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大阪難波の夜

 宿泊出張で、大阪へ行って参りました。
 行きも帰りも天候は悪く、頼りない小さなプロペラ機は、結構揺れます。
 
 飛行機はこれまで、百回を超えて搭乗している筈です。
 思い返せば若い頃は、嫌で嫌でたまりません。
 「飛行機は一番安全な乗り物」と言い聞かせつつも、手に汗をかき、心臓はばくばくし、着陸した頃には、もう一仕事終えたかの様な疲労感でした。
 それから数十年、慣れというのは恐ろしいもので、今や全く抵抗もなく、寧ろ離着陸時にかかるGを心地良く感じるほどです。
 
 さて、大阪難波の金融機関での決済に備え、前泊した近くのビジネスホテルは、料金も低廉で、小奇麗。
 立地良く、周囲にもホテルが林立しています。
 ところが、外見や看板の様子がちょっと違う。

 そう、我々の泊まったホテル以外、全てが休憩のできるヴァージョンです。
 松山にも、歓楽街の中にそうしたホテルはありますが、これほどまでに建て込む様子はありません。
  
 チェックインした後、同僚と二人で、近くの居酒屋へ。
 昔は、「瀬戸内の味に親しんでいる人間は、大阪や東京の魚を食えない」と言われたものですが、流通が充実した今、それは都市伝説だと確信します。
 
 酒を酌み交わし、会社の今と未来を本音で語り合う。
 掛け替えの無い、貴重な時間です。
 こなした業務以上に、収獲の多い主張でした。
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賃貸仲介の優先順位

 今さらながら、当たり前のことですが・・・。

 家賃70,000円の一戸建て貸家に、入居者を斡旋した場合、会社が手にする報酬額。

① 元付他社 35,000円(いわゆる折半物件)
② 一般物件 70,000円
③ 管理物件 70,000円+管理料5,000円/月(60,000円/年)
④ 自社物件 70,000円/月(840,000円/年)

 従って、優先順位は歴然としています。
 ところが、①と②の間に位置する、メーカー物件はやっかいです。

 サブリースの場合、メーカー=大家。
 空室を埋めないと逆ザヤになってしまいますから、あの手この手を使って販促をかけてきます。
 
 「決めてくれたら広告料を〇ヶ月出します!」
 「決めてくれた営業マンに報奨金を出します!」
 「決めてくれた件数に応じて旅行や景品を差し上げます!」

 仲介店を巡回して、陣中見舞いの差し入れをくれたりします。
 契約書や重要事項説明や引き渡しの書類も、全て段取りしてくれます。
 入居後のクレーム等、煩わしいことは全て引き受けてくれます。

 同じ一件の契約としてカウントされるなら、「手離れの良いメーカー物件を」と営業が考える気持も判らないではありません。
 そう思わせるメーカーは流石です。

 実際我々も、お客様も、メーカーの物件を必要とすることはあります。
 但し、一連の特典攻勢に惑わされ、優先順位を見誤ってしまうと本末転倒です。

 メーカーと仲介店との関係は、マクロ的には共存共栄の立ち位置にありますが、ミクロ的な局面で見ると利益相反もあるということを、しっかりと理解した上で、お客様にとってのベストマッチングを心掛けましょう。

取締役のリスク:後編

2. 個人保証
 中小企業が金融機関から融資を受ける際、まず例外なく代表取締役の個人保証を求められます。
 NOと言えば貸して貰えないだけです。
 
 万が一、会社の経営が傾いた時、民事再生や破産の手続きを取れば、債務の殆どは免れることができます。
 しかし、個人保証は消えません。

 前職の会社は、平成21年に90億円の負債を抱えて民事再生法の適用を申請。
 再建を目指したものの、昨年二次破綻しました。
 大株主でもあった社長と副社長は、二人合わせて30億円超の個人保証をしていたため、当然に自己破産を余儀なくされた筈です。

 とはいえ、仮に上場を果たしていたとしたら、巨額のキャピタルゲインを得られました。
 この様に、資本家兼役員であれば、ハイリスクハイリターンですから、個人保証も当然。
 一方でサラリーマン役員は、基本的に個人保証を受け入れてはならないし、それを求められた時点で身の振り方を考えるべきでしょう。

 とにもかくにも、取締役は決して良いことばかりではありません。
 就任する際には、それなりの覚悟が必要です。
 リスクはあるのか?と聞かれれば先述の通り。

 しかし、冒頭の言葉の繰り返しに成りますが、中小企業の取締役就任に、大きなリスクは無いと考えます。   以上

取締役のリスク:前編

 先日、社員と役員の違いに触れました。
 今日は、取締役のリスクについてです。
 
 結論から言えば、中小企業の取締役就任に、大きなリスクは無いと考えます。
 勿論、その会社が、非合法な事業を営んでいる場合は別です。
 そこは自己責任でお願いします(笑)
 
 一般的に、取締役が留意しなければならないポイントは二点。

1. 株主代表訴訟
 取締役は取締役会に出席して、会社の重要事案のジャッジに関わります。
 そのジャッジによって、会社の盛衰が決定付けられる訳ですから、責任は重大です。
 真剣に議論、検討した結果、上手くいかなかったとすれば、それは仕方ありません。
 しかし、コンプライアンスに反する決議に加担したとなれば話は別です。

 「会社の業績を良く見せかけるため、粉飾決算を行った」
 「販売競争に打ち勝つため、車の燃費データを捏造した」
 
 これらは、意図的であれば言うまでもなく犯罪です。
 こうした問題が発覚した際、必ず「上層部は知っていたのか?」という質問が飛びます。
 社長も、専務も、常務も、役員と名のつく人達は、大概「知らなかった」と答えます。
 やがて、現場の責任者という真面目そうな初老の男性が「自分が独断で指示した」と正直に名乗り出てきます。
 いわゆる「トカゲの尻尾切り」です。

 仮に、役員が知っていたとすれば、逮捕されるでしょう。
 業績が傾けば、株価が下落し、展開次第では倒産の憂き目をみます。
 株主は、「あいつらのお陰で大損した」と怒り心頭に達し、株主代表訴訟に打って出る。
 一人当たり数十億、数百億という損大賠償を求められることもあります。
 
 但し、中小企業の場合、株主=創業者=社長というケースが殆どです。
 経営判断は全てトップ一人が下し、役員が何人か居たとしても、上意下達で従うだけの構図であれば、株主代表訴訟など起きようがありません。     つづく

松ヶ枝ほっちょ坂

 「松山市民演劇NEO」第三回公演「道後松ヶ枝ほっちょ坂」を観劇して参りました。
 小劇場(キャパ百名前後)の場合、採算的に複数回公演を余儀なくされます。
 内子座一回公演を常としている我が劇団にとって、4日間6回公演の大変さは想像に難くありません。 

 舞台装置はシンプルでしたが、奥にスクリーンを設け、場面毎に背景を投影するアイディアは斬新でした。
 小劇場の狭い舞台を、奥行深く見せる効果があります。
 また、回想シーンのロケ映像も、切なさを上手く表現して感動的です。

 主役の遊女麗子はWキャスト。
 劇団仲間の、やっひーは偶数回出演ということで、千秋楽を拝見しました。

 舞台は、道後「宝厳寺」に通じる「ほっちょ坂」(ネオン坂)にある遊郭「朝陽楼」。
 家族を支えるために故郷を離れ、遊郭で働く遊女達の悲喜交々な生涯を描く意欲作です。
 淫靡さや猥雑さにつながり易いテーマですが、そちらに寄り過ぎない、絶妙なバランスでした。

 NEOの作品を観るのは二作目。
 前作に比較して、今作はとても良かったと思います。
 歴史的考証も反映されていて、リアリティーがありました。
 二時間超の長さも感じません。

 唄や舞踊も織り交ぜ、和風ミュージカル的な要素も。
 但し、唄・舞踊は、芝居以上にクオリティが求められます。
 フルコーラスに拘ったようですが、ワンコーラスでも良かったかな。
 
 生歌は線が細く、音楽に負けてしまいます。
 踊りながらの歌唱は、息も上がり、音程維持も難しい。
 別録りでボリュームをコントロールして、本番は舞踊に専念した方が良いかもしれません。

 NEOは、毎回かなりの割合で初舞台の方がいらっしゃいます。
 従って、演技の間に若干難があるものの、そこは市民劇団なので・・・。

 主演のやっひーは、役作りが良くできていたと思います。
 彼女の特徴でもある語尾の吐息は、遊女的な色気を醸し出していました(笑)
 遊女達の悲哀も、前向きに生きようとする姿勢も、しっかり伝わってきて、掛け値なしに良い作品だったと思います。

 欲を言えば、この作品を「内子座」でやれればということ。
 舞台袖二階から遊女が手招きし、遊女の舞踊はセリから登場し・・・まさに雰囲気はピッタリです。
 
 ネオン坂の建造物群保存については賛否両論ありましたが、個人的には妓楼を残し、宝厳寺とともに文化財として歴史をつなぐべきだったと思っています。
 まあ、今はすっかり廃れた「ほっちょ坂」を歩きながら、舞台で描かれた時代に想いを馳せるのも悪くありません。

 やっひー、おつかれさまでした。

社員と役員との違い

 今日は、役員と社員の違いについてです。
 俗に「サラリーマンのゴール」と言われ、出世の象徴ポストとして扱われるのが役員。
 
 一般論として、社員に比較すれば高給でもあります。
 その分、責任が重くなるのは当然でしょう。
 
 そもそも論で言えば、役員は社員ではありません。
 一旦社員の身分を退職し、その後、役員に就任します。 
 
 但し、使用人役員(兼務役員)と言われる方は例外です。
 使用人役員は、その名の通り半分は使用人、半分は役員として実務をこなします。
 何れにしても、取締役と名が付けば、法人登記簿に名前が記載され、経営者の一員となるのです。
 
 判り易く言えば・・・。
 敷かれたレールの上をしっかりとトレースしするのが社員。
 そのレールを敷くのが役員です。

 従って役員は、指示待ち族では務まりません。
 照準も目先ではなく、中期・長期を睨み、自らが積極的に起案・提案する役割を担います。

 加えて、業績責任は明確です。
 社員なら、努力やプロセスによって、「頑張り」を評価される部分もあります。
 しかし、役員は結果がすべて。
 
 勿論、本当に頑張っているとしたら、遅かれ早かれ報われるものでしょう。
 寧ろ役員にとって、努力や頑張りは必要条件です。
 頑張りさえすれば良いという、充分条件ではありません。

底金利時代:後編

 「折角のマイホームを買っても、旅行や外食に行けなくなったとしたら悲惨です。」
 「頭金を貯金して3年後に・・・と思っていても、その時金利が上がっていたら水の泡。」 
 「だから低金利の今、マイホームを持ちましょう!」
 「金利が上がらない内に・・・。」

 そんなトークを奨励して営業を鼓舞しておりました。
 ところが、この金利がなかなか上がりません。
 寧ろ、下がったりします。

 「今が底だと言っていたのに、話が違うじゃないか!」
 下手をするとクレームにも成りかねません。
 勿論、マイホームで家族と過ごした幸せな時間は掛け替えの無い価値ですが・・・。

 何はともあれ、日本の低金利時代は、20年以上続いています。
 5~6%で推移している諸外国と比較すれば、これは紛れもなく異常です。
 そして今、民間金融機関が打ち出している住宅ローン商品の金利は何と、3年固定0.8%。
 都市銀行の変動金利なら0.4%もあります。
 
 マイナス金利とは言いながら、一般ユーザーの貯金が目減りしたり、借金したら利息を貰えたりする訳はありませんので、本当に今が底。
 「話しが違うじゃないか。」とは言われない筈です。     以上

底金利時代:前編

 一般の方の買い物で、最も高額なものはマイホームです。
 安くても一千万円超ですから、現金買いは滅多にありません。
 殆どの方は、住宅ローンを組むことに成ります。

 私がマイホーム営業に携わったのは、今から20年前。
 当時、民間金融機関よりも金利が低廉な、住宅金融公庫がメインの融資機関でした。

 住宅金融公庫発足から十数年間の基準金利は5.5%前後。
 バブル崩壊後、徐々に引き下げられ、平成10年頃には、半分以下の2%台に突入しています。

 この未曽有の低金利に乗じ、マイホームが飛ぶように売れる時代が到来。
 前職の会社で分譲マンションを販売する際、「金利1%の重み」という営業トークを奨励していました。
 一般の方は金利電卓も持ってないので、金利1%の重みは判りません。
 ちなみに、借入3000万円、25年返済、元利均等払い、月々のみの比較は以下の通りです。

 金利5% 月々175,377円  返済総額52,613,103円
 金利2% 月々127,156円  返済総額38,146,890円

 差額  月々▲48,221円  返済総額▲14,466,212円

 平たく言いますと、毎月の給料が5万円「上がった」「下がった」のと同じだけの差があるのです。   つづく

農業振興地域

 日本の土地は、「都市計画区域」と「都市計画区域外」に大別されます。
 都市計画が定められているのは、全体の約四分の一に過ぎません。
 
 更に「都市計画区域」は、市街化を推進する「市街化区域」と、抑制する「市街化調整区域」に分けられます。
 「市街化調整区域」であれば、原則建物を建てることが難しいので、取引に絡み辛くなるのは道理。
 従って、取引のメインは市街化区域の物件になります。

 ところが、日本の国土の中で、「市街化区域」の指定を受けているのは、僅か3.8%しかありません。
 しかも、その3.8%の中に、全人口の70%が住んでいます。
 地方都市においては、市街化や調整の線引きを行っていない、「非線引き区域」も多く、これが「都市計画区域」の約半分を占めます。

 「市街化調整区域」内であっても、絶対に家を建てられない訳ではなくて、農地法の許可を得られればOK。
 但し、農地を農地のまま管理する農家用住宅が前提のため、買主のターゲットは極端に絞られ、値段も付き難くなります。

 更に縛りがきついのは、「農業振興地域」です。
 法律に基づき、「農地の保全・有効利用」、「農業 生産基盤の整備」、「非農業的土地需要への対応」を図り、優良な農地を農用地区域として保全し、その区域内の土地基盤整備・農業近代化施設整備及び農用地の流動化対策等を計画的かつ集中的に推進していくために策定された地域。

 平たく言えば、農業を推進する地域ですから、市街化を抑制する「市街化調整区域」よりも、厳しくなるのは当然でしょう。
 金額が高い安いの以前に、所有権移転ができないことが問題です。
 大洲には、この「農業振興地域」が多く存在します。
 
 「売りたい」「買いたい」という、需用と供給がマッチングできたとしても、残念ながらニーズにお応えし難いのが現実です。

営業力の限界点

 原則、愛媛の賃貸仲介業は、業者間で管理物件を紹介し合う風土があります。
 どこかに良い物件があるのではないかと、梯子する方もいらっしゃいますが、実はどの会社も、どの店舗も、商品ラインナップはほぼ同じです。
 
 勿論、少数とは言え、中には特定の会社しか扱えない物件もあります。
 その場合、どれだけ店舗が遠くても、敷居が高くても、営業マンの態度が鼻持ちならなくても、入居希望者に選択肢は無いのです。
  
 賃料等の条件は、オーナー様が決めていらっしゃることなので、多少の交渉シロはあったとしても、原則変わりません。
 従って、お客様からすると、どの会社の、どの店舗の、どの営業マンから紹介されても、得られる結果は同じ。
 どうせ買うなら感じの良い店舗の、感じの良い営業マンから、と思うのは人情です。
 だからこそ、営業マンの対応の付加価値が試されます。

 「色んなお店に行ったけど、一番感じが良かった」
 品質でも価格でもなく、人に惚れて選んだという評価は、最大級の賛辞でしょう。

 数年前、某社が「仲介手数料ゼロ円」を大々的に打ち出しました。
 当然、同じエリアの同業他社は影響を受けます。
 弊社でお申し込みのお客様が再来し、「A社で仲介手数料ゼロと言われたんだけど、合わせてくれますか?」・・・。

 営業マンとしては、とてもショックです。
 積み重ねた信用と信頼とコミュニケーションが、全てお金で清算される気すらします。
 
 このお客様はまだ戻ってこられているから救い。
 理由も言わずキャンセルになり、いつの間にか他決することだってあります。

 営業力は偉大です。
 でも、限界もあります。
 お客様に損を与えてまで選んでくれとは言えません。
 寂しいけれど・・・。
プロフィール

Hideo Matsuoka

Author:Hideo Matsuoka
・生年月日 昭和37年10月30日

・好きな言葉 
今日は残された人生の最初の一日

・信条「先憂後楽」

・資格 ①宅地建物取引士
    ②建築2級施工管理技士
    ③マンション管理業務主任者
    ④防火管理者
    ⑤少額短期保険募集人
    ⑥損害保険募集人
    ⑦損害保険商品専門総合
    ⑧不動産キャリアパーソン

・経歴 
 雄新中卒業 → 新田高校中退
 大工・石工と約十年職人道を歩む
 平成2年 
 ㈱中岡組 (ジョーコーポレーション)入社
 マンション担当役員→常務執行役→管理会社代表を歴任
 平成21年 ㈱NYホーム起業
 令和2年 ㈱南洋建設 代表兼任
 令和4年 ㈱たんぽぽ不動産起業

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