赦せることの素晴らしさ

 土曜8時「めちゃ×2イケてるッ!」というバラエティー番組は、正直余り好きな番組ではありません。
 但し先日は、10年間休養している、「極楽とんぼ」山本さんの復帰ということもあり、チャンネルを合わせます。
 
 御存知の通り山本さんは10年前、17歳の未成年少女とのトラブルで逮捕、所属してる吉本興行も解雇されました。
 その後、示談が成立し、不起訴となったにも関わらず、華やかな芸能界の表舞台からは消えたままです。
 
 昨年から、フリーのタレントとして単独ライブを行ったり、地元宮崎のFM局でレギュラー番組を持つ等、少しずつ復活へ向けて活動を再開しています。
 そして、この日が、記念すべき地上波復活の日となりました。 

 ドキュメンタリーとしての扱いながら、お笑い番組らしい演出もあり、バーチャルとリアリティの境目が判り難い展開。
 でありながら、53歳男の涙腺は崩壊し、久々に号泣しました。

 特に、まだ無名の頃から山本さんを慕ってきた、ココリコの遠藤章造、ロンドンブーツ1号2号の田村淳、ペナルティのワッキー、品川庄司の庄司智春、タレントの武井壮、いわゆる「山本軍団」のメンバーとのやり取りが秀逸。

 相方の加藤浩次が、ふてぶてしい態度ともとれる山本さんに、魂の叫びを投げかけます。
 「あの5人がどういう気持ちでお前を支えているのか分かっているのか?
 お前を擁護することは、この仕事をする上でリスクしかないからな。
 それなのに(この場に)出てきてくれているんだぞ!
 あんなに優秀な芸人になって、若い頃に世話して貰っただけで、ずっとお前の味方だよ!」

 ロンハーの田村敦さんは、普段TVで見せるニヒルさとは懸け離れた表情で、号泣しながらこう続けます。
 「皆さんの話を聞いていて、僕は山本さんを支え過ぎていたと思いました。
 でも、あの時山本さんは立っていられないくらいだったので、山本さんを支えないとと思いました。
 格好悪くても僕は山本さんについていきます。
 これからも僕にいろいろ教えて下さい。」
 
 10年間復帰を待ち望んでいためちゃいけメンバーの思いも同じでしょう。
 そして、今の山本さんを世間が受け入れてくれるか否か、極めて難しい手探りの番組構成であったことは痛いほど伝わりました。

 人は過ちを犯す生き物。
 その過ちを認め、受け入れ、赦せるからこそ、人は素晴らしいのです。
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三桁カンマの理由

 先日、契約書をチェックしている時、金額欄に「10,000万円」という表記がありました。
 ゼロの数を数えれば、それが「1億円」であることは判ります。
 しかし、違和感が拭えなかったため、「100,000,000円」に統一下さいとバックした次第です。

 さて、ビジネスマンに成りたての頃は、「カンマ」の位置が慣れず、良く間違えました。
 日本の数単位は万→億→兆なのだから、10,000円より1,0000円の方が判り易いとも言えます。

 ネットで検索すると、そう感じている方も少なくないようです。
 実際に戦前までは、万進法(4桁)だったにも関わらず、敗戦により全てアメリカンナイズに染められたとか。
 元に戻して、日本人の心と誇りを取り戻せ!という強硬な意見もあります。

 日本は島国ですが、今や先進国の代表格であり、紛れも無く国際社会の一員です。
 国内で使い易いからといって1,0000円にしてしまうと、混乱が生じます。
 ましてや、既に10,000円に慣れ親しんだ我々からしても、変えられたら困ります。

 加えて、長さは1,000㎜=1m、重さは1,000g=1㎏と、すべて千進法です。
 先述の日本人の誇りと心を取り戻そうとする方々は、ここも尺貫法に切り替えようと言うのでしょうか。

利益相反のやり甲斐

 不動産取引では一般的に、売主・貸主は高い方が、買主・借主は安い方が良いと思っています。
 従って原則仲介業は、利益相反の仲を取り持つビジネスです。
 それだけに難しく、それだけにやり甲斐があり、それだけに存在価値のある仕事と言えるでしょう。

 御親戚間や知人間で不動産売買をされる際、事前に相談を受ければ必ず、こうアドバイスします。

 「業者を通せば当然に、少なくない仲介料が発生する。
 売り買いの相手先が特定されている場合、業者を介さず直接取引するケースもある。
 しかし知人・親戚が相手でも、人には欲があり自分が可愛いもの。
 親しいが故、言いたいことが言い難かったりするのも事実。
 トラブルに発展すれば、その方との人間関係そのものにひびが入ってしまう。
 従って、親しいからこそ、仲介業者を立てておくべきである。」
 
 そこまで言い切るからには、プロとして高レベルの仕事が要求されるのは当然です。
 法律遵守はもとより、広範な知識、最新の情報、確かな相場観・・・そして何より、ニュートラルで偏らない姿勢。
 
 単に売り買いの中に立ち、「売主はこういっています」「買主はこうして欲しいそうです」という、言葉を伝聞するだけのメッセンジャーではいけません。
 プロとしての見解や提案を交え、時にオブラートに包み、時に仲裁・説得し、着地できる方向に導くのが本来の仕事でしょう。 
 
 口幅ったい言い方ながら、そのプロセスに誇りを見出せる方こそが、プロの不動産業者だと思います。

大家さんは儲かる?

 理想の仕事は何か?
 この質問を受けた時に、奇麗事でなければ、上位に食い込む代表格が「大家さん」だと思います。
 
 一般的なイメージでいうと、「働かずして儲かる」からです。
 しかし、アパート経営はそんな甘いものではありません。
 このブログを見て頂いている、多くの大家さんにも頷いて頂けるでしょう。 

 アパート経営のメリットは、実利と節税の二点です。

1. 実利
 ゼロ金利の今、6000万円の現金を銀行に預けても、利息は殆どつきません。
 これを、家賃5万円×10戸のアパートに投下すれば、年収600万円。
 いわゆる、投資の目安となる利回り10%が実現します。
 
 しかし、ここから管理料が引かれ、固定資産税を払い、長期修繕費用を積み立てますと、手残りは減ります。
 ましてや借入する場合、金利もかかります。
 
 最終利益は、せいぜい2~3%。
 それでも、投資としては決して悪くありません。
 何よりも、株取り引きの様に、紙切れになってしまうことが無いのは事実です。

 突き詰めて考えれば、空室が最大のリスクでしょう。
 10戸の物件であれば、空室一室で10%の利回りは飛んでしまいます。 
 ある程度(20~30%)の自己資金を金融機関が求めるのも、そうしたリスクヘッジの観点からすれば正解です。

2. 節税
 借家建付地にして、底地の固定資産税評価を落とすのは常套手段です。
 固定資産税だけでなく、相続税対策にも成ります。 
 但し、地方都市においては、そこまで固定資産税が高額でないため、効果は極めて限定的です。
 
 極論すれば、誰でも、どこでも、いつでも、必ず成功するものではありません。
 時と、場所と、状況と、条件が合致する、ピンポイントを突かないと失敗もあります。
 これからは、その才覚が試される時代です。

ポケモンGO考

 今話題と言えば、「ポケモンGO」。
 猫も杓子も、古今東西、老若男女が、うつつを抜かす・・・といったら失礼でしょうか。

 配信直後、任天堂の株価が2倍に急騰したかと思うと、「業績に影響無し」という発表を受けてストップ安。
 巷では、運転中スマホの検挙や、歩きスマホの事故や、不法侵入が頻発。
 まさに社会現象です。

 賛否両論あることは承知しています。
 残念ながら私には、受け入れるだけの余裕も、柔軟性も持ち合わせておりません。
 ここまでブームに成っていることですから、きっと面白いのでしょう。

 自分も、どちらかと言うと凝り性で、夢中になる性格です。
 小学生の頃は、「仮面ライダースナック」のカード。
 附録のカード欲しさに、本体の20円のスナック菓子は食べ切れなくて捨ててしまう程ハマりました。

 十代の頃はTVゲーム。
 ブロックゲームのテーブルには大量の百円玉が吸い込まれ、ボトルキープサービスの全面クリアも成し遂げる達人でした。
 一年後、世間はインベーダーゲームに熱狂することになるのですが、そのブームの前に、辛くも卒業しています。

 誰しも、こうした他愛もないことに、夢中になることはあるもの。
 但し、限られた時間をそこに注ぐ意味はあったのかと言われれば、恥ずかしく振りかえってしまう黒歴史です。

 堅苦しいことを言うつもりはありません。 
 興味があればやれば良い。
 自分も、息抜きをすることはあります。
 でも、その息抜きが人生の大半であったとしたら、それは申し訳ない。

 与えられるべくして与えられた命の、限られた時間の無駄遣いだけはしたくないものです。

葬儀は人生の総決算

 大洲宅建協会の同志の葬儀に参列しました。
 実は、故人とは面識がありません。
 
 正確に言うと、かつて名刺交換をしたことはある・・・その程度。
 今年、故人から経営を引き継がれた御子息に、大洲宅建協会の役員を務めて貰っている御縁です。
 
 いつも通り、30分前に到着すると、様子がいつもと違います。
 広々とした駐車場は既に埋まっていて満車。

 中に入って受付を済ませると、会場をはみ出して、ロビーにまで椅子が並べられています。
 その椅子にすら座れず、我々は立ち見。
 当然に、祭壇は伺うことができないため、TVモニターです。

 それからも、弔問客の列は途切れることなく、続々と押し寄せます。
 最後は、入口の風徐室にまで溢れていました。
  
 これまで、相当数地元で参列してきましたが、これほど沢山の方がお見送りに来られる葬儀は初めてです。
 30歳で独立し、数多くの家を建ててきた棟梁であったとのこと。
 その腕の良さや、仕事の丁寧さや、人柄といった要素は、御本人を知らなくても、別れを惜しんで弔問に来られた沢山の方々の表情から汲み取ることができます。
 
 葬儀は人生の総決算。
 その言葉の意味を、改めて感じ入りました。
 どうせなら、こうした死に様を迎えられるような生き様を貫きたいものです。
 合掌・・・。

千年に一度の災害

 先日の愛媛新聞に衝撃的な記事が掲載されていました。
 国土交通省が5月末に最大規模洪水想定を見直したところ、商業施設の立ち並ぶ東大洲エリアの浸水範囲と規模は跳ね上がり、10~20m浸水が見込まれるというのです。
 
 過去、幾度となく水害に悩まされてきた大洲ですが、先の数字が事実だとすれば、大洲平野一帯が水没します。
 津波34mという数値を突きつけられた高知県黒潮町同様に、無駄な抵抗は止めろというレベル。
 家を建てることも、売ることもできません。
 この源となったデータが、48時間降雨量予測です。

・ 旧想定 2003年 340㎜ 浸水5,000戸 百年に一度 
・ 新想定 2016年 811㎜ 浸水9,000戸 千年に一度

 大洲市が昭和29年から統計を取り始めた中で、TOP3は以下の通り。

 ① 平成16年
 ② 平成17年
 ③ 平成23年

 確かに、温暖化の影響からか、近年の降雨量が突出していることは間違いないでしょう。
 全国的にも、48時間811㎜は過去40例あるそうで、「あり得ないことではない」という論理は判ります。
 しかし、千年に一度の確率を、国交省が想定数値として公表するのは解せません。
 未曽有の災害が起こった時に、想定できていなかったという批判を回避したい思惑が見え隠れします。

 何が起こるか分からない世の中ではありますが、想定はある程度現実的なものにしなければ、人口の流失・資産の暴落・経済の停滞といった、負のスパイラルを招く恐れがあります。
 実際に、東日本大震災以降見直された津波被害の想定エリアでは、不動産価格が暴落しています。

 リスクを恐れるが故に、新たなるリスクを呼び込むのは大問題です。

分相応の知識レベル

 最近、すっかり本を読まなくなりました。
 かつては、年間100冊以上読破していたにも関わらずです。
 
 まず第一の理由は老眼。
 寄る年波には勝てません。
 無理して読むと、夕方以降にどっと疲れが出ます。
 
 日経新聞は、毎朝、歯磨きしながら、立って読みます。
 老眼のピントが丁度合うことと、二面見開きのレイアウトを俯瞰することで、重要な記事が探し易いというメリットがあるからです。

 次に、インターネットにより、多くの情報を的確に仕入れられる点が挙げられます。
 以前は、判らない語句は辞書で調べたものです。
 今や、辞書を開くこともありません。
 確認したところ、かつて愛用した辞書は、デスクの引き出しの奥に眠っていました。

 ネットの魅力は、一つの言葉だけでなく、二つ以上の言葉を関連付けた検索ができることでしょう。
 例えば、「イチロー 作文」と叩けば、鈴木一郎君が小学校一年生の時に書いた有名な作文、「僕の夢」の自筆画像が検索されます。
 しかも、スマホなら時と場所を選ぶことがありません。

 必要な場所で、必要な時に、必要な情報を、瞬時に。
 実に効率的です。

 しかし、考えてみればこれは、ある程度の下地があってこそでしょう。
 最初からネットだけでは、興味のある情報だけをチョイスしてしまい、偏った知識になってしまいます。
 アスリートにストレッチが要るのと同様に、知識もある一定レベルまでは詰め込むべきなのです。

 ビジネスマンは、ビジネスマンなりの。
 管理職には、管理職なりの。
 役員には、役員なりの。
 社長には、社長なりの。

 人には、分相応の知識レベルが有ります。

大きな一歩

 今春産休し、育休に入っている女性社員が、顔を見せてくれました。
 勿論、2ヶ月の赤ちゃんを連れて。
 抱かせて頂きましたが、泣かれることもありません。
 久々の感触に、我が子の昔を回想し、感慨深いものです。

 我が社は、女性が働きやすい職場を目指しています。
 現在も、女性比率4割以上。
 その内、約半数が既婚者で、子供を抱えて働いていらっしゃる方もいます。

 女性が主力であることを考えれば、産休・育休後に復帰の道を拓くのは必然です。
 但し、原則土日祝出勤のサービス業において、その道筋をつけるのは容易ではありません。
 
 ① 双方の両親の何れかが地元にいらしゃって、面倒を見て貰える
 ② 御主人が土日休みで、面倒を見て貰える
 
 この何れかの条件が、前提になります。
 過去は、労使が相思相愛でありながらも、この壁を越えることができませんでした。

 今回は、何とかクリアできそうです。
 また、家事・育児とのバランスをとるべく、時短勤務にも対応できます。
 
 きっと来春には、記念すべき復帰第一号社員となってくれることでしょう。 
 小さな会社の踏み出す大きな一歩です。

土俵の真ん中で相撲

 数字は日々刻々と動き行くもの。
 良い時もあれば、悪い時もあります。
 
 今期は当初、余裕の船出でした。
 ところが、終盤に近づくにつれ、じりじりと追い詰められていきます。
 そして土俵際の今、何とか「うっちゃり」で切り抜けられそうです。

 相撲や野球なら、途中の経過はどうあれ、結果良ければ全て良し。
 しかし、ビジネスにおいて「結果オーライ」を、手放しで喜ぶことはできません。
 稲盛和夫氏は、自著「成功への情熱」の中でこう語っています。

 『 土俵の真ん中で相撲を取る
 土俵の真ん中に居る時には、充分な時間と余裕があるので、リラックスしています。
 そして、土俵際まで押し込まれてから、慌てて行動を起こすのです。
 私達は常に、時間も余裕も全く無いつもりになって、実際に押し出されそうになる前に、力を振り絞るようにしなければなりません。
 余裕が充分ある段階においても、危機感を持ち、必要な行動を起こすことが大切。
 これが安定した事業の秘訣なのです。』

 今期も余すところ10日。
 期を終えれば、一息つく間も無く、新しい期がスタートします。
 くれぐれも、期が変わったからといって、それまでのネガティヴな材料が全て帳消しになり、希望に満ちた明るい未来が訪れる訳ではありません。
 明るい未来は、自らの手で掴むものです。
 
 「はっけよいのこった!」
 行事の軍配が上がった瞬間から気合いを込め、出し惜しむことなく、土俵際での火事場の馬鹿力を漲らせましょう。
 これからの10日は、今期の総仕上げであると共に、来期の助走期間でもあります。

夏休みの宿題

 梅雨が明けました。
 これからが夏本番。
 そして、学校は42日間の夏休みに入ります。

 子供の頃、夏休みは大変楽しみでした。
 何と言っても、学校に行かなくて良いのです。
  
 「よし、最初の一週間で宿題を済ませてしまおう!」
 意気込んだ記憶があるのは、私だけではないでしょう。
 実際、夏休み開始早々は、行動もしました。
 しかし、それも最初の2~3日で挫折。

 その後は、宿題など無かったかの如く、遊び呆けます。
 月末が近づくにつれて精神的に追い込まれ、地球の終わりが来るかの様なナーバス気持になって・・・。

 幼少年期の、そうした黒歴史が、今の私の原点です。 
 そして今、信条としているのは先憂後楽。
 
 嫌なことほど先取りして済ませる。
 そうすることで、精神的な重い荷物を下ろすことができる。
 気持が晴れやかになれば、よりクリエイティヴな発想が育まれる。
 仕事に追いかけられるのではなく、仕事を追いかける。
 
 宿題は、早めに済ませましょう。 

ビジネスパートナーとの信頼

 いつも申し上げる通り、昔に比べて随分と丸くなったと自負している私ですが、久々に堪忍袋の緒が切れました。
 
 遠隔地のオーナー様から発注の見積を、BPに依頼したのが5月20日。
 この仕事、ほぼ特命に近い受注確度で、しかも数百万円のボリューム。
 受注できるかどうか、当てにならない小額工事とは違います。

 途中2回、「まだですか」という督促に対し、「もう少し待って下さい」の回答。
 しびれを切らしつつも、気を使って連休明けの7月19日、三度(みたび)の督促。
 すると、「現在、職人と協議中ですので、7月26日中にはお送りします。」

 何ともはや、「2ヶ月も経ったんだから、流石にもう出来ているだろう。」
 と高を括っていたら、あにはからんや更に一週間、熨斗(のし)を付けて返されました。
 開いた口が塞がりません。
 
 今時、新築の高層マンションでも、デザイナーズな商業店舗でも、見積期間二ヶ月は無いでしょう。
 国立競技場の建て替えならともかく・・・。

 ここまで酷いと、こうしたBPを使っている、我が社の信用問題に成ります。
 下請と位置づけて見下す訳ではありませんが、少なくとも信頼を維持できる関係でありたいものです。
 最終、お客様に喜んで頂けない限り、企業は存続できません。

経費-経費=純利益

 先般実施済みの経費削減策が、早速効果を発揮しました。
 会社全体で、月額▲18,000円。
 年換算で▲200,000円の予定です。
 
 これまで、これほどに即効性と実効性とを兼ね備えた経費削減策があったでしょうか。
 ここまで書くと、「一体何?」と聞かれることでしょう。
 決して、我々の業界ならではという特殊なものではなく、万人にお役立ちできると思います。

 ブログで説明するには内容が複雑であるため、興味のある方はメールか、FBのメッセージでお問い合わせ下さい。

 さて、こうした取り組みで大切なのは、情報収集力と実行力です。
 アンテナを大きく拡げて情報をキャッチする能力。
 その情報を活かす迅速な実行力。
 そのどちらを欠いても成り立ちません。

 経費 - 経費 = 純利益

 経費削減は、そっくりそのまま利益に寄与します。

最大のコスト・大切な資産

 先日のグループ会議で、「利益率は原価率に反比例する」という話がありました。
 原価が上がれば利益が下がる、原価が下がれば利益が上がる・・・当然です。
 
 原材料費の低減には限界があります。
 大量一括仕入れは一つの方法ですが、在庫を抱え過ぎますと、倉庫代やロスによって寧ろ割高になることもあります。
 値上がり、値下がりのリスクも、孕(はら)んできます。
 やはり、中小企業の場合は、ジャストインタイムの仕入れがベストです。
  
 もう一つ大きな原価は、外注費。
 仕事をお客様のニーズに合わせて、円滑に進めるためには、有能なビジネスパートナーが必須です。
 しかし、外注費が膨らみ過ぎると、当然に利益は削られます。
 社員が生産性を意識しつつ、大車輪で仕事をこなし、それでもこなしきれない場合には、外注も致し方ないでしょう。

 さて、我々の賃貸管理・仲介業は、これといった原価はありません。
 外注も限られており、売上=粗利といった構図になります。

 その中で、広義な意味における最大の原価は、人件費です。
 一人増やせば、その分だけ、ダイレクトに利益が目減りします。
 多店舗展開の一つのメリットは、人繰りがフレキシブルであること。
 繁閑の波に合わせて組むことで、最小の人員でもシフトを回すことができます。

 社員の方々も自覚下さい。
 自らの存在が、最大のコストであるということを。
 一方で社員は、会社にとって最も大切な資産でもあります。

世を乱る五悪

 公益社団法人愛媛県宅地建物取引業協会の武井会長から、一枚の文章を頂きました。

 『 五悪 』 
 この世には、盗賊よりも悪質な五つの悪がある。

1. 仕事が良くできて、心険(けわ)しい
2. 行いが偏向して、しかも頑固
3. 言うことが実は偽りで、口が達者
4. 下らぬことばかり覚えて、しかも博学
5. 悪勢力に付いて、しかもよく恩を売る

 これらは、何れも世を乱(みだ)るものである。

 盗賊よりも悪質と言われると、尋常では無いものの、判る気もします。

 誤った方向に向かうなら、有能さは徒(あだ)となるでしょう。 
 偏屈な頑固者は始末に負えません。
 口の達者な嘘吐きは、きっと人を陥れます。
 下らない知識だらけの博学は、まったくもって無意味。
 悪党を後ろ盾に、虎の威を借る輩は、ろくなもんじゃありません。

 なるほどと頷いた後、そっと胸に手を当ててみます。
 そして、今日もまた猛省です。

買う時の人間性

 ガスの性能を勉強すべく、総勢8名で四国ガス本社を訪ねました。
 昨今、オール電化に圧され気味の印象のあるガスですが、性能としてはどうなのでしょう。

 ミストサウナや土鍋での料理等、ガスならではの用途もあります。
 底の丸い中華鍋も、IHには不向きです。
 また、熱量の違いから、調理や乾燥の時間が短縮できます。
 短時間が故に、ランニングコストも低廉です。

 一通りの研修を終えた後、ダッチオーブンを使った料理を試食させて頂きました。
 短時間調理のもう一つのメリットは、素材の味を損なわないことです。
 
 「豚肉と野菜のローストセット」は香り高く、ジューシーに柔らかく仕上がっています。
 また、ガスで炊いた白米は、実に美味しい。
 帰路の車中、主婦の方々は、すっかりガスの魅力に洗脳されていました。
 
 それよりも驚いたのは、四国ガスさんの「おもてなし」。
 定刻に到着すると、何名もが外で待ち受け、駐車場へと誘導してくれます。
 部長、次長、課長も含め数名が、研修中ずっと立ち会って頂き、最後のお見送りも総出でした。

 我々の様な中小企業に対して、恥ずかしいくらいの歓待ぶりです。
 相手を選ばず、常にこうした「おもてなし」をされているのかもしれません。
 そうであれば素晴らしいし、我々をロイヤル・ビジネス・パートナーとして位置付けてくれているのだとすれば、更に素晴らしいことだと思います。

 「売る時ではなく、買う時にこそ人間性が出る。」

 つまり、「お客様に買って貰いたい」と考えれば、当然に言葉遣いも丁寧になるし、笑顔も出ます。
 しかし、モノを買う時には、ついつい「俺はお客様だぞ」と横柄になりがちです。
 そういう場面でこそ、人間性を試されます。

 業務上のつながりであるビジネス・パートナーに対しても、礼を失してはならない。
 知識以上に影響を受けた、大きな今日の気付きです。 

長命企業の歴史に学ぶ

 Q : 日本で一番歴史のある会社は何処でしょう。
 A : 創業1440年 社寺建築(宮大工)の金剛組

 西暦578年、聖徳太子の命を受け、百済より招かれた三人の内の一人が、創業者である金剛重光・・・だとか。
 実は日本だけに留まらず、金剛組は世界最古の長命企業です。
 
 その長命の秘訣はというと、宮大工としての国宝級の技術も然ることながら、経営理念に当たる心得を守り、継承してきたからだと言われています。

金剛家「職家心得之事」
一、儒仏神三教の考えをよく考えよ
一、主人の好みに従え
一、修行に励め
一、出すぎたことをするな
一、大酒は慎め
一、身分に過ぎたことはするな
一、人を敬い、言葉に気をつけよ
一、憐れみの心をかけろ
一、争ってはならない
一、人を軽んじ威張ってはならない
一、誰にでも丁寧に接しなさい
一、差別をせず丁寧に対応せよ
一、私心なく正直に対応せよ
一、入札は正直な見積書を提出せよ
一、家名を大切に相続せよ
一、先祖の命日は怠るな

 ところが2005年、今剛組は経営危機に陥っています。
 「金剛組を潰すのは大阪の恥」
 として、高松建設が支援の手を差し伸べ、何とか乗り切ることができました。

 経営危機に陥った原因は・・・。
 神社仏閣にもコンクリート建築が増加したことにより、大手ゼネコンとの価格競争に巻き込まれた結果、売上の減少や資金繰りの悪化により経営危機に見舞われた。

 企業のコアコンピタンス(「競合他社を圧倒的に上まわるレベルの能力」「競合他社に真似できない核となる能力」)を見失ってしまった結果です。
 先述の心得からすると、身分に過ぎて他社と争ったため家名を失いかけた、とも言えるでしょう。

 時代や環境の移ろいに俊敏に対応し、変化できない企業は生き残れません。
 しかし、会社の存在意義を示す理念だけは、ぶらさない強い意志が肝要です。

昨今の御葬式事情

 隔月開催の異業種交流会「シニア生活支援の会」に参加しました。
 今回は、月心グループの大政さんの発表。
 昨今、終活が注目される中、お葬式のあり方は大変興味深いものがあります。

◆ 一日葬 ◆
 通夜を省き、葬儀のみ行う

◆ 直葬 ◆
 宗教者を呼ぶことなく、火葬場で火葬するのみ

◆ ゼロ葬 ◆
 「亡くなった時点で魂はそこに無い」という考え方から、火葬後の骨も拾わない

 宗教上の思想や、経済的な理由を反映し、葬儀のカタチも様々。
 また同様に、墓地・墓石が当たり前だった埋葬文化も多様化しているそうです。

 骨を土に還す「樹木葬」、故人の遺志を反映し海等で行う「散骨」、お骨の一部をジュエリーに変える「手元供養」。
 それぞれグレードによって予算は分かれ、お骨をダイヤに変えて数百万円、というケースもあると言います。

 かつて葬祭事業は、景気に左右されず価格競争に晒されないことから、所謂(いわゆる)「儲かる仕事」でした。
 しかし、大手葬祭場の進出に伴う過当競争により、私の地元の葬儀屋さんは店仕舞い。
 20年前に分譲マンションを買って貰った葬祭場は破産しています。
 時代の変化に対応できなかったからでしょう。

 自分は、18歳から約10年間、墓石加工販売の会社に勤めていました。
 墓石を加工するだけでなく、墓地の基礎から作り込んだり、土葬の骨を掘り起こしたり、埋葬全般に関わったものです。
 従って、それなりに業界事情も知っているつもりでしたが、この日のお話しは知らないことばかり。
 今や、アマゾンでお坊さんを呼ぶこともできる時代です。
 
 我々の不動産業界も、この四半世紀のインターネットの普及により、仕事そのものが変わりました。
 宅建協会会員だけで愛媛県内に1,000業者存在していますが、個人的には、これから先の四半世紀で三分の一程度まで収斂(しゅうれん)されると思っています。
 少なくとも、インターネットを駆使できない業者は、遅かれ早かれ撤退を余儀なくされるでしょう。
 こうした過激なことを書いても、見ることさえできない訳ですから問題ありません。

 強いモノが生き残るのではない。
 賢いモノが勝ち残るのでもない。
 唯一、変化に対応できるモノだけが生き残る。 ダーウィン「進化論」

 常に、異業種のトレンドを学ぶことのできる、本会の主催者である宮川さんに感謝致します。
 また、発表者の大政さん、ありがとうございました。

焦げ餅を凝視する小僧

 社内でのやり取りです。
 グループ会社の総務担当者から、我が社の総務担当者に連絡がありました。

 「大洲駅前店は、支店登録されてますか?」

 登記という意味においては、支店登記している訳ではありません。
 というよりも、そもそも大洲駅前店は対外的な呼称であって、登記上は本社です。
 宅建業としての意味であれば、当然に全支店登録されています。
 大洲は主たる事務所です。

 恐らく、上司からの指示を受け、言葉の受け売りで聞いてきた質問。
 電話を受けた我が社の担当者も、内容が判らないまま、またまた受け売りで聞いてきます。
 判らない人からの質問を、判らない人がつないだのでは、真意が判り兼ねるため答えようがありません。
 以下は、ポピュラーな小噺です。

 『七輪の上の網で餅を焼いていた。
 主人は用事ができたので、「ちょっと出てくる。餅を焼いているから良く見とけよ小僧。」
 と言い付けて駆け出す。
 「へい!」小僧は、主人の言いつけを守ろうと身じろぎも、瞬きもせず餅を凝視。
 用を済ませて帰ってきた時、網の上で黒焦げになった餅を見つめる小僧の姿があった。』
 
 人にものを尋ねる時、もしくはアクションを起こす際、しっかりと掴んでおくべきことがあります。
 
 「目的・内容・出来栄え・幾らで・何日で」

 何のために、何を、どのように、それにかかるコストと期間(期限)はどの位か?
 くれぐれも、焦げ餅を凝視する小僧にだけは成らない様にしましょう。

続:行政サービスあるある

 不動産売買時、必要書類とされるのが「建築確認検査済証」です。
 法律に適合した建物であることを証明する書類ですが、時に所有者が紛失していることがあります。
 その際、県の機関に出向きますと、代替となる証明書類を発行して貰えます。
 
 ところが、申請手順は地域によってバラバラです。
 松山は、かなりシステム化されていて、スマートに発行して貰えますが、八幡浜の場合は、申請者自身が書類を書き写さなければなりません。
 その際の職員の対応が、実に緩慢であることは、以前の拙文でも御紹介しています。 
 
 http://nyhomepre.blog133.fc2.com/blog-entry-1713.html

 さて、昨日もこの手続きで県事務所を訪ねました。
 担当者は別の方に代わっています。

松岡 : 建築確認検査済証の証明書類を頂きたいのですが。
担当 : 地図で住所をお教え願えますか?
松岡 : ああ、ここです。
担当 : 少々お待ち下さい・・・ああ、こちらの建物、確認申請は出てますが、完了検査は受けてないですね。

 実は、こうした物件は珍しくありません。
 何らかの理由で、建築確認時から変更して建物を建て、非合法に成っている可能性が大です。

松岡 : 判りました。では、建築確認申請の証明発行を頂けますか?
担当 : 承知しました、では・・・。

 担当が変われど、ここから先は変わりません。
 書き辛い凸凹のある錆びたスチールロッカーの上で書類を書き写し、下階の一番端の部屋で県証紙600円を購入し、印鑑を押して提出しますと、担当者が確認して女性の事務員に渡し、ダブルチェックして受付印を押し、そこから土木事務所所長の印鑑を貰い、やっと証明書発行。
 その手続きが、ほぼ終了した段階で、担当者が口を開きます。

担当 : 今、確認していたら、検査済証ありますね。
松岡 : えっ!?

 そう、そこから先は想像通り。 
 すごろくで言えば「ふりだしに戻る」。
 全部、最初からやり直しです。
 この日は多忙で、朝も昼も何も食べずにいたものですから、温厚な私も少しだけイラッとしましたが、そこは大人の対応を心掛けました。

 問題は、その帰路です。
 もう少しで大洲に帰り着くタイミングの車中で電話が鳴ります。

担当 : すみません。 物件の住所が抜けていたので、もう一度来て貰えますか?
松岡 : !!!!!!

 まあ、人は間違える生き物。
 自らに言い聞かす私も随分丸くなったものです。
 とにもかくにも、民間企業では有り得ないまったりとした仕事っぷり。
 何とか成らないものでしょうか。

地域の結びつき

 盛夏のこの時期、町内一斉清掃が実施されます。
 自分は、所帯を持って以降、地域住人の義務として四半世紀以上毎年参加しています。
 松山でも、そうした姿をみかけますので、ひょっとしたら県内一斉なのかもしれません。

 先日の日曜日がそうでした。
 目覚めた4時頃は雷鳴が轟き、不穏な雲行き。
 ところが、5時過ぎには小雨となり、開始時刻の6時には霧雨程度です。

 参加した方は判ると思うのですが、早朝とは言え、晴天時の作業はたまりません。
 日差しが照りつけ、汗が滴り落ち、倒れそうに成ります。
 霧雨程度であれば、寧ろ涼しく作業ができるため、絶好の草刈り日和です。

 そこで、軍手をして鎌を持ち、自宅前の土手で作業を開始しました。
 但し、そうした天候もあってか、足並みは揃っていないようで、参加者は疎(まば)らです。
 
 暫くすると、隣人のN岡さんが現れ、「松岡さん、来週に順延らしいですよ。」
 既に自邸のテリトリーの作業は、三分の一程度終わっています。
 いっそ、このまま作業を継続して、来週欠席することも考えましたが、それも大人気ないと思い引き揚げました。 
 出勤の道すがら確認すると、実施と順延は半々で、判断は分かれたようです。 

 判断の是非はともかく、毎年参加する世帯と、しない世帯も、鮮明に分かれます。
 以前、賃貸マンションに居住していた頃、皆が一所懸命作業している目の前を、住人である地元高校の教師が車で出て行く姿が。
 出掛けなければならないとしても、せめて直前まで作業し、近隣にお断りしてから・・・というのが、教育者としてのモラルでしょう。

 若い方を中心として、町内会に入会しない住人も増えてきました。
 対策として、「不参加時の罰金1,000円」、といった取り決めをする町内会もあります。
 しかし、「罰金さえ払えば良いんでしょう」と逆手に取って、開き直る人も出てくる訳です。
 
 町内会に入会していないマンションの子供たちが、地域のお祭りに参加しようとした際、「あのマンションの子は帰れ!」と追い返されてしまう、笑えないトラブルもあります。
 一斉清掃は、地域社会における、人と人との結びつきを考える、一つの機会と言えるでしょう。

しょうがなくない

 7月は決算月。
 最後の追い込みであることは、再三述べてきました。
 
 状況が良い時も、悪い時も、常に自己責任。
 ついつい、市況や天候や政治や環境といった、外的要因に責任を転嫁しがちです。
 しかし、

 過去に良い種を蒔き、しっかりと手入れを行っていれば、奇麗な花が咲き、立派な実がつきます。
 過去に蒔いた種が悪く、手入れも手抜きばかりであれば、花も貧相で、実はつきません。

 こうした農耕の原則は、経営も同じです。
 何より大事なのは、勝負はまだ終わってないということ。
 メジャー通算3,000本安打へカウントダウンを刻むイチロー選手が、次の言葉を残しています。

 『 「できなくてもしょうがない」は、終わってから思うこと。
 途中でそれを思ったら、絶対に達成できない。 』
 
 できなくても、しょうがなくない。
 give upは、天国へ召される直前でも間に合います。

劇団永続の要諦

 創設23年目を迎える劇団AUGHANCEの運営会議に参加しました。
 今年は遂にパンドラの箱を開けるか?・・・公演チケット料金の見直し論です。

 大人 : 1,000円(当日1,200円)
 小人 : 500円(当日700円) ※ 高校生以下

 この料金、実は平成6年の旗揚げから、一度も値上げしていません。
 この間、消費税は3%→5%→8%と増税しています。
 アマチュア劇団は非課税とはいえ、仮に税抜き表示すると、以下の通り実質値下げです。

 971円 → 952円 → 926円

 大道具の材料も、衣装の生地も、チラシの発注費も、打ち上げの酒代も、総じて値上がりしている中、かなり良心的と自負しています。
 それに、内子座の入館料は400円。
 つまり実質、大人600円、小人100円という計算に成ります。

 諸般の事情も鑑み、7人の理事からは様々な意見が出たものの、最終的には次の通り着地しました。

 大人 : 1,000円(当日1,500円)
 小人 : 500円(当日500円) ※ 高校生以下
 
 どこが変わったかというと、当日チケットについて、大人300円値上げ、小人200円値下げ。
 理由は、幾つかあります。

① 当日との差が500円と大きくなることで、前売りが捌き易くなる
② 小人については、できるだけ経済的負担を軽減したい
③ 500円単位とすることで、当日の釣銭の受け渡しが楽になる
 
 チケットの殆どは前売りですから、事実上据え置きです。
 ここで一つ、忘れてならないことがあります。
 劇団の運営が、黒字だからこそできる判断であるということ。

 収入の範囲内で支出を抑える。
 支出以上にチケットを売る。

 この当たり前の原理原則を、23年貫いてきたから存続しているのです。
 「入るを量りて、出ずるを制す」
 企業も、劇団も、永続のための要諦は変わりません。

19歳の投票

 先日の水曜日、会社は定休日。
 近くの流通店舗に勤める次男も、たまたま休みのシフトであったため、一緒に参院選の投票に行きました。
 
 彼は19歳。
 年齢引き下げの恩恵により選挙権が与えられ、初めての投票に成ります。
 
 もともと、全く行く気は無かったようです。
 「選挙権は国民の権利では無く義務」
 「投票せずして、政治にモノ言うのは間違い」
 父親が口うるさく、言って聞かせて連れて行き、一緒にして見せたことにより、何とか参加した程度の意識。

 その後、昼食に行く道すがらも、
 「社会人になったからには、新聞は読め」
 「読むのは、必ず一面から」という諭しに対し、

 「ネットニュースを読んでいるから・・・」
 と、予想通りの言い訳にも、
 「興味のあるニュースだけ見ていたのでは、必要な知識が身につかない。」
 と小言が続きました。

 しかし、自らが19歳の時を顧みますと恥ずかしい限りです。
 新聞は、地元紙のTV欄→スポーツ欄→社会面(三面記事)のみ。
 政治や経済には全く興味が無く、選挙も行ったり行かなかったり。
 
 そんな意識の低い自分は、27歳で前職の会社に入社し、それなりの一般常識を体得することができました。
 地元紙を一面から読み、日経新聞を購読。
 最初は、英字新聞を読むが如く難解で、まったく頭に入ってきません。

 しかし、習慣と継続は偉大です。
 少しずつ中味が理解できるようになり、理解と共に面白くなっていきます。

 また、知らなかったことが判ると、更に判らないことが増え、知識に興味が湧いてきます。
 この様に、知識というものは、増えれば増えるほど、未知の領域が拡がるもの。 
 未知の領域に気付きもしない、無知な自分は、無恥な人間でした。
 
 人は教育されるべき、教育されなければならない生き物です。

棒ほど望めば針ほど叶う

 昨日のブログで、クレームは人間性を磨く砥石である、と説きました。
 実は、クレームだけではありません。
 人生そのものが、砥石と成ります。

 ネガティヴな方は、ともすれば「何もかも上手くいかない」と悲観的に捉える訳ですが、いやいやそれが人生です。
 社長も上司も気に入らない、部下は指示通り動いてくれない、思った様にお客様は来ないし、なかなか契約を決めてくれない、業績は計画通りに成らない、給料はなかなか上がらない、とにかく資格が取れない、好きでも無い異性に言い寄られ、タイプの異性は既婚者・・・。
 
 思い通りにならないのが世の常です。
 そうした前提で、尚且つ諦めず、人並み以上の努力を重ねれば、ちょっとだけ、ほんの少しだけ思うような方向に導けます。
 
 「棒ほど望めば針ほど叶う」

 一方、無駄な努力と諦める人もいる訳で、その僅差微差がやがて大差と成ります。
 足るを知ることや、高望みしないことは、幸せの第一歩かもしれません。

人間性の砥石

 先日、同級生と話した、我(が)についてです。

 「若い頃には、謙虚で、素直で、人の話も良く聴けたたけれど、歳と共に我が強くなり、我慢や辛抱ができなくなった。」
 確かに、そうかもしれません。
 理由は、二つあると思います。

1. 叱られる機会が少なくなった
 自営業に携わる同級生が多いのですが、その殆どが代替わりし、社長と成っています。
 かつては、父親に怒られながら仕事をしていた筈ですが、今や叱ってくれる人も居ません。
 ビジネスマンも同じで、50代ともなれば部長や役員といった管理職に就く方ばかり。
 他人を叱ることはあっても、逆は殆ど無いでしょう。
 そうした環境が、知らず知らずの内に、不遜の芽を育てているのです。

2. プライドが高くなった
 半世紀も生きていれば、それなりに経験を積んでいます。
 主義主張も確立されて、大なり小なりプライドを持って生きているものです。
 それは決して、悪いことだとは思いませんが、反面、依怙地で譲らない、頑固者に成りつつあるのかもしれません。
 「社長」「店長」と呼ばれることで、偉くなったかのような勘違いも生じます。

 先日、管理物件のライフライントラブルでクレームがありました。
 電話口で怒りの感情を爆発させ、時に理不尽とも思える要求を突きつけられるお客様。
 自身もヒートアップし、思わず声が大きくなったり、傾聴を忘れ主張を被せてしまったり・・・。
 その度、客観視するもう一人の自分が、冷静に諌めてくれるのです。

 過去を振り返れば紛れもなく、こうしたクレーム応対が自身を成長させてくれました。
 クレームは、ファンを増やす最大のチャンス。
 そして何より、人間性を磨く恰好の砥石でもあります。

癌に冒された建物

 某ホテルの物件調査に行って参りました。

 人眼に触れるファサード、エントランス、ロビーにかけては、小奇麗な装い。
 しかし、建物の裏側に回ると悲惨な状況です。

 吹き付けは剥落し、到る所にクラック(ひび割れ)が散見されます。
 ピロティを支える柱もクラックだらけで、今にも崩れ落ちそうです。

 パラペットは鉄筋が錆びて爆裂を起こし、顎が大きく外れています。
 屋上防水も全く機能を果たしていません。
 案の定、雨漏りのひどい部屋は物置と化しています。
 
 築40年とはいえ、余りにも劣化が酷過ぎます。
 コンクリートの躯体そのものが「癌」に冒されているため、治療は絶望的です。
 改めてメンテナンスの重要性を痛感しました。 
 
 15年スパンで、外部吹き付けと屋上防水を施していれば、ここまで痛むことは無かったでしょう。
 またそうであれば、60年でも80年でも延命できたと思います。

 災害の少ない愛媛ですが、熊本並みの地震を想定するとゾッとします。
 この建物は氷山の一角です。

 現在、全ての建物に占める耐震化率は、8割強。
 裏を返せば、2割弱の建物は、未だリスクを抱えたまま存在しています。
 不動産のプロとして、未然防止のための提案は、重要な使命でもあります。

おとり広告撲滅

 おとり広告取り締まり強化の記事が、ネットニュースに配信されています。

 『不動産業者が、契約済みや架空の物件情報を掲載する「おとり広告」がインターネット上で横行している。
 消費者庁は今春、業界の自主規制団体「不動産公正取引協議会連合会」に対し、取り締まりの強化を要請した。
 ネットで物件を探す人が多くなった一方、おとり広告が放置されている、との声があがっていた。
 東京都豊島区の不動産業者は、ネット広告に5万7千円の賃貸物件を掲載した。
 周辺の相場は8万円台で割安だった。
 広告掲載から1カ月半で顧客から192件の問い合わせがあったにもかかわらず、誰とも契約していなかった。』

 不動産業者にとって、反響対策は基幹業務です。
 反響が取れなければ、来店も、商談も、案内も、契約もありません。
 従って、各社とも魅力的な物件仕入れに奔走し、キャッチコピーに工夫を凝らし、間取りを見易く表示し、写真のクオリティを上げ、多大なる広告宣伝費を投じて、凌ぎを削っているのです。
 
 一方、成約済みの物件や、契約する気の無い物件を表示し、不正な手段で反響を得ようとする輩も存在します。
 例えば、市内中心部、築5年、2LDK、ペット可で家賃30,000円の物件なら、問い合わせは殺到するでしょう。 
 あまりに安過ぎるので、「訳アリ物件かな」とも思いますが、「ダメ元で問い合わせしてみよう」という気に成ってもおかしくありません。

 問い合わせを受けた業者は、「いやぁ、申し訳ありません。つい先ほどお申し込みが入ってしまいまして・・・。」ともっともらしいお断りをした上で、「どの辺でお探しですか? 他にも優良物件がございますけれど。」と営業トークをつなぎ、別の物件への振り替えを行う訳です。

 数年前に撤退した松山の某社は、ネット掲載物件の殆どがおとり広告でした。
 以前拙文で御紹介した様に、相場の半額をうたいながら、小さな字で「3ヶ月の定期借家契約」と表示するケースもあります。
 定期借家契約の終了した4ヶ月目からは、家賃が倍以上に跳ね上がるカラクリです。
 その説明をすると、御客様も「なーんだ」となりますが、そこからが真骨頂。
 他物件への振り替え営業が始まります。

 先述の規制強化は大賛成です。
 そうでなければ、正直者が馬鹿を見ます。
 一方で、戒めなければならないのは、悪意ではないまでも、成約済みの部屋を落とし忘れる「うっかりミス」。
 プロとしての誇りを持って、確かな仕事をしていきましょう。

行き当たりばったり

 三ヵ年計画の見直しを行っています。
 会社のヴィジョンを示した上で、各店長に提出して貰ったものを個別面談で協議、駄目出しし、本日正午を再締切としました。
 
1. ×定性的 → 〇定量的
 「・・・を開拓する」「・・・を学ぶ」「・・・を円滑に遂行する」
 こうした美辞麗句は何の力も持ちません。 
 いつ(時期)、誰が(担当)、何を(項目)、何のために(目的)、どうやって(手段)、どこまで(出来栄え)。
 一つひとつについて、具体的かつ定量的な数字で示して下さい。

2. 計画は悲観的に
 「100戸規模の管理が取れたら、管理料が20万円upするので、人員を一人増員!」
 某店舗の計画は、あくまでも「たら話」です。
 ・楽観的に想起 「難しいかもしれないけれど、必ずデキル!」
 ・悲観的に計画 「本当にデキルだろうか? いや仮にアレが駄目でも、コレ(二の矢)があれば大丈夫!」
 ・楽観的に実行 「ここまで精緻に計画したのだから、あとはやるだけ!」
 計画すらも楽観的では、計画倒れは目に見えています。

3. 身の丈に合った計画
 先述の計画の悲観論・楽観論はともかくとして、もう一つの問題は店舗の採算性です。
 現状が黒字店舗なら、確かに増員可能な計算に成ります。
 仮に不採算店であったとしたらどうでしょう。
 増員によって、販管費が増えます。
 首尾よく管理が取れてもトントンで、収支は全く改善されません。
 管理が取れなければ、更に採算悪化・・・小学生でも判る計算です。
 自店の置かれた状況を、しっかりと見据えて、身の丈にあった計画とする必要があります。
 
 提出前に、今一度この文章を読み込んだ上で見直してみて下さい。
 勿論、いかに計画が精緻でも、実績が担保される訳ではないでしょう。
 とはいえ、行き先も宿も予算も交通手段も決めず、行き当たりばったりで旅行に行く人は居ません。

プライスからヴァリューへ

 相続税や贈与税の算定基準となる路線価が、国税庁から発表されました。
 
 全国の平均変動率は前年比0.2%プラス。
 リーマン・ショック前の08年以来8年振りに上昇に転じた。

 金融緩和や円安を背景とした国内外の不動産投資の活発化や訪日外国人客(インバウンド)の増加に支えられ、14都道府県で上昇、下落した33県の大半でも下げ幅が縮小。
 ただ、一部に下落幅が拡大している地域もあり・・・って、それが愛媛県。

 秋田県の▲3.9%に次ぐ、ワースト2の▲2.1%。
 対岸の広島県は、バブル末期以来の上昇というのに、なんともはや。

 インフレ物価高が良いのか、デフレ物価安が良いのか、という結論は一言では言い表せません。
 強いて言えば、どちらにもブレない安定した状況が理想。
 ただ、モノが売れるか売れないかという基準にフォーカスすれば、紛れもなくインフレ物価高であるべきです。

 今日よりも明日、値段が上がるとすれば「今買おう」と思います。
 逆に、今日よりも明日、値段が下がるとすれば「もう少し待とう」と思うものでしょう。
 金額の高い不動産なら尚更です。

 今年、1億円の土地も、▲2%なら1年後には9800万円。
 換言すれば、土地を1年間所有しているだけで、車一台分損します。
 
 戦後復興からバブル経済崩壊に至る半生期弱、土地は限りある資源として、値上がりを続けてきました。
 そんな時代であれば、商売も簡単。
 しかし、不動産業の真の提案力が試されるのは、価格が下がる今です。

 その土地や建物が、どれだけの便益を与えてくれるのか。
 プライス(価格)ではなく、ヴァリュー(価値)が大事です。
プロフィール

Hideo Matsuoka

Author:Hideo Matsuoka
・生年月日 昭和37年10月30日

・好きな言葉 
今日は残された人生の最初の一日

・信条「先憂後楽」

・尊敬する人 
稲盛和夫 西川広一 松下幸之助

・資格 ①宅地建物取引士
    ②建築2級施工管理技士
    ③マンション管理業務主任者
    ④防火管理者
    ⑤少額短期保険募集人
    ⑥損害保険募集人
    ⑦損害保険商品専門総合
    ⑧不動産キャリアパーソン
・趣味
 劇団AUGAHANCE初代代表
 主に脚本・演出を担当

・経歴 
 中卒後、大工・石工と職人道を歩む
 平成2年 
 ㈱中岡組 (ジョーコーポレーション)入社
 マンション担当役員→常務執行役→管理会社代表を歴任
 平成21年 ㈱NYホーム起業

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