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ビンゴの贈り物

 今年から取り組んでいることの一つに、「CIS活動」があります。
 CISを日本語にすれば、顧客感動満足。
 顧客満足は当たり前として、その先にある感動をゴールにしようという趣旨です。

 具体的には、お引き渡し時にお贈りするちょっとしたプレゼントによって、サプライズを演出しています。
 例えば・・・。

 ・ バイク好きのお客様 = HONDAモンキーのプラモデル
 ・ 調理師を志す料理好きなお客様 = キッチン用品
 ・ お子様が生まれる御夫婦 = 赤ちゃん用の肌着
 ・ 結婚間近なカップル = 幸せのフレンチトースト・・・
 
 少なくともモノをお贈りして怒られることは無いと思うのですが、重要なのは前段階における気配り。
 商談中の会話を通じて、目の前のお客様が「何を望んでいるか?」「どういう分野に興味があるか?」「何をお贈りすれば喜んで頂けるか?」といった切り口で、声なき声を探り当てるプロセスにあります。

 過去、販促については、様々な取り組みをしてきました。
 「スクラッチくじ」、「無印良品グッズ」、「カタログギフト」・・・。
 これらは何れも、「〇〇を差し上げますから来店下さい」、「成約したら〇〇を差し上げます」といった趣旨で、見返りを求めるバーター販促でした。 
 それに何より、「いつでも、どこでも、誰にでも」という、当たり前特典に過ぎません。
 
 真の喜びを生むのは、自己重要感を満たし、心のひだを潤す、「今だけ、ここだけ、あなただけ」のパーソナルサービスでしょう。
 そのためには、プレゼントを餌にする等、見返りを求めてはいけないのです。
 
 さて、毎年誕生日には、社員の皆様から、何かしらのプレゼントを頂きます。
 物欲の希薄な私ですが、今年貰って嬉しいモノを事前にイメージしていたところ、驚くべきことにビンゴ「プレミアム・トマトジュース」。
 私にとっては、10万円の商品券よりも嬉しい、価値のあるプレゼントです。

 普段の何気ない会話から、松岡がトマトジュース好きであることを知った女性社員からの提案だったそうですが、その豊かな感受性に脱帽致します。
 CIS活動の推進により、気付きのレベルの高い社員が育ち、社風として定着すれば、大手にも打ち勝つ差別化と成るであろうことを確信する出来事でした。
 社員の皆さん、本当にありがとう♪
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墜落率14倍のフライト

 まずは、質問です。
 あなたが「松山→東京」を移動する際、次のどの飛行機を選びますか?

 C : 料金10,000円  ※ 但し墜落する確率はAの14倍
 B : 料金20,000円  ※ 但し墜落する確率はAの5倍
 A : 料金40,000円  

 自殺願望者以外、殆どの方はAを選ぶ筈。
 しかし、これが建物であればどうでしょう、というお話しです。
 まずもって、多くの犠牲者を出した日本の過去の震災は、各々性格が違います。

・ 大正12年 関東大震災 → 火災
・ 平成7年 阪神大震災 → 倒壊
・ 平成23年 東日本大震災 → 津波

 こうした背景を踏まえ、鉄筋コンクリート構造建物を題材に、耐震基準の変遷を科学します。

【 第一世代 】 ~S46年
 関東大震災の頃は、殆どが木造建物で火災被害がメインですから、耐震性が見過ごされていたとしても仕方ありません。
 戦後復興のバラック等の、粗製乱造期も同様でしょう。
 
【 第二世代 】 S46年~S56年
 昭和43年M7.9の十勝沖地震を受け、柱の帯筋の間隔を30㎝→10㎝に見直す等、大幅な耐震基準見直しが図られました。
 それが昭和46年です。

【 第三世代 】 S56年~
 昭和53年M7.4の宮城県沖地震では、1F部分を柱だけで支えるピロティ部分の被害が顕著であったことから、大幅な見直しが図られ昭和56年施行・・・それが俗に言う新耐震基準です。

 この様に、日本の耐震基準は、大地震の度に見直されてきました。
 その成果が実証されたのは、平成7年直下型地震「阪神淡路大震災」の時。
 以下は、鉄筋コンクリート建物の中で、全壊してしまった物件比率を、先述の世代別に並べたものです。
 
 C : 第一世代 57% (~S46年)   ※ 但し倒壊する確率はAの14倍
 B : 第二世代 20% (S46~56年) ※ 但し倒壊する確率はAの5倍
 A : 第三世代  5% (S56年~) 

 第一世代のRC建物に住んでいる方は、墜落危険性14倍の飛行機でフライトするのと同じ。
 建物にとって第一義は、「命を守る器」としての安全性です。

ヤクザの予言者

 暴力追放県民大会に、宅建協会理事として参加しました。
 貢献のあった方の表彰や、元警察官の方が暴力団桜組組長「桜散三」に扮した寸劇、県警楽団のブラスバンド演奏と盛り沢山です。

 今もなお、暴力団は健在。
 特に、全国で相次ぐ、山口組と神戸山口組との抗争連鎖は不穏です。
 
 とはいえ、暴対法が施行されてから四半世紀。
 以前とは比べものに成らないくらい、世の中は平穏に成りました。

 かつては、女性の名前で申し込まれた賃貸マンションに、暴力団の看板が掲げられ、恐れを成した入居者の退去が相次ぎ、経営が傾き、破産そして競売・・・といった悲惨な事件も珍しくありません。
 
 店がOPENすれば、駐車場のど真ん中に街宣車で乗り付け、北方領土問題や人権問題にかこつけて寄付をたかる。
 正月前には、高額な角松や数の子を売りつける。
 これらは、当たり前の様に行われていました。

 暴対法以降、そこまであからさまなやり方は影を潜めたものの、今度はエセ正義の味方戦術です。
 工事現場の騒音、粉塵、振動、日影・・・様々な切り口で、地域住民の代弁者として交渉の最前線に登場します。
 現場に圧力をかけ、工事をストップさせ、工事再開のための譲歩案を引き出す。
 落とし所は、浄化槽管理、自動販売機設置、工事下請・・・、いわゆる正業とされるジャンルで、高額な条件を呑ませる訳です。
 
 しかし今では、そうした組織に仕事を出すことも犯罪。
 反社会勢力は、口座を持つことも、車を買うことも、宴会を開くことも、ゴルフをすることもできません。
 隠れ蓑に、名義借りをすれば、名義貸しの側も摘発されます。
 時に、癒着すら疑わることのあった警察が、本気を出して取り組んだ結果でしょう。

 山一抗争の時代、一和会のナンバー2を務めた武闘派加茂田重政組長は、暴対法成立を見越し次のように語っていました。
 「私の怖がっとんのはね、私の一番恐れとんのはですよ、これなにかヤクザの法律ができると思うんです私は。
 法律をこしらえてそれを適用されたら、ヤクザは食ていけんぞと。
 まヤクザみたいなんはおらんでもいいんですわホンマはね。」
 
 予言の如く正に今、その通りの世の中になりました。
 反社会勢力に、決して怯(ひる)むことはありません。
 毅然たる態度で臨みましょう。

再編に抗う差別化

 業種を問わず、業界再編が加速しています。
 
 先日は、清涼飲料シェア1位のコカコーラと、4位のキリンビバレッジとの資本提携が発表されました。
 統合により、流通や補充が、効率的になることは当然です。
 
 また近年コカコーラは、中国、四国、九州といったエリア会社を統合し、イースト&ウエストに収斂しています。
 そして、その二社も、一社統合される方向で決定しているようです。
 二社が統合すれば、各々の本社機能が統合され、経費削減効果が生まれるのは言うまでもないでしょう。

 コンビニ再編も急速に進んでいます。
 四国エリアでは、サークルKの看板がサンクスに付け替わり、そのサークルKサンクスは、時を経ずファミリーマートに呑み込まれました。
 
 我々の業界も無縁ではありません。
 J社はTLグループに、L社とA社はAPグループに再編され、地場ブランドのC社はリーシングから撤退。 
 競争が激化する中、小が大に呑まれる構図には、非常に抗い難い時代に成ってきました。
 
 小が生き残り、勝ち抜いていくには、明確な差別化が要ります。
 我が社の今回のシステム改善も、その差別化へ向けた一手です。

目に見えない報酬

 愛媛は、正岡子規、種田山頭火、高浜虚子・・・等々数多くの著名な俳人を輩出しています。
 しかし、今最もあついのは、俳句集団いつき組組長「夏井いつき」さんでしょう。

 愛媛ローカルのラジオ番組「一句一憂」では、軽妙なトークと的確な描写で俳句を解説されています。
 ブレイクのきっかけとなったのは、ダウンタウンの浜田さんが司会を務める格付け番組「プレバト」です。
 梅沢富美男さん等、一流芸能人が自信に満ちて詠んだ句を、歯に衣着せぬ毒舌で一刀両断の元に斬り捨て、鼻っ柱を折るパターンがウケ、一躍全国区に上り詰めました。

 番組では、夏井さんの私生活に密着。
 現住居が映し出された際、一目でそれが、前職時代に供給したマンション「サントノーレ〇〇」であることに気付きました。
 内装、対面キッチン、角突き合わせの障子、洋室出角のアールコーナー等々、明らかに見覚えがあります。

 元管理会社の社長を務めた滝井店長もこの番組を見ていて、「ゴミ置き場で気付いた」とのこと。
 「目に見える報酬」「目に見えない報酬」と題した研修を思い出します。
 「目に見える報酬」は、給与、賞与、昇給、昇進、表彰・・・。

 「目に見えない報酬」はというと。
 仕事を通じて得られる、知識やスキル。
 お客様からの感謝の言葉。
 同僚や顧客やビジネスパートナー等の人脈。
 そして、作品としての仕事。

 ・ 土地を仲介して、ランドマークとなる店舗がOPENした。
 ・ 分譲マンションのプロジェクトを立ち上げ、御引き渡しした。
 ・ 建築を請け負い、こだわりの住宅を設計した。

 これらは、仕事を通じて生み出された、自らの作品と言えます。
 そしてそれは、地図に残る仕事です。

 残念ながら、前職の会社は無くなってしまいましたが、作品は今もなお生き続けています。
 目に見えない報酬は、自ら気付かないと得られません。
 見過ごせば何気ない事象の中に、目に見えない報酬を実感した出来事でした。

人生の目覚まし時計

 SNSでつながっている友人からのメッセージに、心がざわつきました。
 かつての同僚が重い病を患っており、「松岡に会いたがっている」というのです。

 前職の会社はピーク時680人・・・ということは、辞められた方も含めれば、元同僚は1,000人以上いらっしゃいます。
 失礼ながら、先述の彼とは、特に縁が深かった訳ではありません。
 
 畑としては、事業も機能も違います。
 確かに常務時代には、幾つもの事業を束ねる役員として、管掌下には沢山の社員が居ました。
 数百人が、すべからく部下だったといえば部下なのでしょう。
 いわば、その中のお一人です。

 直接的に指導したり、個人的にお話しした記憶は殆どありません。
 関わりとしては薄く、彼から自分の名前が出たことは、とても意外でした。
 正直、病院に足を運ぶかどうか迷ったものの、行かなかった際に悔いを残す気がしたというのが本音です。

 受付で面会を申し出ると、「体調が優れないようなので、お名前だけ頂けますか?」という対応。
 名前を告げると、「どうぞこちらへ」と、個室に通されました。
 入室前の手洗い、消毒が義務付けられていることからも、重篤さが判ります。

 八年ぶりに再会した彼の風貌は、すっかり変わり果てていました。
 ベットの上で咳き込みながらも感謝の意を述べる、律儀な彼。
 昔話に話が咲き、気付けば40分・・・きっと彼はしんどかったことでしょう。

 「決して治癒しない、という現実が悔しい・・・」

 精一杯絞り出した、魂の叫びです。
 命が限りあるものと悟った瞬間、人は初めて一分一秒の時の貴重さに気付きます。
 命は永遠ではありません。
 明日が訪れる保証もありません。

 今も心の中で、人生の目覚まし時計が鳴り響いています。

Cool & Hot

 先日、NHK「ミュージックジャパンTV」で、「SEKAI NO OWARI」の深瀬さんが語っていた言葉はとても印象的でした。
 
 「成熟という言葉は嫌い。
 成熟してしまったら、後は腐るだけ。
 だから僕達は、常に新しいことにチャレンジし続けたい。」

 こうしたインタビューコメントも、まるで彼らの楽曲の歌詞の一節の様で、実に格好良い。
 54歳を目前に控えた私の心にも、しっかりと響きました。

 「最近の若者は」という表現は、パピルスにも記されていたと言いますから、古代エジプト時代からジェネレーションギャップはあったようです・・・という前置きを踏まえつつ「最近の若者は」、情熱が感じられず、醒めていて、一所懸命や情熱といった高温言葉を毛嫌いするイメージがあります。

 何かに情熱を燃やし、前のめりで取り組んで、失敗して、転んで、泥まみれに成ったら格好悪い。
 だから、熱くなり過ぎない様に自制し、転ばない様に留意する。
 万が一転んでも、「知ってました」とばかり手を付いて、瞬時に立ち上がり、何食わぬ顔で平静を装う。
 スラング(俗語)のCool(クール)と、どう関連づくのか知りませんが、冷静でドライで低温な振る舞いの方が格好良いとする風潮はいつからでしょう。

 本当に格好良いのは、力の限り走り続け、もんどりうって派手に転び、顔面を強打し、立ち直れない位まで傷つき、それでもめげずに再び立ち上がり、周囲の目も気にすることなく全力疾走できる無様な人です。

 アニメ「巨人の星」の主人公、星飛雄馬と星一徹はHotなど根性親子。
 一方、ライバルの花形満は、高校生なのに長髪&スポーツカーを乗り回すCool派男子。
 しかし彼は、大リーグボール打倒の際、鉄のバットで鉄の球を打ち返す地獄の特訓に臨み、血だらけに成った手をかざし、鬼の形相でこう叫びました。
 「塩を持って来い!」

 水面を美しく泳ぐ白鳥は、水中で懸命に水を掻いているからこそ美しいのです。

機構改革の必然性

 先日の拙文に、宅建協会の役職を広く委嘱すべき論を述べました。
 ちなみに私が、宅建協会関連で拝命している役職は以下の通りです。

【 愛媛県 】
① 宅建協会 常務理事
② 保証協会 幹事
③ 宅建協会 情報システム検討特別委員会 副委員長
④ 保証協会 紛争調停・苦情処理委員会 委員
⑤ 宅建協会 暴力追放連絡協議会 幹事
⑥ 宅建協会 税務連絡協議会 幹事
⑦ 不動産政治連盟 幹事

【 大洲市 】
① 大洲宅建協会 会長
② 不動産フェア委員会 委員
③ 研修業務委員会 委員
④ 相談対応委員会 委員
⑤ 入会審査委員会 委員
⑥ 大洲地区連絡協議会 地区代表

 中には、殆ど呼ばれないものもございますが、総数13。
 名刺にも書き切れません。

 これは私だけでなく、地区代表として選出されれば、ほぼ自動的に10以上の肩書が付いてきます。
 将来のあるべき姿を鑑みますと、機構改革は必然でしょう。

大局観

 組織のリーダーに必要な要素は多々ありますが、今日は大局観についてです。
 ウィキペディアによれば・・・。

 【 大局観 】
 部分的なせめぎ合いにとらわれずに、全体の形の良し悪しを見極め、自分が今どの程度有利不利にあるのか、堅く安全策をとるか、勝負に出るかなどの判断を行う能力。

 時として大局観は、正しいor誤りという正誤の判断や、損か得かという損得勘定に優先することがあります。
 「必ずしも正しくは無いが、大局を睨んで、ここは受け入れる」
 「決して得にはならないが、大局を見据え、ここは引き下がる」
 これが、大将の判断です。

 私の知る某協会には、大局観を持たない方が、あまりにも多過ぎます。
 仲間内の結束を高めるべく、仮想敵を仕立て上げ、徒党を組み、発言の揚げ足を取り、重箱の隅を楊枝で突き、満座の席で吊るし上げ、足を引っ張り、引き摺り下ろしほくそ笑む。

 厳密に言えば、指摘自体は間違ってはいないかもしれません。
 コンプライアンスは、勿論大事です。
 しかし、そんな些末なことをそこまで掘り下げて、一体どうしたいのかと思ったりすることもあります。
 その執念に満ちた猛烈なエネルギーを、もっと前向きで生産的な取り組みに役立てて頂きたいものです。

 今よりも未来、私よりも公。 
 こうした優先順位を否定する限り、人の上に立つ資格はありません。

理屈で人は動かない

 宅建協会の理事に就任してから3年目に成ります。
 今週は、多忙を極めました。

16日 終日 愛媛大学 宅建試験監督員
17日 午前 大洲宅建協会 会計監査
18日 午前 顧問弁護士訪問
19日 終日 無料相談員
20日 終日 情報システム委員会・常務理事会

 5日連続。
 その間に、委員会資料の作成や、25業者への電話連絡や、空き家バンク協定書案の調整や、広報のインタビューもあり、まさに宅建協会ウィークでした。
 
 業界発展のために働く公僕たることは理解しておりますが、ここまで立て込みますと、流石に本業がままなりません。
 というよりも、責任感を持って現場を回して頂ける社員の皆様の下支えによって、こうした役職をこなすことができます。

 しかし、理事の中には、実質お一人で仕事をされている方も多い筈です。
 その場合、完全に仕事は停滞してしまいます。
 先述の通り、御本人は自覚されていたとしても、やはり本業あってこその公職ですから、改善は必要です。
 
 具体的には、一部の理事に集中する役職を、幅広く分担すべきだと思います。
 一般にも認められている、委嘱委員の裾野をもっと広げるべきでしょう。

 また、執行部や委員会の取り組みについて、何かとケチをつける評論家も少なからず存在します。
 その対応が足枷となり、多忙さに拍車をかける悪循環も現実です。
 
 橋下徹大阪府知事は、コメンテーターの批判の矛先を掴み、そのまま向きを変えて相手に突き付けます。
 「じゃあ、あなたならどう進めるんですか?
 できないでしょう。
 コメンテーターは批判するだけで良いかもしれないが、我々は実行しないといけないんです。」
 
 立場を変え、自らが当事者となれば、大変さを分かち合えます。
 できることと正しいことは必ずしも合致しませんし、理屈だけで人は動きません。
プロフィール

Hideo Matsuoka

Author:Hideo Matsuoka
・生年月日 昭和37年10月30日

・好きな言葉 
今日は残された人生の最初の一日

・信条「先憂後楽」

・資格 ①宅地建物取引士
    ②建築2級施工管理技士
    ③マンション管理業務主任者
    ④防火管理者
    ⑤少額短期保険募集人
    ⑥損害保険募集人
    ⑦損害保険商品専門総合
    ⑧不動産キャリアパーソン

・経歴 
 雄新中卒業 → 新田高校中退
 大工・石工と約十年職人道を歩む
 平成2年 
 ㈱中岡組 (ジョーコーポレーション)入社
 マンション担当役員→常務執行役→管理会社代表を歴任
 平成21年 ㈱NYホーム起業
 令和2年 ㈱南洋建設 代表兼任
 令和4年 ㈱たんぽぽ不動産起業

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