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違って見える景色

 かつての部下の勤務している会社が、弊社松山南店の同じビルに入居しています。
 彼の趣味らしく、余った「ばいしぃこぉ」を南店の石田さんが貰ってきました。
 余り物とはいっても、充分に立派なモノです。

 公用か私用かはともかく、久米店にも北店にも「ばいしぃこぉ」はありました。
 大洲駅前店に至っては、訳あって一時的に無く成ってしまいましたが、その直後、滝井店長がGS主催の福引抽選会に臨み、神掛かり的な引きによってゲットしています。

 先日の消防点検の物件立ち会いも、一戸建ての物確も、この「ばいしぃこぉ」で出動しました。
 暑くも寒くも無い、麗(うら)らかな陽光降り注ぐ今日この頃は、恰好のサイクリング日和でしょう。
 
 走ってみて改めて思ったのは、目線と気付きの違いです。
 車で走ると目的地まであっと言う間で、その道中の景色や建物など気にも留めません。
 
 「ああ、こんなところに貸家があったんだ」
 「この店、いつの間にか閉店してる」
 「道路は狭いけど、歩道はしっかり整備されてるな」
 
 物件下見も、売らんかなの姿勢ではなく、「そこに住んだなら」という仮説に基づき、生活者と同じ目線で確認できます。
 また、時に居住中で駐車場に車が停められない物件もありますが、「ばいしぃこぉ」なら極めてフレキシブル。
 加えて、当然に健康的です。

 繁忙期を終え、5月からの三ヶ月間は、物確(物件確認)、物調(物件調達)、オーナー訪問といった、地域に根差した「カンカン・キャンペーン」(看板設置&管理取得)に全社で取り組みます。
 
 『物件を知る・道を知る・環境を知る・大家さんを知る』

 エイブルの推奨する、物確の定義です。
 松山南店にとって、この「ばいしぃこぉ」は大きな武器となることでしょう。
 タイヤが擦り減る位、活用して下さい。
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カメが見ていたモノ

 先日、Facebookつながりの豊田社長にご来店頂いた際、三時間にも及ぶ熱い経営談義の中で、寓話「ウサギとカメ」の勝因分析・敗因分析の話が出ました。
 既にポピュラーかもしれません。
 
 能力の劣るカメが勝ち、能力に優るウサギが負けた原因は何だったのでしょうか?
 一般的には「ウサギは自分の能力に溺れ満身したから」とか、「努力を継続するカメの勤勉さが勝利をもたらした」ということに成ります。

 しかし、見方を変えますと・・・そう、まさに見方の問題です。
 ヨーイドンでスタートした二者は、一体何を見ていたのか?

 ウサギは、カメ(競争相手)を見ていました。
 カメは、ゴール(目標)を見ていたのです。

 ウサギはカメを見ていたからこそ、スタートダッシュでつけた差に安心し、油断が生じました。
 カメは、ウサギなど眼中になく、ただひたすらにゴールを目指して歩み続けた訳です。
 こうした事象は、我々の業務の中でも散見されます。

 自分(自店)の業績が悪いことを棚に上げ、「他者(他店)も悪かった」とか「業界全体が落ち込んでいた」とか、言い訳を並べて正当化しようとするのは、まさにウサギ的視点です。
 
 身の丈にあった目標をゴールとして、制限時間内にゴールすることがミッションであり、競合相手が早かろうと遅かろうと、強かろうと弱かろうと、一切関係ありません。

 社内的なイベントながら、閑散期の5~7月で、看板・管理のカンカンキャンペーンを開催します。
 各人カメ的視点で、ぶれることなくゴールを目指して下さい。

灯台下暗に温故知新

 道後の会場で開催された、松山不動産業協会の定時総会に参加してきました。
 加盟業者数は530社ありながら、参加は僅かに79名しかありません。
 内容は・・・行った方は判るでしょう。 敢えてコメントは差し控えたいと思います。

 昼食を済ませて会場入りした時間が早かったので、開会まで道後の街並みを散策することにしました。
 会場のすぐ横にある、伊佐爾波神社からスタート。
 長い石段を登り切り、境内に辿りつくと、写生大会と思しき中学生が無心に筆を走らせています。
 参拝を済ませ振り返ると眼下には、道後の町が一望の元に見渡せる絶景です。

 石段を下りて右に曲がると、かつての赤線の佇まいを残す上人坂(旧:ネオン坂)。
 束の間タイムスリップして、格子戸の向こうから、遊女が手招きするかのような錯覚に陥ります。
 坂の先にあるのが宝厳寺。
 その門前の通りは、旅館街の裏手にあたり、古くからの民家が立ち並び、生活の匂いが感じられます。

 途中、旅館の間の急勾配の路地をすり抜ける様に下りていきますと、由緒ある大和屋旅館に突き当たりました。
 左手には、「千と千尋の神隠し」で「油屋」のモデルに成ったと言われる、道後温泉本館が神々しく建っています。
 建築関連の仕事に携わりながら、その意匠をまじまじと眺めるのも、今日が初めてかもしれません。
 
 本館から道後温泉駅へ向けてL字型に伸びるアーケード街は、通称「ハイカラ通り」。
 タルト、坊っちゃん団子、伊予かすりを売る土産物店、お洒落な飲食店やカフェが軒を連ねています。

 駅前広場では、一時間刻みに「坊っちゃん」のキャストが登場する「からくり時計」や、無料開放の足湯「放生園」の周辺に、観光客の人だかりです。
 
 帰路は、「伊佐爾波神社」の境内から見下ろした一本坂を登ります。
 その途中、「湯神社」を発見しました。
 いにしえより、地震で源泉が枯れた際、人々はここで神に祈りを捧げたそうです。

 灯台もと暗し・・・知っているつもりの地元、道後散策は、新たなる発見が幾つもありました。
 ちょっとした小旅行気分も味わえる、至福の時。
 皆さんも、気軽に故きを温ねて新しきを知ってみませんか?

熱湯までのカウントダウン

 近年、ナショナルチェーンの店舗開発担当の方の来店が目立っています。
【 ナショナルチェーン 】 店舗をドミナント化展開した地域を複数持ったチェーン。

 代表格は、「すき家」とか「マクドナルド」とか「ローソン」といった店舗です。
 ドミナントは、クッキー生地を型抜きする様に、商圏を押さえていく出店を指します。
 つまり我がエイブルも、ナショナルチェーンの一つです。

 先日も、お世話になっている方から紹介を受け、南予・大洲エリアにおける出店を模索されている開発担当者がお越しに成られました。
 
 御存じの通り大洲は、基幹産業であったパナソニック大洲工場や、衛生用品製造のミュウが撤退し、地盤沈下の進んだエリアです。
 衰退する市場に触手を伸ばすことは無いと思いきや、出店は途切れません。

・ 外食の「マクドナルド」「ジョイフル」「ガスト」「すき家」・・・
・ 衣料の「青山」「はるやま」「しまむら」「ユニクロ」「西松屋」・・・
・ 家電の「ヤマダ電器」「ベスト電器」「デオデオ」・・・
・ スーパーの「フジ」「マルナカ」「ママイ」「ラ・ムー」・・・
・ コンビニの「ローソン」「サークルK」「サンクス」・・・
・ 本・DVDの「宮脇書店」「明屋書店」「TSUTAYA」「ゲオ」・・・
・ インテリア・ホームセンターの「ニトリ」「DAIKI」「コメリ」・・・

 今の大洲市内で、抜群の集客力を誇るのは、30年前には殆ど無かったナショナルチェーン群です。
 これまで大洲の経済を支えてきた地場資本の中小零細店舗は、台頭するナショナルチェーンに、先細りの市場を更に奪われつつあります。
 その煽りを受け、歴史ある飲食店が、家具屋が、衣料品店が、雑貨屋が、次々と閉店の憂き目をみるのです。 
 
 海外からの調達も含め、桁違いの大量仕入れによって実現するコストパフォーマンス力には、太刀打ちできない部分もあるでしょう。
 しかし、だからといって無策では、微温(ぬるま)湯の中のカエル同様に、座して死を待つことになります。
 
 地場だからこそできる、画一化されない、パーソナルなサービスを打ち出すべきです。
 熱湯になるまで後僅か、既にカウントダウンは始まっています。

賢者は歴史に学ぶ

 自慢じゃありませんが、私の車はベコベコ傷だらけです。
 車に拘(こだわ)りは無く、動けば良い位に思っていますので直す気もありません。

 知人にも、同級生にも、Facebookつながりの中にも、車屋さんは沢山いらっしゃるにも関わらず、不謹慎極まりない心掛けです。
 そして不思議なことに、免許証は14年間無キズのゴールドを堅持しています。

 何故、こんなことに成るかと言うと、注意力散漫&幸運だからでしょう。
 シートベルト、携帯電話、飲酒運転・・・簡単に守れるこの三つだけは絶対に犯しませんが、ついついスピードを出し過ぎていたり、一時停止を怠ったりする場面は散見されます。

 これだけ運転が下手で、松山⇔内子間を14年間行き来しながら、警察の厄介になったことが無いというのは奇跡的です。
 結果オーライでは済まされないことを、【ハインリッヒの法則】が教えてくれます。
 
 『1つの重大事故の背後には29の軽微な事故があり、その背景には300の異常が存在する』

 昨今、悲惨な交通事故が後を絶ちません。
 こうした事故や事件が起きた際、我々は「ひどいことするなぁ」と他人事に捉えてしまいがちです。
 先日も、無免許かつ居眠りで、通学中の児童と付き添いの母親をはね、生まれ来る命も含め、一瞬にして奪い去る凄惨な事件が起こりました。

 肝に銘じなければならないことは、好むと好まざるとに関わらず、いつ何時私達自身が加害者に成ってしまうかもしれないという畏(おそ)れです。
 
 『愚者は経験に学び、賢者は歴史に学ぶ』
 
 経験によって、当事者となってからでは取り返しがつかないこともあるでしょう。
 ビスマルクの言葉は、漫然と日常を生きる私達に、有意注意の必要性を喚起してくれます。 

国難を乗り越える機会

 私は、後数ヶ月で50歳を迎えますが、自宅にエアコンを設置したのは28歳の時です。
 それまでは扇風機と団扇(うちわ)でした。

 子供の頃、エアコンは贅沢品の位置付けです。
 同級生でも、エアコンのある家は少数派だったと記憶しています。

 16歳で大工に弟子入りしてから27歳で石工を卒業するまで、職人道を歩んできた自分にとって、冬は寒風吹き荒ぶ中で、夏は灼熱の太陽が照りつける元で、仕事するのが当然でした。
 転職して某菓子店の店長と成ってから、生活が一変します。

 開店日は平成2年7月27日 世はバブル、季節は夏真っ盛り。
 外はどれだけ猛暑でも、涼しい店内で仕事できることに、大いに浮かれたものです。

 ところが、仕事を終えて自宅に帰ると、異変に気付きます。
 これまでは、夏暑く・冬寒い自然の摂理を当たり前に受け入れてきた訳ですが、日中エアコンの冷気に晒されることで夜間、身体の火照りが納まらないのです。
 加えて、職人の間は肉体労働なので、適度な疲労感からすぐに眠れたものが、一向に寝付けません。
 堪らず、エアコンを購入し、それ以降当たり前の様に使っています。

 昨日の日経新聞に、「電力不足 西日本で3.6%」という大見出しが躍っていました。
 まあ、この情報には、かなり政治的な意図もあり、「だから原発を動かさないといけない」とする、推進派の意図が見え隠れします。
 「気温が40℃近くになれば、家庭でエアコンのスイッチを入れる動きは止まらない。」というコメントも・・・。

 昨年3.11「東日本大震災」の惨禍で、日本中が震撼したのは記憶に新しいところです。
 「がんばろう東北」「がんばろうニッポン」を合言葉に、支援の輪は全国へと拡がり、復興へ向け力強い一歩を踏み出しています。
 未曾有の大災害にあっても、秩序正しく行動する立派な民族に対し、世界中から感嘆の声が上がりました。
 
 戦後焼け野原から、異例のスピードで復興を成し遂げた、世界第三位の経済大国は今、大きな岐路に立たされています。
 暑いのは嫌 → エアコン無しは無理 → 原発再稼働も止む無し
 世界で唯一の被爆国として、そんな拙速で軟弱な判断が許されるでしょうか。
 今こそ真に、一枚岩の団結の元、痛みを分かち合い、国難を乗り越えるべき機会(チャンス)です。

目標に近付こうとする動物

 いつ来るかと覚悟はしていましたが、警備保障会社セコムから再び電話がかかってきました。
 
 「あのぉ最近、松岡様の出社時間が早い様なので、セット時間を繰り上げても宜しいでしょうか?」

 レギュラーで出勤する松山南店を、三年前に開店した頃のセット時間は6:30でした。
 片道一時間かかる内子町からの通勤なので、それで充分と考えた訳です。

 ところが、民主党政権が誕生した際の公約に織り込まれていた、高速道路無料化へ向けた社会実験の取り組みによって、私の通勤経路が無料化に成ります。
 片道一時間が30分に短縮され、起きる時間は一緒なので、6:30前に会社に到着する様になりました。
 
 セット時間前に解錠すると、セコムに電話を入れないといけません。
 その内それが恒常化するに至り、一年前、セコムからの提案で5:30に変更して貰った訳です。
 
 この時点で、自分の脳内時計の中に、5:30という新たな目標時間が設定されました。
 すると、5:30前出社=達成、5:30以降出社=未達成という、妙なこだわりが生まれます。
 
 やがて、大震災の影響により高速無料化が終了し、通勤時間が一時間に戻っても、起床時間を更に早めることで帳尻を合わせてしまうのです。
 
 結果、毎日の様にセコムに連絡をすることになりました。
 「おはようございます。少し早いのですが、このまま仕事します。」
 毎朝毎朝、さぞかしご迷惑だった筈です。 申し訳ありません。

 今度の変更で5:00に成りますから、もう大丈夫です。
 二度あることは三度ある・・・いやいや、これ以上早めるのは自殺行為でしょう。
 3時台に起きないと間に合いませんから・・・。
 人間とは、目標を持つとその目標に近付こうとする動物です。

鉄は熱い内に打て

 先日、松山南店の和田さんと松山北店の岡本さんが、エイブル主催の基本研修に参加されました。
 エイブル・ネットワーク加盟店の従業者は、必ず受講しなければならない研修に成ります。
 初心者向けの基本研修だけに、他社から参加された方々はフレッシュな顔ぶれであった様です。
 いえ、決してお二人の年齢や見た目で、あれこれ言うつもりはございません。

 閑話休題。
 研修に参加するにあたり、レポート提出と次回会議での発表をお願いしました。
 一般的に、期限の取り決めの無い指示は形骸化するものです。
 しかし、和田さんは帰着した翌日に、岡本さんも翌々日に提出して貰っています。
 
 当たり前の様で、これはなかなかできないことです。
 ブログの感想でも貸与した本でも、期限を切っているにも関わらず、遅れる人は遅れます。
 開き直っているのか、嘗(な)めているのか、督促しても出さない輩(やから)すら存在します。

 自分はこれまで、研修に参加する際には、レポート一番乗りを狙っていました。
 仮に二泊三日の研修ならば、一日の研修を終えた後、ホテルの部屋でパソコンを叩きます。
 帰着した翌日の朝には、上司の元に届ける様にしていた訳です。
 理由が三つあります。

① 忘却曲線
 エビングハウスの忘却曲線
 ・20分後 = 42%を忘却
 ・60分後 = 56%を忘却
 ・1日後  = 74%を忘却
 感動と記憶の冷めない内に取り組むことで、クオリティの高いレポートがスピーディにまとめられます。
 
② 先憂後楽
 「明日やろう」とするか「今日片づけておこう」とするか、この判断が肝です。
 出張から帰ったら、机の上は書類の山で、レポートどころでは無く成る可能性もあるでしょう。
 「明日」になれば「明日」は「今日」です。
 結局のところ「明日」は永遠に訪れません。
 不確かな明日を当てにするか、確かな今日を活かし切るか、その差は歴然としています。

③ 上司評価
 研修レポートや読書感想文を、速やかに出してくる人を、当然に上司は評価します。
 ・積極的 ・前向き ・素直 ・勉強熱心 ・律義 等々・・・
 どうせなら、評価された方が得です。
 裏を返せば、記憶が薄れた後では、時間と労力がかかった上に評価されないのですから、損しかありません。

 お二人の、次回会議での発表を楽しみにしています。

ガキの使いじゃない

 実に恥ずかしい話しですが、正直に書きます。

火曜日 某管理物件の102号から第一報「TVが映らなくなった」
    Aさんは「その部屋だけかもしれない」と考え、他の部屋の受信状況を確認しようと思いました

水曜日 定休日で午前中会議の日です
    Aさんは翌日から出張のため、Bさんに各戸の受信状況確認を引き継ぎました

木曜日 Bさんが各戸に連絡を入れ、201号も受信できてないことが判明
    建物管理を再委託している修繕会社に連絡、明日の現地確認を約束

金曜日 修繕会社が現地に行ったものの、部屋に入れないため原因は特定できず
    更に103号から、受信できない旨のクレーム

 この時点で初めて、松岡は事の顛末を知ります。
 「部屋に入れないので確認できなかった」と言う修繕会社に対し、「現地に何をしに行ったのか?」と問い詰めました。
 「対応は、いつできるのか?」という問いには、「見積は来週月曜日に成ります」
 原因が特定できていないのに何を見積もるかはともかく、月曜日に成る理由は、「今日から三日間、業者が大きな病院の工事にかかり切りだから」
 判断ミスが山ほどあります。

① 第一報のその日の内に、全戸の受信状況を確認しなかった
② 引き継ぎを翌日行った
③ 全戸確認の実行は更に翌日になった
④ 現地確認は更に翌日になった
⑤ 現地確認時に原因の特定に至らなかった
⑥ 業者都合を優先して、更に来週まで先送りした

 今やTVは生活の一部であり、ガス・水道・電気のライフラインと並ぶ重要なインフラです。
 自分の家のTVが映らなくなったと仮定すれば判る筈で、入居者の方の御不便は計りしれません。
 出張も会議も業務の立て込みも、すべては業者都合であり、入居者様には無関係です。

 別の業者を立て、現地確認を行ったところ、あっさり原因が判明しました。
 この物件は、数年前に建築された分譲マンションの影響を受け、電波障害対策としてケーブルTVを引き込んでいたそうです。
 昨年の地デジ化に伴い障害が無くなったため、前管理会社の時代に切り替えの段取りを進めており、共聴アンテナでの受信が可能な状態に成っていました。
 今回視聴不能となった理由は、そのアンテナの大元をつないで無かったから。
 前管理会社から、一切申し送りの無かった事実です。

 我が社、前管理会社、修繕会社・・・沢山の登場人物の内、誰か一人が入居者の御不便を鑑み、使命感と責任感を持って完結しようとしたならば、もっと早く解決できたでしょう。
 人に振ったり手配するだけが仕事ではなく、問題解決を見届けるのが仕事です。
 一円でもお金を貰う限り私達はプロであるべきで、ガキの使いじゃありません。

逃げ得は許さない

 4月から管理を任せて頂いている駐車場に、少なくとも一ヵ月前から、無断駐車車両が在ります。
 取り敢えず、フロントガラスに警告の貼り紙をしていましたが、一向に動く気配がありません。
 私有地内のトラブルは警察に言っても無駄・・・と誤解している方も多いのですが、初期対応はやはり警察が頼りに成ります。

1.ナンバープレートの番号を控えて警察に通報
2.警察が所有者を割り出して対応
  ① 事件性の有無の確認
  ② 所有者に直接連絡して撤去を促す

 ここまでは、やってくれます。
 但し、ここまでです。
 民事不介入の原則から、撤去はおろか、個人情報である所有者や連絡先も教えてくれません。
 ここからは、自力になります。

3.陸運局で「登録事項等証明書」を申請し、所有者の住所・氏名を調べる
4.所有者に連絡して撤去を促す、または撤去の許可を取る

 警察からの連絡で動かない所有者が、我々からの要求に応じる筈がありません。

5.連絡が取れなければ、内容証明郵便を送る

 受け取り拒否や転居等の理由で、戻ってくる可能性の方が高いでしょう。

6.簡易裁判所へ「妨害排除請求訴訟」及び「損害賠償請求訴訟」を申し立てる

 この訴訟によって、車を自分の名義に変え、処分が可能に成ります。
 弁護士に依頼すれば数十万円、個人が行っても数万円の費用と、数ヶ月の期間と、多大な労力が必要です。
 住宅の夜逃げに比較すれば気は楽ですが、管理会社にとってエネルギーを要する仕事の一つでしょう。
 使命感と正義感を持って、「逃げ得は許さない」勧善懲悪のスタンスで臨みます。
プロフィール

Hideo Matsuoka

Author:Hideo Matsuoka
・生年月日 昭和37年10月30日

・好きな言葉 
今日は残された人生の最初の一日

・信条「先憂後楽」

・資格 ①宅地建物取引士
    ②建築2級施工管理技士
    ③マンション管理業務主任者
    ④防火管理者
    ⑤少額短期保険募集人
    ⑥損害保険募集人
    ⑦損害保険商品専門総合
    ⑧不動産キャリアパーソン

・経歴 
 雄新中卒業 → 新田高校中退
 大工・石工と約十年職人道を歩む
 平成2年 
 ㈱中岡組 (ジョーコーポレーション)入社
 マンション担当役員→常務執行役→管理会社代表を歴任
 平成21年 ㈱NYホーム起業
 令和2年 ㈱南洋建設 代表兼任
 令和4年 ㈱たんぽぽ不動産起業

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