後、大工・石工と職人道を歩む
 平成2年 
 ㈱中岡組 (ジョーコーポレーション)入社
 マンション担当役員→常務執行役→管理会社代表を歴任
 平成21年 ㈱NYホーム起業

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