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不思議の負けなし

 繁忙期(繁盛記)天王山の3月も今日が最終日。
 業績予測によれば、史上最高を記録した店舗、最後の一日に目標達成を賭ける店舗、対前年割れに涙を呑む店舗、悲喜交々の様相となっています。
 同じエイブルの看板を掲げ、同じ愛媛の市場で、同じ社長の元、同じ人間が取り組んだにも関わらずです。
 
 『勝ちに不思議の勝ちあり
 負けに不思議の負け無し』

 元プロ野球監督の野村克也氏の言葉として有名ですが、元々の出典は平戸藩九代藩主「松浦清山」氏です。
 勝負の世界に生きる者にとって、これほどしっくりくる言葉はないでしょう。

 確かに、さしたる理由も裏付けもなく、売上が上がることはあります。
 一方、負けた大将が「何で負けたのだろう?」と首を捻っていたとすれば、敗戦の結果以上に深刻です。

 誤解を恐れずに言えば、敗戦自体は仕方ないと思います。
 一旦撤退した上で、布陣を立て直し、改めて打って出れば良いだけです。
 しかし、負けた理由が判っていなければ、立て直す術(すべ)もありません。

 ・ 宣伝広告の媒体を間違っていた
 ・ 物件の仕入れができてなかった
 ・ ネット発信の写真が少な過ぎた
 ・ 営業マンの決定率が低過ぎた
 ・ 大家様への商品化提案が欠けていた・・・

 更に具体的に、どうすれば良かったのか?
 「何故」を何度も繰り返して深堀し、改善案にまで落とし込めれば、雪辱を期す未来への希望につながります。
 もしも首をひねったままなら、夢も希望もありません。 
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学習する組織

 弊社の店長会では、「CS報告」「クレーム報告」を冒頭の議題としています。
 これは、前職時代から同じです。
 
 「お客様満足が大切」と言いながら、会議で社長が口にするのは「売上・利益」だけというのでは、言ってることと、やってることが違う・・・その通りだからです。
 
 先日の店長会の冒頭、ある社員がご案内の際、急ブレーキを踏み、後部座席のお客様にご迷惑をおかけしたとの報告を受けました。
 皆、安全運転には務めていますが、こうした不測の事態は起こり得ます。
 問題は、起こる前の備えと、起きた後の対応でしょう。

 営業車の保険は、誰が運転しても良いように全年齢適用とし、対人・対物・同乗者も網羅しているため万全です。
 企業として、交通安全講習も行っています。

 起きた後の対応としては、御連絡が行き違いになり、気分を害された感が否めません。
 これからの課題です。
 
 次に大事なのが、再発防止・未然防止。
 そこで、「気をつけて運転する」とか「急ブレーキを踏まない」といった、心掛けは全く無意味です。
 実効性は、具体的に手・足・口が動くかどうかにかかっています。

1. お客様を御乗せする際、「万が一に備えてシートベルトをお締め下さい」と一声かける
2. 小さなお子様がいらっしゃった場合、チャイルドシートを装着するか、お客様の車と二台で行く
3. 持ち込み営業車両の加入保険は、写しを総務に提出し、規定に沿った内容かチェックする

 何れも、重要かつ有効な対策と言えるでしょう。
 一つの失敗を単に失敗で終わらせるのではなく、よりよいサービスや仕組みに昇華させるのが、真の学習する組織です。

点から線へ、線から面へ

 仕事には、「点」と「線」と「面」があります。
 例えば、「契約書に貼付する15,000円の印紙を買ってくるように」というおつかいを、部下に指示します。
 部下は颯爽と自転車で買いに行きました。

 ところが、郵便局に着いた部下から電話。
 「社長、15,000円の印紙は無いそうです。 どうしましょうか?」
 これが「点」の仕事です。

 確かに、15,000円という額面の印紙はありません。
 しかし、「契約書に貼付する」となれば、1,000円印紙15枚では無いでしょう。
 最も枚数が少なくて済む、1万円と5千円の印紙を買って帰るのが常識です。

 その印紙を、領収証と併せて買って帰り、貼付に使う水を含んだスポンジケースを差し出せれば「線」の仕事。
 金券ショップに問い合わせてコストダウンしたり、契約金額・領収金額毎に必要な印紙の種類をネットで調べて配信&掲示できるのが「面」の仕事です。

 そこまで行くと、上司も部下を信頼し、阿吽の呼吸で仕事が任せられます。
上司 : 明後日の1億2000万円の売買契約に貼付する印紙幾らだったっけ?
部下 : 6万円です。買ってきましょうか?
上司 : ああ頼むよ。

 一つひとつ指示を受けないと完結できないのが「点」の仕事。
 一つの指示を受けた際に、その目的を理解し、先読みできるのが「線」の仕事。
 更に発展して、他の人や、今後の仕事がスムーズに進む様に改善できるのが「面」の仕事。

 点から線へ、線から面へ。
 重要な心掛けです。

命を賭した機会

 社員の御親族の葬儀に行って参りました。 
 年齢的には80歳を超えた方なので、大往生と言えるかもしれません。
 
 葬儀の殆どは仏式ですが、今回は初めて神式です。
 おつとめは、住職の代わりに神主さん。
 持参の数珠は仕舞い、焼香の代わりに玉串を奉献します。

 故人の生前の立派な生き方を象徴する様に、沢山の方々がお見送りに来られていました。
 なかなか途切れない玉串奉献の列は、各々の想いを反映するものです。
   
 直接的に故人とのお付き合いはなかったものの、これまでの身内の葬儀の場面が走馬灯の様に過ります。
 一報を受け、通夜、葬儀、火葬、初七日の法要。
 手配や連絡に忙殺され、悲しみに浸る間もないのが実情です。

 葬儀となれば、県外等、遠隔地にいる親戚も帰ってきます。
 そこで、故人との思い出を語ると共に、近況を報告し合い、血の絆を再確認します。

 よくよく考えれば、こうした冠婚葬祭以外に、親戚一同が顔を合わす機会はありません。
 ある意味、故人が命を賭して、そうした機会を設けて下さるのです。

 諸行無常。
 この世は、川の水の流れの如く、同じに見えても常に変わり行くもの。 
 そして、どれだけ目を伏せ、耳を閉ざしても、抗うことができないのが運命です。

 悲哀を受け入れつつ、自らの死に様もかくありたいものだと思わされた、春の一日でした。
 合掌・・・。

刑務所に入る確率

 なかなか面白いデータを知りました。
 
 「中卒社長を標榜している松岡さんにとって、知りたくないとは思いますが・・・。
 義務教育のみ受けた人間は、大卒者に比較して、刑務所に入る確率が30倍以上高く成ります。」
 
 刑務所の入所者全体を100とした場合、中卒以下の比率は40%超。
 一方、大卒者は僅か5%しかありません。

 しかも、中卒者が全人口に占める割合は、大卒者と同じ2割程度しかありません。
 これを、人口十万人当たりで、刑務所に入る割合を導いた「入所率」に置き換えますと、
   
 ◆ 中卒 : 男=224人  女=14人
 ◆ 大卒 : 男=  7人  女= 1人

 いやはや、一切手心を加えないデータの前に、ぐうの音も出ません。
 この理由についても分析します。

 一般的に、学歴が低いということは、就職が困難あるいは就職先が限定的。
 就職できたとしても、所得レベルは総じて低い。
 実際に、中卒と大卒との年収比較では、1.7倍程度の開きがあります。
 「貧すれば鈍する」ということです。
 
 かつて、永山則夫さんという死刑囚が居ました。
 犯罪は悪いことと認識しつつも、貧困の極みにあった被告の生活背景に対し、世間からは異例とも言える同情的な声が寄せられます。
 永山さんは、読み書きもできない状況から独学で執筆活動を始め、牢獄の中で「無知の涙」を上梓しました。
 
 「最初から、つまり逮捕された時点で、私が計画的にこの事件を実行したとしたならば、世論は私に、そして私の家族の者たちへ同情などしたであろうか? 
 多分、毛頭の程も存しなかったであろう。
 『無知』、これでなければならなかったのだ。
 この『無知』であろうとする一言的表現に、すべては尽きる。」

 学歴以前に、人は学ぶべき、学ばなければならない、学ばせねばならない生き物です。

初心に帰る研修

 昨日は、八幡浜&大洲宅建協会共催の、合同研修会。
 弁護士法人「たいよう」の池本真彦弁護士を招き、「弁護士から見た不動産業者の留意点」について講義頂きました。

 私は立場上、無料相談員として、トラブルを抱えた方と対峙する機会があります。
 入れ替わり立ち替わり相談にみえられる、一般の方の声に耳を傾けますと、改めて業者としての責任を痛感させられます。

 ・ 同業他社の対応の余りの稚拙さに呆れるケース
 ・ 過去の自社の取引に照らし冷汗を禁じえないケース
 ・ 今まで経験したことのない様なレアなケース・・・

 我々は、法律によって枠組みの決められた許認可業者です。
 法律を違えたり、枠を逸脱すれば、監督官庁から処罰が課せられます。
 時に業務停止や、免許取消等、致命的なエラーとなることもあるでしょう。

 加えて、民事的には損害賠償のリスクを抱えています。
 乱暴な言い方ですが、頂いた手数料を返しただけで済むのならかすり傷です。
 過去には、巨額の損害賠償を命じられ、存亡の危機に晒された業者も枚挙に暇がありません。
 
 また、法律は常に変わるもの。 
 過去の経験や思い込みが、命取りになる可能性もあるでしょう。
 御客様養護は勿論のこと、企業防衛的の意味合いからも、 こうした研修を通じ初心に帰り、常に最新の知識を学んでいく必要があるのだと思います。

脱・お役所仕事

 黒澤明監督の「生きる」は、名作中の名作です。
 
 「市民課の課長、渡辺勘治は、仕事への情熱を失い、無気力な日々を送っていた。
 住人からの陳情書も、書類を積み上げるだけで、積極的に取り上げようとはしない。
 そんな中、体調を崩して医者にかかり、余命幾許も無い末期癌と告知される。
 自暴自棄に陥り、酒に、女に、ギャンブルにと放蕩を繰り返すものの、心は満たされず、残るのは虚しさだけ。
 心を寄せる女性の言葉に感化され、陳情を受けながら放置していた公園作りに尽力することを決意。
 苦労の末、出来上がった公園で遊ぶ子供達の姿を見ながら、世の中の役に立つ素晴らしさを知る。
 ラストシーン、雪のちらつく公園で、一人ブランコをこぐ勘治。
 『命短し、恋せよ、乙女』 ゴンドラの唄を口ずさむ、最後の命の灯火の様に・・・。」

 さて、先日、松山市にある陳情をしました。
 正直、「きっと動いてくれないんだろうな。」と高を括っていたのが本音です。

 ところが後日、「陳情の趣旨を教えて下さい。」という電話が入ります。
 そこで、こちらの言い分を御返ししました。
 「判りました。それでは現地を見させて頂いた上で、再度ご連絡差し上げます。」

 数日後、再び電話があり、
 「現地を見させて頂きました。
 専門機関および役所内でも協議した結果・・・
 - 中略 -
 ・・・という結果に成りましたのでお知らせします。」

 小まめな報・連・相、迅速な対応、意に沿った改善と回答。
 誤解を恐れずに言えば、これまでの「お役所仕事」のイメージを覆す素晴らしい仕事振りです。
 
 同時に、我が社の現場でにおいて、「果たして同等の対応ができているだろうか?」と不安になりました。
 民間の中小企業である我が社が、接客・サービスにおいて公務員に負ける様であれば、生き残れる筈がありません。

公示地価発表

 国交省から、’16 公示地価が発表されました。

 三大都市圏は過半が上昇、広島や福岡といった中枢都市はそれ以上に上昇しています。
 一方で、その他の地方は軒並みダウンという、二極化が鮮明な色分けと成りました。

 この傾向は、県内においても同じです。
 愛媛県の県都松山市中心の一部で値上げが見られるものの、全体では微減の動き。
 
 そして、弊社本社所在地である大洲市や八幡浜市は▲4.3%。
 昨年も、それ以上の下げ幅でしたので、二年で1割近く資産価値が失われたことに成ります。

 今後、中心回帰の動きは、より加速するでしょう。
 「主要産業の無い地方都市は限界集落化する」という仮説も、あながち嘘じゃない気がします。
 
 店舗展開、事業展開、投資場所の選定を行う上で、絶対に無視できないトレンドです。 

経済にも環境にも優しい

 日経新聞に、「住宅市場の未来」というタイトルの記事が連載中です。

 日本の、全住宅取引に占める新築の比率は85%(2013年)。
 一方、アメリカにおいては11%(2010年)。
 欧米先進国も、ほぼ類似した数値です。

 日本人への質問。「住宅を買うなら、新築か? 中古か?」
 この回答も73%が「新築」と答えました。

 大雑把に言えば、グローバルスタンダードなマイホームの形は、中古住宅をリフォームしながら住み換える。
 先進国の中で唯一日本だけ、新築文化が根付いている訳です。
 これには、幾つかの理由があります。

1. 戦後焼け野原からの復興や、高度成長期の粗製乱造により、住宅の耐久年数が短かった
2. 高温・多湿(白蟻・腐食)、地震多発等、日本ならではの気象条件が住宅を短命にしてきた
3. 景気浮揚のために、補助金や減税等が打ち出され、国策として新築が奨励されてきた

 その結果、高耐久な住宅が供給される近年においても、「十年で半値、二十年で価値ゼロ」といったざっくりした査定が、まことしやかな相場として継承されてきたのです。

 今後は、インスペクションの定着や、瑕疵担保保険の充実によって、価値ある住宅が適正に評価され、次第にシェアを拡げていくことになります。
 但し、新築崇拝は刷り込まれた文化ですから、国が思うより、速度は遅いかもしれません。

 何れにしても、スクラップ&ビルドに比較し、経済にも環境にも優しい中古住宅流通の活性化は、業界に課せられた大きな課題と言えるでしょう。

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有意注意の心掛け

 思い込みというのは怖いものです。

 我が社では、自分の車両を営業車として持ち込みます。
 お客様を御乗せすることも少なくありません。
 
 また、同行営業する際、社員に運転して貰うこともありますから、運転者条件は全年齢適用。
 この全年齢適用という文言がインプリントされているため、安心して長男にも車を貸与します。
 つい先日も、彼はこの車で松山に行きました。

 今月は、年に一度「通勤車両カード」の提出時期。
 ここで気付いたのです。
 ある意味、この仕組みがチェック機能を果たしたと言えるでしょう。

 同居親族は35歳以上・・・つまり家内しか対象になっていません。
 つまり、長男はこれまで、無保険状態で運転をしていました。
 事故が無かったから良いようなものの、万が一の事態を想像しただけでぞっとします。

 仕事も同じです。
 重要事項説明書、契約書、火災保険申込書・・・。
 一文字書き忘れたり、丸を付け間違えたりしただけで、一気にリスクが膨らむ恐れがあります。
 
 「有意注意」 = 目的を持って真剣に意識や神経を対象に集中させること。

 プロとして、常に忘れてはならない心掛けです。
プロフィール

Hideo Matsuoka

Author:Hideo Matsuoka
・生年月日 昭和37年10月30日

・好きな言葉 
今日は残された人生の最初の一日

・信条「先憂後楽」

・資格 ①宅地建物取引士
    ②建築2級施工管理技士
    ③マンション管理業務主任者
    ④防火管理者
    ⑤少額短期保険募集人
    ⑥損害保険募集人
    ⑦損害保険商品専門総合
    ⑧不動産キャリアパーソン

・経歴 
 雄新中卒業 → 新田高校中退
 大工・石工と約十年職人道を歩む
 平成2年 
 ㈱中岡組 (ジョーコーポレーション)入社
 マンション担当役員→常務執行役→管理会社代表を歴任
 平成21年 ㈱NYホーム起業
 令和2年 ㈱南洋建設 代表兼任
 令和4年 ㈱たんぽぽ不動産起業

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