地球に優しい建物

 自分が小学1年の頃、松山市内の川や水路には、臭気漂う汚い水が流れていました。
 
 元々、トイレの汚水が水路や川に流入することはありません。
 古くは汲み取り式ですし、最近でも浄化槽や下水処理場で浄化されてから排出されます。

 汚染理由は、洗濯機や流し台から排出される生活雑排水。
 食生活の欧米化に伴う油成分を多く含んだ残飯や、洗濯洗剤の普及に起因しています。
 そうした成分は、自然界では分解し切れません。

 トイレの汚水と生活雑排水を併せて処理する合併浄化槽は、今や義務化されています。
 一昔前は、15戸未満まで、トイレの汚水だけを処理する単独浄化槽が認められており、生活雑排水は垂れ流しでした。
 このコストは、文字通り桁違いです。 

 建築コストを抑えるため、5戸×3F=15戸のマンションを建築する際、わざわざ一戸だけメゾネットにしたり、一戸だけ汲み取り式にした実例もあります。

 近年、下水道のインフラが整備されてきたことで、浄化槽から下水へ切り替えるマンションも増えてしました。
 しかし、入居者の立場からすると、デメリットが際立ちます。
 自治体によって計算は違いますが、原則水道使用料に応じて、下水道利用料が加算されるため、水道料が倍近くに跳ね上がるからです。

 仮に、水道使用量5,000円の世帯は、10,000円になったりします。
 その際、大家さんとの協議の元、共益費を引き下げる物件も少なくありません。

 浄化槽の場合、浄化槽管理料・汚泥抜取料といった費用がかかるもの。
 下水に切り替わることで不要となる、それらの費用分、共益費を引き下げるのは理に適っています。

 仮に、浄化槽管理料が6万円、汚泥抜取費用が6万円かかるとすれば、年間コストは12万円、月間コストは1万円。
 総戸数10戸の物件であれば、戸当たり1,000円減額しても良いでしょう。
 利用料アップの全てを賄い切れるものではありませんが、地球に優しい環境配慮の受益者負担として捉えれば、それも仕方無いことです。

 管理会社にとって重要なのは、事前に数か月の猶予をもって告知しておくこと。
 今日聞いて明日から上がるということでは、納得できる筈もないからです。 
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社内ベンチマーキング

 我が社は今、エイブルネットワークの店舗が5店舗あります。

 同じエイブルの看板を掲げ、同じシステムと同じ車を使い、同じ社長の同じ指導の元で、同じ時間、同じ人数の同じ人間が営業している訳です。
 それでも、最終的な着地点は全く異なります。

 この春行われた紹介キャンペーンの結果は、最たるものでした。
 ある店舗は、広く呼びかけ、しっかりとした成果につなげています。
 ある店舗は、拡がりも成果も、ゼロ。

 同じ時期に、同じチラシを使い、同じ手段で周知したにも関わらずです。

 「始める時期が遅かった」
 「内容が判り難かった」

 こうしたダメな方の理由を挙げても始まりません。

 やり方は概ね同じでも、結果に大きな差が出たということは、やはり「何か」が違ったのでしょう。
 キャンペーンやイベントを総括する際、その「何か」を究明する必要があります。
 次回以降、同じ取り組みをする際、全店舗が追随してその「何か」を実行すれば、確実に成果につなげられる筈。

 社内の成功事例に学ぶ「社内ベンチマーキング」を、積極的に推進していきましょう。

中古住宅診断義務化考

 昨日の日経新聞一面記事。
 「中古住宅の診断義務化」には、待ちに待ったの声が聞こえてきます。

 少し古い統計ですが、比率は概ね変わってない筈です。
 マイホームを取得する人の内、中古住宅の割合。

・ アメリカ 7割
・ フランス 8割
・ イギリス 9割
・ 日本 1割

 欧米先進諸国は、住宅をリフォームしながら価値を上げ、ライフスタイルに合わせて住み替えていきます。
 一方、新築至上主義の日本は、十年で半値、二十年でゼロという、暗黙の物差しを当て、非経済的なスクラップ&ビルドを繰り返してきました。

 勿論、終戦後の焼け野原からの復興期に粗製乱造した歴史的背景や、高温多湿&地震大国という風土的背景も起因しています。
 それでも最近では、メンテナンスさえしっかりと行えば、100年住める住宅も少なくありません。
 購入側からすると、目に見えない構造やシロアリ対策にお墨付きが出るのであれば、価値に見合った金額を出すこともやぶさかではない筈です。
 
 さて、建物診断が義務化されると、今後の業界はどうなるか。
 1. 建物診断を請け負うビジネスが台頭する
 2. 建物診断結果を反映した保険商品が多様化する
 3. どんぶり勘定で査定してきた宅建業者が淘汰される
 
 宅地建物取引士の名称に相応しい、専門知識や査定力等を有した、真のプロしか生き残れない時代の到来。
 市場の要求レベルを満たせない業者がふるいにかかり、ひいてはそれが業界の地位向上につながるとすれば、実に皮肉な結果と言えるでしょう。 

働き方の物差し:後編

 
 これは極端な事例なので、現実的な話ではありませんが、あくまでも考え方としては正しいと言えます。
 次に、もう一つの事例を検証してみましょう。

 『1年365日殆ど休みなく、朝早くから夜遅くまで、勤勉に働き続ける社員がいる。
 しかし彼の場合、成果がまったく上がらない。
 休日出勤や残業手当を満額取得すると、ハイパフォーマーよりも年収が上回ってしまう。』

 この二つの事例を対比すれば容易に判ることとして、現行の労働基準法そのものが大きな矛盾を抱えています。
 私自身、社長という立場に、労働時間という認識は存在しません。
 例えば、月に2回は頼母子という地元の飲み会に参加するため早帰りします。

 酒を飲んで歓談するだけですが、そこから仕事に発展することは少なくありません。
 記憶しているだけでも、売買仲介2件、管理受託1件、専任媒介1件、賃貸仲介7件・・・。
 こう考えますと、飲み会も内容如何(いかん)によっては仕事そのものです。

 一方、社内懇親会の様に、直接的な成果は期待できないものもあるでしょう。
 しかしそこには、コミュニケーションやモチベーションを高める効果があります。 
 当然それが、間接的に仕事の成果につながっている訳です。

 従って自分は、懇親会や社内行事に積極的な社員や、幹事を引き受けてくれる社員を職務上、一定評価します。
 勿論その場合も、実態としての「成果」を超えるものではありませんが・・・。
 最後に、再び日経新聞からの引用です。

 『報酬の物差しを「時間」から「成果」に変えて働き方を効率化する。
 そんな発想の転換が働き手の「時間の価値」を決める。』      以上

働き方の物差し:前編

 日経新聞で連載されている「働き方next」。
 根底にあるのは、ホワイトカラーエグゼンプション(裁量労働制)の是非でしょう。
 マスコミの殆どは、この問題について「残業代ゼロ制度」と、誤った認識で報道しています。

 4月25日付の記事の論旨、「早朝5:00からの花見(同業他社との交流会)の場所取り」は仕事か否か。
 自分の感覚からすると、紛れもなく業務外です。

 厚生労働省のジャッジのポイントは二点。
① 上司から、業務命令を受けているか否か
② 命令に従わない場合、罰則が有るか否か

 極めて御役所らしい判断基準と言えるでしょう。
 日経新聞では、実に明快な物差しを示しています。

 『法令や就業規則に照らして精査すれば「白黒」を分けられるのだろうが、働き手の感覚ではどちらの場合も「仕事」だろう。
 そしてその価値は「待った時間」ではなく、その後の「成果」にこそある。
 取引先の接待、帰宅後のメール、人脈を広げる勉強会。
 特にホワイトカラーは、仕事のオンとオフの境目が曖昧だ。
 机上の基準で労働時間を管理するのは限界がある。
 ならば「時間=報酬」の発想から抜け出し、成果を基準に報酬を決めた方が良いのではないか。』

 つまり、ホワイトカラーエグゼンプション推奨のスタンスです。
 自分は常に、こう考えます。

 『売買仲介担当者の場合、1月1日~12月30日まで364日、成果ゼロであったとしても、12月31日除夜の鐘を聞きながら1億円の物件の決済を両直で見届けたとしたら、得られる手数料は600万円で帳尻は合う。
 逆に、1月1日に600万円の手数料を上げたならば、残りの1年遊んで過ごしたとしても問題ない。』   つづく

大洲宅建協会総会挨拶

 4/24は、来賓に大洲市の清水裕市長、愛媛県議会の西田洋一議員を御招きし、大洲宅建協会年次総会が開催されました。
 以下、会長挨拶です。

 『一年前、右も左も判らないままに大役を拝命しましたが。皆様のご助力によって何とか今日の日を迎えることができました。

 業界を取り巻く環境は激変しています。
 この4月より、宅地建物取引主任者から宅地建物取引士へと名称変更され、遂に士業の仲間入りです。
 その名称に相応しい知識を身につけるべく、不動産キャリアパーソンという資格が新設されました。
 難易度はともかくとして、テキストやweb学習のツールが充実しており、その網羅的な内容は、ベテランの方も初心に立ち返ることができます。

 さて、我が宅建協会が業界最大の団体であることは間違いありません。
 しかし近年、他団体の猛追を受け、新規入会に限って見ると拮抗してきました。
 その流れに危機感を抱き、入会金を見直す動きがあります。

 また、内容も充実すべく、昨年「坊ちゃん」という業者間サイトが立ち上がりました。
 これにより新規業者は、多大な手間暇をかけることなく、充実した物件情報を取得できます。
 沢山の情報を預かる業者は、より多くのマッチング機会を得ることができます。
 買主は選択肢の幅が広がりますし、売主は速やかに最良の条件で売り抜けることができます。
 ひいては不動産取引が活性化し、業界が潤い、地域景況が押し上げられる、まさにwin-winの素晴らしい取り組みです。

 但し、この「坊ちゃん」はただのシステムに過ぎません。
 皆様方の多くの賛同を頂き、沢山の物件情報が掲載されることで、文字通り宝箱に成ります。
 是非、御参加をご検討下さい。

 弊社は、支店がありますので、松山の総会にも出席致します。
 業者数が多いこともあり、かつては紛糾することもありました。
 しかし近年、足を引っ張り合うやり取りは影を潜め、先述した「宅建取引士」「不動産キャリアパーソン」「坊ちゃん」等々、前向きな議論が主と成りつつあります。

 それも当然でしょう。
 何故なら、ここに集うのは敵ではなく、同じ宅建協会の同志なのですから。

 本日御参集の皆様方が、一つ志の元、業界の発展と地位向上を目指す有意義な会と成りますことを祈念して、挨拶に代えさせて頂きます。』

抵抗勢力との闘い

 先日ご紹介した、ニトリの似鳥社長の半生を綴った「私の履歴書」からです。
 
 『トップは長期的な視点で考える。
 社長業とは社員という「抵抗勢力」との闘いであると痛感している。』

 「抵抗勢力」「闘い」という言葉について、些か違和感を感じる方もいらっしゃるでしょう。
 社員は会社そのものですし、共に闘う同志ですし、最大の味方です。
 似鳥社長は、百も承知の上で、敢えてそうした表現をされていると理解します。
 
 勿論、会社に依存する、ぶら下がり社員は論外です。
 一方、力があり成果を出せる社員は、それなりに自負もあります。
 経営者が変化を求める際に、理屈を並べて抵抗を示すのも道理です。

 似鳥社長の言う、長期的な視点は、時に短期的な利益と逆行します。 
 例えば、先日の全社会議で意思決定した、物調への取り組みもしかりです。

 確かに今月の売上だけをフォーカスした場合、物調に時間を割くことはマイナスだったりします。
 しかし、3ヶ月後、4ヶ月後、或いは次期繁盛期をイメージすると、必要不可欠です。
 
 同様に、ブランド構築や出店計画や採用計画といった大きな経営判断は、短期的にマイナスだったとしても、長期的な必要性に基づき、社員に理解を求め、腹入りさせて、実行に導かなければなりません。
 そういう意味において、「抵抗勢力との闘い」という表現は正しい訳です。

 自分も日々、メッセージを発信してきました。
 言葉足らずもあり、その語意の上っ面だけを捉えて、反発を感じられることもあるでしょう。
 しかし、その真意は、長期的、大局的な視点でないと捉えきれなかったりもします。

仕事以上に大切なこと

 先日は、会社の飲み会でした。

・ 退職されたOさんの送別会
・ 入社された山内社員の歓迎会
・ キャリアパーソン4月受験者の合格祝い
・ 繁盛期お疲れ様でした会

 名目はともかく、松山エリアの殆どの社員と、遠く大洲からも滝井店長が参集し、実に賑やかな会と成りました。
 閉店後ということもあり、20時からの遅い宴です。
 他の飲み会とブッキングしていた石川店長も、閉宴間際に駆けつけます。

 飲みニケーションは仕事ではありませんが、ある意味仕事以上に大切でしょう。

 業務中には言い難いことも、お酒が入ると話し易くなったりします。
 社員のプライベートの、意外な一面を知ることができます。
 先日の全社会議のシビアな内容も、笑顔と希望を持って振り返ることができます。

 セッティングされたのは、食事からカラオケまでできるお店でしたが、最後まで一曲も出ません。
 その後の二次会で、声が枯れる程歌った人もいたかも知れませんが・・・。
 とにもかくにも、歌も忘れるくらい話に花が咲いたということです。
 
 改めて、良い仲間と仕事ができていることを確信し、感謝しました。
 ベクトルを合わせて頑張りましょう!

何かあるのが人生

 日経新聞連載、ニトリ似鳥昭雄社長「私の履歴書」について、様々な方がfacebookやブログに書いています。
 これは文句なしに面白い。

 成功企業の創業者の自伝となると、鼻持ちならない自慢話になったります。
 ところが、似鳥社長のそれは真逆です。

 序盤は、いかに自堕落な生き方をしてきたかという話を、徹底的に仔細に描きます。
 中盤は、横領・クーデター等、経営の失敗事談をこれでもかこれでもかと繰り出します。
 終盤に差し掛かった21話目にしてやっと、「100店1000億円を目指す」という見出しで、今日のニトリを窺い知るところまでやってきました。

 28期連続増収増益、勝ち組企業TOPの、波瀾万丈な半生は、面白さだけでなく勇気を与えてくれます。
 中小零細企業の我々は日々、課題、問題だらけです。

・ 人材が定着しない
・ 人材が育たない
・ 競合他社との争いが熾烈
・ ベクトルが合わない・・・

 あのニトリですら先述の様な状況なのですから、我々如(ごと)きがそうした問題に思い悩むのは当然であって、いちいち憤慨していたら罰(ばち)が当たります。
 
 「何かあるのが人生」
 「上手くいかないからこそ面白い」
 皆さんも、騙されたと思って是非お読み下さい。

脱どんぶり勘定

 エイブルには、独自の用語が幾つかあります。
 代表的なものが「物調」です。
 エイブル以外の方に、「物調」の意味を聞くと、確実に「物件調査」と言われます。
 
■ 物調(物件調達)
 お客様に紹介する物件の情報を確保・獲得することです。
 メーカー物件、他社管理物件、オープン物件等、様々ありますが、オーナーや元付け業者の了解を得て、自店で紹介できる状態にすることを指します。
  
 ステップ1 情報リサーチ(市場にどんな商品があるのかを調査する)
 ステップ2 オーナーリサーチ(物件のオーナーが誰かを調査する)
 ステップ3 オーナー交渉(改装、条件緩和等の提案によって魅力的な商品にする)
 ステップ4 媒介契約を交わす(看板設置→ネット発信)

 こうした定義は、マニュアルにも記載されていますし、入社時の研修でも教わっている筈です。
 ところが最近、その解釈に齟齬があると気付かされました。

 ステップ1だけしかできてないのに、「物調やってます」という店舗。
 メーカー物件や他社管理物件については、物調に含まれないと誤解している店舗。

 当然に、他社管理物件やメーカー物件を斡旋する優先順位は高くありません。
 但し、空室の多い物件であれば、ターゲットと成り得ることもあります。

 自店から半径2㎞以内には、どれだけの物件があるのか?
 その内、自店で扱える物件はどれくらいあるのか?
 他社管理、自社管理、OPEN物件の比率は?

 営業は科学です。
 どんぶり勘定ではいけません。

幻の魔法の杖

 昨日に引き続き、イチロー語録をお届けします。

 「特別なことをするために、特別なことをする訳ではない。
 特別なことをするために、普段通りの当たり前のことをする。」

 イチロー選手が、日米トップクラスの実績を挙げてきたことは今更言うまでもないことです。
 それだけに、この言葉は深みがあります。
 
・ 管理を取得するための、特別な手法は無いか?
・ 営業力を向上させるための、特別な話法は無いか?
・ 宅建を取るための、特別なテキストは無いか?

 皆、一度は考えることでしょう。
 しかし、そんな魔法の杖は幻です。

 管理を取得するには、沢山のオーナー様を訪問して、沢山のお断りを受ける。
 営業力を向上させるには、沢山の訓練(ロープレ)をして、沢山の接客をする。
 宅建を取得するには、沢山問題を解き、沢山の時間勉強をする。・・・

 ダイヤモンドも、原石の内は単なる石コロと変わりません。
 美しくカットし、入念に研磨することで、その石コロが魅惑的な光りを放つ様になります。

 一つ一つは当たり前の凡事でも、やり続けることによって非凡に開花するのです。

壁はチャンス

 41歳に成ってもなお、注目を浴び続けるマーリンズのイチロー選手は、ヒットだけでなく幾多の名言を残しています。

 「壁は、超えられる可能性のある人にしかやってこない。
 だから、壁がある時はチャンスだと思う。」

 その通りです。
 壁にぶち当たった際、意気消沈し、尻尾をまいて逃げ出した人の見上げた先に、壁は存在しません。
 「よし、必ず乗り越えてやるぞ!」と心に決め、正面で対峙する人の目の前に立ちはだかるのが壁です。

 先日の全社会議では、今までにない厳しい口調で苦言を呈しました。
 それはまさに、もうワンランク成長するために用意された「壁」です。

 人財(店舗・会社)の前には、成長の節目毎に、必ず壁が現れます。
 決して逃げてはいけません。
 
 逃げてしまえば、折角のチャンスを逃すことになるからです。
 壁は、超えられる可能性のある人にしかやってきません。

供給余力12.1%

 福島原発の事故を受け、全国の原発が停止状態となった年の夏、「原発を稼働させなければ電気が止まる」というアナウンスが盛んにされていました。
 具体的な計画停電の画も示され、国民は戦々恐々の思いで見守ります。
 結果はというと、供給不足を理由とした停電は一度もありません。

 4月17日付け地元紙一面には、四国電力の現状を示す見出しが躍っています。
 『猛暑でも供給余力12.1%』
 
 電力の供給余力は3%が適正と言われますが、電力9社は何れも上回っているそうです。
 大きな理由は、太陽光発電の普及。
 太陽光は四国電力の8月供給電力の、実に8%を占めています。

 こうした現状を踏まえてもなお、原発再稼働へ向けた大きな力は強まるばかり。
 推進派の主張は、供給不足から一転し、火石燃料=高コストという理由にすり変わりました。

 確かに、原発の方が安定供給できますし、目に見えるコストも低廉。
 太陽光の買い取り価格も、意図的とは言え逆ざやです。

 しかし、机上の原発コストは、使用済み燃料の処理コストも、有事の際の事故処理および損害賠償コストも入っていません。
 誠実な形で、福島原発の損害賠償に応じるならば、その額は天文学的に膨らむでしょう。

 公正なスタンスでリスク情報を開示してこそ、真の説明責任です。

座して死を待つ愚

 売上を伸ばす方法は三つあります。
 
1. シェアを上げる
 文字通り我々は、同業他社と戦い、パイを奪い合っています。
 景気要因を除くと、自社が売上を伸ばせば他社がへこみ、自社がへこめば他社が伸ばすのは自明の理です。
 
2. 商品を増やす
 牛丼の「吉野家」が、「牛鍋膳」を発売して売上を伸ばしました。
 商品を増やすことで、これまでとは違う客層を開拓した訳です。

3. エリアを広げる
 コンビニの「セブンイレブン」は、つい最近まで四国内に店舗がありませんでした。
 進出決定後は一気呵成に展開し、売上を伸ばし続けています。

 先日の全社会議でも、地方市場の閉塞感が議論されました。
 「商品が無い」「市場が違う」・・・できない理由をどれだけ並べても事態は改善しません。
 今までと同じやり方を続ければ、縮小撤退を余儀なくされるでしょう。

 1. 他社のシェアを奪うのか?
 2. 別の商品を開発するのか?
 3. エリアを広げるのか?

 その知恵を出せないとすれば、座して死を待つことになります。

バイアス崩し

 9.11同時多発テロの標的となったワールドトレードセンターでは、当時5万人の人が働いていたそうです。
 エレベーターが止まっているため、幅1.5Mの非常階段で避難します。
 途中、消防士が駆け上がる、負傷者が担架で運び出される等の理由で、避難の列は渋滞を極めました。

 避難している人々は、さぞかし殺気立っていただろうと想像する訳ですが、実際は笑顔が見られ、軽口も聞かれたとか。
 心理学用語で言うところの、認知バイアス(偏り)です。

 『正常性バイアス』
 異常性を示す情報を得ていたとしても、ある範囲内であれば、それを正常と解釈しようとする

 『楽観主義バイアス』
 ある情報を得た時、一大事と考えるのではなく、日常的な出来事と楽観的に解釈しようとする

 ぬるま湯の中の蛙は、まさに象徴的です。
 段々温度が上がっているにも関わらず、危機感を抱かず、楽観的に正常値と捉えてしまっているが故に、逃げることなくその場に留まり続け、いつの間にかゆでガエルになってしまいます。

 一昨日の全社会議の最大の目的は、まさにバイアス崩しでした。
 午前中に動機付けの話をさせて頂き、昼食を挟んで店舗毎のディスカッションを行います。 
 しかし、13:00を過ぎてもディスカッションに戻れないとすれば、未だ楽観主義バイアスに汚染されているのかもしれません。

会議の目的五つの「る」

 偶数月第三水曜日は、定例全社会議です。
 全社員を集めた会議は、貴重な店休日を当てる以外にありません。
 繁忙期の2月を飛ばすため、会議機会は年5回だけです。

 今までは、基本的に半日で終わらせています。
 しかし今回は、繁忙期明けの総括的な位置づけで、終日開催としました。

 方針や戦略や行動数値を経営者が決めて、一方的にTOPダウンで落とすのであればメールによる発信だけで充分です。
 しかし、それだけでは真意が伝わり切らないし、納得性が得られませんし、「やらされ感」が蔓延してしまいます。
 方針が決まっているにも関わらず、行動が徹底されない理由は、単(ひとえ)に腑に落ちていないからでしょう。
   
 セブンイレブンでは隔週(以前は毎週)で、全国1,700名の店舗経営相談員を東京に集結させるそうです。 
 その費用は30億円。
 TV会議やウェブ会議といった手法があることも充分知りながら、敢えてフェイストゥフェイスの臨場感を重んじている訳です。

 ネットで拾った会議の目的は5つあります。
① 決める (大事なことを) 
② 伝える (大事なことを)
③ 集める (情報を)
④ 広げる (アイディアを)
⑤ 上げる (モチベーションを)

 全社員が集い真剣に話し合うことで、自社、自店の課題・問題を発見し、どうすれば改善できるかの知恵を絞り、目標と計画を練り、明日からの行動を変える・・・。
 この、明日からの行動を変えられか否かが、最大の肝です。
 そこまで到達できれば、指示命令されるより数十倍、数百倍、モチベーションも高まるに違いありません。

喝転じて天晴

 プロ野球解説者張本勲氏の、三浦知良選手に対する発言が話題に成っています。
 その発言の真意や是非はともかくとして、三浦選手の存在をデータから見ていきましょう。

 世界最高峰のロナウドやメッシは数十億円の年棒を稼ぎ出します。
 日本で言うと、香川や長友や本田が数億円です。
 平均年収は、2000~3000万円だと言われます。

 ピラミッドの頂点に居る一部のスター選手が突出して脚光を浴びますが、見た目の華やかさとは裏腹に、厳しい現実もあります。
 国内外問わず、サッカー選手がプロとして活躍できる期間は僅か5年。
 平均引退年齢は29歳です。
 一般的に29歳と言えば、知識と実力と経験を積んで、まさにこれからという若さで引導を渡されます。 

 実績も知名度も無い選手に、解説者や指導者の道が拓けることはないでしょう。 
 子供の頃からサッカー一筋で生きてきた人間が突然、社会の荒波に放り出されてしまうのです。
 まともな退職金も年金もありません。
  
 その間の生涯年収は、せいぜい1億円。
 即ち、サラリーマン(2~3億年)の方が遥かに良いと言えます。

 この生涯年収は、億単位で稼ぐTOPレベルの選手が押し上げていると考えますと、実態は更に過酷です。
 J2、J3には、月収10万円程度のプロ選手もゴロゴロ居ます。
 これが、学生時代から才能を見い出され、チヤホヤされてきた、Jリーガーの現実でもあるのです。

 そんな中、実に30年に渡って国内外のクラブチームを渡り歩き、48歳と成った今もなお、スター選手として活躍している三浦選手は、紛れもなく希望の星と言えます。
 また、現状の選手としての力量とは別に、キングカズを観に来る多くのファンによって、確実に球団は潤っている筈。
 そう考えますと、「喝(かつ)」どころか、大いに「天晴(あっぱれ)」です。
 
 野球の山本昌投手、ジャンプのレジェンド葛西と並ぶ中高年の星として、まだまだ頑張って頂きたいと思います。

孤独死リスクへの対応

 知人から相談を受けました。

 「連帯保証を引き受けている人間が、賃貸物件の和室で孤独死し、数日後に発見された。
 管理会社は、その畳の部屋をフローリングに張り替えるという。
 その費用を払う必要があるか?
 また、室内で亡くなったため、次の募集賃料を引き下げないといけないという意味での損害賠償を請求されている。」

 この場合の論点は二つです。

1. 原状回復費用
 管理会社は、和室の畳をフローリングに変更すると言われています。
 これは、原状回復の域を超え、物件の価値を上げる行為です。
 従って、形を変えた損害賠償請求と言えるでしょう。
 
 自殺ならともかく、自然死は避けようがなく、入居者に故意・過失はありません。
 従って、最大限認められたとしても、畳を新調する費用までです。

2. 賃料の逸失利益
 これは、一切認められません。
 仮に自殺であったとしても、賃料引き下げに伴う逸失利益は認められないのが過去の判例です。

 今後、高齢化が進行しますと、孤独死問題は益々切実になってくるでしょう。
 大家さんにとってみれば、非常にリスキーと言えます。
 保証会社や保険会社の商品も含め、そうしたリスクを低減する提案は必須です。

対案無き批判は戯言

 田原総一郎氏の語る、「反橋下派の論客は何故論破されてしまうのか?」を興味深く拝見しました。
 勿論、この反橋下派の橋下さんは、大阪市の橋下市長です。

1. 実務家ではなく評論家だから
2. 批判のための批判だから
3. 対案を持たないから

 周知の通り、橋下さんは強い。
 その強さをもって、変革を起こそうとしています。
 
 人は皆、現状維持を心地良く思う生き物。
 その現状をぶっ壊し、変化させようとする強者を、ファシズムと揶揄して批判するのが反橋下派です。
 
 橋下氏の強さの源泉は、現場に根差した事実に基づく正論にあります。
 一方、反橋下派の殆どは、聞きかじりの評論家に過ぎません。
 
 「それは何時? 誰が? 誰に対して? 何を? どうやって?」
 そう問われると、軒並み絶句してしまいます。

 仮に、事実の裏付けを持っていたとしても、
 「じゃあ、あなたはどうやって解決すれば良いとお考えですか?」
 と、対案を求められると、概ねしどろもどろになります。

 仕事でも同じ。
 会社や上司を批判することは簡単です。
 事実の裏付けに基づき、「自分ならこうする」という明確な対案を示してこそ、生産的な議論は成立します。
 対案無き批判は、所詮戯言(ざれごと)です。

成果をプライドとする

 プロスポーツの世界で活躍している、ベテラン選手のコメントは常に刺激的です。

 先日、新天地マーリンズで初安打を放った、41歳のイチロー選手は、初安打の気持ちを聞かれてこう答えました。
 『想像できる範囲だと思いますよ。
 僕の気持ちなんて。』

 ぶっきらぼうな口調から、自ら課した自己イメージの高さが伺えます。
 そもそも、安打が出ないことがニュースになる点がイチローの凄さです。
 
 一方、先日ゴールを決めた三浦知良選手も、日経新聞のコラムでこう語っています。
 『48歳でゴールはすごいと称えられるけれど、「本当にすごいのかな」というのが得点した本人の気持ち。
 50歳の選手でも、ポッと出場してコロコロと球がくれば得点はできるよ。』

 キングカズとしては、日々研鑽努力し、テンションとクオリティーを保ち、ベストなコンディションを維持していることに着目して欲しいのが本音のようです。
 
 彼らにとって、ヒットもゴールも単なる結果に過ぎません。

 三浦選手の御子息は、先のゴールで世間が大騒ぎする中、父親をこうたしなめたと言います。
 『得点ぐらいで騒がれなくなるほど、点を入れ続けないとだめだよ。』

 キングの息子プリンスも、また大物の片鱗を覗かせています。

 さて、入社したばかりの営業であれば、できなくても当たり前。
 受注が取れた際、同僚や上司から「すごい」と褒められれば、それなりに嬉しいものです。

 ところが、ある程度キャリアと年齢を積んだ営業は、取れて当たり前。
 幾つか数字が上がったとして、称賛されることも少なくなりますし、寧ろ受注は安堵の材料です。

 更に、常にTOPクラスを堅持するハイパフォーマーにとってみると、一定の成果はプライド。
 先のイチローやキングカズの様に、「一つ二つの受注で騒がれてもね・・・」というニヒルな対応に成るのでしょう。
 
 立派な成果をプライドと言い換えられる様な、クールな営業マンを目指したいものです。

強みとしての危機感

 建築・不動産の会社に勤めていらっしゃる方とお話ししました。
 その会社は松山にも支店を持つ、地元ではそれなりに名の知れた会社です。

 「地方での建築市場は厳しいと言われてるが、お陰さまで何とか増収を続けている。
  我が社の最大の強みは、商品力でも技術力でもない、社員の危機感だ。
  数年前、深刻な危機に直面した。
  今の現場が終わると、次の仕事が無い。
  技能社員は自宅待機、当然賞与もゼロ。
  自分達が現場を作らないと、会社は存続しないし、自分達の雇用も守られない。
  当たり前のことではあるが、全社員が身に染みて実感したのはこの時。
  その経験が、社員に当事者意識を植え付けてくれた。
  今となっては、当時の危機に感謝したいと思う。」

 素晴らしい話です。
 先述の言葉の通り、会社は社員の頑張りによって形成されています。
 怠ける社員、稼げない社員ばかりであれば、船はいとも簡単に沈みます。

 であるにも関わらず、意外と楽観的で、裏付けも無い中、漫然と過ごしてしまうのがサラリーマンの特徴。
 一方、本当の危機を迎えた時に危機感を煽ると、今度は悲壮感と成ってしまいますのでより厄介です。
 
 会社が健全な内に、社員の心の中に、いかにして危機感を浸透させるか。
 そろそろ、荒療治が必要な時期かもしれません。 

コップは上向きか

 先日、社会人デビューした長男が、県主催の中小企業向け合同新入社員研修に参加しました。
 一泊二日で、名刺の渡し方や、挨拶、基本動作等、社会人として必要な基本を教えて貰ったようです。

 研修は、大きく分けて三つあります。
1.OFFJT(オフザ・ジョブ・トレーニング)先述の様に仕事を離れて学ぶ
2.OJT(オンザ・ジョブ・トレーニング)仕事をする過程で先輩や上司や経験から学ぶ
3.自己啓発

 自分は前職の会社で、新入社員を受け入れる側の人間でした。
 中小の頃には1日だけの、実に簡素な内容。
 そこから1泊2日に成り、2泊3日に成り、ピーク時には90名もの新入社員を受け入れ、一週間泊まり込み研修の中で2日間びっしり、彼らと向き合いました。

 姿勢を正し、大きな声で挨拶し、目をキラキラさせながら、積極果敢に手を上げ、愉快な話には腹の底から笑い、感動する場面では大粒の涙をこぼす・・・。
 掛け値なしに意欲的で優秀な若者ばかりの、あの手応えは今も忘れられません。

 ところが、最近の世代にとって(年寄り臭い表現ですが)、先述の様にやる気満々の意欲漲(みなぎ)る姿は、最高にダサいのだそうです。
 斜に構え、虚無的な感じがクール(格好良い)とは、何ともはや・・・。

 研修で 最も大事なのは、コップが上向きか否か。
 ただでさえ未熟で小さな器を、うつぶせにしているのですから、どんな金言至言も、零(こぼ)れ落ちるだけです。
 格好良くても悪くても、決められた時間は逃げられないと覚悟を決め、コップを上向きにして、一つでも二つでも吸収した方が自分のためでしょう。

時間の長さと密度の濃さ

 4月から水曜日は店休日ですが、南店の配線工事立会のために出社しました。
 休日の仕事は捗(はかど)ります。

① 来週の決済予定を関係者にメール発信
② 決済予定の金融機関に電話して場所押さえ
③ 来週の契約予定を関係者にメール発信
④ 問い合わせのあった土地情報を関係者にメール発信
⑤ 4~5月のスケジュールを社員にメール発信
⑥ お預かりした土地の購入希望者に電話連絡

 10時迄に、これだけの仕事ができました。
 平日なら下手すると、一日かかった上に抜けがあったりします。

・ 不意の来客が無い
・ 電話を取らなくても良い(留守電)
・ 誰からも話しかけられない
・ 周囲の会話に惑わされない・・・。

 そもそも、早朝出社する理由もここにあります。
 早朝から電話はできませんが、メールなら問題ありません。
 それどころか、発信時刻を見た方から、たまに「早いですね」とお褒めに預かります。
 いいことだらけです。

 人間は、集中できれば、飛躍的に生産性が高まるもの。
 一方、何らかの理由で集中が途切れると、元の状態に戻るまでに相当な時間を要します。
 仕事の成果につながるのは、時間の長さではなく、密度の濃さです。

理想と標準と現状

 年に一度の健康診断を終えました。
 地元の自営業の方々に、最近もの申すのが健康診断のススメです。
 
 我々の様な会社人は、好むと好まざるとに関わらず、年1回強制的に健康診断を受ける機会が得られます。
 ところが、自営業や専業主婦の方々は、5年10年の節目に市や町から案内が来るだけという方も少なくありません。

 身長、体重、腹囲、視力、聴力、血圧、血液、心電図、肺X線、バリウム、尿、便、問診・・・。
 1日ドッグ、2日ドッグの様に、全てを網羅する訳ではありませんが、定期的にこうした検査を受けることによって、トレンドが判りますし、異常値を察知できます。

 ちなみに、自分の過去5年の体重は・・・。
 65Kg → 66Kg → 67Kg → 68Kg → 70Kg
 つまり、毎年1Kgペースで、着実に増加してきた訳です。
 それに伴い、コレステロールや中性脂肪の値が高くなり、経過観察が付きます。

 今年は、診断前に少し節制したこともあり、67Kgと三年前のレベルまで押し戻しました。
 こうした改善のための行動は、毎年検診を受けるからこそ。
 ちなみに、私の身長からすると、理想的な体重は64Kgです。

 以前、中小企業家同友会で教えて貰った、経営の要諦と類似しています。
① 理想を知る
② 標準を知る
③ 現状を知る
 現状と理想との差(マイナス)は「課題」。
 現状と標準との差(マイナス)は「問題」。

 現状も標準も理想も知らなければ、課題にも問題にも気付かず、行動も改まりません。

スパイラルアップ

 4月15日(水)、4ヶ月振りの全社会議を行います。
 今期末まで残り3ヶ月半、最終コーナーを回って最後の直線であり、繁忙期総括という意味も含め、重要な節目の会議です。
 
 経営の基本はP→D→C→A。
 P = プラン(計画)
 D = ドゥ(実行)
 C = チェック(確認)
 A = アクション(改善)

 今期も、期首には様々な計画がありました。
 そしてD(実行)してきた筈です。
 しかし、計画通りにすべてのことが運ぶことは、なかなかありません。

 次にC(確認)ですが、ここが重要。
 ところが、この重要な確認をせず、P→D、P→Dの繰り返しが散見されます。
 P→D→C→Aスパイラルアップの理想に対し、前進→後退、前進→後退の連続です。
 
 計画して旅行に行く際に、行き当たりばったりということは無いでしょう。
 途中で時間を確認して、遅れているならば、経由地を一つ減らすか、夕食の時間を先送りするか、高速道路に乗って巻き返すか。
 調整が働いて当然・・・それがC(確認)→A(改善)に成ります。

 店休日を潰し、全員参加で臨む貴重な会議を、価値有るものにしましょう。

ローマは一日にして成らず

 7月までの今期決算見通しを立てる中、目標額まで200万円不足することが判りました。
 200万円は、決して小額ではありません。
 ポケットマネーで補填出来るようなものでもないでしょう。

 これを残り4ヶ月で割ると・・・ひと月当たり50万円
 これを5店舗で割り振ると・・・一店舗当たり10万円
 これを仲介契約単価で割ると・・・1~2件

 つまり、総ての店が、毎月1本ないし2本の契約を上積みできれば、目標に到達するのです。
 こうして一見、強大に見えるものも、細分化してみれば、意外に実現可能に感じるものがあります。

 Q : 巨大な象を食べるにはどうすれば良い。
 A : 一口サイズに切り分けろ。

 いわゆる、エレファントテクニックです。
 しかし、この話には落とし穴があります。

 ちょっとした努力の積み重ねによって、大きなことができるということは、反面、締め切りまで怠けて放置していた場合、残された時間が少なければ挽回不可能に成ってしまうのです。
 
・ 宅建合格へ向けた学習もそう
・ 繁忙期へ向けた物調(仕入)もそう
・ 健康診断へ向けたダイエットもそう
・ 営業力強化へ向けたロープレもそう

 ローマは一日にして成りません。

企業は生き物

 破綻後、僅か二年半で再上場を果たしたJAL復活の立役者は、紛れもなく稲盛和夫氏です。
 破綻後の法的手続きを支えた弁護士「瀬戸英雄」氏が、日経新聞のコラムでこう語っています。

 『JALのことを「ゾンビ企業」と呼んだ人もいましたが、今の業績を見れば見立て違いを認めざるを得ないでしょう。
 機構が一時的に貸し付けた公的資金は、すべて利子をつけて回収しましたし、再上場で国は大きな投資リターンも得ることができました。
 
 債権者、株主、従業員に大きな迷惑をかけるのですから、軽々に倒産して貰っては困ります。
 しかし、日本が資本主義の国である以上、一定の数の倒産は避けられません。
 ならば、その社会的ダメージはできるだけ少なくした方が良い。

 そして倒産という修羅場でもがき苦しんだ人々が、一日も早くやり直せる社会にしたい。
 そんな思いでこの仕事に取り組んでいます。』

 JALやスカイマークの様に、一旦ノックアウトされた企業が、法律の枠組みの中で膨大な債務を帳消しにし、再びリングに舞い戻ってくる再生法を、悪法と揶揄する声もあります。
 実際に、健全な経営を貫き、市場競争を勝ち残ってきたANAにとってみれば切実でしょう。

 瀬戸氏の言葉は、そうした歪みや不条理について、実に明快に解き明かしてくれています。
 破綻の経験は貴重ですが、したいと思ってできるものでもないし、できることなら避けたいものです。

 ただ、企業に不老不死はありません。
 病に伏せることもあれば、怪我に苛(さいな)まれることもあります。
 企業は生き物であることを自覚しつつ、健康管理に留意したいものです。

負けを認めて強くなる

 三月の受注実績は、月間史上最高を記録しました。
 まあ、店舗が増えたので、当然と言えば当然ですが・・・。

 トレンドからみた月初見込みは、かなり厳しいと予測していたものの、社員の皆様の頑張りで、よく追い上げて貰ったと思います。 
 特に昨年は、消費税率up前の駆け込み需要があったことを勘案すれば、大善戦です。
 各店の目標達成率はというと・・・。

A店 = 137.3%
B店 =  95.8%
C店 =  93.9%
D店 =  93.5%
E店 =  65.0%

 着目すべきは、BCDの三店の数字。
 あと一歩、実に惜しい。

 問題は、各店舗が、各店長が、各社員が、この数字を見て「残念」「悔しい」と思うか否かでしょう。
 先述した通り、月初の見込みからすれば「良く追い込んだ」となる訳ですが、それでも未達は未達。
 その差僅かであったとしても、達成と未達は天と地ほどの開きがあります。

 ボクシングやレスリングといった競技であれば、ギリギリ僅差の判定であっても、負けは負けです。
 周囲から「強豪相手に良く善戦した」「厳しい環境下で良く頑張った」と拍手を贈られたとしても、当事者がそれで満足してはいけません。
 負けた時に、負けを認め、その悔しさをバネにできる者だけが強くなります。

上位4%の中小企業

 全国の宅建業者統計に着目してみます。

 昨年の業者の数は、全国で122,100社です。
 そこで働く従業者数は、524,728名。
 ということは、一業者平均4.3人。

 4名以下が全体の85%
 9名以下が全体の96%
 
 つまり従業者を10名以上抱える会社は、全体の上位4%に成ります。
 我が社も、その4%の内の一社です。
 文字通り典型的な、中小零細企業であるにも関わらず・・・。

 このデータからも、個人事業主を中心とした業界であることが判ります。
 一方で、二県以上に事務所を構える国土交通大臣免許業者の従業者数は、一社当たり62名。
 当然に、一人二人の会社とは、規模も事業内容も一線を画します。
 
 会社として、どこを目指すのか?
 社長の思い描いた以上には、決して成長しません。

自分が仕事に合わせる

 寿司の神様と異名を取る、小野二郎さんをTVで見ました。
 オバマ大統領が来日した際、安倍首相がおもてなしした寿司店「すきやばし二郎」の店主です。

 「自分に合う仕事」「自分らしさを表現できる仕事」を求める傾向が強いが、仕事というものは本来、自分の方が仕事に合わせるものだ。  小野二郎

 就職してもすぐ辞めてしまう。
 堪え性が無く転職ばかりを繰り返す。
 そんな若者に、心して聞いて貰いたい至言です。

 脇目を振らずに、目の前の仕事を一所懸命やる。
 そうするとその仕事を好きになる。
 やがて一生の仕事と思える様になる。
 天職とはそういうものでしょう。

 努力も辛抱も工夫もせず、成果を出す前に挫折して放り出しながら、いつか白馬に乗った王子様の如き天職と巡り合えるのではないかと、本気で考えている輩のいかに多いことか。

 一芸を極めた人は、言葉も一流です。
プロフィール

Hideo Matsuoka

Author:Hideo Matsuoka
・生年月日 昭和37年10月30日

・好きな言葉 
今日は残された人生の最初の一日

・信条「先憂後楽」

・尊敬する人 
稲盛和夫 西川広一 松下幸之助

・資格 ①宅地建物取引士
    ②建築2級施工管理技士
    ③マンション管理業務主任者
    ④防火管理者
    ⑤少額短期保険募集人
    ⑥損害保険募集人
    ⑦損害保険商品専門総合
    ⑧不動産キャリアパーソン
・趣味
 劇団AUGAHANCE初代代表
 主に脚本・演出を担当

・経歴 
 中卒後、大工・石工と職人道を歩む
 平成2年 
 ㈱中岡組 (ジョーコーポレーション)入社
 マンション担当役員→常務執行役→管理会社代表を歴任
 平成21年 ㈱NYホーム起業

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