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元旦は4月1日

 いよいよ今年も残すところ今日一日だけとなりました。
 光陰矢の如しとは良く言ったものです。
 少しだけ一年を振り返ってみます。

 実質四年目となる第5期(H24年8月~H25年7月)決算は、おかげさまで史上最高益。
 先行投資の過去三年が悪過ぎただけですが、何はともあれ、曲がりなりにも最高益は最高益です。
 少なくとも、過去の種蒔きが奏功し、やっと芽が出て、花が咲き、実がつくところまできたと言えるでしょう。

 そこで迎えた第6期も5か月が経過し、月間目標達成は3勝2敗で、何とか勝ち越せました。
 店舗毎にはバラつきがあるものの、受注・売上はほぼ予定通りに進んでいます。
 管理戸数も順調に増えつつありますし、必ずしも悪くない数字です。

 但し、満足している訳ではありません。
 TOPが満足した段階で企業の成長は止まる・・・だから、いかにパフォーマンスを上げようとも、絶対に満足はしないのですが、そんな高尚な次元ではなく、目前の改善領域が多大に広範に山積しています。
 
 後発の会社として、未熟さを痛感させられた一年でした。
 一方、多大で広範で山積する改善領域を、成長シロという言葉に置き換えれば、我が社は可能性の宝庫です。
 若手社員が経験に伴って習熟し、幹部社員がリーダーシップを高め、管理ストックが増大し、知名度が上がり、信用が蓄積されていけば、飛躍的に良い会社となる可能性を秘めています。 
 
 年が明ければ、社運を賭けた繁忙期に突入。
 今期業績も、会社の未来も、賞与も昇給も、雇用の拡大も、総てはこの3ヶ月間にかかっているといっても過言ではありません。

 賃貸仲介業にとって元旦は1月1日ではなく4月1日。
 自らの努力で機会を掴み、未来を拓きましょう!

 今年一年の御愛読ありがとうございました。
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営業なら営業しよう

 仕事納めの29日、某店のランクアップを実施しました。
 己の管理不行き届きが浮き彫りとなる結果に、力足らずを痛感した次第です。
 
 現場に任せきりの中で、余りにも淡泊な営業が目立ちます。
 過去にも同じ様な指摘を何度も繰り返していますが、またしてもデジャヴの展開でした。

1.電話をかけたけれどつながらない 
 実際に何回かけたのか?と訊ねると、せいぜい2~3回。
 たったそれだけの追客で、脈無しと諦めてしまいます。 
 電話は、つながるまでかけるのが大前提です。

2.来店から二週間、追客らしい追客をしていない
 どれだけ熱いお客様の気持ちも、時間が経過する程に冷めてしまいます。
 二週間も放置すれば、他決していない方が不自然です。
 二週間後に与える千金のアドバイスなど、一文にも値しません。

3.決定権者である御主人に来店頂けない
 いわずもがな、決定権者とお話しできなければ商談は進みません。
 その御主人に来店頂くために、最善を尽くしたでしょうか?

 平成21年9月に大洲駅前店をOPENした当時、社員は私と滝井店長と女性社員の三名だけです。
 当然、社長の私自身も接客応対・御案内します。 
 同年12月、松山南店開店までの2~3ヶ月という短い期間ながら、接客した全員に対し、当日中に手紙を投函しました。

 確かに賃貸仲介営業で、手紙を出す人は稀少です。
 だからこそ、値打ちがあります。
 誠意は必ず伝わります。
 営業マンから丁寧な手紙を貰えば、電話も取ろうと思うでしょうし、来店しようと思うでしょうし、同じ条件ならこの人から買いたいと思うでしょう。

 一日10組新規接客をして見込客が溢れているので優先順位の高い順から捌いている・・・とか、新規来店・成約率が7割超えていると言うのなら、こんな苦言を呈しません。
 
 数える程しか接客していなくて、決定率も5割を切っている営業マンにとって、目の前のお客様の追客以上に、重要な仕事など無いのです。

 営業として給料を貰うのであれば、営業をして下さい。
 私は営業管理で給料を貰う立場として、来年以降ランクアップに心血を注ぎたいと思います。

滑稽な生還劇

 毎年1度は風邪でダウンします。
 今年は、懸案山積みの年の瀬押し迫ったタイミングでしたので堪えました。

 風邪の症状が出たら、ゆっくり休むのが一番です。
 しかし、なかなか休めない時の対処法は以下の通り。

1、半身浴10分間
2、全身浴1分間
3、足湯10分間
 
 水分を摂りながら、2~3セット繰り返すと、夥しい発汗と共に熱も引いていきます。
 過去何度もこれで切り抜けてきました。

 昨夜も、これをワンセットやった段階で、コップを取ろうとして洗面所に一歩足を踏み出した瞬間、滑って転んで悶絶状態。

 たまたま、家族は出かけていて一人です。
 携帯電話も近くにありません。
 遠のいて行く意識、全身から溢れ出す脂汗。

 幸いにも、暫く安静にしていたら意識も戻ってきたので、こうしてブログを書いています。
 冗談抜きで、生まれて初めて死を意識しました。

 健康は全てに優先する。
 どうぞ滑稽な私の生還劇を反面教師として下さい。

短命な檻の中の象

 クレストデジタルズの渡部社長から、素晴らしい言葉を学びました。
 
 「選択は今日の自分を明日なりたい自分に変える唯一の手段。」 シーナ・アインガー著「選択の科学」より

【 あらすじ 】
 動物園の動物は、野生の動物より、はるかに食糧、衛生状態の面で恵まれているにも関わらず、寿命は圧倒的に短い。
 例えば、野生のアフリカ象の寿命は56歳だが、動物園のそれは僅かに17歳。
 動物園の動物には、過剰な毛づくろいや、意味もない往復運動などの神経症状をみせる動物が多い。
 その理由は、野生の時のような「選択」ができないからだ。

 人間も同じ。
 英国の20歳から64歳の公務員男性1万人を追跡調査して、様々な職業階層と健康状態の比較を行う。
 調査前には、「モーレツ上司が心臓発作をおこして40代でポックリいく」という予想が支配的であったものの、それとは真逆の結果となった。
 即ち、職業階層が高ければ高いほど、寿命は長い。
 これは、職業階層の高さと仕事に対する自己決定権の度合いが直接相関していたことに起因している。

 なるほど、実に面白い(by ガリレオ)。
 安全・安心・安定を当たり前と思う、自分で選択しない檻の中の動物は、生きる価値そのものを見い出せません。

 加えて、命の危険に晒されること、家族や社員を守る責任、それらのストレスやプレッシャーに苛(さいな)まれることが、使命感に火を灯し、生きるためのエネルギーが燃え上がるのでしょう。

 自ら選択して生きることが、充実した人生の鍵です。
 指示待ち人間に終わることなく、自主性、主体性、自立性、自燃性を開発して下さい。

餅の数よりも大事なこと

 ついこの前、年が明けたと思っていたら、気がつくと今年も余すところ僅か数日。
 本当に時の流れは早いものです。

 さて、年末は気持ちが浮つき、ついつい消化試合になってしまいます。
 目標も達成してもいないのに、やるべきことができていないのに、正月に食べる餅の数を計算するのは愚の骨頂。
 大掃除ではありませんが、今年の宿題は今年の内に済ませましょう。

 かく言う私も、少し追い詰められています。 
 年末の御挨拶も年賀状も完了していません。

 年末に飛び込んだ不幸事が、スケジュールを大きく狂わせました。
 更に、管理委託契約と大型の売買契約も、年内に予定しています。
 言わずもがな、これは嬉しい悲鳴。

 忙しい・・・、自分にしかできない・・・、裏を返せばそれは、個々人の存在価値です。
 ゆとりがある・・・、誰にでもできる・・・、こんな状況では仕事のやり甲斐も生き甲斐もないでしょう。
 仮にそうなら近未来、正月休みどころか、ずっと休みが続きます。

 以下は、各店長へのお願いです。
 今年と今月の目標をもう一度確認し、社員の方と共有し、やり残したことは年内に必ずやり切って下さい。
 加えて、仕事初めの1月4日には、ロケットスタートが切れる様に、精緻な計画を積み上げましょう。

 年が暮れようと、明けようと、過去の実績も、今期の目標も、これからの課題も変わりません。

お客様に対する畏敬の念

 反省と自戒の念を込めて、以下の文章を綴ります。
 
 以前、松山南店にお越しのカップルのお客様の男性が、サンドウィッチマンの伊達さんに酷似していました。
 お帰りの後、担当した社員と二人で互いに「そっくりだなあ」と共感。
 その後も、「あのサンドウィッチマンどうなった?」という感じでやり取りします。

 恥ずかしながら、これは単なる悪ふざけです。
 お客様に畏敬の念があるならば、入居者やオーナー様に対して、呼び捨てにしたり、あだ名で呼ぶ筈がありません。
 「お客様の前では、しっかり敬称をつける」としても、不遜な心根は見透かされてしまいます。

 また日常業務の中で、オーナー様や入居者様から無理難題を申し付けられたり、手間がかかることを要求される場面もあるでしょう。
 そうした時、感情の動物である人間は、ついつい立腹したり、乱暴な言葉が口をつくもの。 
 しかし、そこで感情を抑制し、言葉を呑みこむのが、我が社の求める人材像です。

 何故なら、我々が給料を頂けるのは、お客様あってこそ。
 この原理原則を忘れてはなりません。

 勿論、コンプライアンスに反することや、会社の方針を歪めることを求められる方は例外です。
・ 法定点検や貸主負担の修繕を求めた際、「お金がかかるから」という理由で受け入れないオーナー様
・ 生活保護や母子家庭保護を搾取しようとして、家賃操作を要求したり、偽装離婚する夫婦 

 仮にそんな方がいたとすれば、どれだけ売上が落ちてたとしても、お客様にすべきではないでしょう。
 しかし、お店に来られるお客様の大部分は、誠実な方ばかり。
 少々のわがままや優柔不断を理由に、お客様を選別しようとするのは、営業サイドの傲慢さ以外の何ものでもありません。
 
 「big smile」運動を通じ、お客様の声を経営の羅針盤とすることは我が社の方針ですが、ここで声が聞けるのは契約頂いた方のみ。
 未契約の方が、どうして選ばれなかったか、或いは他決してしまったか、その心理を先読みして戒められる、謙虚で誠実な営業を目指して下さい。
 私自身も、先述の様な不遜な心根を、省み戒め改めます。
 これも、会社の忽(ゆるが)せにできない方針の一つです。

ひとつ船に乗る運命共同体

 先般、同年代の親戚から、勤務先の厳しい実態を聞かされました。
 彼の勤務先は、その業界の中でもナンバー1メーカーの販社であり、親会社も上場企業です。
 中途で就職を決めた際、自他共に「良いところに就職できた」と喜んでいました。

 ところが今年、希望退職が実施されたと言います。
 希望退職とは、業績が厳しくなった際、人件費削減を目的に、中高年を対象として退職希望者を募る方法です。
 手を挙げた人には、通常の退職金以外に、退職加算一時金が支払われます。

 退職まで残り数年であれば、踏ん切りも容易でしょう。
 一方、定年まで10年、20年余した方にとってみれば、苦渋の決断となります。

・ 多額の住宅ローンが残っている
・ 子供が高校・大学に通っている

 こうした現実の中で、安定的・継続的な給与収入を途絶えさせるのはリスキーです。
 また、40〜50代の再就職の難しさは、身に染みています。
 だからこそ、将来不安を抱えつつ、しがみついてでもその会社に残る選択をせざるを得ないのです。

 会社に残ったら残ったで、現場は削減された人員の分まで、多くの仕事をこなす必要があります。
 人が減ったからといって、売上を落とすことはできません。
 進むも地獄、引き返すも地獄です。
 
 撤退、規模縮小、人員削減・・・。
 業績不振の責任が経営者にあったとしても、しわ寄せから逃れることはできません。
 何故ならば、経営者も幹部も社員も、ひとつ同じ船に乗っているからです。
 皮肉なことに業績好調時よりも業績不振時の方が、沈む時は一緒の運命共同体なのだという自覚が高まります。

 経営者は、そうならないためにヴィジョンを打ち出し、戦略を練り、実行レベルにまで落とし込む。
 従業員は、そうさせないためにお客様の声を反映させ、戦術・戦技を磨き、成果を残して行く。
 そして、万が一の事態に備えて、「よそでメシの食える人材」を目指す。

 「資格を取れ!」「営業力を上げろ!」「スピーディーに追客しろ!」「数字にこだわれ!」
 日々のこうした厳しい声がけは、会社だけでなく、社員の家族と生活を守るためなのです。

諸行無常の響きあり

 葬儀というのは実に慌ただしいものです。

・ 主治医から死亡の確認があると、すぐに通夜、葬儀の段取り。
・ その日の内に寝台車に乗せ、自宅にて遺体を安置。
・ 翌日、各地から次々と帰省する親類縁者の接待。
・ 通夜の準備を終え、弔問客をお迎え。
・ 葬儀当日は早朝から、納棺士(おくりびと)による旅立ちの衣装への着替え。
・ 自宅からの御見送り。
・ 葬儀場において葬儀ならびに告別式の実施。
・ 棺(ひつぎ)と共に火葬場へ移動。
・ 待ち時間を利用して別室で会食。
・ 火葬終了後、骨拾い。
・ 再び葬儀場へ移動し、納骨および初七日の法要。

 遺族にとって、悲しみに暮れる暇も無いことを、改めて実感しました。
 まるで悲しみを紛らわすため、多くのやるべきことが定められているかのようです。

 長年共に歩み、喜びも悲しみも分かち合ってきた最愛の伴侶を失くした義母は、これから大きな家で一人過ごすことになります。 
 本当の寂しさや悲しさが押し寄せるのは、この慌ただしさが収まり、親類縁者が去り、一人過ごす静けさの中かもしれません。

 私も、実父、実姉に続き義父を失いました。
 つくづく、人生とは常ならず・・・諸行無常です。
 限りある残りの人生を精一杯生き切ることが、この世に命を残した我々の務めであることを再認識しています。

故人の演出した再会

 義父の通夜、葬儀で連休を頂きました。
 今年、末期ガンが発覚し、年を越せるかどうかという見立てだったため覚悟はしていましたが、退院後、普通に日常生活を送っていたため、このまま快復するのでは、という淡い期待があったのも事実です。

 19日に容態が急変し、救急車で運ばれ、親類縁者が呼び寄せられます。
 初孫として可愛がって貰った我が家の長男も、広島から急遽帰省。
 普段はフェリーを利用しますが、今回ばかりはスーパージェットです。

 観光港まで迎えに行き、急いで車を走らせます。
 途中、容態が悪化し、何度も電話が鳴りました。
 受話器の向こう側の義父に、「爺ちゃん。もうすぐ着くから…」と必死で語りかける長男。

 病院に着いて階段を駆け上がり、病室のドアを開けると、沢山の管に繋がれた義父が虫の息で闘っていました。

 長男が手を握り、「爺ちゃん」と呼び掛けると、確かに目を開けて頷きます。
 それから1時間後、「トイレの神様」の歌詞さながら、待っていてくれたかのように静かに息を引き取りました。

 久々に集った親類縁者。
 誰かが呟きます。
 「前会ったのも葬儀だった。
  こんなことでもないと会うことがない。」

 悲しいかな、これが現実です。
 ある意味、故人が身を呈して再会の機会を演出してくれるのかもしれません。

 この場を借りて、御厚情、御会葬頂いた方に御礼申し上げます。
 ありがとうございました。

文明的or文化的産業

 先日の中小企業家同友会12月例会、報告者は駒澤大学経済学部教授の吉田敬一教授です。
 演題は、「持続可能な地域経済を支える同友会型企業の役割」。

■ 文明型産業 (車・時計・パソコン・携帯電話等々の商品)
 ・生きるための必需品ではない
 ・生活を豊かにするための商品
 ・大量生産・大量販売に対応できる大企業が主体
 ・ニーズは万国共通

■ 文化的産業 (衣食住に関わる商品)
 ・生きるための必需品
 ・生活そのものを支える商品
 ・小ロットでの製造・販売に対応する中小企業が主体
 ・エリア属性・民族的特性が高い
 
 これほどまで具体的かつ明確に、中小企業の役割と存在意義を説いた分析があったでしょうか。
 ナショナルチェーンの台頭によって、地場中小企業が次々と淘汰される御時世ですが、それは弱肉強食の摂理に基づく不可抗力ではなく、中小企業の側がその本分を見失ってしまったからなのです。

 量販店と競って、赤札のスーパードライを店頭前に山積みする田舎の酒屋・・・。
 牛丼チェーンと競って、安売りの弁当を売ろうとする飲食店・・・。
 東京の分譲マンションのトレンドを真似る、地方のデベロッパー・・・。

 こうした事例は多々見聞きしますが、決して成功することはありません。
 それは、地域のニーズを読み誤っているか、大企業の土俵での無謀な戦いに臨んだからなのです。
 
 文化的産業の三大要素「衣食住」の一つ、住まいに関わる我々は、いかにして地域のニーズを掴み、呼応すべきなのか。
 ひいては、地域におけるNYホームの存在意義は何なのか。
 年末そして繁忙期に向けて、実に大きな宿題を頂きました。
プロフィール

Hideo Matsuoka

Author:Hideo Matsuoka
・生年月日 昭和37年10月30日

・好きな言葉 
今日は残された人生の最初の一日

・信条「先憂後楽」

・資格 ①宅地建物取引士
    ②建築2級施工管理技士
    ③マンション管理業務主任者
    ④防火管理者
    ⑤少額短期保険募集人
    ⑥損害保険募集人
    ⑦損害保険商品専門総合
    ⑧不動産キャリアパーソン

・経歴 
 雄新中卒業 → 新田高校中退
 大工・石工と約十年職人道を歩む
 平成2年 
 ㈱中岡組 (ジョーコーポレーション)入社
 マンション担当役員→常務執行役→管理会社代表を歴任
 平成21年 ㈱NYホーム起業
 令和2年 ㈱南洋建設 代表兼任
 令和4年 ㈱たんぽぽ不動産起業

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