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市場に背を向けた投資

 某市の競売物件の説明会に参加してきました。
 築35年の寮ということで、余り期待はしていなかったのですが、やはりです。

 ・ 共同トイレ
 ・ 共同風呂
 ・ 共同洗面所
 ・ 和室(畳)

 賃貸アパートやマンションにおける、最大ニーズは、
 1. バス・トイレ・洗面 セパレート
 2. 洋室(フローリング)

 洗面+バス+・トイレ=一体三点ユニットの和室となると、今や苦学生も跨いで通ります。
 少なくとも日本人には、選ばれない筈です。
 松山市内の学生街にも、こうした物件は少なくないのですが、家賃一万円台でも決まらないでしょう。

 だからといって、先述の寮を、一般に貸し出しできるレベルまでリノベーションとなると、膨大な投資が必要です。
 下手すると、更地に新築を建てた方が経済的だったりもします。

 東南アジアから出稼ぎに来ている、外国人労働者向けの寮・・・。
 この限定的な用途だけは、辛うじてストライクかもしれません。
 
 今あるストックを活かし、再生を促すのが我々の務めとは言え、市場に背を向けた投資は自殺行為です。
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心を亡くさないこと

 猛暑の8月は慌ただしく駆け抜けていきます。
 懸案山積みの中、残り二日しかありません。

 外に出れば出先まで追いかけて電話が鳴り、
 社内に戻れば、アポ予定の方が次々と押し寄せ、
 時に、飛び込みの来訪や電話。
 
 その狭間を見て、社員からの相談、押印依頼。
 やっと落ち着いて、パソコンを開くと、沢山の未読メール。
 それを一つひとつ返信し、ふと気がつくと、夕暮れが迫り閉店の時間。
 
 ひと雨毎に夜風は涼しく、すっかり日も短くなりました。

 忙しさは自らが必要とされている証しであり、感謝すべきことなのでしょう。
 しかし、余裕の無い時には、ついつい態度が不遜になります。

 そんな中でも、クリアな頭で、誰からも邪魔されず、効率よく仕事できる時間・・・それが早朝です。
 日々、静寂の空間でリセットするからこそ、脳の沸騰も沈静できます。
 
 どれだけ忙しくても、心だけは亡くしたくないものです。

不毛な争い

 業界団体は本来、その業界の社会的地位の向上や、参画会員の繁栄を目的としています。
 ところが、個々人の自己重要感を高めるためであったり、既得権益の主張であったり、つまらない意地や感情論によって大義が捻じ曲げられてしまうことは少なくありません。

 政治の世界同様、独裁を抑止するため、与党と野党が牽制し合うことは重要です。
 しかし、その展開がエスカレートしますと、不毛な争いに成り下がります。

 ・ 相手のやることなすこと気に入らない
 ・ 自らを棚に上げ、あら探しに奔走
 ・ 言葉尻を捉え、足を引っ張る
 ・ 気の合う仲間で派閥を形成する
 ・ 仮想敵への敵対姿勢で結束を強める・・・

 実は、国家間レベルの争いも同じ様なものです。
 軍事力や経済力によってならず者を抑え込もうとしますが、どこまでやっても火種は燻(くすぶ)ったまま。
 何故なら、どれだけ非道に見えたとしても、相手は相手なりに「我こそ正義」と確信し、大義に支えられているからです。

 勿論、力は必要でしょう。
 力の無い声はか細く、相手方に届きもしないからです。
 かといって、攻撃や弾圧や誹謗中傷だけでも紛争は終息しません。

 力あるものが手を差し伸べ、是々非々の姿勢で対話し、融和を図ってこそ挙党一致は実現します。
 加えて対話の当事者が、公正かつ賢明な資質足ることは、最低限の条件です。

甘やかしの代償

 俳優の高畑裕太氏が逮捕されました。
 既に報道等で御承知でしょうから、事件の概要は省略します。
 
 加盟フランチャイザーがイメージキャラクターとして契約していることから、等身大パネルやポスターに登場しており、無縁ではありません。
 勿論、即時撤去しています。

 事件の性質からして、芸能界に留まる道は閉ざされたと見るべきでしょう。
 損害賠償も甚大です。
 更には、母親の高畑淳子さんの活動にも支障を及ぼすことが懸念されます。

 記者会見で謝罪する淳子さんの姿に、人の親として共鳴しました。
 「申し訳ないことしたねと言った後に、私はどんなことがあっても母だから、
 お姉ちゃんはどんなことがあっても裕太のお姉ちゃんだからと・・・。」

 殆ど寝ていない、食べていない、心身共に衰弱した状態にありながら、本人の希望で立ったままの会見。
 心無い記者からの質問にも、一つひとつ丁寧に答えます。
 予定の時間を過ぎ、事務所関係者が打ち切りを申し出てもそれを制止し、最後まで真摯に向き合う姿勢は実に立派でした。

 しかし、どれだけ反省し、贖罪したとしても、時間を巻き戻すことはできません。
 魔がさした一瞬の愚行で、一生が台無しです。
 
 マスコミは、結果だけをみて「甘やかしの代償」と揶揄します。
 そんな記者に問いたい。
 「では貴方は聖人君子か? これまで一つの過ちも無く生きてきたのか?」

 デリカシーの無いやり取りに憤りすら感じますが、それでも結果が全て。
 同じ年頃の社員や息子を持つ親として、日常での関わりとしたものを、改めて反省させられる事件でした。

心のトンネル

 不定期で開催される社員懇親会。
 自己負担で終業後の20:00からという呼びかけにも関わらず、松山エリアの殆どの社員が参加してくれました。
 幹事の久米店伊藤社員、ありがとうございます。 
 
 今回は、西堀端にあるホテルJALシティが会場。
 18:00~と20:00~の二部制ですが、何れも満席の大盛況でした。
 
 ステーキとパスタは、作り立てがテーブルまで運ばれる、オーダーバイキング。
 ビュッフェスタイルで提供される料理も、とてもクオリティが高く、から揚げや焼きそばといった、一般的なビアガーデンメニューとは一線を画します。
 流石はホテルです。
 
 席の殆どは室内のビアホールですが、我々は一組限定のビアテラス。
 暑さを懸念していましたが、それほどでもありません。
 開放的な空間で心地よい風に吹かれながら、堀端を行き交う人や車や電車を眺めながら、気の合う仲間と談笑しながら、美味しい料理を堪能できるのは、まさに至福の時です。

 思えば、この一週間、色々なことがありました。
 ベンチマーキングに出向き、数字と向き合い、経営計画に落とす作業を黙々と続けた濃密な一週間。
 心のトンネルを抜けたタイミングでの酒宴は、実に晴れやかでした。
 あとは、実行に移すだけです。

空き家問題の核心

 大洲市役所の方が、大洲宅建協会を訪ねて来られました。
 テーマは、「空き家バンク」。
 国策として取り組まれている空き家問題だけに、協会としても積極的に取り組むつもりです。

 但し、「ストック活用」、「移住促進」は、そう簡単ではないでしょう。
 確かに、UターンにしてもIターンにしても、田舎暮らしのニーズはそれなりにあります。
 しかし、その多くは、夢と希望と幻想の世界です。

 ・ 眺望・日当たりが良い
 ・ 海沿いもしくは、緑に囲まれた環境
 ・ アクセスが良く、進入路が広い
 ・ 築浅で、あわよくばログハウス
 ・ 重厚な造りで、小奇麗な古民家
 ・ 御近所さんが親切で、コミュニティ良好・・・。

 「人生の楽園」等のTV番組で紹介される、理想的なリタイヤ移住をイメージしています。
 実際に空き家となっている物件は・・・。

 ・ 緑に囲まれた、山の奥
 ・ アクセスが悪く、進入路が狭小
 ・ 築年数が古く、殆ど廃墟
 ・ 隣の家まで数百m 
 ・ 建築基準法上、再建築不可・・・

 足し算・引き算で、需要と供給は合致したとしても、ニーズは大きく乖離します。
 最低でも、人が住める状態までリフォームするのに、数百万円かかることは覚悟すべきですし、構造的にみて解体ありきの物件も少なくありません。
 
 理想と現実のギャップをどう埋めるか?
 そこが空き家問題の核心です。

脱・高速道路

 私は、基本的に高速道路を殆ど使いません。
 いくつか理由があります。

1. 経費削減
 社長が当たり前に使っていると、社員も背中を見ています。

2. 町の様子を知る
 出店・退店の状況や、活気が有るか無いか、人の流れ等々、それらは高速道路では判り得ません。

3. 単純に楽しい
 上記に上げた通り、その土地毎の住民の生活の息吹を感じることで、ドライブがとても楽しくなります。

 この一週間で二度、高知を訪れました。
 高速道路だと180㎞ 2時間30分
 国道33号だと120㎞ 3時間

 高速道路は、一旦川之江まで出ますから、かなり大廻りに成ります。
 時間差は僅か30分、料金差は往復8,700円+ガソリン代。
 どう考えても後者でしょう。

 愛媛県 : 内子 → 大瀬 → 小田 → 久万 → 美川 → 柳谷 
 高知県 : 二淀川 → 越知 → 佐川 → 日高 → 伊野 

 こうした幾つかの集落や商店街は、昭和レトロな、何とも言えない風情があります。 
 名の知れた食べ物屋さんに立ち寄れるのも特典の一つです。
 景色も、絵葉書の様な絶景が続きます。

 移動の時間も、小旅行の様な意味と、市場調査的な意義を見出せば、決して苦には成りません。

ぬるま湯の中の蛙

 本日も一倉定氏の言葉です。

 「今日の事業の収益は、赤字でない限り、社長にとって大した重要性はない。
 大切なのは、あくまでも、会社の将来の収益なのである。」

 この言葉に先んじて、事業毎、店舗毎の独立した決算が必要でしょう。
 「会社としては利益が出ているからそれで良し」
 この考えでは、丼勘定です。

 経営には、三つの軸があります。
 1. 拠点
 2. 事業
 3. 機能

 「A店は儲かっているが、B店は赤字」
 「賃貸管理は好調だが、売買は不振」

 拠点と事業は、プロフィット(収益)部門として、採算を追求するのが一般的。
 ところが経理、総務、財務、労務、人事といった、内勤機能については、コスト部門として位置付けられがちです。
 我が社では、家賃管理も経理も総務も、社内外注的な思想で売上を立て、損益を明確にします。

 各々、最も大事なのがトレンドでしょう。
 「今は赤字だが、一年後には分岐点を超え、将来は必ずドル箱になる。」
 もしくは、
 「今はドル箱だけど、徐々に需要が細って来ているので、将来は怪しい。」 

 前者は辛抱、後者は改革が必要です。
 ある事象の、ここ数年の市場変化を振り返るにつけ、大いに反省させられました。
 ぬるま湯の中の蛙とは、まさにこのことです。

 強いモノが生き残るのではない。
 賢いモノが勝ち残るのでもない。
 唯一、変化に対応できるモノだけが生き残る。  ダーウィン 進化論

 どれだけ頑張っても、竹槍で戦闘機を撃ち落とすことはできません。

誤った時間の使用法

 中小企業の父、故「一倉定」氏の言葉です。
 
 「経営計画の作成時間を節約することほど、誤った時間の使用法は無い。
 経営計画に時間をかけることこそ、時間の最も有効な使用法である。
 というのは、計画に費やした時間の数千倍、数万倍の時間が、それ以降に節約できるからである。」
 
 本当に、その通り。
 そして今、創業以来となる、膨大な時間をかけて経営計画を練っています。
 
 紆余曲折と朝令暮改の連続。 
 多くの方と協議する中で、一つひとつ決定事項を積み上げ、仕上がったものを再び壊し、一見迷走しているかのようですが、決してそうではありません。
 
 先日、高知でエイブルの看板を掲げる同志の元を訪ねました。
 面談2時間のために、往復6時間かけてです。
 
 3年前、社員と共に訪問した時よりも、同じ地方都市の同じブランドの先人は、更に大きく進化しています。
 T社長からは、多くの気付きとヒントと勇気と希望を授かりました。

 そして、今度の店休日はO店長を伴って、再び高知に参ります。
 また今回も、面談2時間のために、往復6時間かけて・・・。

 経営計画策定の時間を節約することほど、誤った時間の使用法はありません。

 不確かな、いつか

 天は、容赦なく若い命をも召されます。
 先日に続いて、また親しき方が他界されました。

 享年46歳。
 小さなお子様を残し、さぞかし無念だったことでしょう。

 私が内子座で続けている劇団活動の原点は、青年演劇。
 町大会、郡大会、県大会と勝ち進み、初めて全国大会に出場を決めた際、内子座で壮行公演を行ったのがきっかけです。
 
 自分が書き下ろしたその作品のクライマックスで、ヒロインが着用するウェディングドレスを彼女が作ってくれました。
 それは見事な出来栄えで、その後、地元中学校の人権大会から受けた依頼公演で再演し、再び陽の目を見ます。

 十数年のブランクを経て、彼女のご主人と同じグループで働くことになったのも、何かの縁でしょう。
 昨年、お子様の賃貸住宅をご紹介した際、店舗を訪れると、タッチの差で帰られたため、再会を果たすことも、御礼を言うこともできませんでした。
 
 いつかまたお会いすることもあるだろう、と思っていたものの、もうそれは叶いません。
 やはり、「いつか」は不確実なものです。
 確かなのは「いま」だけ。
 与えられた今、この時を、全力で生き切ることが、命ある者の務めです。

 合掌・・・。
プロフィール

Hideo Matsuoka

Author:Hideo Matsuoka
・生年月日 昭和37年10月30日

・好きな言葉 
今日は残された人生の最初の一日

・信条「先憂後楽」

・資格 ①宅地建物取引士
    ②建築2級施工管理技士
    ③マンション管理業務主任者
    ④防火管理者
    ⑤少額短期保険募集人
    ⑥損害保険募集人
    ⑦損害保険商品専門総合
    ⑧不動産キャリアパーソン

・経歴 
 雄新中卒業 → 新田高校中退
 大工・石工と約十年職人道を歩む
 平成2年 
 ㈱中岡組 (ジョーコーポレーション)入社
 マンション担当役員→常務執行役→管理会社代表を歴任
 平成21年 ㈱NYホーム起業
 令和2年 ㈱南洋建設 代表兼任
 令和4年 ㈱たんぽぽ不動産起業

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