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最後の宅建主任者試験

 本日7/31は、「宅地建物取引主任者」資格試験の申込最終日です。
 万が一にでも、申込み忘れという事態を招かない様、各店長は必ず確認して下さい。
 
 人生には三つの坂が有ります。
 ① のぼりざか
 ② くだりざか
 ③ まさか

 「まさか」の坂は何度でも来る・・・稲盛和夫氏の言葉です。
 過去、何名かの部下が、この「まさか」の申込み忘れで、戦わずして敗れ去りました。

 そして、 「宅地建物取引主任者」試験は今年が最後になります。
 来年からは「宅地建物取引士」試験です。
 
 噂によると、来年以降の試験問題は、「士」の称号に見合ったものとするため難易度が高くなるとか。
 15%前後の合格率も、徐々に10%の狭き門とするようです。

 これに伴い、駆け込み受験者が増えるのではないか?とも言われています。
 チャレンジされる方にとって、ある意味今年はラストチャンス。
 そもそも、資格試験も商談も、常に後が無いと思い、背水の陣で臨むべきものです。

 「落ちても来年がある」と思うから、弱い心の逃げ道になります。
 医者や弁護士は、国家資格を有してからでなければ、その職に就けません。
 不動産も本来、そうあるべきでしょう。

 今年がラストチャンス。
 期待しています。
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人としての広さと深さ

 7/28付の日経新聞、27面に再び名著「EQ」が紹介されています。
 特に「評価」に関する内容は、評価面談直前の今、時期的にもタイムリーでした。
 店長職等のリーダーとして、心掛けるべき要点が列記されています。

① メンバーに評価を伝える際、共感能力を発揮して、相手の気持ちを推し量りながら伝える
② 不適切な評価を行い、部下のやる気を無くしてしまうことは避ける
③ 偏見によって不当に低い評価を下したりすると、職場のモラルが低下し、メンバーが能力を発揮し難くなる
④ 偏見を容認しない風土づくりや、偏見に基づく行動を見逃さない様に徹底する
⑤ グループ内にある多様な感情を理解し、恨みや妬み、怒りなどの感情が生まれない様にする
⑥ 努力を認める、協力を促す、衝突を避ける工夫をする、メンバーの立場になってものを見る
  
 人間は感情の動物です。
 とはいえ、好き嫌いや感情論で評価するのはNG。
 一所懸命やっていることや、個人的に達成感を感じていることを、認めて貰えなければ嫌気がさします。
 
 勿論、初っ端の段階で、あるべき姿、評価の指標、期待するポイント等を的確に伝えることが大前提です。
 方向が間違っていれば、途中で修正することも欠かせません。
 
 同じ会社の社員とはいえ所詮、生まれも育ちも職歴も趣味も嗜好も年齢も性別も教育環境も、すべからくバラバラな赤の他人の集まりです。 
 
 気の合う人も、合わない人もいます。
 理性的な人も、感情的な人もいます。
 ともすれば近視眼的に目の前の、己や自部署のことしか考えられなかったりもします。
 
 セクショナリズムや社内批判が勃発する局面で大切なのは、「社員は皆一つの目的に向かって歩む、利害関係の合致した仲間である」という原理原則を思い出させることです。
 まずはリーダー自身が、EQ(心の知能指数)を高め、人としての広さを深さを身につけるべきでしょう。

経営者の孤独

 アップルコンピュータからマクドナルド(マックからマックへ)と、異業種の日本法人社長を歴任した、原田泳幸社長が苦境に立たされています。

 ビジネスマン人生の総仕上げとして、ベネッセの代表に就任した途端、個人情報流出事件が勃発し、最大級のリスク対応を迫られているのは御承知の通りです。
 マスコミは、リスク管理に定評のある原田氏らしくない迷走ぶりを挙って書きたてます。

1. 当初、金銭補償を否定していたが、最終的に求償案を提示
2. 流出情報を利用した、他社の責任を繰り返し批判
3. 当初、否定していたセンシティヴ情報流出の可能性を認める
4. 前述の会見には姿を見せず、最高リスク管理責任者のみで行った

 原田社長も、ここまで大きな問題に発展するとは予測できていなかったのでしょう。
 「詫び状一枚で済ませるつもりか!」という声を受け、後手に回ったのは事実です。
 主張が一貫性に欠ける点や、鉾先をかわすために用いた他社批判は、責任逃れのそしりを受けかねません。

 とはいえ、移り気な世論を追い風に、糾弾の姿勢を強めるマスコミもマスコミです。 
 「この超特大の逆風を見事に乗り切り、ベネッセを成長軌道に乗せることができた時、原田氏が本当の「プロ経営者」になったといっていいだろう。」

 この、上から目線の表現は、いったい何様のつもりでしょうか。

 経営破綻したJALを引き受けた稲盛会長が、「盛和塾」の塾生に向けて8%の優遇運賃を打ち出した際、「公私混同」とお門違いの主張を捲し立てた一件が思い出されます。
 再建を成し遂げて勇退する時には、先の批判など忘れたかの様に、「経営の神様」扱いでした。

 つくづく、マスコミは無責任で経営者は孤独です。

時間が無いという嘘

 毎朝アップし、fbに投稿している「今日の言葉」は本日、節目の1,500号と成りました。
 ご覧頂いている皆様には、心より御礼申し上げます。
  
 こうしたブログは、前職時代や社内向けにも書いていましたので、通算3,000頁以上に成っている筈です。
 延べ数はともかく、継続には少しだけ意味がある様な気がします。

 この程度の拙文と比較するのは甚だおこがましいのですが、オリンピックを目指すアスリートは、4年後に向けて毎日毎日、休むことなく練習を継続されるのでしょう。
 目標を持つということは素晴らしいことです。

 不動産のプロとして資格を得るべく、宅建試験に臨む方もいます。
 平成7年当時の自分もそうでした。
 試験200日前から、一日4時間と決めて勉強したものです。
 
 実は、一日だけ勉強できなかった日があります。
 当時代表職にあった劇団の公演ポスターを、シルクスクリーン版画で作成するということになり、立場上休む訳にはいかなかった時です。
 そして当然に、前後は5~6時間をこなし、帳尻を合わせました。

 時間は、古今東西、老若男女の別を問わず、誰にも平等に与えられた貴重な資源です。
 それを、ただ漫然と過ごすか、目標を決めてやり切っていくか、そこで人生の方向が決定付けられます。
 
 先般TVの対談で、「時間がなくて・・・」と言い訳する後輩を、「ミスター・パーフェクト」と評される東山さんが諭していました。

 「自分はそれが嘘だと知っている。
 誰にだって時間は必ずある。」

 来るべき、10月19日の試験に向けて、毎日毎日勉強に勤しんでいらっしゃる皆様。
 私は今年、同じ会場で同じ時間に、試験監督官として立ち合うことになりました。
 
 健闘・・・は祈りません。
 頑張・・・らなくても結構です。
 それは目的では無いから・・・。

 必ず合格して下さい。
 期待しています。

善悪を決定付ける視点

 ウクライナとロシア。
 パレスチナとイスラエル。

 遠い国では、出口の見えない紛争が続いています。
 日本に住んでいて、日本のマスコミの報道を聞く限り、大勢の見方は次の通りです。

・ 親ロシア派を陰で操るロシアは、クリミア併合だけに留まらず、ウクライナを浸食しようとしている
・ ガザ地区を実効支配しているテロリスト集団パレスチナを撲滅すべく、イスラエルが決起している

 しかし、これは何れも、アメリカの外交上のスタンスを受け、右へ倣えしているだけです。
 本来ロシアにはロシアの、パレスチナにはパレスチナの言い分があります。

 極論すれば、諍いや争いは、どちらかが100%悪で、どちらかが100%善ということはありません。
 日本が直面する、尖閣問題も、竹島問題も、従軍慰安婦問題も同じ。
 部分的に切り取ると、何れかが全面的に悪と見えるケースでも、そこに至った経緯や、歴史的な背景を掘り下げてみると、一方的に糾弾できないことに気付かされるのです。

 但し、そこを理性的に、謙虚に、奥ゆかしく認めてしまいますと、外交上不利になります。
 従って、自国に有利に働く様、意図的に声を大きくしたり、時に突飛なパフォーマンスを展開する訳です。

 刑事や被害者が主人公のドラマでは、観る側も正義を貫く善人になります。
 対して、加害者やその家族が主人公のドラマだと、善悪の判断とは別に、肩入れする対象が違ってきます。
 
 かつて観た「悪人」という映画は、正に犯罪者側に激しく共感する作品でした。
 つまり、利害関係の相反する二者の、どちら側の視線で描くのかで、感情は大きく左右されてしまうのです。 
 
 日本だけでなく、真実だけを伝えているとは言い切れないマスコミの情報を真に受けるのは危険でしょう。
 同様に日常の対人関係でも、決して先入観を持たず、事実だけを客観的に受け止め、冷静に対処したいものです。

綺麗事が優先する理由

 店の前では、次々押し寄せるお客様を、警備員が誘導して捌く、食肉小売の繁盛店でした。
 景品表示法違反の疑いで消費者庁から措置命令を受けた記事が、地元紙に掲載されています。

 毎月29日「にくの日」が目玉で、全品半額。
 ところがその実態は、通常価格を140%~200%に吊り上げていたそうです。
 いわゆる二重価格表示。

 かつて、住宅営業の世界で、「乗せ引き」という隠語がありました。
 例えば、正規の金額に20%程度上乗せした見積りをお客様に提示します。
 交渉の過程でもうひと押しとなれば、「今だけ、ここだけ、あなただけ」20%値引きのカードを切りクロージング。
 20%でも高級車一台分なので、お得感を感じさせるには充分です。

 請負の場合は、土地やニーズに合わせ、オーダーメードで積み上げるため、そもそもの定価が判り難くなります。
 一方、食肉であれば、きっと常連客は気付いていたでしょう。

 或いは、29日にしか買いにいかない、甘い実だけを摘み取るチェリーピッカーが大半だったのかもしれません。
 「にくの日」は、売上全体の2割を占めていたそうです。

 何れにしても、偽装や二重価格表示は、一時的に儲かったとしても、発覚した時点で信用と顧客を失います。
 また、一度手を染めると、公正な競争環境で勝ち抜く力も意欲も無くします。
 いけないと判っていても、やめられなくなってしまう・・・そういう意味では、企業にとって麻薬と同じです。

 経営理念や経営方針の中で、綺麗事が優先される理由がここにあります。

縁の縦糸と横糸

 以前この拙文で、不可思議なる縁について同様のことを書きました。
 更に重ねて、縁を感じたものですから、振り返りつつまとめてみます。

 最初のきっかけは、元同僚のT社長です。
 FBでもつながっているMさんを御紹介頂き、以降、主催されている隔月の勉強会に参加させて貰うようになります。
 その勉強会で講師をされ、その後メンバーとなった病院医師のT先生は、弊社松山北店の石川店長の幼馴染です。

 数か月前の勉強会で、住宅型有料老人ホームT施設長の講話を聴きました。
 その直後、親しい業者様であるY社長からお声掛け頂き、新築された住宅型有料老人ホームの販売をお手伝いすることに成ります。

 経営母体の病院のN院長先生は、前職時代の研修に参加して頂き、共に学んだ仲でした。
 それだけでも、奇跡的な縁、タイミングでしょう。

 何もかもが初めての取り組みとあって、手さぐりで販促計画を練っている最中の勉強会で出会ったのが、高齢者施設のポータルサイトを運営されているIさんです。
 素人同然の自分に、業界の全体像を判り易くレクチャー頂きました。
 広告は勿論、前職時代の同僚H社長にお願いしています。
  
 これとは別に、勉強会に参加しているT社長から提案を受けました。
 同じ勉強会のメンバーである司法書士のK先生と共に、相続関連のNPO法人を立ち上げるという話し。
 これが丁度、企画していたオーナー会のニーズにストライクで合致したため、すぐさま参加をお願いした次第です。
 
 これら総てが、たった二年ほどの出来事とは思えないほど、偶然が重なり、縁の縦糸と横糸が、濃密で強靭な布を織りあげてくれます。

 「人間は一生のうち逢うべき人には必ず逢える。
しかも一瞬早すぎず、 一瞬遅すぎない時に 」

 来月の勉強会では、僭越ながら私が発表させて頂きます。

三者総繁栄の原理原則

 7月23日付日経新聞12面に、コンビニ関連の記事が掲載されています。

◆ 2013年度末、市場飽和の目安とされていた5万店を超え、53,008店と成った
 店舗数は、前年比5.8%伸びています。
 セブンイレブンの進出を受け、地元愛媛でも出店が加速しています。

◆ 2013年度の国内市場において上位5社の売上高シェアが9割を超えた
 ① 38.5% セブンイレブン
 ② 19.8% ローソン
 ③ 18.9% ファミリーマート
 ④ 10.3% サークルKサンクス
 ⑤  3.5% ミニストップ 
  国内のブランド数は23社あるそうですが、上位5社・・・というよりも4強による寡占化が進んでいます。

◆ 大手間でも、収益格差は拡大傾向
 【 1日当たりの平均売上高(日販) 】
 ① 664,000円 セブンイレブン
 ② 542,000円 ローソン
 ③ 521,000円 ファミリーマート
 ④ 457,000円 サークルKサンクス

 1位と4位では、日販20万円以上も開きがあります。
 日販20万ということは、月販600万円、年7200万円もの差です。

 店舗の固定費(地代、家賃、電気代、人件費等々)は、日販差があっても殆ど変わりません。
 従って、損益分岐点を超えますと利益が急増します。
 加盟店としては、ブランド替えによって勝ち馬に乗ろうとするのは道理です。

 実際に全国各地で、サークルKサンクスからの離脱が相次いでいます。
 昨年は四国エリアの数十店がセブンイレブンに、熊本・鹿児島の110店がローソンに、京都・奈良の100店がローソンに、一斉に鞍替えしました。
 
 本来、ロイヤリティの見返りとして、成功パッケージを提供するのがFCの仕組みです。
 かつて、FC店で店長を務めていた菓子メーカーの社是は、「三者総繁栄」。
 お客様から必要とされるフランチャイジーが成長してこそ、フランチャイザーが生き残れるのだという、三者総繁栄の原理原則が、この記事からリアルに読み取れます。 

批判のための批判

 今年から、某協会の理事を引き受けたため、各種委員会や理事会に出席致します。
 そこに集う方々は、自営されている一国一城の主であり、各エリアから選抜されてきた精鋭です。
 ところが、発言を聞いておりますと、首を傾げることも少なくありません。

 「このまま行くと、最悪の状況に陥るのではないか?」
 「そのやり方は、いただけない。」
 「もっと、早くから準備を進めていれば良かったのに。」
 「できなかったら、どうするのか?」・・・

 幾ら並べ立てたところで一ミリたりとも動かしようの無い過去の過ちや、タラレバ論を口にするのはタブーです。
 できない理由を排除し、どうすればできるかの可能性を追求するのが、前向きな議論というものでしょう。

 責任の無い野党や評論家ならば批判や否定でメシが食えますが、我々実務家は、リスクを恐れず行動を起こし、できることを証明する必要があります。

 元来、人間は変化を嫌う保守的な生き物です。
 新しくことを起こそうとすると、必ず抵抗勢力に足を引っ張られます。

 当然、変化はリスクを伴います。
 リスクを完全に排除する方法は、「やらない」と決めること。
 
 しかし、その保守的な思想を捨て切れなかったからこそ、今日、社会やお客様のニーズから乖離してしまったのだということを、胸に手を当ててよく考える必要があります。
 批判のための批判、自己顕示欲を満たすための強弁は不要です。
 代替案なき否定・批判は、単なる戯言(ざれごと)。
 
 「このままいくと拙いので、こうしたらどうか?」
 「それよりも、もっと良いやり方がある。」
 
 誇り高い業界とするために、こうした建設的な意見の飛び交う、自由闊達な風土を目指したいものです。

原点回帰の思い

 第二回「感謝の集い」は、盛況の内に幕を閉じました。
 7月決算の我が社にとって、期末最後の大イベント。
 この日を待ちかねたかのようなタイミングで梅雨明けした、恵みの好天にも感謝です。

 オーナー様も、我が社のスタッフも、昨年比倍増。
 会場も11F「スカイブリリアンホール」に格上げに成りました。

 今回御提案のセミナーは二つです。
① 「相続・遺言・財産目録」 一般社団法人相続支援協会代表理事「谷本一郎」様 司法書士「金子美穂」様
 ※ 相続税枠の拡大に伴う対策と、将来の相続が争続に成らないために・・・。

② インターネット使い放題「NYホームWi-Fi by FGBB」 株式会社ファイバーゲート 西日本営業部長「野呂公平」様
 ※ ニーズの高い設備による差別化で、家賃下落時代を勝ち抜く経営提案。 

 何れも、オーナー様にとってタイムリーかつ興味深い話題だけに、講師陣には突っ込んだ質問が飛び、中には即決される方もいらっしゃいました。  

 松山中心部に位置する会場は、堀から吹き上げる噴水、甲羅干しするカメ、羽ばたく白鳥、往来する路面電車、そして松山城・・・松山の象徴たるパノラマビューが望めます。
 この借景と美味しい食事とお酒の力は、コミュニケーションを一層円滑なものにして下さったようです。

 またこの度、オーナー会の会長を、名本實様にお引き受け頂きました。
 現在管理受託しているマンションは、建築前の企画から関わらせて頂いた思い入れ深い物件であり、仕事を超えた地域起こしでも共に汗を流した30年来の御縁でもあります。
 創業5年が経過し、管理100棟1,200戸を超えた今だからこそ、初心に立ち返る「原点回帰」の思いで要請させて頂いた次第です。

 身の丈を超えた、一足飛びの成長は狙いません。
 去年よりも今年、今年よりも来年と、僅かずつでも実力を高め、お役立ちの裾野を拡げることで、地に根の張った確実な成長を遂げたいと思っています。
プロフィール

Hideo Matsuoka

Author:Hideo Matsuoka
・生年月日 昭和37年10月30日

・好きな言葉 
今日は残された人生の最初の一日

・信条「先憂後楽」

・資格 ①宅地建物取引士
    ②建築2級施工管理技士
    ③マンション管理業務主任者
    ④防火管理者
    ⑤少額短期保険募集人
    ⑥損害保険募集人
    ⑦損害保険商品専門総合
    ⑧不動産キャリアパーソン

・経歴 
 雄新中卒業 → 新田高校中退
 大工・石工と約十年職人道を歩む
 平成2年 
 ㈱中岡組 (ジョーコーポレーション)入社
 マンション担当役員→常務執行役→管理会社代表を歴任
 平成21年 ㈱NYホーム起業
 令和2年 ㈱南洋建設 代表兼任
 令和4年 ㈱たんぽぽ不動産起業

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