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これからどう生きる?

 住宅型有料老人ホーム「モンレーヴ砥部」のイベントが終了しました。
 リビングまつやま様から御提案頂いた「おとな大学」vol2。
 「これからどう生きる?」相続税対策セミナー&終の棲家バス見学会+昼食試食会。

 高齢者用住宅と一括りに表現されますが、サービス付き、介護付き等々、状況とニーズに合わせて選ぶ商品は様々です。
 とはいえ、今回ご紹介している住宅型有料老人ホームは、松山エリアに3軒しかありません。
 他社物件は何れも築30年以上で、新築は本物件だけです。

 新築であることのメリットは大きく二つあります。
 ① 現行の厳しい基準による設備・耐震性
 ② 前に入居者(死亡者)が居ない

 総合病院、認知症病棟、介護付き有料老人ホーム等が、同一敷地内に整備されていることが、もしもの時の不安を和らげてくれることでしょう。
 
 本施設は、原則、介護を必要としない60歳以上の方が対象。
 また、終身利用権を得るために、2000万円前後の入居一時金が必要に成ります。

 本物件に興味を持たれる方は、安心で快適な老後を長く楽しみたいとする富裕層。
 富裕層の方は、ワンルームマンション的な介護施設に詰め込まれることを良しとはしません。
 当然に高級マンション並みの広さと設備と環境を求めます。

 また、税制改正によって拡大された相続税の対象となる方が殆どです。
 だからこそ、相続税セミナーとの共催を御提案しました。

 募集40名に対し参加者45名と、定員オーバーの盛況振りに、社会的なニーズの高さが伺えます。
 「相続」が「争続」に成らない様に、御身内の方も巻き込んだ、「就活」ならぬ「終活」。
 微力ながら、そのお手伝い、お役立ちができれば幸いです。
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一筋の蜘蛛の糸

 中学三年の同級生4名が集いました。
 このプチクラス会は、卒業から36年経った今も、年二回のペースで続いています。
 一人の女性は、娘から長続きの秘訣を問われ、こう答えました。

 「人の縁は、放っておいてつながるものではない。
 つなげたいと思い、つなぐための行動を起こすからつながる。」

 つくば技術大学で准教授を務める新田は、このブログにも何度か登場しています。
 どんな人物かの仔細は、2010年9月7日のブログを御覧下さい。
 http://nyhomepre.blog133.fc2.com/blog-entry-86.html

 20数年前、先行きの見えない暗黒の時代を過ごしていた彼に、某教授が特別の計らいで居場所を提供してくれたのだそうです。
 研究を続けることができるか否か、そのギリギリでもがき苦しんでいる目前に垂らされた、希望をつなぐ一筋の蜘蛛の糸。
 彼はその糸を手繰り寄せ、人一倍の努力を重ね、2008年遂に念願の定職に就きます。

 更に今年、スポンサーから予算を取り付け、若い研究者を雇用できる立場にまでなりました。
 このポジション提供は、若い研究者にとって、やはり蜘蛛の糸です。
 
 先日彼は、かつての恩人にその報告をしました。
 教授にとって、この上ない喜びであり、最高の恩返しと言えるでしょう。

 縁と人情と報恩の輪廻。
 改めて、「生きる」とは素晴らしきことです。

経営はクイズじゃない

 業界団体の会議に出る機会が、大変多く成りました。
 私は新参者でもあり、奥ゆかしく、できるだけ発言を控えようと考えていましたが、ついつい喋らざるを得ません。

 何と言っても、議題で求める方向から大きく逸れ、自分の言いたいことだけを話される方が多過ぎます。
 三叉路で誤った方向に進めば、どれだけ歩いても、いかに時間を費やしても、ゴールは遠ざかる一方です。
 
 「その問題は、これまで長い時間をかけて、侃々諤々の協議をされてきました。
 メリットとデメリットを踏まえ、既に結論が導かれています。
 貴重な時間を蒔き戻すのではなく、今直面している問題点について、前向きな御意見を頂ければ幸いです。」

 自分なりに、何故こうなるのかを考えてみました。

① お一人もしくは家族で仕事をしている方が大半であり、会議の経験が少ない(未熟)
② 基本的に全員社長であり、自分の意見が通るのが当たり前に成っている(傲慢) 
③ 委嘱を受けた委員でありながら、当事者意識が希薄である(無責任)

 「経営はクイズじゃない。」・・・以前、教わった至言です。

 例えば、システムを導入する提案がなされたとします。
 「金額が高い」「効果が不透明」「時期尚早」・・・。
 様々な理由をつけて、反対する人が出るのは常です。
 最終的には、TOPの決断か多数決か、ともかく導入が決定します。

 恐るべきことに、会議の中で反対していた一派は、会社の不利益よりも個人の意地が優先し、システムが上手く稼働しないことを待望してしまうのです。
 
 決定するまでは、口角泡飛ばし、忌憚の無い意見をぶつけるのも良いでしょう。
 しかし、一旦決定をみたら、皆でベクトルを合わせ、協力し、成功に導くのがビジネスマンの鉄則。
 戦場で敵陣に斬り込んで行く、その後ろから鉄砲で撃たれるのでは敵いません。
 
 そして失敗を見届けると、鬼の首でも取ったかの様に胸を張り、こう言います。
 
 「言わんこっちゃない!
 だから言っただろう!
 俺は最初から反対だったんだ!」

 いやいや、そこの貴方。
 経営はクイズじゃない。
 例え当てても景品は出ませんよ。

頑張りの積立貯金

 評価について科学します。

 会社は、お客様や社会へのお役立ちの結果として、営利を追求する集団です。
 「頑張った人は、その頑張りに応じて報われるべき」という理屈は、大概の人が理解しています。
 「やってもやらなくても一緒なら、やらない方が得」というのも人間の悲しい性であり、そちらへ傾くと会社は存続できません。
 では、次の問いはどうでしょう。

 Q 一所懸命頑張った人は賞与を沢山貰えて、昇給し、出世できるのか?

 答えはNOです。
 頑張りというのは、主観的な感情に過ぎません。
 「自分としては頑張った」と幾ら主張しても、それだけを評価することはできないでしょう。
 まず大前提として、「評価は他人がするもの」です。
 
 評価を客観的に行うには、数値化が必要となってきます。
 受注数、受注金額、成約率、BS回収数、BSバッジ数・・・。
 
 次に問題になるのが、数字にならない仕事です。
 例えばクレーム対応、オーナー対応・・・。
 確かに、これらの仕事はすぐの見返りはありません。
 
 しかし、その頑張りが継続される限り、長期的に考えれば報われるものです。
 いわば積立貯金をしているようなもので、満期時には必ず成果が出て評価されますし、自分自身の能力も人間性も確実に向上します。

 例え今の評価は低くても、満期の到来を信じて、成果が出るまで頑張り続けられるか否かが人生を拓く分岐点でしょう。
 成功はあと一尺掘れです。

外的要因より内的要因

 ここ何ヶ月間か、休みが取り難い状況が続いています。
 丸ごと一日の全休は、月間1~2日。
 今日も店休日ですが、一人出社しました。
 こうなるには、理由があります。

1. 営業マンとしての仕事が多い
 社長が営業マンとして動く、文字通りTOPセールスです。
 このTOPセールスには功罪二面あります。

 ・ 社長自ら率先垂範し、営業を鼓舞し、牽引するというメリット
 ・ 組織力を引き出す、向上させるという本来の社長業から遠ざかるデメリット

 勿論、この二面は必ずしも相反する訳ではなく、優秀なリーダーであれば両立できるのでしょう。
 不器用で能力の劣る自分の様な人間は、一方に集中すると、一方が疎かになってしまいます。

2. 自分にしかできない仕事が多い
 これは、聞き様によっては単なる自慢話に取られかねません。
 「部下には任せ切らない」から、「仕事のできる」自分がやらざるを得ない、という理屈です。
 TOPがこう考え、機会(チャンス)を与えない限り、いつまでたっても部下の成長は無いでしょう。
 
 我が社が置かれている今の状況は少し違っています。
 ・ 継続性の無いスポット的な業務
 ・ 開拓すべき新規のビジネスモデル
 こうした分野だからこそ、TOP自らが買って出ている訳です。

 これらを綯い交ぜ(ないまぜ)にして部下に振ると、継続的に実施すべき本来業務ができないことの言い訳を与えてしまいます。

① 物調(物件調達)により、商品の品揃えを増強する
② 商品をより無力的に見せるため、ネット配信情報を精査・充実させる 
③ 電話やネットからの反響を来店につなげるべく、速やかに意を汲んだ返信を行う
④ 来店を促進するために、店頭POPの見直しや環境整備を行う
⑤ 条件交渉・リフォーム提案を行うべく、定期的にオーナー訪問を行う 
⑥ 営業力向上のために、ロープレを実施する
⑦ 知識力・提案力アップのために、物確(物件確認)を毎日行う

 これらレギュラーの業務を、継続的に隙間なく実施するならば、数字が低迷することもないでしょう。
 景気・競合店・業界動向・・・そうした外的要因を探す前に、まずは原因自分論で、内的要因を見つめ直してみて下さい。
 できない理由を排除し、どうすればできるかの可能性を追求するのがNY精神です。

和して同ぜず

 前職の同僚が数年振りに訪ねて来られました。
 彼は、店舗提案営業から自動車、生命保険と転身していますが、持ち前の明るさとバイタリティーで、常にトップセールスの座を堅持しています。

 空白の時を埋めて弾む話しは、当然の如く前職の同僚の近況です。
 現在は100名弱と聞いていますが、往時はグループ680名もの陣容を誇っていました。
 途中で辞めた方も含め、少なくとも1,000人以上は、同じ理念の薫陶を受けた同志と言えます。

 ・ 今も留まり、復活へ向け尽力している人
 ・ 同業他社に転職して、活躍している人
 ・ 異業種に転身して、頑張っている人
 ・ 独立して、成功を納めている人・・・

 紆余曲折の末、我が社にも3名の同志が着地してくれました。
 ビジネスパートナーとして、協力関係にある方も多数いらっしゃいます。
 そうした人脈は、かけがえの無い財産です。

 一方、生き方や考え方の相違から、意図的に遠ざけてきた人も数名居ます。
 街で会えば笑顔で挨拶こそしますが、例え歩み寄られても、こちらから踏み込むことはありません。

 『君子は和して同ぜず、小人は同じて和せず』 
 優れた人物は協調はするが、主体性を失わず、むやみに同調したりしない。
 つまらない人物は容易く同調するが、心から親しくなることはない。

 人物の優劣はともかく、ポリシーを捨ててでも利に流される、節操無き行動だけは慎みたいものです。   

徳ある者には地位を与えよ

 維新の志である西郷隆盛の残した、人事政策上の至言です。

 『功ある者には禄を与えよ、
 徳ある者には地位を与えよ。』

 「功」とは、優れた働き、立派な仕事・・・功績のことです。
 受注、売上、利益等々、数字としての貢献が、「功ある」を指します。

 「禄」とは、その生活の資として給与された金銭・物資あるいはその代替のこと。
 即ち前段は、数字を上げた優秀なプレイヤーには賞与、昇給、報奨を与えて処遇せよ・・・という意味です。 

 「徳」とは、人間の持つ気質や能力に、社会性や道徳性が発揮されたもの。
 人間にとって徳とは、均整のとれた精神の在り方を指す。
 これは天分、社会的経験や道徳的訓練によって獲得し、善き人間の特質となる。
 徳を備えた人間は、他の人間からの信頼や尊敬を獲得しながら、人間関係の構築や組織の運営を進めることができる。

 一般的な教えとして、名選手は必ずしも名監督には成り得ません。
 名選手には、成果(数字)に見合った賞与、昇給、報奨で報いますが、管理職の適合性は別次元の判断です。
 裏を返せば、個人としての成果は突出したものではなくても、チームをまとめる力に長けた人はいます。 

 また、役員とも成れば、それ以上に組織に対するロイヤリティー(帰属意識)の高さが重要です。
① 会社の経営理念や経営方針を共感・理解し、自分の言葉で伝えられる人
② 個人的な都合や私欲よりも、会社の都合や公益を優先できる人
③ 自らの会社(店舗)であるという意識を強く持ち、例え苦境に晒(さら)されても、途中で逃げ出したり、投げ出したりすることなく、下支えする覚悟の備わった人
④ 今よりも高い給料でヘッドハンティングされるだけの能力を有しながら、そうした誘惑に惑わされることなく、自らの力で会社をより良くしていこうと考えられる責任感と使命感に満ちた人
 
 今月末に予定している株主総会で、新たに役員登用予定の二名も、そうした基準で選任しました。
 お二人の、今後なお一層の活躍を期待しています。

宅建業者の品格

 愛媛県宅地建物取引業協会の相談員研修に出席致しました。
 不動産取引にまつわるトラブルに備え、協会では無料相談会を実施しています。

 各支部での相談で解決できれば良いのですが、できなければ苦情調停の申し立てと成ります。
 支部で解決できなければ保証協会県本部に持ち上がり、最終的には全国組織の手に委ねられる訳です。
 委員長の挨拶に、趣旨は言い尽されています。

 『無料相談を実施しているものの、相談員個々のレベルはバラつきがあります。
 そこを均一化するために、こうした研修があるのです。

 相談に来られる方は、自分に都合の悪いことは言われないもの。
 尋問的にそこを追及すると、感情的になってしまう恐れもあります。  
 
 その流れで、こちらも声を荒げると、恫喝のそしりを免れません。
 相談員は、常に冷静さを失うことなく、聞き役に徹するべきです。』

 まさにおっしゃる通り。

 先般、実施された苦情調停委員会でも、訴えられた業者は最初から喧嘩腰。
 それを受け、立ち合った理事もヒートアップし、売り言葉に買い言葉の泥仕合と成りました。
 火に油を注ぐとはこのことです。

 ① 相談員は冷静に対応し、申出人には気の済むまで話をさせる
 ② 持参している書類等を確認しながら、申出人の話を聞き、申出人に対し要点を質問し、事案を整理する

 この一般的な心構えにシフトすることで、当事者は落ち着きを取り戻し、場の空気も一変するのです。
 
 さて、この研修の最後の最後にも、業界としての品格の問われる発言がありました。
 講師である弁護士と質問者とのやり取りが、マイクを使わず、聞き取り難かったことを受けてです。

 「ひとつも聞こえへんぞ! もう止めてしまえや!」

 冷静さを失うことなく聞き役に徹するための研修の幕引きが、感情的な罵声であったことは極めて残念です。

他社の悪口を言わない

 先日、ある方からオーナー様を御紹介頂きました。
 初めて賃貸マンションを購入される、初心者のオーナー様です。

 お話しを伺う中、難しい状況も浮き彫りになります。
 何でも、御身内の方が、某大手管理会社のグループにお勤めとのこと。
 当然に、そちらからも話しを聞いていらっしゃいます。
 
 その際出た所見です。
・ NYホームは物件のエリアに店が無い
・ 社員の御身内なので管理料は低廉にする
 
 会社の歴史も、規模も、集客力も、知名度も、店舗立地も・・・現時点では逆立ちしても及びません。
 更に、御身内がグループにお勤めであるという点は、圧倒的なアドバンテージです。
 加えて、価格を安くすると公言している訳ですから、普通に考えて勝ち目は無いでしょう。
 我が社の管理料は、一円もまけない定価提示ですから尚更です。

 契約条件や業務の流れを一通り聞かれた後、「検討します」の言葉を残して帰られます。
 正直その言葉は、単なる社交辞令と受け止めましたし、九分九厘お断りされるものと思っていました。
 ところが、改めての電話は、意外にも「お任せします」と応諾の返事です。

 オーナー様の頭の中は知る由もありませんが、思いつく理由は一つだけ。
 『競合他社の悪口を言わなかった』

 「そちらの会社は、大変素晴らしい会社です。
 賃貸仲介の市場は、入居者を紹介し合う業界なので、その会社も含め協力関係にあります。
 ですから、他社の足を引っ張る様な形で、弊社を売りこむことはできません。
 また、価格面、条件面で、お気持ちを動かせるほどの融通も効かない会社です。
 勿論、お任せ頂きたい気持ちは山々ですし、お任せ頂けるのであれば、満足頂ける自負もあります。
 ただそこは、お立場もあるでしょうから、冷静に御判断下さい。
 御身内がお勤めという状況にありながら、土俵に乗せて頂き、チャンスを頂いただけでも光栄です。」

 ある意味この営業トークは、一過性の売上や利益以上に大切で、今後も貫くべき会社としてのポリシーです。

笑顔でいるから幸せ

 前職の会社の同僚であった徳島のBさんが、御主人と御子様と共に訪ねて来られました。
 Bさんと仲の良かったSさんも駆けつけ、ひと時昔話に花が咲いた次第です。
 彼女が結婚された、3年前に送ったメッセージが残っています。

 原稿は4枚にも及ぶ長文ですが、抜粋して・・・。

『 Bさんへ

 ご結婚おめでとうございます。
 遂にと言うべきか、とうとうと言うべきか、やっとと言うべきか・・・。
 ご主人のことは判りませんが、感受性豊かで天真爛漫で、時に傷つきやすいデリケートなBさんを、きっと優しくフォローしてくれる、包容力に満ちた方なのでしょう。

 - 中略 -

 経験された幾多の苦労も、今日の幸せのために敷かれたプロセスだったと確信します。
 何よりも、「幸せだから笑顔になるのではなく、笑顔でいるから幸せになる」を実践されているBさんは、これから抱えきれないほどの幸せに恵まれる筈です。
 Bさんの笑顔は100万ドルの輝きをもって、周囲の人をも幸せな気持ちにさせてくれます。
 
 だらだらと書きましたが、思いは尽きません。
 来松された時には、ご主人と共に是非お立ち寄り下さい。 
 お幸せに。

 平成23年9月25日 』

 御主人と初めてお会いして・・・、3人で話し込んでいる間、ずっとキッズコーナーで電車好きなお子様の面倒をみていらっしゃる寛容さに、子煩悩で優しい方だということが判ります。
 まさに、3年前に予想した通りの、包容力溢れる素晴らしいパートナーです。
 そしてBさんご自身も、相変わらずの100万ドルの笑顔でした。
 
 ありがとうBさん、Sさん。
 再会に感謝します。
プロフィール

Hideo Matsuoka

Author:Hideo Matsuoka
・生年月日 昭和37年10月30日

・好きな言葉 
今日は残された人生の最初の一日

・信条「先憂後楽」

・資格 ①宅地建物取引士
    ②建築2級施工管理技士
    ③マンション管理業務主任者
    ④防火管理者
    ⑤少額短期保険募集人
    ⑥損害保険募集人
    ⑦損害保険商品専門総合
    ⑧不動産キャリアパーソン

・経歴 
 雄新中卒業 → 新田高校中退
 大工・石工と約十年職人道を歩む
 平成2年 
 ㈱中岡組 (ジョーコーポレーション)入社
 マンション担当役員→常務執行役→管理会社代表を歴任
 平成21年 ㈱NYホーム起業
 令和2年 ㈱南洋建設 代表兼任
 令和4年 ㈱たんぽぽ不動産起業

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