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地球に優しい建物

 自分が小学1年の頃、松山市内の川や水路には、臭気漂う汚い水が流れていました。
 
 元々、トイレの汚水が水路や川に流入することはありません。
 古くは汲み取り式ですし、最近でも浄化槽や下水処理場で浄化されてから排出されます。

 汚染理由は、洗濯機や流し台から排出される生活雑排水。
 食生活の欧米化に伴う油成分を多く含んだ残飯や、洗濯洗剤の普及に起因しています。
 そうした成分は、自然界では分解し切れません。

 トイレの汚水と生活雑排水を併せて処理する合併浄化槽は、今や義務化されています。
 一昔前は、15戸未満まで、トイレの汚水だけを処理する単独浄化槽が認められており、生活雑排水は垂れ流しでした。
 このコストは、文字通り桁違いです。 

 建築コストを抑えるため、5戸×3F=15戸のマンションを建築する際、わざわざ一戸だけメゾネットにしたり、一戸だけ汲み取り式にした実例もあります。

 近年、下水道のインフラが整備されてきたことで、浄化槽から下水へ切り替えるマンションも増えてしました。
 しかし、入居者の立場からすると、デメリットが際立ちます。
 自治体によって計算は違いますが、原則水道使用料に応じて、下水道利用料が加算されるため、水道料が倍近くに跳ね上がるからです。

 仮に、水道使用量5,000円の世帯は、10,000円になったりします。
 その際、大家さんとの協議の元、共益費を引き下げる物件も少なくありません。

 浄化槽の場合、浄化槽管理料・汚泥抜取料といった費用がかかるもの。
 下水に切り替わることで不要となる、それらの費用分、共益費を引き下げるのは理に適っています。

 仮に、浄化槽管理料が6万円、汚泥抜取費用が6万円かかるとすれば、年間コストは12万円、月間コストは1万円。
 総戸数10戸の物件であれば、戸当たり1,000円減額しても良いでしょう。
 利用料アップの全てを賄い切れるものではありませんが、地球に優しい環境配慮の受益者負担として捉えれば、それも仕方無いことです。

 管理会社にとって重要なのは、事前に数か月の猶予をもって告知しておくこと。
 今日聞いて明日から上がるということでは、納得できる筈もないからです。 
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社内ベンチマーキング

 我が社は今、エイブルネットワークの店舗が5店舗あります。

 同じエイブルの看板を掲げ、同じシステムと同じ車を使い、同じ社長の同じ指導の元で、同じ時間、同じ人数の同じ人間が営業している訳です。
 それでも、最終的な着地点は全く異なります。

 この春行われた紹介キャンペーンの結果は、最たるものでした。
 ある店舗は、広く呼びかけ、しっかりとした成果につなげています。
 ある店舗は、拡がりも成果も、ゼロ。

 同じ時期に、同じチラシを使い、同じ手段で周知したにも関わらずです。

 「始める時期が遅かった」
 「内容が判り難かった」

 こうしたダメな方の理由を挙げても始まりません。

 やり方は概ね同じでも、結果に大きな差が出たということは、やはり「何か」が違ったのでしょう。
 キャンペーンやイベントを総括する際、その「何か」を究明する必要があります。
 次回以降、同じ取り組みをする際、全店舗が追随してその「何か」を実行すれば、確実に成果につなげられる筈。

 社内の成功事例に学ぶ「社内ベンチマーキング」を、積極的に推進していきましょう。

中古住宅診断義務化考

 昨日の日経新聞一面記事。
 「中古住宅の診断義務化」には、待ちに待ったの声が聞こえてきます。

 少し古い統計ですが、比率は概ね変わってない筈です。
 マイホームを取得する人の内、中古住宅の割合。

・ アメリカ 7割
・ フランス 8割
・ イギリス 9割
・ 日本 1割

 欧米先進諸国は、住宅をリフォームしながら価値を上げ、ライフスタイルに合わせて住み替えていきます。
 一方、新築至上主義の日本は、十年で半値、二十年でゼロという、暗黙の物差しを当て、非経済的なスクラップ&ビルドを繰り返してきました。

 勿論、終戦後の焼け野原からの復興期に粗製乱造した歴史的背景や、高温多湿&地震大国という風土的背景も起因しています。
 それでも最近では、メンテナンスさえしっかりと行えば、100年住める住宅も少なくありません。
 購入側からすると、目に見えない構造やシロアリ対策にお墨付きが出るのであれば、価値に見合った金額を出すこともやぶさかではない筈です。
 
 さて、建物診断が義務化されると、今後の業界はどうなるか。
 1. 建物診断を請け負うビジネスが台頭する
 2. 建物診断結果を反映した保険商品が多様化する
 3. どんぶり勘定で査定してきた宅建業者が淘汰される
 
 宅地建物取引士の名称に相応しい、専門知識や査定力等を有した、真のプロしか生き残れない時代の到来。
 市場の要求レベルを満たせない業者がふるいにかかり、ひいてはそれが業界の地位向上につながるとすれば、実に皮肉な結果と言えるでしょう。 

働き方の物差し:後編

 
 これは極端な事例なので、現実的な話ではありませんが、あくまでも考え方としては正しいと言えます。
 次に、もう一つの事例を検証してみましょう。

 『1年365日殆ど休みなく、朝早くから夜遅くまで、勤勉に働き続ける社員がいる。
 しかし彼の場合、成果がまったく上がらない。
 休日出勤や残業手当を満額取得すると、ハイパフォーマーよりも年収が上回ってしまう。』

 この二つの事例を対比すれば容易に判ることとして、現行の労働基準法そのものが大きな矛盾を抱えています。
 私自身、社長という立場に、労働時間という認識は存在しません。
 例えば、月に2回は頼母子という地元の飲み会に参加するため早帰りします。

 酒を飲んで歓談するだけですが、そこから仕事に発展することは少なくありません。
 記憶しているだけでも、売買仲介2件、管理受託1件、専任媒介1件、賃貸仲介7件・・・。
 こう考えますと、飲み会も内容如何(いかん)によっては仕事そのものです。

 一方、社内懇親会の様に、直接的な成果は期待できないものもあるでしょう。
 しかしそこには、コミュニケーションやモチベーションを高める効果があります。 
 当然それが、間接的に仕事の成果につながっている訳です。

 従って自分は、懇親会や社内行事に積極的な社員や、幹事を引き受けてくれる社員を職務上、一定評価します。
 勿論その場合も、実態としての「成果」を超えるものではありませんが・・・。
 最後に、再び日経新聞からの引用です。

 『報酬の物差しを「時間」から「成果」に変えて働き方を効率化する。
 そんな発想の転換が働き手の「時間の価値」を決める。』      以上

働き方の物差し:前編

 日経新聞で連載されている「働き方next」。
 根底にあるのは、ホワイトカラーエグゼンプション(裁量労働制)の是非でしょう。
 マスコミの殆どは、この問題について「残業代ゼロ制度」と、誤った認識で報道しています。

 4月25日付の記事の論旨、「早朝5:00からの花見(同業他社との交流会)の場所取り」は仕事か否か。
 自分の感覚からすると、紛れもなく業務外です。

 厚生労働省のジャッジのポイントは二点。
① 上司から、業務命令を受けているか否か
② 命令に従わない場合、罰則が有るか否か

 極めて御役所らしい判断基準と言えるでしょう。
 日経新聞では、実に明快な物差しを示しています。

 『法令や就業規則に照らして精査すれば「白黒」を分けられるのだろうが、働き手の感覚ではどちらの場合も「仕事」だろう。
 そしてその価値は「待った時間」ではなく、その後の「成果」にこそある。
 取引先の接待、帰宅後のメール、人脈を広げる勉強会。
 特にホワイトカラーは、仕事のオンとオフの境目が曖昧だ。
 机上の基準で労働時間を管理するのは限界がある。
 ならば「時間=報酬」の発想から抜け出し、成果を基準に報酬を決めた方が良いのではないか。』

 つまり、ホワイトカラーエグゼンプション推奨のスタンスです。
 自分は常に、こう考えます。

 『売買仲介担当者の場合、1月1日~12月30日まで364日、成果ゼロであったとしても、12月31日除夜の鐘を聞きながら1億円の物件の決済を両直で見届けたとしたら、得られる手数料は600万円で帳尻は合う。
 逆に、1月1日に600万円の手数料を上げたならば、残りの1年遊んで過ごしたとしても問題ない。』   つづく

大洲宅建協会総会挨拶

 4/24は、来賓に大洲市の清水裕市長、愛媛県議会の西田洋一議員を御招きし、大洲宅建協会年次総会が開催されました。
 以下、会長挨拶です。

 『一年前、右も左も判らないままに大役を拝命しましたが。皆様のご助力によって何とか今日の日を迎えることができました。

 業界を取り巻く環境は激変しています。
 この4月より、宅地建物取引主任者から宅地建物取引士へと名称変更され、遂に士業の仲間入りです。
 その名称に相応しい知識を身につけるべく、不動産キャリアパーソンという資格が新設されました。
 難易度はともかくとして、テキストやweb学習のツールが充実しており、その網羅的な内容は、ベテランの方も初心に立ち返ることができます。

 さて、我が宅建協会が業界最大の団体であることは間違いありません。
 しかし近年、他団体の猛追を受け、新規入会に限って見ると拮抗してきました。
 その流れに危機感を抱き、入会金を見直す動きがあります。

 また、内容も充実すべく、昨年「坊ちゃん」という業者間サイトが立ち上がりました。
 これにより新規業者は、多大な手間暇をかけることなく、充実した物件情報を取得できます。
 沢山の情報を預かる業者は、より多くのマッチング機会を得ることができます。
 買主は選択肢の幅が広がりますし、売主は速やかに最良の条件で売り抜けることができます。
 ひいては不動産取引が活性化し、業界が潤い、地域景況が押し上げられる、まさにwin-winの素晴らしい取り組みです。

 但し、この「坊ちゃん」はただのシステムに過ぎません。
 皆様方の多くの賛同を頂き、沢山の物件情報が掲載されることで、文字通り宝箱に成ります。
 是非、御参加をご検討下さい。

 弊社は、支店がありますので、松山の総会にも出席致します。
 業者数が多いこともあり、かつては紛糾することもありました。
 しかし近年、足を引っ張り合うやり取りは影を潜め、先述した「宅建取引士」「不動産キャリアパーソン」「坊ちゃん」等々、前向きな議論が主と成りつつあります。

 それも当然でしょう。
 何故なら、ここに集うのは敵ではなく、同じ宅建協会の同志なのですから。

 本日御参集の皆様方が、一つ志の元、業界の発展と地位向上を目指す有意義な会と成りますことを祈念して、挨拶に代えさせて頂きます。』

抵抗勢力との闘い

 先日ご紹介した、ニトリの似鳥社長の半生を綴った「私の履歴書」からです。
 
 『トップは長期的な視点で考える。
 社長業とは社員という「抵抗勢力」との闘いであると痛感している。』

 「抵抗勢力」「闘い」という言葉について、些か違和感を感じる方もいらっしゃるでしょう。
 社員は会社そのものですし、共に闘う同志ですし、最大の味方です。
 似鳥社長は、百も承知の上で、敢えてそうした表現をされていると理解します。
 
 勿論、会社に依存する、ぶら下がり社員は論外です。
 一方、力があり成果を出せる社員は、それなりに自負もあります。
 経営者が変化を求める際に、理屈を並べて抵抗を示すのも道理です。

 似鳥社長の言う、長期的な視点は、時に短期的な利益と逆行します。 
 例えば、先日の全社会議で意思決定した、物調への取り組みもしかりです。

 確かに今月の売上だけをフォーカスした場合、物調に時間を割くことはマイナスだったりします。
 しかし、3ヶ月後、4ヶ月後、或いは次期繁盛期をイメージすると、必要不可欠です。
 
 同様に、ブランド構築や出店計画や採用計画といった大きな経営判断は、短期的にマイナスだったとしても、長期的な必要性に基づき、社員に理解を求め、腹入りさせて、実行に導かなければなりません。
 そういう意味において、「抵抗勢力との闘い」という表現は正しい訳です。

 自分も日々、メッセージを発信してきました。
 言葉足らずもあり、その語意の上っ面だけを捉えて、反発を感じられることもあるでしょう。
 しかし、その真意は、長期的、大局的な視点でないと捉えきれなかったりもします。

仕事以上に大切なこと

 先日は、会社の飲み会でした。

・ 退職されたOさんの送別会
・ 入社された山内社員の歓迎会
・ キャリアパーソン4月受験者の合格祝い
・ 繁盛期お疲れ様でした会

 名目はともかく、松山エリアの殆どの社員と、遠く大洲からも滝井店長が参集し、実に賑やかな会と成りました。
 閉店後ということもあり、20時からの遅い宴です。
 他の飲み会とブッキングしていた石川店長も、閉宴間際に駆けつけます。

 飲みニケーションは仕事ではありませんが、ある意味仕事以上に大切でしょう。

 業務中には言い難いことも、お酒が入ると話し易くなったりします。
 社員のプライベートの、意外な一面を知ることができます。
 先日の全社会議のシビアな内容も、笑顔と希望を持って振り返ることができます。

 セッティングされたのは、食事からカラオケまでできるお店でしたが、最後まで一曲も出ません。
 その後の二次会で、声が枯れる程歌った人もいたかも知れませんが・・・。
 とにもかくにも、歌も忘れるくらい話に花が咲いたということです。
 
 改めて、良い仲間と仕事ができていることを確信し、感謝しました。
 ベクトルを合わせて頑張りましょう!

何かあるのが人生

 日経新聞連載、ニトリ似鳥昭雄社長「私の履歴書」について、様々な方がfacebookやブログに書いています。
 これは文句なしに面白い。

 成功企業の創業者の自伝となると、鼻持ちならない自慢話になったります。
 ところが、似鳥社長のそれは真逆です。

 序盤は、いかに自堕落な生き方をしてきたかという話を、徹底的に仔細に描きます。
 中盤は、横領・クーデター等、経営の失敗事談をこれでもかこれでもかと繰り出します。
 終盤に差し掛かった21話目にしてやっと、「100店1000億円を目指す」という見出しで、今日のニトリを窺い知るところまでやってきました。

 28期連続増収増益、勝ち組企業TOPの、波瀾万丈な半生は、面白さだけでなく勇気を与えてくれます。
 中小零細企業の我々は日々、課題、問題だらけです。

・ 人材が定着しない
・ 人材が育たない
・ 競合他社との争いが熾烈
・ ベクトルが合わない・・・

 あのニトリですら先述の様な状況なのですから、我々如(ごと)きがそうした問題に思い悩むのは当然であって、いちいち憤慨していたら罰(ばち)が当たります。
 
 「何かあるのが人生」
 「上手くいかないからこそ面白い」
 皆さんも、騙されたと思って是非お読み下さい。

脱どんぶり勘定

 エイブルには、独自の用語が幾つかあります。
 代表的なものが「物調」です。
 エイブル以外の方に、「物調」の意味を聞くと、確実に「物件調査」と言われます。
 
■ 物調(物件調達)
 お客様に紹介する物件の情報を確保・獲得することです。
 メーカー物件、他社管理物件、オープン物件等、様々ありますが、オーナーや元付け業者の了解を得て、自店で紹介できる状態にすることを指します。
  
 ステップ1 情報リサーチ(市場にどんな商品があるのかを調査する)
 ステップ2 オーナーリサーチ(物件のオーナーが誰かを調査する)
 ステップ3 オーナー交渉(改装、条件緩和等の提案によって魅力的な商品にする)
 ステップ4 媒介契約を交わす(看板設置→ネット発信)

 こうした定義は、マニュアルにも記載されていますし、入社時の研修でも教わっている筈です。
 ところが最近、その解釈に齟齬があると気付かされました。

 ステップ1だけしかできてないのに、「物調やってます」という店舗。
 メーカー物件や他社管理物件については、物調に含まれないと誤解している店舗。

 当然に、他社管理物件やメーカー物件を斡旋する優先順位は高くありません。
 但し、空室の多い物件であれば、ターゲットと成り得ることもあります。

 自店から半径2㎞以内には、どれだけの物件があるのか?
 その内、自店で扱える物件はどれくらいあるのか?
 他社管理、自社管理、OPEN物件の比率は?

 営業は科学です。
 どんぶり勘定ではいけません。
プロフィール

Hideo Matsuoka

Author:Hideo Matsuoka
・生年月日 昭和37年10月30日

・好きな言葉 
今日は残された人生の最初の一日

・信条「先憂後楽」

・資格 ①宅地建物取引士
    ②建築2級施工管理技士
    ③マンション管理業務主任者
    ④防火管理者
    ⑤少額短期保険募集人
    ⑥損害保険募集人
    ⑦損害保険商品専門総合
    ⑧不動産キャリアパーソン

・経歴 
 雄新中卒業 → 新田高校中退
 大工・石工と約十年職人道を歩む
 平成2年 
 ㈱中岡組 (ジョーコーポレーション)入社
 マンション担当役員→常務執行役→管理会社代表を歴任
 平成21年 ㈱NYホーム起業
 令和2年 ㈱南洋建設 代表兼任
 令和4年 ㈱たんぽぽ不動産起業

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