時薬の効能

 昨年の暮れに他界した亡母の新盆は、自宅に御棚を設け、灯篭を吊り、一ヶ月間供養します。
 その最後は、灯篭とぼしあげ。
 この一年にお亡くなりに成られた檀家の遺族、百名以上が菩提寺高昌寺に集います。

 そこで、現ビジネスパートナーの元部下と会いました。
 お父様が亡くなられたのは数年前です。
 「どなたの?」と訊ねると、「家内の・・・」と短く答えます。

 知りませんでした・・・。
 今年の三月に他界されたと言います。
 実は、彼の奥様も、かつての自分の部下。
 まだ40代の筈です。

 「暫くは仕事でも、平静を装うのが辛かった。
 最近やっと、前向きに生きられる様になりました。」

 瀬戸内寂聴さんが、説法の中で「時薬」という言葉を用いられます。
 家族や最愛の人を亡くした瞬間は、絶望感に苛(さいな)まれ、生きる意味さえも見失いかけたりするもの。
 しかし、人間には「忘れる」という能力が備わっていて、日一日と時間の経過と共に悲しみや寂しさが薄まっていく。
 薄情に思うかもしれないけれど、それこそが「時薬」の効能なのです。
 
 諸行無常、それでも・・・。
 人の死を受け入れた上で我々は、その命の残り火を燃やし続ける必要があります。
 合掌・・・。
スポンサーサイト

南向きは何故良いか

 先日のロープレで、松山南店のO西さんが、こう言いました。
 「南向きなのでおすすめです。」
 
 何故、南向きは良いのでしょうか?
 「日当たりが良いから。」
 何故、日当たりが良いのでしょうか?

① 北向 = 夏涼しくて、冬寒い (一日中、年がら年中陽が入り難い)
② 東向 = 夏涼しくて、冬寒い (午前のみ陽が射す)
③ 西向 = 夏暑くて、冬暖かい (午後の日差しが強い)
④ 南向 = 夏涼しくて、冬暖かい
  
 大前提は、「夏は太陽が高く、冬は太陽が低い」という気象条件です。
 南向きのマンションであれば、太陽の高い夏は陽射しが上階ベランダの庇(ひさし)で遮られる。
 太陽の低い冬は、部屋の奥まで陽光が入り込みます。
 だから、夏涼しくて冬暖かい、快適な住空間となるのです。

 日本における南向き信仰は、伝統的な軸組み工法によって開口を広くできた点や、高温多湿な気候、清潔好きな国民性も影響しています。
 一方、地震の少ない欧州では、石作りの壁式構造が一般的であるため、広い開口が取り辛い。
 加えて、低温少湿の気候と、景色を重んじる美意識によって、北向きが好まれたりするようです。

 九州大分県の別府市においては、別府湾を一望することがステイタスであるため、東向きが良いとされます。
 また、弊社本社所在地の大洲市では、冬季の朝かなりの確率で霧が発生します。
 東向きにしてしまうと、冬は一日中陽が当たりません。
 従って人によっては寧ろ、西向きを好まれたりします。

 「南向きが良い」
 その当たり前のパラダイムに対し、「何故」を繰り返し、真の知識を身に付けて頂きたいものです。

デメリットの説明

 最近活性化しているロープレで、気がついたことを書きます。
 ある若手営業マンは、提案した物件について、次の営業トークを展開しました。

 「カウンターキッチン珍しいでしょう♪」
 「独立洗面化粧台で良いでしょう♪」
 「おすすめです。 洗濯機置き場は屋外ですが・・・。」

 これは物件資料を見れば判ります。
 営業に求められるのは、そうした設備におけるメリット・デメリット。
 生活シーンをいかにイメージできるかです。

 カウンターキッチンであれば・・・
 ・ 家族や恋人と、対話しながら料理ができる
 ・ 小さなお子様に目配りしながら料理ができる
 ・ 料理しながら、TVを見ることができる
 ・ カウンター越しに配膳を手伝って貰うことでコミュニケーションが深まる・・・

 独立洗面化粧台であれば・・・
 ・ バス兼用のユニットの場合、靴下のままで入って足元を濡らすことがある
 ・ 洗面ボールが小さいと、整髪のために頭を濡らすのも容易ではない

 屋外洗濯機であれば・・・
 ・ 冬場は寒く、夏場は暑い・・・
 
 ちなみにこれはデメリットですが、そこをスルーせず敢えて言及することで、正直な営業マンをアピールできます。
 「単なる売り込み営業ではなく、入居者目線で自分達のことをしっかりと考えてくれる人だな。」
 お客様の心の声です。
 
 勿論、迷わせて終わりではなく、最終的には着地点に向け背中を押すのも営業の役割。
 「・・・というデメリットはありますが、百点満点の部屋はありません。
 築浅で設備が整っていて広くて美邸なら、どうしても家賃は高くなってしまいます。
 この場所で、この広さで、このお家賃なら、おすすめだと思うのですが如何です?」
 
 デメリットもしっかり説明した上で、お客様の納得と信頼を得られる、誠実な営業マンを目指しましょう。

名は体を表す

 昨夜は、松山宅建協会の懇親会。
 伊予鉄高島屋ビアガーデンに、社員(店長&専任宅建士)5名と共に参加しました。
 日中の暑さとは裏腹に夜風は涼しく、夏の終わりを感じます。

 会場内に恐らく100名以上はいらっしゃっいますが、過半数は顔と名前が一致しません。
 それ位、狭い世界で仕事をしているということでしょう。
 また、殆ど実業をしていない免許業者の方も少なからずいらっしゃいます。

 我々の業界団体は、県内に1,000業者加盟しています。
 この中で、純粋に不動産一本で生計を立てている方は、恐らく半分以下。
 取引数や事業規模よりも、5年毎の更新回数を示す免許番号が重要。
 つまり老舗が幅を効かす、ある意味特殊な業界です。
 
 某社長とお話しする中で出てきた「不動産業者あるある」を御紹介しましょう。
① 売買仲介手数料の簡易計算「3%+6万円」の+6万円を、諸経費と勘違いしている
② 商品として取り扱っているにも関わらず、媒介契約を殆ど交わしていない
③ 「買いませんか?」というので媒介物件かと思ったら、興味があるならそこから交渉の意
④ 某業者作成の重要事項には、「建設省は国土交通省と読み換える」の横判が押印されている・・・

 今年、宅地建物取引主任者から宅建士に称号変更されました。
 弁護士や建築士に肩を並べ、晴れて士業の仲間入りです。
 
 名は体を表す。
 コンプライアンス遵守は勿論、確かな知識と崇高な倫理感を有した、誠実な業者だけが生き残っていくものと確信しています。

転がり続ける鉄球

 盆明けからスタートした「早朝ロープレ」。
 自主的な取り組みながら、今朝は若手を中心に、全営業の過半数が参加しました。
 新人の川畑さんは、公休にも関わらず、自らの意思で名乗りを上げ、往復3時間かけての参加です。

 過去、必要性に気付き、実施記録を整え、反強制的な声掛けをしたことが何度かあります。
 何れも最初は、積極的に取り組むものの、喉元過ぎればフェードアウトしてしまうのが常です。
 計画を実行するためには、幾つかの説明責任が求められます。

① 「現状と目標を知る?」 定量的な見える化・・・若手(1~2年生)の成約率は他に比べ▲20ポイント 
② 「何のために?」 大義・目的を説く・・・大家様と入居者様にお役立ち & 会社収益と個人の待遇改善のため
③ 「いつ?」 日付と時刻を入れなければ絵空事です・・・平日の朝8:00から
④ 「どうやって?」 やり方を説く・・・コンテストの設定で営業とお客様に分かれて

 これらを通じて、納得性と自覚を促します。
 大事なのは、自主性・主体性そして継続性です。

 【 慣性の法則 】
 止まっている物体に、力を加えなければ、そのまま止まり続ける。
 動き続けている物体に、力を加えなければ、そのまま動き続ける。
 
 地面にめり込んだ大きな鉄球に力を加えなければ、そのまま止まり続けます。
 これを動かそうとする時、極めて大きなエネルギーが必要。
 しかし、一旦動き始めると、改めて力を加えずとも、鉄球はゴロゴロと転がっていきます。

 この早朝ロープレが一過性のブームに終わることなく、自ら転がり続ける鉄球の如く昇華することを祈念して止みません。

起業の楽観と悲観

 またまた、元部下が挨拶に来てくれました。
 
 彼は、自分が事業部長を務めている時、学生時代に宅建を取得済みで入社してきた期待の大型新人です。
 広島や徳島で分譲マンション販売に携わった後、パワービルダーに転職。
 めきめきと頭角を表し、営業マンの指導的役割を果たすまでに成長されました。

 できる営業マンは、必然的に自立心も強いもの。
 彼も例外ではなく、いよいよ独立を決意されたようです。

 独立はリスクが伴います。
 例え業績が悪かろうとも、毎月25日になれば安定した給与が振り込まれ、仮に会社を辞めることになったとしても、退職金があり、失業手当が保証される。
 そうした安定を、自ら捨て去るのが独立です。

 今月100万円の収入を得たとして、来月はゼロかもしれません。
 いや、ひょっとしたら何ヶ月も収入が無い可能性すらあります。
 
 起業は、楽観的ではなかなかできないし、悲観的では絶対にできません。
 『楽観的に想起し、悲観的に計画し、楽観的に実行する』 稲盛和夫

 かつての同志には、社長と名のつく人が20名以上。
 悲観に暮れる時にも、仲間の頑張りが勇気を与えてくれます。

チャイナショックその後

 社員の方々に、日経新聞の隅から隅まで読めとは言いません。
 それでも、投資的な意味合いを持つ賃貸マンション・アパートの経営の一部を委ねられている以上、世界市場の動きがどう影響してくるかは、大雑把にでも把握して頂きたいものです。
 そうでないと、オーナー様とまともに話せません。

 近年、海外に販路を広げることや、工場を持つことが、リスクヘッジと言われます。
 為替変動や景気後退に伴うリスクを、分散することができるからです。

 それも今や、世界市場は密接に絡み合っていて、一国の問題では済みません。
 ギリシャショックがEUを揺るがし、今般のチャイナショックが瞬く間に米国に日本に飛び火し、世界恐慌の引鉄を引くとも言われています。

 アベノミクスは株高・円安を誘発し、限定的とは言え、確実に経済成長をもたらしました。
 その余波で膨らんだ収益物件争奪熱は、地方都市の松山やそのまた地方にまで拡がりを見せています。

 しかし、熱狂はいつか必ず褪めます。
 それが今かもしれません。
 将来不安を煽るだけでもいけないので、少し冷静な話をします。

 不動産=限られた資源として、将来の値上がり益を見込んだ投機的な投資が主であったのがバブル経済。
 これに比較すれば、収益還元法に基づく利回り優先の今の投資は健全です。
 少なくとも、紙切れに成ってしまう危うさはないという意味において、他の投資と比べて安定していることだけは間違いありません。

諺ほど寛容でない経営

 かつての部下二名に、来社頂きました。
 民事再生そして、6年後の二次破綻と、続け様の修羅場を潜り抜けてきた方々です。

 思い返せば、民事再生前の2~3年は、難行苦行の連続でした。
 ・ 事業縮小
 ・ 拠点撤退
 ・ 希望退職
 ・ 分譲マンション在庫のバルク売り
 ・ 波状的に寄せられる苦情・・・
 
 明日をも判らない状況下、来る日も来る日も後ろ向きの情報ばかりで、流石に心が病みます。
 移動中に双海の海岸に降り立ち、意味もなく貝殻を拾ったりして・・・。

 あれから6年が過ぎ、会社そのものが無くなってしまった今にしてみれば、それも徐の口だったようです。

 「二度あることは三度ある」
 「三度目の正直」
 「仏の顔も三度まで」・・・

 企業経営は、諺(ことわざ)ほど寛容ではありません。
 
 会社の信用不安や風評被害に晒され、資金繰りに追われる日々がいかに大変か。
 いかなる会社であっても、つぶれる可能性を孕んでいること。
 そして今、前向きに仕事できることが、いかに幸せか。

 我が社で働く社員や、社会人となった我が子に対しリアルに伝えるのも、自分に課せられた大きな使命です。

空回り無きボランティア

 この時期は毎年、黄色いTシャツが目につきます。
 そう、38回目を迎えた「24時間TV 愛は地球を救う」です。
 
 自分は、大三島でニートしている時に、第1回目を見ました。
 ところが、夜中の24時を回った時点で「一部の地域は放送を終了させて頂きます」というテロップが流れ、きっちり一部の地域として終了したのを記憶しています。

 個人的に、このTVの企画は決して嫌いではありません。
 「サライ」を聞くと、夏の終わりを実感させてくれます。
 少なくとも、他局の27時間TVに比較して、ポリシーにブレが無い点を評価しています。

 ただ一部、意味もなく仕事とボランティアとを天秤にかけ、「前者が下等、後者が高等」という誤解を持つ方がいらっしゃるのは甚だ残念に思います。
 
 ボランティアスピリットは、極めて重要です。
 但し、東日本大震災の際、仮に日本国民全員が、ねじり鉢巻きでスコップを持ち、ボランティアに駆けつけたとしたら、日本の経済はあっという間に壊滅したでしょう。

 遠く四国に住む我々は、お亡くなりに成られた被害者に追悼の念を秘めつつ、目の前の仕事に一所懸命取り組む。
 結果、収入が増え、法人税や所得税を納められる。
 その税金は、間接的に被災地のために役立つ。
 
 経済的に潤えば、幾許かなりの寄附を行う余裕が生まれる。
 また、復興のために売りに出された県産品を購入することもできる。
 復興の地を観光で訪れ、宿泊や土産でお金を落とすこともできる。

 ちなみに、カンボジアに井戸を掘る費用は、一基150,000円。
 現地農民では、一生かかっても貯められない額だそうです。
 カンボジアの苦しみに共感し、一念発起して現地に出向き、スコップ片手に汗をかけば、心身ともに充実します。
 
 しかし実は、その渡航費用だけで、井戸は掘れてしまうのです。
 また、年収250万円の人は、知らず知らず井戸を掘れるだけの所得税を納めていることになります。

 情動的に空回りしない、効果的なボランティアを意識したいものです。

ビジネスパートナー

 建築業においては、全てを自社内で完結することは稀です。
 施工管理は自前であったとしても、杭、地盤改良、鉄骨、鉄筋、型枠、生コン、タイル、吹付、軽鉄、造作、内装等々、各々専門業者の手に委ねます。
 
 一般的にこうした業者を、「下請」と呼びます。
 やや見下した表現を改めるため、気の効いたところではこれを、「協力業者」と呼んだりします。
 それにしても、「元請業者への協力を求める」・・・という意味において、上から目線に聞こえなくもありません。
 
 前職では、「ビジネスパートナー」と呼んでいました。
 「名は体を表す」
 共に学び共に成長する・・・パートナーの立ち位置は対等です。

 安定的な仕事が確保されていて、発展・成長する前提であれば薄利受注も可能となり、更に価格競争力が強化され、ビジネスパートナーとしての関係もより強固になります。
 ところが、仕事量が減ってくると、あっという間にバランスは崩れます。

 まず、適性価格での受注ができなくなり、ダンピングを余儀なくされます。
 請負価格に比例して、ビジネスパートナーへの発注価格が下がります。
 「この現場だけ、泣いてくれ!」
 一過性なら、何とかビジネスパートナーもついてきてくれるでしょう。

 ところが、恒常的になると、ついていきたくても、いけなくなります。
 当然に、原価は上昇します。
 請負が下がって、原価が上がれば、利益が出ません。

 利益が出なくなると、資金繰りが逼迫します。
 資金繰りが逼迫すると、業者への支払いが滞ります。
 「20日の支払を、暫く待ってくれないか?」
 いわゆる「ジャンプ」の要請です。

 ビジネスパートナーは、「ひょっとして回収できなくなるのではないか?」という疑念が過ります。
 すると、リスクの分だけ見積が高くなります。
 まさに負のスパイラルでしょう。

 経済設計や価格分解やVE(ヴァリューエンジニアリング)の取り組みは極めて重要です。
 但し、安定受注 → ボリューム確保 → ビジネスパートナーとの信頼関係維持、この正の連鎖無くして、安くて良い建物の実現はありません。

批判のための批判

 会議が紛糾する大きな要因は、「批判のための批判」「反対のための反対」の声でしょう。
 理由はともかく、与党のすることは何でもかんでも反対する某野党そっくりです。
 
 この輩(やから)の目的は、業界を良くすることでも、会の運営を円滑にすることでもありません。
 正義の味方の仮面を被り、反対することによって相手の非を糾弾し足を引っ張り、自らの立場を正当化しようと企てる利己的な批判家。
 従って、本来必要な「あるべきもの」が無いのです。 

 ・ 人道的な見地からかくあるべきという大義がない
 ・ 最終的な落とし所を見据えた長期的な展望がない
 ・ 批判・攻撃している自らに対する自省・自戒がない
 ・ 相手や周囲の話にも耳を傾ける謙虚さがない
 ・ 重箱の隅を突いた批判はできるが対案がない
 ・ 自らがリスクを背負いこむだけの覚悟がない・・・

 そうしたことを反面教師的に学ぶなら・・・。

 常に問題意識と長期的展望と対案を有し、人の話にはしっかりと耳を傾け、自ら人格を磨き徳を身に着け、利己ではなく利他の心に満ち、労を厭わず大義と覚悟を持って人を諭し導ける人こそがリーダーに相応しい人です。
 
 「彼はリーダーに不適格」

 言うのは簡単・・・しかし、取って替わるのは至難の業。
 そう考えるなら、安易に人を責めたりはできないものでしょう。

障碍者雇用の読み換え

 自身の健康管理の甘さにより、盆明けから体調を崩しています。
 小刻みに復調するものの、エアコンの冷気を浴びて再び悪化と、夏風邪特有の負のスパイラルです。
 
 8月18日は、愛媛県中小企業家同友会松山支部の8月例会でしたが、この会場のエアコンがすこぶる効いていて瞬殺。
 名刺交換だけで中座した次第です。

 ところが、後日SNSにupされた同友会仲間の日野さんからのレポートが実に素晴らしく、まるで参加していたかの様な臨場感を持って一気に読ませて頂きました。
 許可も得ず(笑)、一部引用させて頂きます。

 『(報告者の)根底にあるのは「怒り」だろう。
 「世間一般で障碍者問題に関心が薄いのが信じられない。
 自分の家族や恋人や親友が障碍者になってもあなたは無関心でいられるのか」
 といったような。
 私はその「純粋な正義感」は嫌いではないが、同友会は何も「社会福祉」や「弱者救済」的な視点から「障碍者雇用」を進めているわけではない。
 障碍者の雇用に積極的になることで、職場に「一体感」「業務の仕分け」「思いやり」などが育まれることによって、より経営がスムーズになりやがて来る少子化による「人手不足」問題にも対応できるというものだからだ。
 (私はそう理解している)
 上記のようなメリットを掲げながら例会に参加している経営者に、意識改革を迫るという流れに例会全体が成らなかったのは残念だった。(これは報告者の責任では全くない)』

 事前準備の「プレ報告会」から関わった、委員としての自らの責任をも潔く認められた上で、報告内容や聴衆の反応等を冷静に俯瞰し、報告者をフォローしつつ、問題の核心にズバリと斬り込んだレポートは秀逸です。
 途中リタイアした私の言葉では、不遜に聞こえてしまうかもしれませんが・・・。

 同友会には様々な、業種や規模や理念の会社が混在しています。
 報告内容が、自社にそぐわないと感じる時もあるでしょう。
 そうした時も無為な時間をただ過ごすのではなく、自社への読み換えによって、改善につなげる心掛けが肝要です。

 弊社が障害者を積極的に雇用することは、現時点では難しいかもしれません。
 但し、読み換えはできます。
 
 ・ ソフトボール・バレーボールの国体レベルの選手を三名擁している
 ・ 持病を抱え、体調不良に苦しむ社員がいる
 ・ 出産や育児で、長期休暇を余儀なくされる場合がある
 ・ 一見、健常・健康な社員でも、いつ何時体調を崩すやもしれない・・・
 
 選手達の練習や試合や、誰にでもあり得る病欠や産休や育休の機会に際し、助け合い、協力し合い、組織力によってカバーしていく取り組みは、障碍者雇用の本質と何ら変わりません。

 利己の心から生まれるのは、怒り・不平・不満・愚痴・甘え・誹謗・中傷
 利他の心から生まれるのは、愛・慈しみ・労り・優しさ・思いやり

 「がんばってね!」 「大丈夫?」 「ありがとう!」
 社内に愛語と笑顔が溢れ、社風となり、個々の人間性が御客様満足のレベルを高め、世の中から必要とされることで、より良い企業へと成長・発展する。
 そんな理想像を描きつつ、今日も一日頑張りたいと思います。

 末筆ながら、日野さん素晴らしいレポートありがとうございました。 

逃げ得は許さない

 滞納家賃の回収が、管理上重要な業務であることは間違いありません。
 ここで、最も求められるファクターは「使命感」です。

 「家を借りている以上、対価である家賃は当然支払わなければならない。」
 「ゴネ得、逃げ得は絶対に許さない!」

 こうした、強い意志を備えた社員なら任せて安心です。
 とはいえ督促は、決して喜ばれる仕事ではないでしょう。
 本人からも、家族からも、保証人からも、まねかれざる客です。

 だから、足が遠のきます。
 だから、無為に時間が過ぎ去ります。
 そしてこの「時間」こそが、最大の敵です。

 一ヶ月5万円滞る人が、20万円のまとまった債務を払える道理がありません。 
 保証人様も嘆きます。
 「なんで、もっと早く行ってくれなかったんだ。」

 督促に甘い会社の場合、安易に損金で落とすため、早々に肩の荷が下せます。
 これにより、ひ弱な社員と損失が量産されてしまうのです。
 
 仮にたった100円の水道料であったとしても、1月かかろうと半年かかろうと回収を見届けさせます。
 内容証明 → 支払督促 → 仮執行申立 → 強制執行・・・。
 採算度外視で回収の厳しさを教えないと、その100円の損が、将来の100万円に成るからです。

 「時間」の経過に比例して、督促の手間も難易度も上がっていきます。
 反比例して、オーナー様からの信用も、回収確度も、社内の評価も下がります。
 何一つ良いことはありません。

 「こんな面倒なことやりたくない」
 そう思えばしめたものです。

 次からは、滞納が大きく膨らむ前に回収しようと思うでしょう。
 更に言えば、入口の入居段階での審査も厳格になり、怪しいと思えば保証会社等を組み合わせる筈です。
 
 ゴネ得や逃げ得を許しては成らない・・・それは社員も同じです。

組織人としての在り方

 先日、ある会議に出席しました。
 
 その日の午前中、主要メンバーが召集され、午後に行われる会議の対応が模索されます。
 以前可決した議案について、上申プロセスが間違っていたという理由で、差し戻すか否か。
 
 ここで議論が沸騰し、午後の会議開始時刻ギリギリまで紛糾。
 最終的には議長判断により、多数決としました。

 結果6対4で差し戻し。
 誰か一人が寝返れば、どうなるか分からない、実に微妙な採決です。

 さて、午後からの会議においても、予想通り、大荒れに荒れました。
 ヤジ、怒号の飛び交う、低レベルの議論となってしまったことは、出席者全員が反省すべき課題でしょう。
 私も含め、社会人としての品格を問われる問題です。

 それはともかく・・・。
 事前の会議で採決し、結論が導かれている以上、出席メンバーは差し戻しの意を受け入れ、その着地を目指さなければなりません。
 例え、採決が僅差であったとしても、そこで反対を強く訴えていたとしてもです。

 仮に、どうしても納得できないなら、安保法案に唯一反対の意を唱え続けた村上誠一郎議員の様に、途中退席し、無言の抗議をすべきでしょう。
 それが組織の一員としての在り方です。

ペテン師か予言者か

 我々の基幹業務は、管理物件の入居を促進し、オーナー様の収益を最大化すること。
 そういう意味合いから、営業力は重要な要素の一つです。
 
 しかし、賃料が相場から大きく乖離した場合、営業力の次元では無くなってしまいます。
 仮に、ファミリー物件の家賃相場が5万円であるにも関わらず、10万円で設定してしまったとすれば、いかに営業力が卓越していたとしてもカバーし切れません。
 
 そういう意味で、周辺家賃相場の市場調査は、極めて重要な役割を担います。
 生かすも殺すも、値決め次第だからです。

 さて、この家賃相場は、社長よりもオーナー様よりも、現場の人間が熟知しています。
 従って、面倒でも、忙しいと判っていても、わざわざ現場の店長に訊ねます。
 ある意味、自分でもやろうと思えばできるけれど、敢えて筋を通しているのです。
 ことが始まってから後に、「こんな家賃じゃ入りっこありませんよ。」と言わせないために・・・。

 「この場所で、このプランで、この設備で、この家賃なら、絶対に決まります(決めてみせます)。」
 プロであるからには、この様な自信に満ちた発言を期待します。
 
 その自信の背景には、綿密な市場調査が必要不可欠です。
 今は昔と違って、足で稼ぐ必要はありません。
 ネット検索で、瞬時に網羅的な情報を拾うことが可能です。

 お客様も依頼者も、それを知っています。
 近所の物件をたった一つ抽出しただけで、適正家賃を言い当てるとしたら、その人はペテン師か、予言者か、単なる手抜きか。
 何れにしても、ビジネスマンとしての信用を失うことは間違いありません。

愚の骨頂の悩み

 来るべき9月2日(水)、エイブル「接客プロフェッショナルコンテスト2015」中四国地区予選会が開催されます。
 昨年は、大洲駅前店の西社員が、見事予選を勝ち上がり決勝進出しました。
 今年も、各店舗から一人ずつ、計5名が参加します。

 今期、我が社が直面している課題の一つが、若手社員の営業力up。
 新規接客に対する成約割合を示した、昨年の成約率を見れば明白です。

 若 手(1~2年) 43%
 ベテラン(その他) 61%

 10組来店した場合に、6件契約できるベテランと、4件しか契約できない若手。
 しかも全社で、年間100組、1,000組と膨らむ訳ですから、実に大きな受注機会損失です。

 これがシステムの欠陥なら、仕組みを見直すことで改善できます。
 しかし、問題が営業力となりますと、一朝一夕には叶いません。
 
・ 物件知識を身に付けるために・・・毎日「物件確認」に励む
・ 宅建知識を身に付けるために・・・毎日「宅建勉強」に励む
・ 営業技術を向上させるために・・・毎日「ロープレ」に励む
・ 一般知識を習得するために・・・毎日「日経新聞」を読む
・ 人間力を向上させるために・・・毎日「自己啓発」に励む・・・

 こうした日々の努力の積み重ねによって、一歩ずつ前進します。
 野球選手がレベルアップするために、守備、打撃、走塁の訓練を行ったり、基礎トレーニングに励むのも同じでしょう。

 新聞も読まず、宅建勉強もせず、ロープレもせず、「どうすれば営業力が上がるか?」と思い悩む輩(やから)が居たとすれば愚の骨頂です。

あとは勇気だけだ!

 NYホーム創業以来、最大のPJ(プロジェクト)を検討しています。
 社運を賭けると共に、未来を切り拓くと表現しても過言ではないでしょう。

 新店舗を立ち上げること、自社物件を購入すること、何よりも会社を起業すること。
 これまでにも、常に新しい領域を開拓してきました。
 
 事前に相談すれば、社員も含め、周囲の大半は反対します。
 何故なら、人間は基本的に変化を嫌う、保守的な生き物だからです。

 加えて、新しいことを起こす際には、必ずリスクが伴います。
 そのリスクの責任を負いたくないという心理が、「やめた方が良い」という言葉に成って表れます。
 「俺は反対した。」という足跡が、失敗に終わった時の保険になると勘違いしているのです。
 
 では、変化を起こさず現状に甘んじていれば、リスクを排除できるのかというと、そうではありません。
 この会社の短い歴史を振り返ってみても、明白です。
 課題毎に決断し、リスクを恐れず、変化に挑戦してきたからこそ、今日があります。
 変化を恐れ、挑戦を怠っていたとすれば、会社そのものが存在していないでしょう。 
 
 勿論、挑戦がすべて成功する訳ではありません。
 ファーストリテイリングの柳井社長が自著で語っている様に、世界的なアパレルメーカーをしても「一勝九敗」です。
 それでも、座して死を待てない企業の宿命として、挑戦し続ける必要があります。

 成功すれば「好走」と称賛。
 失敗すれば「暴走」と批判。
 その何れも、TOPは受け入れる覚悟を備えなければなりません。

 好走と暴走とを分けるポイントは、魂の入った精緻な計画、入念な準備。
 そして・・・。

  「あとは勇気だけだ!」 サイボーグ009 島村ジョー
 
 人事を尽くせば、あとは勇気だけです。

不合格のデメリット

 宅建試験まで65日。
 受験生にとって、脳にも熱い勝負の夏。
 我が社からも、7名が合格を目指します。
 
 まずもって、この業界で生きていく限り、宅建の呪縛から逃れることはできません。
 従って、腹を括(くく)る必要があります。
 
 ・ 自分は経験が無い
 ・ 試験向きの頭では無い
 ・ 問題の意味が理解できない
 ・ 勉強の時間が取れない・・・

 自分で自分に言い聞かせるような言い訳を探し、百万言唱えても無意味です。
 合格した人も皆、最初は同じだったのですから・・・。

 昨年、合格した人と、不合格に終わった人の差は何だったのでしょうか?
 地頭が良いからでも、環境に恵まれていたからでもありません。
 
 成否を分けたのは、
 合格できるまでの努力ができたかどうかです。

【 合格できれば (できなければ) 】
 ① 評価 : 皆から祝福され評価されます (当然ながら祝福も評価もされません) 
 ② 信用 : 名刺に「宅建士」の称号が印字され社会的な信用を得ます (半人前の烙印を押されます)
 ③ 時間 : 来年以降受験勉強の必要がありません (来年もまたしんどい勉強が必要です)
 ④ 自信 : 不動産のプロとして自信がつきます (自信喪失の負け犬としてまた一年過ごさねばなりません)
 ⑤ 完結 : 契約業務を自分一人で完結できます (契約毎に重要事項説明をお願いする必要があります)
 ⑥ 費用 : 来年以降、受験費用は不要です (また来年も申込費用が発生します)

 他にも有るかもしれません。
 少なくともこれだけの、大きなメリットがあるのですから取らない手はありません。
 
 長い人生の中で、たった65日間、死に物狂いで勉強して栄冠を掴むのか。
 この夏期休暇、怠惰に負けて遊び呆け、また一年間、無免許運転を続けるのか。
 あなたが決めることです。

雲の上はいつも青空

 7月下旬から8月初旬にかけて、居たたまれない程の猛暑でした。
 昔であれば、35℃以上を記録することは滅多になかった気がします。
 
 今や、連日35℃超え。
 地球温暖化も然ることながら、エアコンの熱風や舗装の影響もあるでしょう。
 いわゆる、ヒートアイランド現象です。

 車を運転していると、外気温の変化でそれを感じ取ることができます。
 松山市内では35℃。
 伊予市郊外の水田に囲まれたエリアでは32℃。
 双海の海岸沿いは30℃。
 大洲市内に入ると36℃・・・といった感じです。

 昨日の早朝は22℃と、実に爽やかでした。
 日の出が遅くなり、日の入りが早くなり、日照時間は日に日に少なくなっていきます。
 これからは、ひと雨毎に過ごしやすくなるのでしょう。
 
 毎年繰り返される四季の移ろいですが、さながら人生の縮図のようです。
 良いことも、悪いことも、永くは続きません。
 止まない雨も、朝の来ない夜もありません。

 業績不振の店舗の、挽回へ向けての取り組み。
 宅建試験合格を目指す勉強。
 それぞれ大変です。

 しかし、そうした大変な思いがずっと続く訳ではありません。
 悪天候のフライトで気持が重く感じる時と同じ。
 雲の上には必ず、爽快な青空が拡がっています。

会社はつぶれるもの

 今夏起業された、前職の同僚二名に来社頂きました。
 代表者は、使命感に満ちた素晴らしいリーダーです。

 7年前の民事再生時、次の様に気丈な台詞を語っています。
 「自分は最後まで見届ける覚悟です。
 勿論、最後にしてはいけないと思っていますが・・・。」
  
 経営破綻と一口に言っても、民事再生法申請と破産とでは大きく異なります。
 民事再生は、身体に転移した癌細胞を取り除く大がかりな手術です。
 取りあえず命は救われ、営業は継続し、現場は稼働し、社員の給料も滞らず、経営陣が居残ることもできます。
 手術後、リハビリと投薬によって、体力の回復と体質改善を図ります。
 
 一方、破産は突然死です。
 現場も、支払いも、会社としての機能が全てストップし、社員は全員解雇。
 
 「本当に会社はつぶれるんだ。」
 稚拙に聞こえるものの、これがリアルな本音。
 そう、誤解を恐れずに言えば、会社はつぶれるものです。
 
 放漫経営、粉飾決算、過剰投資・・・。
 何かしら悪いことをするからつぶれるのではありません。
 何も悪いことをしなくても、会社はつぶれる方向へ一直線にひた走っているのです。

 急成長から急下降、民事再生から破産まで。
 皮肉にも先述の言葉通り、経営幹部の一員として最後を見届けた経験は貴重です。
 是非とも、その経験を活かし、二人して素晴らしい会社を創り上げて行って下さい。
 私も負けない様に頑張ります。

安楽をむさぼる人

 8月9日付日経新聞一面「戦後70年これからの世界」は、京セラ名誉会長の稲盛和夫氏でした。

 「戦争直後は食糧も十分ではなく、産業も壊滅状態だった。
 そんな逆境を乗り越えようと、日本人全員が努力した。
 焼け跡の中からソニーやホンダのようなベンチャー企業が彗星の如く現れ、日本経済は世界が目を見張る発展を成し遂げた。

 その勢いが1990年前後のバブルの時代に頂点に達し、その後は停滞した。
 豊かになると安楽をむさぼるのは人間の常で、これは自然の成り行きかもしれない。」

 最後の一行は、安楽をむさぼる一員として、胸に突き刺さります。
 そう、戦後焼け野原からの復興は、日本人全員が、がむしゃらに努力したからこそ得られたのでしょう。

 自転車と同じで、坂道を駆け上がるのは大変です。
 一旦頂きに達すると、そこから先の下り坂は、放っておいても快適に進んでくれます。
 高度成長期からバブル経済にかけての繁栄は、まさにそれです。

 ところが、下りきった底に辿り着くと、もう自転車は進みません。
 停滞を抜け出す方法は?
 そう、かつて先人がそうしてきたように、自らの足で一歩一歩着実に漕いで行くだけです。

ありがとうの神様:結

 起承転結の結びは、幸福感についてです。

 『ひとつの現象や出来事に、プラスもマイナスも、幸も不幸もありません。
 すべての人が、「幸せだ」と言える出来事や現象があるのではなく、自分が「幸せだ」と思った瞬間に、
 そう思った人にだけ「幸せ」が生じてくるのです。』

 例えば、財布を拾って交番に届け出ると、必ず二つの質問をされます。
 
1. 「落とし主が現れた場合、謝礼を望みますか?」
2. 「半年間、落とし主が現れなかった場合、所有権を主張されますか?」

 自分は、近隣清掃時に数回財布を拾い、交番に届け出て、何れも放棄でサインします。
 「求める位なら、正直に届け出ないだろう」思ったりもしますが・・・。 

 それはともかく、落したことに気付いた時は、誰しも不幸の真っ只中です。
 拾われたことが判ると、幸福感に満ちます。
 ところが、謝礼を求めて来られると、個人差があります。
 
 感謝の念もそっちのけで、「謝礼はできるだけ少なくしたい」と考える人もいるでしょう。
 無くしていた状況をすっかり忘れ、「損した」と思う人もいます。
 拾った方は拾った方で、「たったこれっぽっちか?」と落胆するかもしれません。
 そう考えたら不幸です。
 
 スピード違反で摘発されたとします。
 「畜生! 運が悪かった! なんて日だ!」 と不幸を嘆く人が殆どです。
 一方、「良かった! あのままのスピードで走っていたら大事故を引き起こしていたかもしれない。 ラッキー!」
 このように、ポジティヴに受け止める人も居ます。

 事象や出来事は全く同じでも、幸・不幸の判断は人それぞれ。
 つまり、「幸福」は感じるものなのです。

 人は皆、幸福に成りたいと思っています。
 幸福への近道は、宝くじを当てることでも、玉の輿に乗ることでもなく、ありがとうの神様の存在に気付くことです。   完

ありがとうの神様:転

 前回、「怒り」の構造について取り上げました。
 ここでは、「怒り」の対象について 

 『太陽が昇ることも、月が沈むことにも、私たちは文句を言いません。
 でも「人がしたこと」に対しては、寛容になれない時があります。

 「社長が、上司が、私にひどいことを言った」
 「子供が言うことをきかない」
 と怒ってしまうのです。

 人間には「感情的になる」「腹を立てる」「怒る」「妬む」「憎む」というエモーショナルな部分があって、
 「人間が何かことを成している。そして私に悪意的に仕掛けてきた。」
 と思った時に怒鳴りたくなる訳です。』

 人は「感情の動物」と言われる通り、皆それぞれ感情を持って生きています。
 一連のエモーショナルな部分は、好むと好まざるとに関わらず、神様が必要性を持って備えたものです。

 厄介な感情をいかにコントロールできるかが、大人になるための階段であり、成長の証であり、生きる目的でもあります。
 当然に、感情の赴(おもも)くまま発散したのでは、人間関係は上手く保てません。
 そこでも、やはり「緩ます」=「許す」心が肝要です。
 
 寓話「北風と太陽」を思い出されます。
 頑なな旅人のコートを脱がすのは、激しい北風ではなく、暖かな太陽の陽射しなのですから。     つづく

ありがとうの神様:承

 次のテーマは、争いや諍(いさか)いの主因である「怒り」です。

 『怒ると痛いらしい。 笑うと痛くないらしい。
 という因果関係が判れば、損得勘定として怒らなくなるし、笑うようになる。
 
 酷い神経痛に悩まされている老齢の患者に、こう諭します。
 「神経を緩ませて下さい」
 はじめは「はぁ?」と不思議がられるのですが、数十秒後には、
 「痛くなくなりました」と言う。

 「許す」の語源は「緩ます」。
 神経を緩ませていない人は、他人を許せない人。
 だから「痛い」らしい。』
 
 非科学的に聞こえるかもしれません。
 しかし、実際のお話しです。

 機械でも、ハンドルでも、適度の「あそび」があるからこそスムーズ。
 「あそび」が無ければ、摩擦や軋(きし)みによって、支障をきたすでしょう。

 怒りは、多大なストレス、張りつめた緊張を伴ってやってきます。
 怒りの言葉は、相手だけでなく、取り巻く周囲、そして自らの精神をも汚染します。
 だから、「痛い」のです。      つづく

ありがとうの神様:起

 心の琴線が揺さぶられる、名著に出会いました。
 小林正観氏の著書「ありがとうの神様」。
 四日連続でエッセンスをお届けします。

 『この世のすべての人が「自分は間違っている」と思ったら、戦争は起きないだろう。
 この世のすべての人が「自分は正しい」と思ったら、争いごとばかり。
 決して、戦争は無く成らないだろう。』

 ベースにあるものは3点。

 1. 謙虚な心
 2. 利他の心
 3. 自己責任

 「奪い合えば足らぬ。分け合えば余る。」   あいだみつお

 食料も、領土も、同じでしょう。
 竹島、尖閣、台湾・・・。
 外交上、侵略という言葉は繊細です。

 歴史的に見ると、利他の心を持った謙虚な国は侵略され、
 利己的で傲慢な国が力を誇示し、侵略によって領土を拡げている感は否めません。
 
 しかしながら、世の中は因果応報。
 短期的に侵略して利権を得たとしても、長期的に見れば取ったものは取り返されます。
 短期的に相手を打ち負かしたとしても、畏敬や信頼に基づく長期良好な関係は築けません。

 「良い時はおかげさま。悪い時は身から出たサビ。」  あいだみつお

 謙虚に自己責任で受け止められる思想こそが、円滑な人間関係と、世界平和の根源です。    つづく

やむにやまれぬ大和魂

 今日広島は、70回目の「原爆の日」を迎えます。
 一日前の昨日、不動産取引決済のために広島の地を踏みました。
 今となっては、原爆ドームや記念館に出向かない限り、70年前の光景を伺い知ることはできません。

 国会で審議されている「安全保障関連法案」の是非を、ここで論じることは避けます。
 しかし、戦後70年の節目を迎える今日、改めて戦争と平和を考える機会を与えてくれたのは間違いないでしょう。
 先日のTV「たかじんのそこまで言って委員会」は、開戦と終戦の背景を掘り下げる内容でした。

・ 「ハルノート」そして「真珠湾攻撃」、アメリカから巧妙に仕組まれた罠
・ 皮肉にも終戦を遅らせることになった、特攻隊による予想外の戦果
・ 原爆が戦争を終わらせたのではなく、終戦までに原爆を落としたかったアメリカ
・ 和平仲裁を委ねた、ソ連スターリンの裏切りと日本の誤算
・ 壮絶なる沖縄戦によって守られた、日本人の歴史と誇り
・ 後付けの法律によって裁かれた理不尽極まりない「東京裁判」・・・

 世論が真に正しい歴史認識を備えるならば、安保法案=戦争法案と結びつけたがる、安直な野党やマスコミの声を鵜呑みにはしない筈です。

 「かくすれば かくなるものと知りながら やむにやまれぬ大和魂」  吉田松陰

 くれぐれも、戦争は決して、好戦的な思想によってのみ引き起こされるものではありませんし、
 平和は、厭(えん)戦的な思想だけで守られるものでもありません。

会議発言心得7ヶ条

 立場上、様々な会議に出席させて頂きます。
 発言する際、気をつけたいポイント。
 
1. 他人の発言中に遮らない

2. 結論が先、プロセスは後

3. 他人を攻撃しない

4. 謝罪時に言い訳をしない

5. 論点を逸らさない

6. 私的な感情を交えない

7. 私語をしない

 ところが先日の会議では・・・。

 他人の話を聞こうともせず私語ばかり。
 私憤を爆発させ、的外れな意見で攻撃的に話を遮る。
 散々もの申すけれど、決して結論は述べない。

 これでは何時間かかっても終わらないでしょう。
 そもそもそれは、会議や意見のレベルではなく、雑談か口喧嘩に過ぎません。
 歳だけ重ねても、悲しいものです。

一生勉強 ~裁判編~

 齢(よわい)52にして、人生初体験。
 民事裁判を初傍聴して参りました。

 この日の松山地裁は大変混み合っています。
・ A事件 = 13:15~13:20
・ B事件 = 13:15~13:30
・ C事件 = 13:30~16:00

 このB事件がお目当ての裁判です。
 ちなみにA事件は、判決の言い渡しのみ。
 「被告の訴えを棄却する」の一言で終わりました。
 それでもせめて、B事件は13:20~とかにしても良いのでは・・・。

 ともかく、裁判官が頭脳明晰であることは良く判りました。
 異議申立や準備書面や答弁書の内容を良く読み砕き、論旨をしっかり掴んでいます。
 何十ページにも及ぶ資料の中で、その争点のシンプルさも把握されています。

 結果、予定通り15分で終了。
 流石はプロ、実に手慣れたものです。
 
 TVで見たような、激しい舌戦を期待する外野からすると、肩すかしの感は否めません。
 面白がってはいけませんが・・・。

 こうして、一つ知識が増えれば、二つ知らないことが増えていきます。
 知識が無ければ、自ら知らないことすら気付き得ません。
 人生は、幾つに成っても勉強です。

真実の瞬間

 松山久米店が、某法人より某物件の管理受託を頂いたことを受け、大野店長同行で表敬訪問して参りました。
 
 某法人には、前職の同僚が務めています。
 某物件は前職で建築し、斡旋・管理も駆け出しの頃に行った、思い出深い物件です。

 そこで先方の社長から、実に嬉しいお言葉を頂きました。
 『数多い賃貸管理会社の中から、御社を選んだ理由は二つあります。
 一つは、「お客様にご紹介するにあたって事前に見せて頂きたい。」と言われて鍵を借りに来られたことです。』

 御紹介前の部屋確認。
 我々としては当たり前のことと認識しています。
 しかし、そうした手間暇かけることが、他社にとっては当たり前で無かったりするのでしょう。

 『二つ目は、部屋を確認に来られた際、弊社の手違いで鍵が開かず、ご迷惑をおかけしたからです。』
 
 つまり、迷惑をかけたことの御返しという意味です。
 こうしたエピソードは、力関係的に弱みを持って依頼することにもなり、寧ろ敬遠される材料でもあります。
 律儀に筋を通す、非常に義理固い方であるという印象を受けました。

 また、この時に接した大野店長の印象によっても、大きく変わった筈です。
 鍵が違っていて開かないとなれば、再び取りに帰るか、仕切り直すか、何れにしても二度手間になります。 
 
 「忙しいのに、まったく・・・。」 
 口にしないまでも、心で呟き、態度に不機嫌さが出ていれば、この話は無かったでしょう。
 真実の瞬間です。
 
 「真実の瞬間」(La hora de la verdad)とは?
 スカンジナビア航空の経営をV字回復させたキーワード。
 「消費行動における重要な顧客接点」を表す。
 元々は闘牛用語で、「闘牛士が闘牛のとどめを刺す瞬間」を指すものだった。

 改めて仕事の成果は、日常の努力の積み重ね。
 蒔いた種の通りに花が咲きます。

システマチックな面談

 月初1日は、恒例の店長面談からスタート。
 会社としての年度替りということもあり、盛り沢山の内容です。

1. 先月の反省
2. 今月の目標
3. 前期決算の総括
4. 今期目標の確認

 5店舗の店長、各々1時間ずつでも5時間。
 今週は、全社員との評価面談を控えています。
 各々30分として、約10時間。

 本当は、30分では短くて、想いは語り尽くせないでしょう。
 申し訳ないけれど、できることは限られています。

 こうして、店長とは月一回、社員とは四ヶ月に一回、面談する仕組みがあります。
 強制的なスケジューリングによって生み出される面談は、儀礼的かもしれません。
 それでも、無いよりはマシです。
 
 一本釣りで声掛けして・・・となりますと、時間や回数に偏りが出るもの。
 「私は、まったくお呼びがかからない。」といった不公平、不平等が問題になりがちです。

 私の地元には、同級生や知人が月一回集って飲食する、「頼母子」というシステムがあります。
 商売人で多い方は、毎月20本も抱えているそうです。
 自分は少ない方ですが、それでも2本。
 
 同級生や知人と町で擦れ違う際、「よっ、久し振り。今度飲みに行こうや。」と声掛けしますが、実際には行ったためしがありません。
 いつでも飲みに行ける、距離の近い気の置けない相手だったとしてもそんなもの。 
 「頼母子」の由来や狙いはともかくとして、一ヶ月に一度強制的に懇親が図れるという意味において、とても有意義です。

 コミュニケーションの本質は、もっと深くて難しいのでしょうし、ルール化してしまう味気なさも否めませんが、それでも、やらないより、やった方が良い。
 全社朝礼も、全社会議も、朝礼も同じです。
 これからも、尚一層コミュニケーションを推進して参ります。
プロフィール

Hideo Matsuoka

Author:Hideo Matsuoka
・生年月日 昭和37年10月30日

・好きな言葉 
今日は残された人生の最初の一日

・信条「先憂後楽」

・尊敬する人 
稲盛和夫 西川広一 松下幸之助

・資格 ①宅地建物取引士
    ②建築2級施工管理技士
    ③マンション管理業務主任者
    ④防火管理者
    ⑤少額短期保険募集人
    ⑥損害保険募集人
    ⑦損害保険商品専門総合
    ⑧不動産キャリアパーソン
・趣味
 劇団AUGAHANCE初代代表
 主に脚本・演出を担当

・経歴 
 中卒後、大工・石工と職人道を歩む
 平成2年 
 ㈱中岡組 (ジョーコーポレーション)入社
 マンション担当役員→常務執行役→管理会社代表を歴任
 平成21年 ㈱NYホーム起業

最新記事
最新コメント
最新トラックバック
月別アーカイブ
カテゴリ
FC2カウンター
検索フォーム
RSSリンクの表示
リンク
ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる

QRコード
QR