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臨界点を超え一触即発

 6月28日付け日経新聞3面に、「不動産向け融資最高」「昨年度、バブル期超え」の記事がありました。

【 金融機関の不動産業向け融資 】
 1989年 12兆1075億円
 2014年 12兆2544億円

 2015年は更に増えるものと思われます。
 バブル膨張の一因であった、旧住宅金融専門会社(住専)の様なノンバンク経由を含んでいないため単純比較はできませんが、異常な状況であることは間違い無いでしょう。

 記事中には、「不動産投資の過熱を指摘する声もある」という不安を煽る言葉と、「市場に過熱感はない」という能天気な日銀のコメントが併記されています。
 
 喉元過ぎれば何とやら、バブル、リーマンと、十年周期の景気の波に踊らされる市場は変わりません。
 膨らみ過ぎたバブルは、何かがきっかけとなって必ず弾けます。
 規制緩和に端を発した、円安も、株高も、既に臨界点を超え一触即発です。

 「海外の投資家が自国の通貨建てで割安になったマンションを買っているほか、賃料の上昇も見込んでオフィスビルも購入している。」
 この表現に、危うさを感じとる鋭敏さだけは失ってはいけません。
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未来を明るくする言葉

 ネットで、「悪口を言わない人達の10の特徴」という記事をみつけました。
 自分なりに読み込むと、6つに集約されるようです。

① 謙虚さがあり素直
 ※ 他人を悪く言えるほど自分が完璧でないことを知っている
② 自信と余裕がある
 ※ 相手を対等だと思うから腹が立つだけ
③ 相手の良い面を見ることができる
 ※ 長所と短所は表裏一体です
④ プラス思考
 ※ 前向きな人は、ネガティヴな言葉や思考を意図的に避けます
⑤ 悪口によって自らの評価が下がることを知っている
 ※ 悪口を口にすれば、天に唾するように自らに返ってきます
⑥ 客観的視点を有している
 ※ 身勝手、独りよがり、姑息、狭量・・・視野の狭さが悪口の元凶です

 例え相手が悪かったとしても、他人の悪口を聞くと、周囲も良い気持ちはしません。
 その場限り、耳を傾け頷いてくれたとしても、全面的な同意を得た訳ではありません。
 悪口を口にすればするほど人間としての評価を下げ、最終的には思いに反して、自らが浮き上がります。
 
 相手が悪いと思うのなら、直接指摘して是正を求めるべきでしょう。
 悪口とは一線を画す、苦言・進言・助言・提言・・・これらの言葉は誠実さに溢れ、親愛に満ち、未来を明るくしてくれます。

雨降って地固まる

 松山余戸店の栗原店長が幹事を務めてくれた6月度懇親会。
 幹事の人望もあって、社員の殆どが参加してくれています。

 20:00~22:00 一次会(会食)
 22:30~25:00 二次会(カラオケ)

 私自身も久々に、最終まで参加させて頂きました。
 ・・・というよりも、一次会で盛り上がり過ぎ、前後不覚&記憶喪失的酩酊の方が数名いらっしゃったため、途中で抜けるのが心配だったというのが本音。
 大きなトラブルも無く、無事散会と成ったのは幸いです。

 今月は、月初から様々なことがありました。
 レギュラーの店長会、全社会、イレギュラーの若手社員個別面談、二年目社員フォローup研修、居酒屋役員会・・・。
 社長として、これまでの社員との接点の薄さを、反省させられたというのも偽らざる心境です。 

 いわずもがな、会社は人が商品であり、人が財産。
 社長が役員が店長が、その社員を大切に思い、コミュニケーションを重視するのは当然でしょう。
 
 飲み会は、あくまでもカンフル剤に過ぎません。
 それでも、「雨降って地固まる」実感を再認識できる、有意義な一夜でした。
 
 今期も残すところ一ヶ月。
 期末の着地を見据え、フルスロットルで駆け抜けましょう!

立て替え払いの財布

 入金と支払の関係について、店長会で話をしました。
 
 ① 入居者が退去した
 ② 入居者負担の原状回復部分を見積もると50万円
 ③ 敷金ゼロのため、入居者から50万円を徴収しなければならない

 この時の工程は以下の通りです。

 ① 入居者から50万円を徴収
 ② 原状回復工事発注
 ③ 施工業者に支払い

 順番を飛ばして発注し、支払いを先に立ててしまうと、集金できなかった際に損失となる恐れがあります。
 入金なく支払うのは、いわゆる立て替え払い。
 安易に立て替え払いをするのは、極めてリスキーです。

 会社ではなく、自分の財布から支払うことをイメージすれば判ります。
 入金見込みが不確かであるにも関わらず、虎の子の貯金を下ろしてきて、先に50万円払うことは無いでしょう。
 
 会社には、仮に余剰資金があったとしても、立て替え払いをする財布はありません。
 入金の無い支払はしない・・・これが鉄則です。

続:ハイタッチでおはよう!

 先週、中小企業家同友会に参加した際、世起の今村社長から「ハイタッチでおはよう」の手ほどきを受けました。
 その翌日、ブログに綴り、全社会議で周知し、実行に移そうと思ったにも関わらず、肝心なところで失念してしまったことは、SNSでも発信した通りです。

 ところが、松山久米店のブログを見ますと、既に実行に移したらしい。
 言い出しっぺが先を越されてしまいました。
 言われてやるのではなく、自ら始めた取り組み姿勢は実に素晴らしい。

 ということで、二番煎じではあるものの、翌日から松山南店でも実行しています。
 我が社の登記簿上の本社は大洲駅前店ですが、本部と不動産開発部がある松山南店が、総勢9名で最大勢力。
 他店なら、ハイタッチ2回で完了するところ、南店では8回に成ります。

 出社毎にバラバラやるのでは盛り上がりに欠けますが、全員揃ったところで一気にやると「今日も一日頑張ろう!」という気持ちが湧き上がり、なかなかいい感じです。

 こういう取り組みを、斜に構えてみる、醒めた意見に耳は貸しません。
 良いと思うことは、まずやってみる。
 これが、ベクトル合わせの第一歩です。

人脈で拡がる商売の輪

 久々に地元で仕事をした午後のことです。

 かねてよりお預かりしている物件の動きが思わしくないため、売主様をお訪ねしました。
 こういう時には、なかなか顔を合わせ辛いものですが、こういう時だからこそ積極的に会うのがビジネスの鉄則です。
 お会いすると思いの他、状況を理解頂いていて、価格改訂に応じて頂きました。
 
 早速、その情報を持って、協力業者二社に連絡。
 重ねて近隣で、御商売をされている方へのアプローチ。
 この方は、一昨年にも、物件を購入頂いています。

 次に、地元の名士が経営されているカフェへ。
 世間話的に用件をお話ししていると、興味がある方を紹介してくれるとのこと。
 有難いことです。

 そこに、近くの同級生二人が合流し、午後のコーヒーブレイク。
 傍目には、談笑しているようにしか見えませんが、お一人は一般物件のオーナー様であり、もう一人はここ2年で二つの取引をさせて頂いたお客様です。

 改めて、地元ならではの人間関係が、商売の輪を拡げてくれていることを実感しました。
 オフィスのデスクでパソコンを叩いているだけが、仕事ではありません。

縁と恩と因果と感謝

 また一人、縁の深い方が、天に召されました。
 
 出会いは今から20年前。
 不動産業に転身し、資格を取得して間もない、駆け出しの頃です。
 会社が建てたマンションの、入居者募集&管理を任せて頂きました。
 
 7年前、起業を機に、滝井店長と共に挨拶にお伺いします。
 「最初っから商売っ気を出すのはいやらしいので、今日は挨拶だけにしておこう。」
 事前に申し合わせておきました・・・すると。

 「松岡さん、はっきり言って下さい。
 管理を変えた方が良いなら印鑑つきますよ。
 長い付き合いなんですから。」

 看板は掲げたものの、御客様は来て下さるか?、管理は受託できるか?
 不安に満ちた中、有難い、有難い、大変有難いお言葉でした。
 
 所業無常。
 人生は有限。
 改めて、今日、今、この瞬間を、悔いなく生き切ることの大切さを、故人から教わりました。
  
 生前の御厚情に感謝致します。
 どうぞやすらかにお眠り下さい。
 本当にありがとうございました。

 合掌・・・。

学生と社会人との違い

 先週の水曜日、「二年目社員フォローアップ研修」を実施しました。
 予定通りではなく、急遽予定を変更しての開催です。

 「学生と社会人との違い」「長所の裏側にある短所」「水からの伝言」「逆境とは」「仕事の報酬」・・・それぞれ初歩的な内容でしたが、若手社員の胸には響くものがあったかもしれません。

 よくよく考えれば自分も、前職の会社に学ぶまで、何も判らない人間でした。
 教えられないと判らないのも事実でしょう。
 とはいえ、学校の授業の様な座学一辺倒では、頭でっかちになるだけです。

 「学生は金を払って学ぶ」
 「社会人は金を貰って学ぶ」

 学生時代、徹夜で勉強していると、親は感心して珈琲や夜食を振る舞い、「頑張ってね」と激励してくれます。
 ところが、社会人に成ってから深夜残業していると、「労働基準法を知っているのか!」と怒鳴り込んできたりします。
 いや、これはあくまでも例え話で、弊社の実態ではありません。

 会社でクレームに直面したり、お客様から感謝の言葉を頂いたり、同僚にフォローされたり、成果を上げて称賛されたり、成果が上がらなくて悔しさを噛みしめたり・・・。
 学びとは、悲喜交々です。

 今の彼らは、一年間の社会人経験を踏まえ、様々な苦労や努力を重ねてきたからこそ、言葉がリアルに腑に落ちます。

 更に一年、二年と月日を重ねるほどステージが上がり、振り返れば違った景色を望むことができる筈。
 未来と自分自身を信じ、一歩一歩、足を進めて頂きたいものです。

サブリースのリスク

 前職における最後の大仕事は、預かっていた賃貸仲介・管理会社のスポンサー付けです。
 菅理戸数はそこそこ有していたものの、内容が痛んでいたために、なかなか引き取り手が見つかりません。
 中でも、1,000戸程度あったサブリースが問題でした。
 
 親会社は、賃貸マンションの建築を行っており、設定賃料の90%でサブリース期間10年がレギュラーです。
 満室で運用できれば、10%の利ザヤを得られます。
 一方で、入居率が9割に満たなければ逆ザヤと成ってしまいます。
 利益の見返りにリスクがあるのは当然でしょう。

 親会社の経営がおかしくなると、リスクの算定が狂ってきます。
 受注欲しさに、設定賃料が高く成り過ぎたり、サブリース期間が長期化するのです。
 晩年は、相場よりも5,000円以上家賃が高い上、30年という長期の契約もありました。
 最初は何とかなったとしても、後半20~30年は確実に厳しくなります。

 NYホームという会社を立ち上げた際に、「サブリースはしない」と決めていました。
 しかし今、それは間違いだったと気付いています。
 肝要なのは、リスクと収益とのバランスだけです。
 
 通常の「管理」と比較しますと、確かにリスクは増えますが、上手くいけば収益も増えます。
 また、「自社物件購入」と比較しますと、上手く行った時の収益は減りますが、失敗した時のリスクは薄まります。

 購入に比較してサブリースは、金融機関からの借入枠に縛られず、金利も、固定資産税も、取得税も、登記費用も、改修費用も、火災保険料も、電気代もかかりません。
 言わば、大家様の費用でリニューアルして貰い、一定期間自社物件として運用できる強みがあります。

 くれぐれも気をつけたいのは、サブリースは儲けるための手段であって、目的ではないということ。
 冷静かつ俯瞰的かる長期的に、リスクと収益とを分析したいものです。

中立・公正なサービス

 数年前の話です。
 
 一戸建貸家を大家様から預り、某大手企業の社員の方に入居頂きました。
 その物件は浄化槽だったのですが、入居後の工事により下水引込を行うことに成ります。

 さて、下水引込を行うと、水道使用量に合わせて下水利用料がかかってくるため、入居者様の負担が増えてしまいます。
 実質、月々数千円の負担増です。
 入居者様の立場からすると、下水引込工事によって迷惑がかかる上に負担まで増えるというのは、間尺に合いません。
 
 一方、大家様はどうかというと、下水引込により、これまでかかっていた浄化槽管理料や汚物の抜取費用が不要になります。
 その年間費用は、4~5万円。
 契約上は、このままでも問題ありませんが、理論上この軽減される4~5万円を入居者様に還元しても良いということです。

 マンション等では共用支出が軽減される見返りとして、共益費を1,000円程度減額することがあります。
 そうした前例や背景を、大家様に丁寧に説明し、3,000円の家賃減額を認めて貰いました。

 ところが、この物件は会社契約で、水道・下水利用料は入居者様負担のため、家賃の減額が個人には影響しません。
 そこで、減額分の月々3,000円を積み立てる形にして、退去される際の原状回復費用とする提案をさせて頂きました。
 二年間住み続けたとしたら、24か月×3,000円=72,000円を、原状回復費用とします。
 原状回復後の余剰金の払い戻しはしないという条件です。

 経済合理性に基づく、会社と入居者様と大家様の三者に御納得頂ける、win-win-winの提案と言えるでしょう。
 今月、その入居者様が退去されます。

 但し、この提案をした自分自身が、すっかり失念しており、担当者には迷惑をかけました。
 その担当者が、当時のメールのやり取りを保管して頂いていたことで、スムーズな手続きになりそうです。
 ダメ社長は、また優秀な社員のファインプレーに救われました。

 改めて、「売買・貸借、何れも双方のお客様から感謝される中立・公正なサービスを提供」の大切さを痛感しています。
プロフィール

Hideo Matsuoka

Author:Hideo Matsuoka
・生年月日 昭和37年10月30日

・好きな言葉 
今日は残された人生の最初の一日

・信条「先憂後楽」

・資格 ①宅地建物取引士
    ②建築2級施工管理技士
    ③マンション管理業務主任者
    ④防火管理者
    ⑤少額短期保険募集人
    ⑥損害保険募集人
    ⑦損害保険商品専門総合
    ⑧不動産キャリアパーソン

・経歴 
 雄新中卒業 → 新田高校中退
 大工・石工と約十年職人道を歩む
 平成2年 
 ㈱中岡組 (ジョーコーポレーション)入社
 マンション担当役員→常務執行役→管理会社代表を歴任
 平成21年 ㈱NYホーム起業
 令和2年 ㈱南洋建設 代表兼任
 令和4年 ㈱たんぽぽ不動産起業

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