臨界点を超え一触即発

 6月28日付け日経新聞3面に、「不動産向け融資最高」「昨年度、バブル期超え」の記事がありました。

【 金融機関の不動産業向け融資 】
 1989年 12兆1075億円
 2014年 12兆2544億円

 2015年は更に増えるものと思われます。
 バブル膨張の一因であった、旧住宅金融専門会社(住専)の様なノンバンク経由を含んでいないため単純比較はできませんが、異常な状況であることは間違い無いでしょう。

 記事中には、「不動産投資の過熱を指摘する声もある」という不安を煽る言葉と、「市場に過熱感はない」という能天気な日銀のコメントが併記されています。
 
 喉元過ぎれば何とやら、バブル、リーマンと、十年周期の景気の波に踊らされる市場は変わりません。
 膨らみ過ぎたバブルは、何かがきっかけとなって必ず弾けます。
 規制緩和に端を発した、円安も、株高も、既に臨界点を超え一触即発です。

 「海外の投資家が自国の通貨建てで割安になったマンションを買っているほか、賃料の上昇も見込んでオフィスビルも購入している。」
 この表現に、危うさを感じとる鋭敏さだけは失ってはいけません。
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未来を明るくする言葉

 ネットで、「悪口を言わない人達の10の特徴」という記事をみつけました。
 自分なりに読み込むと、6つに集約されるようです。

① 謙虚さがあり素直
 ※ 他人を悪く言えるほど自分が完璧でないことを知っている
② 自信と余裕がある
 ※ 相手を対等だと思うから腹が立つだけ
③ 相手の良い面を見ることができる
 ※ 長所と短所は表裏一体です
④ プラス思考
 ※ 前向きな人は、ネガティヴな言葉や思考を意図的に避けます
⑤ 悪口によって自らの評価が下がることを知っている
 ※ 悪口を口にすれば、天に唾するように自らに返ってきます
⑥ 客観的視点を有している
 ※ 身勝手、独りよがり、姑息、狭量・・・視野の狭さが悪口の元凶です

 例え相手が悪かったとしても、他人の悪口を聞くと、周囲も良い気持ちはしません。
 その場限り、耳を傾け頷いてくれたとしても、全面的な同意を得た訳ではありません。
 悪口を口にすればするほど人間としての評価を下げ、最終的には思いに反して、自らが浮き上がります。
 
 相手が悪いと思うのなら、直接指摘して是正を求めるべきでしょう。
 悪口とは一線を画す、苦言・進言・助言・提言・・・これらの言葉は誠実さに溢れ、親愛に満ち、未来を明るくしてくれます。

雨降って地固まる

 松山余戸店の栗原店長が幹事を務めてくれた6月度懇親会。
 幹事の人望もあって、社員の殆どが参加してくれています。

 20:00~22:00 一次会(会食)
 22:30~25:00 二次会(カラオケ)

 私自身も久々に、最終まで参加させて頂きました。
 ・・・というよりも、一次会で盛り上がり過ぎ、前後不覚&記憶喪失的酩酊の方が数名いらっしゃったため、途中で抜けるのが心配だったというのが本音。
 大きなトラブルも無く、無事散会と成ったのは幸いです。

 今月は、月初から様々なことがありました。
 レギュラーの店長会、全社会、イレギュラーの若手社員個別面談、二年目社員フォローup研修、居酒屋役員会・・・。
 社長として、これまでの社員との接点の薄さを、反省させられたというのも偽らざる心境です。 

 いわずもがな、会社は人が商品であり、人が財産。
 社長が役員が店長が、その社員を大切に思い、コミュニケーションを重視するのは当然でしょう。
 
 飲み会は、あくまでもカンフル剤に過ぎません。
 それでも、「雨降って地固まる」実感を再認識できる、有意義な一夜でした。
 
 今期も残すところ一ヶ月。
 期末の着地を見据え、フルスロットルで駆け抜けましょう!

立て替え払いの財布

 入金と支払の関係について、店長会で話をしました。
 
 ① 入居者が退去した
 ② 入居者負担の原状回復部分を見積もると50万円
 ③ 敷金ゼロのため、入居者から50万円を徴収しなければならない

 この時の工程は以下の通りです。

 ① 入居者から50万円を徴収
 ② 原状回復工事発注
 ③ 施工業者に支払い

 順番を飛ばして発注し、支払いを先に立ててしまうと、集金できなかった際に損失となる恐れがあります。
 入金なく支払うのは、いわゆる立て替え払い。
 安易に立て替え払いをするのは、極めてリスキーです。

 会社ではなく、自分の財布から支払うことをイメージすれば判ります。
 入金見込みが不確かであるにも関わらず、虎の子の貯金を下ろしてきて、先に50万円払うことは無いでしょう。
 
 会社には、仮に余剰資金があったとしても、立て替え払いをする財布はありません。
 入金の無い支払はしない・・・これが鉄則です。

続:ハイタッチでおはよう!

 先週、中小企業家同友会に参加した際、世起の今村社長から「ハイタッチでおはよう」の手ほどきを受けました。
 その翌日、ブログに綴り、全社会議で周知し、実行に移そうと思ったにも関わらず、肝心なところで失念してしまったことは、SNSでも発信した通りです。

 ところが、松山久米店のブログを見ますと、既に実行に移したらしい。
 言い出しっぺが先を越されてしまいました。
 言われてやるのではなく、自ら始めた取り組み姿勢は実に素晴らしい。

 ということで、二番煎じではあるものの、翌日から松山南店でも実行しています。
 我が社の登記簿上の本社は大洲駅前店ですが、本部と不動産開発部がある松山南店が、総勢9名で最大勢力。
 他店なら、ハイタッチ2回で完了するところ、南店では8回に成ります。

 出社毎にバラバラやるのでは盛り上がりに欠けますが、全員揃ったところで一気にやると「今日も一日頑張ろう!」という気持ちが湧き上がり、なかなかいい感じです。

 こういう取り組みを、斜に構えてみる、醒めた意見に耳は貸しません。
 良いと思うことは、まずやってみる。
 これが、ベクトル合わせの第一歩です。

人脈で拡がる商売の輪

 久々に地元で仕事をした午後のことです。

 かねてよりお預かりしている物件の動きが思わしくないため、売主様をお訪ねしました。
 こういう時には、なかなか顔を合わせ辛いものですが、こういう時だからこそ積極的に会うのがビジネスの鉄則です。
 お会いすると思いの他、状況を理解頂いていて、価格改訂に応じて頂きました。
 
 早速、その情報を持って、協力業者二社に連絡。
 重ねて近隣で、御商売をされている方へのアプローチ。
 この方は、一昨年にも、物件を購入頂いています。

 次に、地元の名士が経営されているカフェへ。
 世間話的に用件をお話ししていると、興味がある方を紹介してくれるとのこと。
 有難いことです。

 そこに、近くの同級生二人が合流し、午後のコーヒーブレイク。
 傍目には、談笑しているようにしか見えませんが、お一人は一般物件のオーナー様であり、もう一人はここ2年で二つの取引をさせて頂いたお客様です。

 改めて、地元ならではの人間関係が、商売の輪を拡げてくれていることを実感しました。
 オフィスのデスクでパソコンを叩いているだけが、仕事ではありません。

縁と恩と因果と感謝

 また一人、縁の深い方が、天に召されました。
 
 出会いは今から20年前。
 不動産業に転身し、資格を取得して間もない、駆け出しの頃です。
 会社が建てたマンションの、入居者募集&管理を任せて頂きました。
 
 7年前、起業を機に、滝井店長と共に挨拶にお伺いします。
 「最初っから商売っ気を出すのはいやらしいので、今日は挨拶だけにしておこう。」
 事前に申し合わせておきました・・・すると。

 「松岡さん、はっきり言って下さい。
 管理を変えた方が良いなら印鑑つきますよ。
 長い付き合いなんですから。」

 看板は掲げたものの、御客様は来て下さるか?、管理は受託できるか?
 不安に満ちた中、有難い、有難い、大変有難いお言葉でした。
 
 所業無常。
 人生は有限。
 改めて、今日、今、この瞬間を、悔いなく生き切ることの大切さを、故人から教わりました。
  
 生前の御厚情に感謝致します。
 どうぞやすらかにお眠り下さい。
 本当にありがとうございました。

 合掌・・・。

学生と社会人との違い

 先週の水曜日、「二年目社員フォローアップ研修」を実施しました。
 予定通りではなく、急遽予定を変更しての開催です。

 「学生と社会人との違い」「長所の裏側にある短所」「水からの伝言」「逆境とは」「仕事の報酬」・・・それぞれ初歩的な内容でしたが、若手社員の胸には響くものがあったかもしれません。

 よくよく考えれば自分も、前職の会社に学ぶまで、何も判らない人間でした。
 教えられないと判らないのも事実でしょう。
 とはいえ、学校の授業の様な座学一辺倒では、頭でっかちになるだけです。

 「学生は金を払って学ぶ」
 「社会人は金を貰って学ぶ」

 学生時代、徹夜で勉強していると、親は感心して珈琲や夜食を振る舞い、「頑張ってね」と激励してくれます。
 ところが、社会人に成ってから深夜残業していると、「労働基準法を知っているのか!」と怒鳴り込んできたりします。
 いや、これはあくまでも例え話で、弊社の実態ではありません。

 会社でクレームに直面したり、お客様から感謝の言葉を頂いたり、同僚にフォローされたり、成果を上げて称賛されたり、成果が上がらなくて悔しさを噛みしめたり・・・。
 学びとは、悲喜交々です。

 今の彼らは、一年間の社会人経験を踏まえ、様々な苦労や努力を重ねてきたからこそ、言葉がリアルに腑に落ちます。

 更に一年、二年と月日を重ねるほどステージが上がり、振り返れば違った景色を望むことができる筈。
 未来と自分自身を信じ、一歩一歩、足を進めて頂きたいものです。

サブリースのリスク

 前職における最後の大仕事は、預かっていた賃貸仲介・管理会社のスポンサー付けです。
 菅理戸数はそこそこ有していたものの、内容が痛んでいたために、なかなか引き取り手が見つかりません。
 中でも、1,000戸程度あったサブリースが問題でした。
 
 親会社は、賃貸マンションの建築を行っており、設定賃料の90%でサブリース期間10年がレギュラーです。
 満室で運用できれば、10%の利ザヤを得られます。
 一方で、入居率が9割に満たなければ逆ザヤと成ってしまいます。
 利益の見返りにリスクがあるのは当然でしょう。

 親会社の経営がおかしくなると、リスクの算定が狂ってきます。
 受注欲しさに、設定賃料が高く成り過ぎたり、サブリース期間が長期化するのです。
 晩年は、相場よりも5,000円以上家賃が高い上、30年という長期の契約もありました。
 最初は何とかなったとしても、後半20~30年は確実に厳しくなります。

 NYホームという会社を立ち上げた際に、「サブリースはしない」と決めていました。
 しかし今、それは間違いだったと気付いています。
 肝要なのは、リスクと収益とのバランスだけです。
 
 通常の「管理」と比較しますと、確かにリスクは増えますが、上手くいけば収益も増えます。
 また、「自社物件購入」と比較しますと、上手く行った時の収益は減りますが、失敗した時のリスクは薄まります。

 購入に比較してサブリースは、金融機関からの借入枠に縛られず、金利も、固定資産税も、取得税も、登記費用も、改修費用も、火災保険料も、電気代もかかりません。
 言わば、大家様の費用でリニューアルして貰い、一定期間自社物件として運用できる強みがあります。

 くれぐれも気をつけたいのは、サブリースは儲けるための手段であって、目的ではないということ。
 冷静かつ俯瞰的かる長期的に、リスクと収益とを分析したいものです。

中立・公正なサービス

 数年前の話です。
 
 一戸建貸家を大家様から預り、某大手企業の社員の方に入居頂きました。
 その物件は浄化槽だったのですが、入居後の工事により下水引込を行うことに成ります。

 さて、下水引込を行うと、水道使用量に合わせて下水利用料がかかってくるため、入居者様の負担が増えてしまいます。
 実質、月々数千円の負担増です。
 入居者様の立場からすると、下水引込工事によって迷惑がかかる上に負担まで増えるというのは、間尺に合いません。
 
 一方、大家様はどうかというと、下水引込により、これまでかかっていた浄化槽管理料や汚物の抜取費用が不要になります。
 その年間費用は、4~5万円。
 契約上は、このままでも問題ありませんが、理論上この軽減される4~5万円を入居者様に還元しても良いということです。

 マンション等では共用支出が軽減される見返りとして、共益費を1,000円程度減額することがあります。
 そうした前例や背景を、大家様に丁寧に説明し、3,000円の家賃減額を認めて貰いました。

 ところが、この物件は会社契約で、水道・下水利用料は入居者様負担のため、家賃の減額が個人には影響しません。
 そこで、減額分の月々3,000円を積み立てる形にして、退去される際の原状回復費用とする提案をさせて頂きました。
 二年間住み続けたとしたら、24か月×3,000円=72,000円を、原状回復費用とします。
 原状回復後の余剰金の払い戻しはしないという条件です。

 経済合理性に基づく、会社と入居者様と大家様の三者に御納得頂ける、win-win-winの提案と言えるでしょう。
 今月、その入居者様が退去されます。

 但し、この提案をした自分自身が、すっかり失念しており、担当者には迷惑をかけました。
 その担当者が、当時のメールのやり取りを保管して頂いていたことで、スムーズな手続きになりそうです。
 ダメ社長は、また優秀な社員のファインプレーに救われました。

 改めて、「売買・貸借、何れも双方のお客様から感謝される中立・公正なサービスを提供」の大切さを痛感しています。

矛盾なき利益相反:後編

 文章にすると、テクニカルで狡猾(こうかつ)なやり取りに見えるかもしれませんが、間違いなく双方に満足頂ける着地です。
 確かに当初の希望から比べれば、家主様は3千円、入居者様は7千円乖離しています。
 これをして、双方に「損をさせた」と言えるでしょうか?

 高額家賃を貫き通して入居者が入らず、収入ゼロの大家様。
 予算は予算だからとマンションで妥協し、下階に気を遣いながら過ごす入居者様。
 この方が正解だったと思われますか?

 当初の希望額を満たさなくとも結果に満足・・・それは相場と経済に合致・納得しているからです。
 そこを、しっかりと説明し、納得させるのが、プロとしての務めでしょう。
 勿論、その能力は一朝一夕には身に付きません。

 (経験+知識+スキル) × 情熱 = 営業力

 先日面談した社員が、利益相反の矛盾に悩んでいました。
 若くして、そこに気付くのは素晴らしいことです。
 しかし、先述の事例の通り、正しい提案は決して利益相反とは成りません。

 「売買・貸借、何れも双方のお客様から感謝される、中立公正なサービスを提供します。」

 経営方針にも謳われたNYホーム社名の由来、『N』はneutral(ニュートラル)中立・不偏です。  以上

矛盾なき利益相反:前編

 売主・買主(貸主・借主)、双方を一社で仲介する不動産取引は理論上、利益相反です。

 売主(貸主)は高ければ高いほど良い
 買主(借主)は安ければ安いほど良い

 仲介会社は、二人のお客様の間(はざま)に立っています。

 ちなみに、弁護士という職業は、原告・被告、両方の依頼を引き受けることはできません。
 その仕事の性質からして当然でしょう。

 では、両直で行う不動産取引は間違いか。
 自分は、必ずしもそうではないと思います。
 何故なら、不動産取引には相場というものが存在し、経済によって決定付けられるものだからです。

 例えば、一戸建て貸家を預り斡旋するとします。
 大家様は7万円で貸したいと言う。
 しかし、近傍類似物件の相場は5万円。
 7万円で募集しても借り手は出てきません。
 
 入居が決まらなければ収入はゼロです。
 そこで、大家さんを説得します。
 大家さんもある程度折れ、賃料6万円とした上で、5千円迄の値引シロを認めてくれました。

 条件変更により、すぐさま反響があり、案内したところ、入居希望者は大変気に入ります。
 ところが予算は5万円以下。
 マンションであれば条件に適う物件が幾つかあるものの、子供も小さいので戸建が理想だと言います。
 
 そこで、「家賃が3千円下がれば契約されますか?」と提案。
 入居希望者も、「それなら」と前向きの姿勢を見せました。
 「できるかどうかは判りませんが、今から大家さんと交渉してみます。」
 結果は火を見るよりも明らかです。                          つづく

ハイタッチでおはよう

 数か月ぶりで中小企業家同友会に出席しました。
 同友会の後、二次会が企画されるのですが、残念ながらそこはパスさせて頂きます。
 店長と共に参加しており、「鉄は熱い内に打て」と振り返りを行うためです。

 今宵も市駅前にある、ALL300円の居酒屋「民主党」ならぬ「民酒党」に集い、深夜の役員会。
 少々言い辛い話しも、酒の力を借りれば滑らかに成ります。
 
 世起の今村社長から紹介された事例は、画期的でした。
 挨拶を促進し、社内コミュニケーションを改善するために、「ハイタッチでおはよう!」
 
 確かに、朝は1日の始まり。
 「おはようございます!」の挨拶も、十人十色、千差万別です。

・ 眠そうな目を擦りながら
・ 無愛想な顔と消え入るような声で
・ 遅刻寸前ギリギリで飛び込み息せき切って・・・

 これでは爽やかな朝が澱んでしまいます。
 そこで、「ハイタッチでおはよう!」
 以前、某企業の取り組みがTVで紹介されていましたが、社内の雰囲気が劇的に変わったそうです。

 今村社長曰く、「うちには合わないんじゃないか?」「本当にやるのか?」という抵抗も多分に有ったと言います。
 それでも、良いと思うことは迷わず取り入れて、すかさず実践。

 間違いないのは、社長が決めて宣言しないと絶対に定着しないということ。
 だから、全社会議で宣言します。

営業リーダーの役割

 営業リーダー(店長)の役割は何でしょう。
 一言で言い表すならば「数字をつくる」です。
 更に深く掘り下げますと、「短期の数字を作りつつ長期の種蒔きを行う」必要があります。
 
 短期の数字を上げるだけなら、大型物件の売買仲介一本で事足ります。
 しかし、それで今年のメシを食ったとしても、来年、再来年の保証はありません。
 今、行っている継続的な物調(仕入)は、中長期を見据えた種蒔きです。 

 さて、数字をつくるために必要なファクターは様々あります。 

① 足らざるを補う
 店舗の目標が100として、AさんとBさんが計100やってくれるなら、店長はゼロでも構いません。
 逆に、AさんとBさんの計が80であれば、残りの20は店長が補うべきです。
 仮に店長が80やったとしても、AさんとBさんが10しかできなければ合計90で目標未達成となり、評価に値しません。

② 指導・教育
 店舗の数字を作るためには、部下のスキルとレベルを向上させる必要があります。
 ロープレやランクアップや社内会議等による情報交換は、そのための必然です。

③ 率先垂範
 クレームでも営業でも、店長が率先垂範し、背中を見せることが部下の勇気に繋がります。
 営業は部下に任せっきり、クレームの際に守ってくれない・・・これでは上司の資格がありません。
 
④ モチベーションup
 先述の①~③を日々取り組んでいれば、多少厳しかろうとも部下はついてきます。
 良くできたときの称賛や、できなかった時の叱責が、メリハリを持ってできれば言うことはありません。

 上司が思うよりも、部下はシビアな目で見ているもの。
 社長とて例外でないことは、自身が身に染みて理解しています。

尺取り虫の歩み

 中小企業は大企業に比べ、システムも知名度も財務基盤も、総じて未成熟です。
 管理職レベルも例外ではありません。
 我が社の管理職も・・・いえ社長自身の力量も極めて未熟です。

 未熟が故、自分も含めた管理職に寄せられる不満は少なからず内在します。
 批判に晒(さら)された管理職は、謙虚に受け止め、反省し、行動を改める勇気が必要です。
 とはいえ、自己改革や自己成長は、一朝一夕に成し得るものではありません。
 尺取り虫の歩みの如く、時間がかかります。

 人を見る時に、好き嫌いで判断してしまうと先に進めません。
 人間は誰しも、長所・短所があります。
 そしてそれは、表裏一体です。

 ・ 意思が強い → 頑固
 ・ 柔軟 → 優柔不断
 ・ 前向き → 楽観的
 ・ 冷静 → 冷淡
 ・ 理論的 → 理屈っぽい

 この様に、短所は長所に、長所は短所に読み替えられます。
 人間は不完全な生き物であり、性格は変わりません。
 変わらないからこそ、自らは短所の裏側にある長所を引き出そうとする努力が必要であり、人を見る際には短所の裏側にある長所にスポットを当てることが求められます。
 
 客観的に見て、今はまだ未成熟な会社、社長、上司でしょう。
 今の悲観に浸るのではなく、昨日よりも今日、今日よりも明日と、未来へ向けて一ミリずつでも成長する歩みが大切です。
 今日を踏まえた3年後、5年後、「ああいう時もあった」と今日の日を愛おしく振り返ることのできる日が訪れることを確信しています。 

大人の対応

 賃貸管理業にとって、今は閑散期と言われるオフシーズンです。
 目が回るほど忙しい時には、コミュニケーションが問題となることもありません。
 きっと、問題を追求する暇すら無いからでしょう。

 考える時間も余裕もできてくると、自然派生的に不平不満が首をもたげてきます。
 問題は、できるなら小火(ぼや)の内に消し止めるべきです。

 「ちょっとおかしいみたいですよ。」
 「今のままではまずいんじゃないでしょうか。」
 こうした情報が、風通し良く入ってくれば、火の手が拡がらない内に手を打てます。

 店舗の小火の連絡を受け、速やかに消化するのも社長の仕事でしょう。
 但し、そこで一旦火を消し止めたとしても、内部の燻った状態は続きます。

 本質的・根本的な解決は、当事者同士で見出す以外にありません。
 誤解があるならば、丁寧に説明する。
 反省すべき点があるならば、謝罪し、改める。

 納得いくまで、率直かつ徹底的に話し合うことです。
 社長の仲裁は、そのきっかけに過ぎません。
 
 勿論、いつも言う通り、セクハラや横領といったコンプライアンスに関わることは、速やかに飛び越して情報を頂く必要があります。
 また、ちょっとした言葉足らず等の、未熟な人間性からくる誤解であれば大きな目で見て、ある程度許容して頂きたいとも思います。
 ビジネスは、友達同士の仲良しごっこではないのですから・・・。
 
 上司・部下・同僚、それぞれの立場において、大人の対応が求められるのが社会人としての在り方です。

中立に留まるは不正

 近年、陰湿かつ残虐な「いじめ」問題がクローズアップされています。
 ニュースでも、目を覆う様な事件が後を絶ちません。

 そして、「見て見ぬふり」の教師や同級生について、罪の有無が論じられます。
 法的な責任は無いとしても、見て見ぬふりを決め込んだ時点で、その人達は幾許かなりとも良心の呵責を覚えている筈です。

 「一方に正義があると知るなら、中立に留まるは不正である。」 豪の詩人フランツ・カステリ

 この至言が当てはまるのは、いじめだけではないでしょう。
 思想家の安岡正篤氏は、自著「人間としての成長」の中でこう語っています。

 「経済政策だとか、戦争政策には中立はあるけれども、根本に於いて中立というものはありません。
 つまり、正義と不正義の戦い、真理と背理との戦いの、どちらにもつかぬなどということはない。
 人間的、精神的に、中立はないのです。」

 自分に火の粉が及ばない様、中立的に上手く立ち回る狡猾さこそ、人として背理・背信なのであります。

時間厳守=信用の担保

 私は基本的に、待たせるよりも待つ方が性分に合っています。
 というよりも、間に合うか間に合わないかという、気焦りな状況が嫌、というのが正解です。

 出社は余裕を持って、6:00前には松山に着くように家を出ます。
 契約・決済は30分前、会議・会合は20分前、お客様との約束なら15分前には到着するようにします。
 先日の高知行きは5:20に家を出て、決済一時間前の9:00に到着し、近くの喫茶店でモーニングを頂きました。

 余裕を持ち過ぎると、こなせる量が少なくなる・・・という方もいらっしゃいます。
 しかし、一つの遅れが、その後の総てに影響するのは、如何なものでしょう。
 
 時間に正確であることが印象付けられると、信用が担保されます。
 裏を返せば、時間に遅れる人間は、信用成らないレッテルを貼られます。

 会社における懇親会も例外ではありません。
 そういう時に限って遅れる輩も存在します。

 「俺は仕事が忙しいんだ」というアピールかもしれませんが、それは定時に参集した同僚に対し「お前らは暇で良いな」と言っているのに等しく成ります。
 懇親会=飲み会=遊びと考えているとしたら大間違いです。

 全員が揃わないと開宴できないという、幹事の苦労も察して下さい。
 特に、歓送迎会等で、主賓に遅れて来るのは大変失礼です。

 飲み会だけでなく、ビジネスシーンのすべてを通じて、信頼されるには時間厳守からです。

日本人固有の美徳

 昨日一昨日と、賞味期限切れの大福を例示し、今後の民法改正を踏まえた不動産取引の課題を表現しました。

 日本人は、道徳的にも文化的にも優れた素晴らしい民族です。
 そもそも、島国という地理的な条件と、被侵略を避けられた歴史的背景から、古来より単一民族(一部例外アリ)、共通言語が継承されてきました。

 ・ 以心伝心 (文字や言葉を使わなくてもお互いの心と心で通じ合うこと)
 ・ 阿吽の呼吸 (二人の人物が呼吸まで合わせるように共に行動している様)
 
 近年、世界から注目されている「おもてなし」も含め、これらは日本人ならではの通じ合う心です。
 契約書の条文等に縛られずとも、適宜善悪が判断できる良識が備わり、「社会通念」が確立されています。
  ※ 社会通念 = 法律のように明文化されていない人間社会における「暗黙の了解事項」 

 一方欧米諸国・・・特にアメリカは、歴史の浅い開拓国家であり、多くの民族が流入する人種のるつぼでもあります。
 様々な言語と様々な価値観の人間が渦巻く環境では、社会通念が未成熟なのも当然でしょう。
 象徴的なのは、アメリカにおける嘘のような本当の話です。

 【 猫をシャンプーした後、買主は早く乾かそうとして電子レンジに入れる。
 当然に、猫は亡くなってしまう。
 飼い主は怒り、メーカーを相手取って訴訟を起こした。
 驚くべきことに、この裁判、メーカーが敗訴。
 その後、メーカーの電子レンジにはすべて注意書きが付記される。
 「猫を乾かしてはいけません。」 】
 
 日本人としては、極めて非常識な訴えですが、社会通念が確立されていない国においては、「注意喚起しなかったメーカーが悪い」となる訳です。
 翻って考えれば、領土・慰安婦・靖国・・・一連の諸問題において日本の立場が認められ難いのは、ある意味仕方ないでしょう。

 何れにせよ今後の契約行為は、グローバルスタンダードに足並みを揃えるべく、文書合意がより強く求められます。
 すべてを想定して明文化するには多大な手間がかかりますし、ギスギスした印象もありますが、企業防衛としては致し方ありません。 
 奥ゆかしく、思いやりに満ち、先様の気持ちを慮る、日本人固有の美徳が薄まってしまうことを憂慮する一日本人です。

期限切れの大福:後編

 昨日のブログの設定は、かなり波紋を呼びました。
 普通に考えてこの男は、悪意のクレーマーです。
 日本人の商慣習からすれば、売主であるスーパーに非はありません。
 
 しかし今後の民法改正は、合意重視の欧米型への傾注が予想されています。
 従ってこの場合も、念には念を入れて、覚書を交わしておくべきなのです。
 
 「食品小売店は安全・安心な商品を提供する責任を負う。
 男は買主として金員を支払い、店側は売主として商品を引き渡し、商法上の売買契約は成立した。
 但し、この大福は賞味期限が切れており、当然に相当ないたみが予想される。
 買主は、そうした背景を承知の上で、敢えて譲渡を求めた。
 売主は0円で無償譲渡していることから、仮に品質上の問題から食後の体調に支障を来すことになったとしても、契約不適合と言えるものではない。
 買主は売主に対し、契約の解除、医療費・慰謝料の請求等を成し得ないことを確認する。」

 企業防衛、リスクヘッジとは言え、ややこし過ぎるでしょう。

期限切れの大福:前編

 宅建協会では、定期的に無料相談会を開催し、不動産トラブルの未然防止に努めています。
 先日、相談員の能力向上を目的とした、「相談員研修会」に参加してきました。
 
 冒頭事務局から、「本日の研修で取り上げる事例はデリケートな内容なので、ブログやSNSで安易にupしないように」と、まるで心の内を見透かされたかの如く、大きな釘を刺されております(笑)
 そこで、ちょっと設定を変えてお届けしましょう。

【 男は、スーパーで大福を買おうと手を伸ばした。
 定価100円の商品と、半額50円の見切り商品が並んでいる。
 少し迷ったが、定価100円の大福をカゴの中に入れた。
 次の瞬間、背後で見切り商品を引き上げる店員の気配が。

男 : 「それどうされるんですか?」
店員 : 「いや、たった今賞味期限が切れたので処分します。」
男 : 「じゃあ、それ貰えませんか?」
店員 : 「良いですよ、どうぞ。レジは通して下さいね。0円のシール貼っておきますから。」
男 : 「ありがとうございます。」

 男は、二つの大福の入ったカゴをレジに通した。
 レシートを見てみると、大福100円×1個、大福0円×1個、合計100円。

 家に帰った男は、当然に賞味期限切れの0円大福から食べ、翌日、猛烈な下痢に襲われる。
 男は、スーパーに「どうしてくれるんだ!」と怒鳴り込み、賠償を求めた・・・。】

 果たしてスーパーに、賠償責任はあるや否や。
 このストーリーの結末は皆さんで考えてみて下さい。    つづく

AUGHANCE ism

 劇団の営み、それは脚本選考から始まります。
 創設期、代表(当時)の松岡が書けば、すんなり通る時代もありました。
 近年、才能溢れる野心的な脚本家が台頭し、毎回コンペに成ります。

 今年も、新進気鋭からベテランまで、ハートフル、コミカル、シリアスと、ヴァリエーション豊かな三作品がエントリーされました。
 誰のどの作品が21年目の舞台に選ばれたかは、代表からの発表に委ねるとして、審査の要諦を列挙します。

1. 作者への敬意と配慮
 何はともあれ、オリジナル脚本を書き上げる労力は、並大抵ではありません。
 過去、十数作上梓(じょうし)してきた、自分自身が一番理解しているつもりです。
 まずもって、この点を前提に議論はあるべきと考えます。

2. プロの自覚とこだわり
 プロの舞台は数千円の料金を取ります。
 我々の前売、大人1,000円は、過去20年ただの一度も値上げしていません。
 しかし、仮に1円でも観客からお金を取るのであればプロと同じ。
 その対価に相応しい満足を与える責務があります。
 
3. オーガンス イズム
 イズム=主義、主張、流儀・・・平たく表現すれば「らしさ」です。
 過去受け入れてきた、子供から高齢者まで、老若男女幅広いお客様層を対象とする以上、前衛的に走り過ぎる訳にはいきません。
 メッセージを観客に伝える上で、「判りやすさ」は極めて大きなファクターであると考えます。 
 少々洗練の鉾先が鈍ったとしても、それが我々の「イズム」です。
 
4. 多数決から合議制へ
 初期は、作者以外のメンバーの投票で作品を決める流れが支配的。
 近年は、主要メンバーによる合議制に改めました。
 理由としてまず、作者に対する配慮(今回は彼にチャンスを・・・)、キャストへの思い入れ(自分はこの役がやりたい・・・)といった情動性が、作品のクオリティを超えて一票に影響する恐れがあります。
 更に、メンバー個々の作品を読み込む読解力や、舞台を想定する想像力にも当然バラつきがあるため、一票の価値が同じではないことも問題です。

5. リベンジ大歓迎
 自分はこれまで書いた作品は、概ね舞台化されています。
 かといって、コンペに連戦連勝している訳ではありません。
 敢え無く敗退した際、頂いた意見を元に幾度も校正を試み、舞台化されるまでエントリーし続けただけです。

 採用された作品があるということは即ち、二作品が不採用の憂き目をみています。
 しかし、そこに大差はなく、選考会でも議論は白熱。
 結果を導いた後も、「このまま没にするのは惜しい」という声が多数ありました。 
 
 今回涙を呑んだ甲斐田爽搾氏も、リベンジに向けて走り始めています(笑)

天王山決戦

 我が社には、ソフトボール男子のTOPリーグで活躍する選手が2人居ます。
 松山南店店長の石村さんと、松山久米店の伊藤さんです。
 これまで、応援ツアーの話は何度もありましたが、6月7日高知春野球場で行われた公式戦を、初めて観戦しました。

 前日は、高知を15:3、福岡を10:0と、何れも6回コールドで打ち破っています。
 この日の相手は、文字通り首位攻防の天王山です。

 第一試合「平林金属」戦は、継投するピッチャーが尽く打ち込まれます。
 増田さんのホームランで一矢報いるも、1:8で完敗。

 第二試合「大阪桃次郎」戦、先発はソフトボールの本場ニュージーランド元代表「ドニー・ヘイル」です。
 自軍先発はサウスポーエースの客野選手。
 一回三者凡退と素晴らしい立ち上がりでした。

 
 0:1で迎えた三回裏。
 前田のタイムリー2ベースで同点。
 続く闘将石村が、豪腕ドニーヘイルからセンター越え逆転3ラン!
 
 4:1で迎えた4回表。
 二死1、2塁の場面で桃次郎打者の右中間あわやホームランの大飛球はフェンスの天端にバウンドという奇跡!
 ここを一点で食い止めたのは大きい。
 数センチ伸びていれば同点で、勝敗の行方は判りませんでした。

 この三チームの実力は拮抗しているにも関わらず、ちょっとしたリズムの崩れから大差がついたり、運命の悪戯で命運が分かれたりします。
 試合本番で実力が如何なく発揮されるよう、日頃からトレーニングに励み、身体を創り、精神を鍛える・・・。

 チームの方々の、高いレベルのプレーを間近で見て、感動を覚えました。
 仕事をしっかりとこなしつつ、終業後の深夜まで練習に勤しみ、週末には遠征で結果を出す。
 更に昨年、難関である宅建にも合格した石村選手と伊藤選手に対する畏敬の念を新たにした次第です。

AKB総選挙に学ぶ:たかみな編

 大野店長も語っていた通り、高橋みなみ総監督のスピーチは秀逸でした。
 今年一というより、誰もが認める過去最高のスピーチです。
 しかもそれは、我が社の社員に対して鼓舞してくれているのではないかと錯覚するほど、共感できる内容でもあります。
 8分13秒というボリュームなので、かなり端折って・・・。
 
【私がAKBに入ってから今年で10年が経ちます。
 7回目の総選挙、最後の総選挙でした。
 1期生として入ってきて、沢山のメンバーの卒業を見送ってきました。
 色んな葛藤や色んな思いがありました。

 入って1年位に成る時、あることに気づきました。
 私はこのグループでは、1番になれないということです。
 同期には前田敦子がいました。
 次の期には大島優子がいました。
 みんなすごくて、カリスマ性があって、絶対的人気があって・・・。

 私は歌手になりたくて、芸能界を目指しました。
 沢山オーディションに落ちました。
 そして、受かったのがAKB48でした。

 総選挙、私なんかが「1位になりたい」なんて言っちゃいけないなって思いました。
 グループが好きだからこそ、グループの先を見ました。
 この人がセンターになったほうがいいな、この人が次1位になったらいいんじゃないか。
 自分のことなんて、どうでもよかったんです。

 でも、きっとここにいるメンバーみんなが思っていることを私も一緒に思っています。
 1位になりたい・・・。
 私は最後の総選挙で初めて「1位になりたい」と言いました。
 確かに目標としていた順位には届かなかったし、ここ(4位)まで呼ばれなかったから、1位になろうと思ったけど・・・。
 でもね、今、本当に清々しいです。
 「1位になりたい」と言って、ファンの皆さんと一緒に一つの目標に向かって頑張ってこられたことがとても嬉しいです。
 とっても幸せです。

 ここからはぜひメンバーに聞いてもらいたいなと思います。
 多分、みんな色んな活動をしていて、悔しいなとか、100頑張っても1ぐらいしか評価されないなって、沢山矛盾を感じていると思います。
 でも人生というのはね、きっと矛盾と戦うものなんだと思います。

 色々思うことがあると思う。
 でも、頑張らなきゃいけない時というのがあるし、頑張らなきゃいけない時というのが一瞬ではないということを、みんなに覚えておいて欲しいなって思います。

 272人、今回立候補しました。
 (名前を)呼ばれたのは80人でした。
 呼ばれなかったメンバーは、では頑張っていなかったのか? 
 違います。みんな頑張っています。
 劇場公演に立ち続け、学業を両立して頑張って、自分のやらなきゃいけないことと一緒に頑張っているんです。

 でも、ここに立てるのは80人なんです。
 だからきっと、AKBグループにいればいるほど、頑張り方が判らなくなると思います。
 どう頑張ったら選抜に入れるのか、どう頑張ったらテレビに出られるのか、どう頑張ったら人気が出るのか・・・みんな悩むと思うんです。

 でもね、未来は“今”なんです。
 今を頑張らないと未来はないということ。
 頑張り続けることが難しいことだってすごくわかっています。
 でも、頑張らないと始まらないんだということをみんなには忘れないでいて欲しいんです。

 私は毎年、「努力は必ず報われる」と言ってきました。
 努力は必ず報われるとは限らない・・・そんなのわかっています。
 でもね、私は思います。 頑張っている人が報われてほしい!

 みんな目標があると思うし、夢があると思うんだけど、その頑張りがいつ報われるかとか、いつ評価されるかとか判らないんだよ。
 判らない道を歩き続けなきゃいけないの。 きついけどさ・・・。
 でもね、誰も見ていないとか思わないでほしいんです。
 絶対ね、ファンの人は見ててくれる。
 これだけは私はAKB人生で本当に一番言い切れることです。
 だから、諦めないでね。
 「努力は必ず報われる」
 私、高橋みなみはこれからも人生をもって証明します。ありがとうございました。】

 一所懸命物調に勤しんでいるけれど、なかなか数字の付いてこない店長。
 毎日毎日ロープレに励んでいるけれど、決定率の上がらない営業。
 今年こそ合格と誓って宅建勉強するけれど、点の伸び悩む社員。

 未来は“今”・・・今を頑張らないと未来はありません。                  完

AKB総選挙に学ぶ:まゆゆ編

 たまたま土曜日公休だったので、2015年「第7回AKB選抜総選挙」をTVで観戦しました。
 特にAKBオタということではありません。
 
 久米店の大野店長もブログで語っておりましたが、真剣勝負の順位を受け入れて語る悲喜交々のスピーチが、下手なフィクションよりもドラマティックだからです。
 今年のハイライトは、1位の指原さんでも2位の柏木さんでもなく、4位~3位の二人に尽きます。
 まずは、3位の渡辺麻友さんから・・・。

 「去年は15万票、今年は16万を越える票を頂けて嬉しい・・・光栄なことです。
 応援して下さった皆さん、ありがとうございます。
 たかみなさんと前田敦子さんの感動的なシーンの後に出辛いって独り言を言っていたら呼ばれちゃって・・・。
 一人でつまらない画だと思いますが。
 去年念願の1位を獲らせて頂きまして、大雨のなか野外のステージで7万人のお客さんのまゆゆコールや、あたたかい声援を頂けて・・・あの景色はいまでも脳裏にこびりついて離れませんし、耳に鳴り響いているくらい一生涯の宝物です。
 去年1位になりまして、常に私は上を目指してきたので、今年の目標は2連覇を掲げていましたが、AKBの歴史で2連覇を成し遂げた方はいません。
 2連覇は実に難しいものだと改めて痛感しました。
 悔しい気持ちはありますが、3位という順位をいただき、本当に沢山の方に応援して頂けていると沢山感じたので、感謝してもしきれない気持ちでいっぱいです。
 2連覇はしたいなと言っていましたが、正直厳しいかなと感づいていたのでしょうがないですね。
 3位という結果ですが、まだまだ現状に満足せず、負けず嫌いな性格なので、日々目の前のことに一生懸命に取り組んでいきたいです。
 たくさんの応援ありがとうございました。」

 彼女のスピーチからは、いたたまれない程の悲哀を感じます。
 3位という結果に納得できず憮然としながらも、持ち前の気の強さから動揺を悟られまいとして精一杯の笑顔を作り、声を張り、言葉が途切れないように必死で紡ぎ出す・・・そうした心の揺らぎが、手に取る様に判りました。

 勿論、自身も語っている通り、直前の総監督の名スピーチと初代エース前田敦子との感激の対面劇に、会場の雰囲気を総ざらえ持っていかれていたことが影響しています。
 
 「自分は引き立て役ではない」
 前年女王としてのプライドが、一連の言葉のバックボーンです。
 
 「数字が作れなくてもどうってことない」
 「目標未達成でも別に悔しくない」
 「凡人なのでできなくてもしょうがない」
 そんな負け犬ビジネスマンには決して響かない、見上げた自己イメージの高さです。      つづく

大事業の道半ば

 作家「太宰治」が、自らの魂の言葉を名著「斜陽」の中に投影しています。

 「生きている事。
  嗚呼、それは何というやりきれない、息も絶え絶えの大事業であろうか。」

 その通り。
 世の中は、思い通りにいかないことばかりです。
 もし仮に、意のままに動かすことができると豪語する人がいたとしたら、それは単なる自惚れに過ぎません。

 失敗することも、裏切られることもあります。
 逃げ出したくなることも、悲しみにくれることもあります。

 しかし、だからこそ面白い。
 人間は、地球上で唯一、自らの意志を持って難関に挑戦する動物です。
 何ゆえに難関に立ち向かうのか。
 
 乗り越えた時に得られる達成感や充実感。
 自らの成長を確認して得られる自信。
 それらはまさに「生きる」醍醐味と言えるでしょう。

 日夜、数値目標達成に向けて勤しむ。
 夜な夜な宅建勉強に励む。
 暑中、雨中を問わず物調活動に明け暮れる。
 
 何ともやりきれない、息も絶え絶えの今こそ、大事業の道半ばです。

怒りのエネルギー

 我が社は、部門別に独立採算制を敷いています。
 各営業店は勿論のこと、総務・経理・家賃送金等を担う本部も、売上と経費を明確にした上で、シロクロならぬ赤黒をハッキリさせます。

 今期も、会社全体としては目標達成できそうです。
 勿論、部門毎のバラツキはあります。

 数字がつくれない部門は、当然責められます。
 一所懸命やっているか否かは関係ありません。

 叱責や叱咤激励は、時に的外れだったり、時に理不尽だったりします。
 それでも、数字が伴わなければ、御叱りを真摯に受け入れざるを得ません。
 
 悔しければ、数字で証明すること。
 それがビジネスマンの務めです。

 本来は、一所懸命やれば数字はついてくる筈。
 但し、一所懸命が数字に反映されるには、それなりの積み重ねが必要です。
 裏を返せば、一所懸命を継続すれば、いつか必ず数字はついてきます。

 社長としてこれまで、自主性・主体性を重んじるがあまり、任せ過ぎ、甘過ぎだったかもしれません。
 それが故に、現場の反発や怒りのエネルギーが抑制されてしまった気がします。
 今最も必要なのは、怒りのエネルギーをマグマの如く燃え上がらせ、行動に変換することです。

便利さに見失うもの

 水曜店休日、スマホを会社に忘れて帰っていました。
 ガラケーは別にありますから、緊急な連絡はつきます。

 それでも、精神的には落ち着かず、よっぽど取りに行こうかと考えるほどです。
 自宅から会社までは往復二時間かかります。
 昨今の若者と同じように、スマホ中毒の禁断症状かもしれません。
 
 最終的に割り切って、丸一日スマホを断ちました。
 ラインやメールといった情報に、リアルタイムな返信ができないのは事実です。
 ただ、本当に緊急な要件であれば、携帯にかかってきます。
 一日スマホを覗かなかったからといって、何か支障を来す訳ではないのです。
 
 自分が携帯電話を持ったのは、今から20年前の平成6年。
 巨大なバッテリーの、つながり難いセルラーでした。

 平成2年、菓子店の店長に就任した際はポケットベルです。
 緊急時にはブザーが鳴り、ディスプレイされたナンバーに返信する仕組みです。
 それでも、店のことが気に成って、休みの日には「何か無いですか?」と電話を入れていました。
 
 今は、いつでもどこでもつながるのが当たり前。
 休日でも、深夜でも、相手に配慮せずかけてしまうことや、直前に約束を安易にキャンセルしてしまうのは弊害でしょう。
 
 通信インフラの急速な発展は、多くの利便を我々にもたらしてくれました。
 しかし、人と人とのコミュニケーションの原則を、時には思い出したいものです。

社会的帰属の欲求

 出勤時に聞く、早朝NHKのラジオ番組で興味深い内容を耳にしました。

 テーマは、日本人が何故長生きできるのか。
 良く言われるのが、食生活ですが、ここで取り上げるのは別です。

 「人としての関わり」

 他国に比較して日本人は、町内会活動や趣味のサークルといった、世間との関わりが深く、それが長命の秘訣だと言います。
 マズローの欲求五段階説の、最底辺にあるのは生きんがための「生理的欲求」。
 二番目は、「安全安定の欲求」。
 三番目に位置付けられるのが、「社会的帰属の欲求」です。

 仮に無人島に漂着したとしたら、まず考えるのは食べ物でしょう。
 食は、生きるために不可欠な要素です。
 続いて、雨風を凌ぐ家であったり、安定的に食料を手に入れられる農耕を思いつきます。
 
 生きるためにがむしゃらな期間が過ぎ、安全や安定が確保された時、空虚な何かに気付く・・・それが社会的帰属の欲求です。
 戦争の終結を知らされず、ジャングルの中たった一人で生き続けた、横井さんや小野田さんの数十年の孤独は想像を絶します。

 飽食の現代社会を俯瞰すれば、欲求の満たされない方が多数いらっしゃるようです。
 ホームレスの方々は、生理的欲求と安全安定の欲求の狭間でもがき苦しんでいます。
 失業者は、社会的帰属の欲求に飢えています。

 会社に所属し、仕事をしていると、嫌なこと、逃げだしたいことも沢山あるでしょう。
 しかし、そこで役割を担い、責任を持ち、求められて仕事に勤しむことは、実は自らの欲求の穴を埋めるための行為でもあります。
 
 その仕事や組織を通じ、自我自尊の域を経てやがて、五段階欲求の頂点に位置づけられる自己実現に目覚めるなら、素晴らしい人生が拓けることは間違いありません。

ことの初めは素人

 今日から6月。 月日の流れは早いものです。
 7月決算の我が社としては、泣いても笑っても二ヶ月を残すのみ。
 
 いつも同じ話をしますが、不動産業は、一発逆転も可能です。
 364日間一件の契約も無かったとしても、最後の一日に一億円の売買仲介を両直で決めれば、その営業マンの雇用収支は合います。
 今期自分は、こうした大型取引を二本決めました。

 決して自慢ではありません。
 苦戦している各店舗に、希望の光を指し示しているだけです。

 「経験があるから」「知識があるから」「社長は特別・・・」
 こうした声も良く聞きます。
 しかし、この会社を起業するまで、自分の売買仲介経験は片手に余ります。
 誰から教えられた訳でもありません。

 家賃滞納対策の「支払督促」も、2年ほど前に初めて経験しました。
 裁判所に出向き、やり方を直接レクチャーして貰っただけです。

 「経験が無いからできない」
 「教えて貰ってないからできない」

 こんな子供の様な言い訳からは卒業しましょう。
 誰もが、ことの初めは素人です。
プロフィール

Hideo Matsuoka

Author:Hideo Matsuoka
・生年月日 昭和37年10月30日

・好きな言葉 
今日は残された人生の最初の一日

・信条「先憂後楽」

・尊敬する人 
稲盛和夫 西川広一 松下幸之助

・資格 ①宅地建物取引士
    ②建築2級施工管理技士
    ③マンション管理業務主任者
    ④防火管理者
    ⑤少額短期保険募集人
    ⑥損害保険募集人
    ⑦損害保険商品専門総合
    ⑧不動産キャリアパーソン
・趣味
 劇団AUGAHANCE初代代表
 主に脚本・演出を担当

・経歴 
 中卒後、大工・石工と職人道を歩む
 平成2年 
 ㈱中岡組 (ジョーコーポレーション)入社
 マンション担当役員→常務執行役→管理会社代表を歴任
 平成21年 ㈱NYホーム起業

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