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入居者トラブルの仲裁

 賃貸、分譲の別を問わず、共同住宅にとって音のトラブルはつきものです。
 木造や軽量鉄骨なら、隣や上階からの騒音は当たり前。
 RC(鉄筋コンクリート)であっても、音をゼロにすることはできません。

 この業界に入って間も無い頃、管理しているRCマンションの上下階騒音クレームが勃発しました。
 上階は、お母さんと小学生の娘さん。
 下階は、若い御夫婦。

 下階の若奥様から呼び出され、部屋の中で1時間、上階の音に耳を澄ます。
 上階の方をお訪ねして、注意を呼び掛けるものの、「充分注意している」との返答。
 かなりの手間と時間をかけましたが、一向に事態は好転しない・・・いや寧ろ足を突っ込めば突っ込むほど悪化します。

 挙句の果てには、管理会社や担当者が悪者にされる可能性もあるでしょう。
 言葉尻を捉えられ、名誉毀損で訴えられる恐れすらあります。
 
 人間の耳は、雑踏の中でも話し相手の声を拾える程高性能です。
 反面、「秒針の音で眠れない」という様に、気に成る音に対して極めて敏感に反応します。
 先述した下階の奥様は、精神的なストレスによって頭髪が全て抜け落ち、最終的に転居されました。
 
 お客様の立場と立つことは重要ですが、中立・公正のニュートラルが前提である以上、仲裁には限界があります。
 管理会社としてできることは、「騒音注意」の警告文書の掲示、投函まで。
 ドライに聞こえるかもしれませんが、入居者間トラブルの仲裁は、管理会社の仕事でも責任でも無いのです。

会社は潰れるもの

 愛媛県中小企業家同友会11月例会は、有限会社ひばり園の重見弥生社長の報告でした。
 グループ討議のテーマは、
 「潰れない会社にするために、あなたができることは何ですか?」

 世の中に、会社を潰そう、潰したいと思って経営している社長はいません。
 志や目標に違いはあれども、会社を永続させたい、繁栄させたいと思っている筈です。
 それでも毎年、約一万社の企業(負債1000万円以上)が倒産しています。

 同友会で積極的な活動をしていらっしゃった会社二社が、昨年破綻しました。
 各々立派な理念を掲げる、勉強熱心で、真面目な会社です。
 今更言うまでもなく、自分が育った会社も7年前に民事再生法を申請し、今年、復活の夢叶わず破綻しています。

 「あれは成長ではなく膨張」
 「ボランティアや読書や掃除ばかりやっているから」
 「商品のクオリティが低過ぎた」・・・

 「自分は最初から判っていた」とばかり、様々な声があることは承知しています。
 とにもかくにも、俄(にわ)か評論家の意見は責任がありません。
 後出しジャンケンなら誰でも勝てるでしょう。

 「会社が潰れるのは特別なこと」と思っている経営者は、既に片足突っ込んでいます。
 放漫経営、リスキーな投資、反コンプライアンス・・・そうした何かに手を染めずとも会社は潰れます。
 言わば、「会社は潰れるもの」なのです。
 
 何故なら、家賃、水道光熱費、通信費、事務消耗品、設備投資、そして人件費。
 会社の実態はコストのみであり、潰れる方へ潰れる方へと一直線にひた走っているからです。 

 「賢者は歴史に学び、愚者は経験に学ぶ」  ビスマルク

 急成長や一時的な繁栄よりも、地道な永続が大切であることを、愚者は経験から学びました。
 この稀少な経験を社員に伝え、経営に反映するのが、自らの使命だと確信しています。

てっぺんを極める

 ソフトボールの日本リーグが閉幕しました。
 愛媛を代表する「愛媛ウエスト」の母体はグループ企業であり、我が社も石村、伊藤の2選手を擁しています。

 東日本・西日本リーグ上位4チーム、計8チームによる決勝トーナメント。
 愛媛ウエストは初戦勝ち進んだものの、優勝チームに準決勝で敗退しました。

 世の中に、ソフトボールリーグは星の数ほどあります。
 中でも、日本リーグはその最高峰。
 仮に五輪種目であれば、オリンピックに出場できるだけの実力を備えた選手も存在します。
 そうした高いレベルでの戦いと考えれば、敗れたとはいえ天晴です。

 11月17日付けの愛媛新聞では、出色の扱いで記事が掲載されていました。

 『トヨタ自動車やホンダエンジニアリング、デンソー、旭化成。
 決勝トーナメントでは著名企業チームが目立つ中、愛媛ウエストは松山市のコンサルタント会社の社員を中心としたクラブチームだ。
 選手たちは週3回、仕事を終えた後に集まる。
 午後7時から10時頃までの全体練習終了後、各自が自主練習を行い、日付が変わるまで打ち込む選手も。
 「企業チームほどのバックアップはないが、自分達の置かれた環境で意識を高く持っている。」
 と、この日先頭打者本塁打を放った前田直。
 お互いを刺激しあって、チーム力を高めてきた。
 その結果、西日本リーグを2年連続で勝ち抜き、決勝トーナメントに進出。
 ベスト4入りを果たした。
 「決勝トーナメントはこれまで目標だったが、来期からは当然のこととして考えたい。
 そこで勝ち抜けるチームをつくりたい」と重野監督。
 ナインの視野には「日本一」が入っている。』

 ここで、忘れてはならないことがあります。
 今でこそ、日本を代表する愛媛ウエストも、元をただせば連戦連敗の弱小チームでした。
 業績が伸び悩む企業(店舗)にとって、この事実ほど勇気を授けてくれる気付きは無いでしょう。

 例え今は、地を這う様に低迷していたとしても、目標を掲げその目標を目指して努力を重ねれば、必ず道は拓けます。
 その道は、細く険しい茨(いばら)の道です。
 目指したからといって、一朝一夕にてっぺんを極めることはできません。
 
 それでも、途中で投げ出さない限り、今日の一歩は確実に頂上に近付いているのです。
 夢を見、目標を立て、現在に最善を尽くしましょう。

マイノリティーの大義

 facebookのプロフィール写真が次々とトリコロールカラーに染まり、その風潮に意見する書き込みも多く見られる。
 これはフランスだけの問題ではないし、善か悪かで単純な切り分けはできない。

 先日、内子座で見た鴻上尚史さん率いる「虚構の劇団」の公演は、「戦争と平和の大義」についての問題提起・・・と自分は受け止めた。

 正規軍と非正規軍の戦い。
 正規軍サイドから見ると、戦う相手は血も涙も無い非正規軍。

 ところが、非正規軍サイドからの見方は180℃違う。
 正規軍こそが非道なのであって、本来は我々の方が正しい・・・そう信じている。

 正規と非正規を分けるのは、支持者の多寡に過ぎない。
 正規軍はマジョリティーを錦の御旗とし、マイノリティーは非正規軍の烙印を押される。
 まさに、勝てば官軍だ。

 双方いずれも、戦いの大義を掲げている。
 双方いずれも、戦いそのものを望んではいない。
 双方いずれも、永久の平和を願っている。

 決して、テロを容認するつもりはない。
 しかし、大国同士が手を結び、圧倒的な力を持ったマジョリティーが、有無も言わさずマイノリティーを空爆する・・・。
 これは果たして、テロよりもずっと高貴で正しい行為か? 

 力で抑え込んでもテロは無くならない。
 マイノリティーは追い詰められ、更なるテロに打って出る。
 終わりのない泥仕合。 

 どちらが正義か?
 いや、そもそも正義とは何か?
 
 多数派は必ず正しいのか?
 少数派は必ず間違っているのか?
 
 我々にできることは何か?
 しなければならないことは何か?

組織永続の秘訣

 内子座をホームとするアマチュア劇団「AUGHANSE」の第17回定期公演が、盛況の内に閉幕しました。
 劇団創設21周年。
 依頼公演も含めると、年一回以上のペースで、町民の方々に新しい作品をお披露目しています。

 今回は、数作品エントリーされた中から選出された、稲月Pによる「ハロウィンの夜」。
 個人的には、脚本が上がった段階で絶賛し、選考会でも強力に推しました。
 その判断は、間違ってなかったと思います。
 仕上がりを鮮明に想定し、舞台を俯瞰して本が書ける、彼の才能には脱帽です。 

 今年は仕事にかまけ(笑)主体的に関われなかった分、作品を客観的に論評できます。
 掛け値なしで、劇団史上に残る素晴らしい作品でした。
 観客も昨年を凌ぐ大入りで、お客様には少し窮屈な思いをさせたようです。

 演出家が打ち上げで言っていた通り、舞台は総合芸術。
 一人の力では成し遂げられません。
 脚本、演出、キャスト、監督、大道具、小道具、音響、照明、衣装、メイク、ヘアメイク、制作、チケットもぎり、そして観客の反応や声援に至るまで、その一つ一つがジグソーパズルの1ピースとして重要な役割を担い、総ての力が結集して作品と成るのです。

 一般的に他劇団との掛け持ち等の、正式な団員ではない存在を、客演とかゲストといった呼称で呼びますが、我が劇団においては、その公演に関わる限り団員の一人、ファミリーの一員。
 だからこそ、垣根の無い一体感で盛り上がることができます。

 21年前の創設時に比較して、劇団の力量は大きくレベルアップしました。
 旗揚げから支えてきた立場からすると、手を離れて成長していくその様に、少しばかり寂しさめいたものを感じたりもします。

 しかし、劇団も公器。
 草創期はマンパワーで力強く牽引する。
 一旦転がり始めれば、徐々に存在感を薄め、自燃の力を引き出す。

 それこそが、組織永続の秘訣。
 TOPワンマンの力など、たかが知れています。
 会社も同じです。

慈悲深いお声掛け

 昔からお世話になっているオーナー様を、久々に訪問させて頂きました。
 前職の時代からですから、もう十年以上のお付き合いに成ります。
 「信頼している」という過分なお言葉を頂いているにも関わらず、これまでお役立ちできていないのは心苦しい限りです。

 土地や中古住宅を買われる際には、「買った方が良いか?」「幾らで買うべきか?」との相談を頂きます。
 所有権移転後は、入居者斡旋を依頼されます。

 「入居者を入れてくれれば管理を任せるから。」
 まさに何から何までお膳立てして貰いながら、不甲斐無くも決め切らなかったため、あわせる顔がありません。
 本来は、こういう時こそお会いするのが営業の鉄則ですが、ついつい足が遠のいてしまっていました。

 最後のアプローチから2~3年経過した先日、先方から一通のメールが届きます。
 「所有している中古住宅を売って下さい。一棟売りマンションも売却検討中なので査定頂ければ幸いです。」
 有難い、本当に有難いメールです。

 そして、はたと思い付きます。
 11月からの愛媛新聞に、「売却物件求む」広告を毎週掲載していることを。
 お会いした際、さりげなく聞きました。

 「そう、あれを見たから、頑張っているなと思い連絡させて貰ったんですよ。」
 本来なら、お声掛け頂ける立場にありません。
 
 慈悲深い温情に対し感謝すると共に、今度こそ信頼回復させて頂こうと心に誓っています。
 首の皮一枚でつながった、文字通りラストチャンスです。

往生しまっせ

 13:00宇和島での商談のため、松山から車で出かけるとします。
 まず行程を計画するでしょう。 

 余裕があるので、一般道で行くことにしました。
 朝9:00に出発し、途中内子のコンビニでコーヒーブレイク。
 12:00宇和島到着し、道の駅「きさいや広場」で、ゆっくり優雅に海鮮丼の昼食。

 その道中が、計画通りであれば問題ありません。
 しかし、事故による片側通行のため渋滞して、30分程度遅れそうなら・・・。
 
 1. コーヒーブレイクを取りやめる
 2. 昼食を「大介うどん」に切り替える
 3. 高速道路に上がる

 何らかの方策で、帳尻を合わせようとする筈。
 ビジネスも同じです。

 立てた目標、組んだ予算。
 その通りの進捗なら良し。

 遅れているならば、その遅れを取り戻すための具体的な改善策が必要です。
 「いやあ、途中で渋滞に巻き込まれて、いっこも動きまへんねん。
 文字通り、往生しまっせ。」

 そんな台詞、口にしようものならチッチキチー、商談どころの騒ぎではありません。

知恵を出せ

 ある社員の方が、「大事な話があるので時間を取って頂きたい」と言います。
 この時点では、悪い予感しかしません。
 こういうアプローチは、大抵ネガティヴです。

 正直、戦々恐々としながら待ち受けます。
 ところが予想に反して、極めてポジティヴな相談でした。
 嬉しい誤算です。

 「店舗の実績を上げるために、新事業に取り組みたい。」
 
 会社を起業して7年目に成りますが、こうした前向きな提案を頂いたのは初めてです。
 しかも、役職者ではない一般の社員からだけに値打ちがあります。

 提案ができるか否かを分ける要素は何でしょう?
・ 問題意識が高い(低い) 
・ 自己イメージが高い(低い)
・ 数字に対する意識が高い(低い)
・ 自主性・主体性が有る(無い)

 以下は、以前にも取り上げたことのある、社員心得です。

 利益を出せ
 利益が出なければ知恵を出せ
 知恵が出なければ汗を出せ
 汗も出なければ辞表を出せ

 ホワイトカラーなら知恵を出しましょう。

臆することなかれ:後編

 地元発で全国展開されている「明屋書店」は元々、銀天街の一店だけでした。
 ここまで躍進した理由は多々あると思いますが、かつて聞いて感心した差別化戦略が「照会サービス」です。

 「御客様から問い合わせの入った書籍が自店に無ければ、他社・他店に問い合わせしてでもお取り寄せします。」

 勿論、商売にはなりませんが、そこまでしてくれたお店に対し、お客様はどう受け止めるでしょう。
 「次に買う時も明屋で」となる筈です。

 賃貸の営業マンが、売買に積極的に成れない理由は、自信が無いから。
 しかし、全く恐れることはありません。
 
 現在、社内で売買をこなせると目されている人達も、取引の経験は数える程しか無かったりします。
 社長の私自身も、NY創業前の取引実績は、数件程度です。

 また、幾度となく経験を重ねたとしても、まずもって同じパターンはありません。
 取引の度に初心者であり、手探りであり、勉強です。
 もっといえば、その位の謙虚さをもって臨まないと大怪我します。
 油断と慢心が、躓(つまづ)きの最大要因です。

 ベテラン宅建業者の中には、威丈高な方も大勢いらっしゃいます。
 免許番号の古さを誇示し、不動産取引の全てを知り尽くしているかの様な態度で、上から目線の方々です。
 そういう業者さんと接すると委縮して、「自分なんかの出番はない」と思ってしまう気持ちも判らないではありません。

 しかし、そういう方に限って、今現在は実務をしていなかったりします。
 勉強も殆どしないため、古い間違った知識を振りかざしたりします。
 
 不動産業の仕事は、売買・賃貸の別を問わず、需用と供給のマッチング。
 売りたい人と買いたい人、貸したい人と借りたい人、この双方の縁を取り持つ仲人業です。
 何人たりとも恐れることはありません。      完

臆することなかれ:前編

 医者が外科と内科に分かれる様に、一級建築士が意匠と構造に分かれる様に、宅建業も賃貸と売買に分かれます。
 例え免許は共通でも、全く別物の知識やスキルが必要です。

 世間的には、賃貸営業に比較して、売買営業は難易度が高いと見られます。
 自分自身も、かつてはそう思っていました。
 しかし、突き詰めれば、賃貸の世界も奥が深いものです。

 さて、賃貸営業に対し、売買のススメを説きますが、なかなか進みません。
 数年前、某店舗の店長と、飛び込みのお客様との間で、こういうやり取りがありました。

御客様 : 住宅地を探しているのですが、扱ってらっしゃいますか?
某店長 : いや売買はやってないんですよ。

 あっさり帰してしまう淡泊な対応に、呆気に取られ、カットインすることもできないほどの鮮やかさ。
 「八百屋に魚を買いに来る客なんて・・・」と思ってでもいるのか、悪びれた風もありません。
 お客様が帰られた後、厳しく叱責しました。
 
 『 「エイブル」の看板を掲げ、賃貸仲介・管理を柱としてはいるが、我々は不動産業者である。
  わざわざ出向いて来て頂き、御用命頂いた御客様を、手ブラで帰すとは何事か。
  自社に物件が無かったとしても、他社に問い合わせしてでもお役立ちして当然。 』

 店で待ち受けするのではなく、一度飛び込み営業してみれば良いのです。
 無作為にマンションやアパートを訪ね、一軒一軒チャイムを鳴らしドアコールする。
 「土地をお探しではないですか?」

 何百軒、何千軒訪ねても、殆どドアを開けてはくれません。
 大概は居留守か、けんもほろろに断られるか、罵声を浴びせられるか・・・。
 すると、先方から訪ねて来て下さって、御用命頂く御客様の有難味が骨身に染みて判るでしょう。   つづく
プロフィール

Hideo Matsuoka

Author:Hideo Matsuoka
・生年月日 昭和37年10月30日

・好きな言葉 
今日は残された人生の最初の一日

・信条「先憂後楽」

・資格 ①宅地建物取引士
    ②建築2級施工管理技士
    ③マンション管理業務主任者
    ④防火管理者
    ⑤少額短期保険募集人
    ⑥損害保険募集人
    ⑦損害保険商品専門総合
    ⑧不動産キャリアパーソン

・経歴 
 雄新中卒業 → 新田高校中退
 大工・石工と約十年職人道を歩む
 平成2年 
 ㈱中岡組 (ジョーコーポレーション)入社
 マンション担当役員→常務執行役→管理会社代表を歴任
 平成21年 ㈱NYホーム起業
 令和2年 ㈱南洋建設 代表兼任
 令和4年 ㈱たんぽぽ不動産起業

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