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戦闘準備未完了

 本年度宅地建物取引主任者資格試験の申込期限が近づいています。
 インターネット申込は既に締め切られました。
 郵送に関しては、8月1日消印有効となっています。

 8月29日の段階で、申込状況を確認したところ、大多数が完了していません。
 ソフトボールメンバーは、週末県外遠征のため、事実上一日前のタイミングです。
 石川店長に確認して貰ったところ、
 「どこに行けば良いのですか?」
 「受験料は幾らかかるんですか?」
 「会社負担はあるんですか?」・・・。
 
 事前にメールで告知し、店長を通じて呼びかけ、模擬試験まで行っていながら、この体たらくでした。
 自分自身の試験なのにまるで他人事です。
 恐らく、この日確認しなければ、何名かは申込忘れという事態になったでしょう。
 「すみません。忘れてました。来年がんばります。」・・・。 
 
 受験したものの、力足らずで不合格というのなら、まだ理解できます。
 申込忘れで受験すらできない=戦う前の敵前逃亡は言語道断です。
   
 宅建のプロである限り、資格も知識も必須であることは何度も申し上げています。
 プロとしての自覚を新たにした上で、絶対合格を目指して、努力を積み重ねましょう。
 近々、模擬試験も再開します。

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100%以上の割戻率

 テナント入居者の、代替の駐車場を探す。
 全面改装物件の、入居者の転居先を探す。
 いずれも、期間と予算に限りのある仕事の依頼を受けました。
 条件的に難しく、なお且つ成就したとしても報酬はとても少額です。
 
 A 手間がかからず、儲けが大きい
 B 手間はかかるが、儲けが大きい
 C 手間がかからず、儲けは小さい
 D 手間はかかるが、儲けも小さい 
 
 人は皆、割の良いAの仕事を欲しています。
 BやCは、労力対効果として見合っていますので、文句も無いでしょう。
 ところがDとも成りますと、まったく割に合いません。
 誰しもそうした仕事は、できるだけ避けたいと思うものです。

 しかし、Dの仕事も誰かがやる必要があります。
 そして、Dの仕事をやり遂げた時には、報酬を超えた感謝が生まれます。
 その感謝はやがて、次の仕事につながります。
 
 短期的には損をした感覚になったとしても、長期的なものさしを使うと帳尻が合う。
 それが商売の原理原則です。

 「今回は薄利で苦労をかけたなぁ。一所懸命やってくれたから、次回の大口の取引は任せよう。」
 こう考えるのが大半のお客様であり、そう考えて頂けるお客様とお付き合いしていくことが肝要でしょう。
 
 短期的・中期的にはともかく、長期的に見れば努力のリターンは100%以上の割戻率です。

大切なこと探し~コクリコ坂から~

 先の水曜日、部活から帰ってきた次男と一緒に、「コクリコ坂から」を観てきました。
 長男が巣立ち、次男も中三となり、子供と共に過ごす時間も残り僅かです。
 
 誕生時には1830gと小さな命でした。
 癲癇(てんかん)の恐れありと診断されて、検査のために日赤に通ったこと。
 小児喘息(ぜんそく)に悩まされて、入退院を繰り返したこと。
 落ち着きがなくよく転ぶ子で、いつも膝(ひざ)を擦り剥いては泣いていたこと。
 仕事に追われた前職時代、親子連絡帳に「もっと遊んで下さい」と書かれて切なかったこと。 
 悲喜交々の思い出深いシーンが、走馬灯の様に甦ります。

 もし仮に、三日後に地球最後の日が来るとしたら、何をして過ごすか?
 「ステーキや寿司を食べる」「高級酒を浴びるほど飲む」「ギャンブルに興じる」といった、酒池肉林的回答は少数派です。
 明日があると思うから、こうした欲求を満たすことに幸福感を感じます。
 あと三日と期限を切られたならば、残された時間を、大切な人(家族や恋人)と共に過ごしたいと思う人が大半でしょう。
 
 人は皆、どんな良薬も寄せ付けず、いかなる名医の手にも負えない、不治の病に冒されています。
 その病名は「生」。
 「生」は「死」の始まりであり、「命」は有限です。 

 東北大震災で建物の下敷きになった人も、中国新幹線脱線事故の巻き添えになった人も、明日が来ないことなど、想像すらしなかったでしょう。
 人はこの世に命を授かった瞬間から、「生」という厄介な病を抱えながら生き続けます。
 人生が永遠に続くかの如く錯覚しながら・・・。
 後悔したくないなら、今、何が大切かを、改めて考えてみるべきでしょう。 
 さて、「コクリコ坂から」の話に戻ります。

【 ネタばれしない、あらすじ 】
 舞台は、東京オリンピック開催を目前に控えた1963年の横浜。
 女系家族の長女である16歳の少女「松崎海」は、仕事を持つ母を助け、港の見下ろせる丘に建つ「コクリコ荘」で、下宿人もふくめ6人もの大世帯の面倒を見ている。
 朝鮮戦争で海に散った亡き父への哀悼の想いを込め、毎朝信号旗を掲げる少女。
 とあるきっかけから海は、同じ高校に通う新聞部の部長・風間俊に心を寄せるのだが……。

 評価は賛否両論分かれていますが、素直に楽しむことができました。
 主人公「海」の声優をつとめた長澤まさみの無機質な台詞回しも、ジブリ作品特有の淡々とした時の流れにシンクロしています。
 次男も「今年一番」の評価でした。 
 学校の成績はさっぱりでも、こうした作品に素直に感動できる彼に満足しています。
 あなたも、自分にとって本当に大切なことは何か、探しにいってみませんか? 

売上の伸びないコンビニ

 営業活動の最終目的は、お客様にお役立ちをして、相応の対価を頂くことにあります。
 平たく言えば契約するということです。

 契約のためには、申込の必要があり、
 申込のためには、商談の必要があり、
 商談のためには、集客の必要があり、
 集客のためには、入力の必要があり、
 入力のためには、物調の必要があります。

 物調も入力も大事な仕事ですが、そのこと自体が目的ではありません。
 大事なのは、その仕事が最終目的にどうつながっているかです。

 お客様が必要としない物件情報であれば、入力するだけ時間の無駄でしょう。
 お客様から届く反響メールチェックを怠って、仕入れや入力に奔走しているとしたら本末転倒です。
 いつもの様に、コンビニを例にしてご説明します。

 新商品のカップ麺がサッパリ売れないので、もっと売れる商品を求めてメーカーを訪問した。
 ところがそのカップ麺は、店頭の棚に並んでいない。
 未開封の段ボールの中、入荷したままの状態で、バックヤードに埋もれている。
 暫くしてそのことに気づき、バックヤードで、前出しの準備を始めた。
 その間にお客様が来店されたけれど、バックヤードの店員は気づきもしない。
 お客様が去った後、商品を前出ししたものの、そのパッケージのフェイスは後ろ向き。
 プライスカードも、アピールポイントを強調するPOPも無い。
 店長は、「何故売上が伸びないのだろう」と首を傾げる。
  
 客観的に見れば、売れない理由は明白で、思い悩む姿は滑稽ですらあります。
 しかし、当の本人は大真面目です。
 ひょっとしてそれは、あなたかもしれません。

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親切・奉仕は誰のため

 定休日の朝、平日より3時間遅い目覚めで、卵サンドとカフェオレの朝食を摂りながら新聞を読んでおりますと、献血の広告が目にとまりました。
 徒歩5分の役場支所とあっては、行かない訳には参りません。

 履歴23回の献血カードを確認すると、インターバルも充分です。
 5分前に自宅を出発すれば9:30丁度に到着して一番乗り!・・・の筈が、何と先約が3人もいらっしゃいました。
 「社会貢献したいと思う方が、こんなに沢山いらっしゃるのだから。」と自らを言い聞かせる一方で、「おいおいフライングじゃないの?」と不正を正そうとする頑な過ぎる、もう一人の稚拙な自分にも気付かされます。
 これは、奇跡の序章でした。

 受付を済ませ、一番手で採血車に乗り込んだ女性は、血液検査で比重不足を指摘され、敢え無く断念。
 三番受付の男性は、担当者の女性を質問攻めにしながら、問診表の記入に手間取り、ずるずると後退。
 
 この時点でトップ争いは、二番受付の和菓子店の若旦那と、私の二人に絞られました。
 そこに突然、割って入ったのが棕櫚(しゅろ)細工職人です。
 「何分くらいかかるんかなぁ?・・・え、40分! 仕事があるんじゃが・・・。」
 大声で担当者にアピールしながら、先行する我々に順番を譲れとばかりに、睨みをきかせるのです。
 しかし、この人の仕事が分刻みのスケジュールでないことは、内子町民なら誰でも知っています。
 無視して、和菓子店の若旦那と話し込んでおりました。

若旦那「いやぁ15年振りですが、採血して貰えるかどうか、何せ血糖値500mg/dlですから・・・」

 血糖値は、正常値が100mg/dl前後の筈ですから尋常ではありません。
 確かに体型も、舞の海です。
 検査で引っかかるものとばかり思っていたら、難なく通過。
 巨体をベッドに沈めて、先に採血に移ります。
 そこから、かなり遅れて私も採血に臨んだ訳ですが、ここから壮絶な捲くり。
 リズミカルにグー&パーするクッションも、握りつぶさんばかりの勢いです。
 
 奇跡の大逆転で、一番乗りでの降車を果たしますと、担当者が駆け寄ってきました。
 「明日の愛媛新聞紙面に、代表としてお名前を掲載させて頂きます。」
 
 献血をする度、とても清々しい気持ちになります。
 世の中のために、少しでもお役立ちしようとする行動はとても大事です。
 でも、その行動の恩恵を最も大きく享受するのは、自分自身でしょう。 
 親切も奉仕も仕事も、自らが気持ち良いからこそ継続できるのです。

déjà-vuな91分間

 先日は、給与明細を届けるため夕方から大洲・・・の予定でした。
 
 午後一の商談の席で、携帯に電話が入ります。
 前職時代に管理を任せて頂いていた、遠隔地のオーナー様です。
 「申し訳ございません。後ほどかけ直させて頂きます。」とだけお伝えして商談を継続し、終了後の合間を見て連絡しますが、今度は先方の都合が悪く、すれ違いが続きます。
 
 17:04、大洲に出ようと腰を浮かしかけた時に、オーナー様から連絡が入りました。
 その電話が終わったのは18:35・・・実に91分のロングランです。
 いつも話題が豊富なオーナー様なので、時間を忘れてしまいます。
 電池も切れかけでした。
 内容は、松山の賃貸市場、管理会社の本来の役割、これからの収益事業の方向性等々、ビジネスオンリー。

 話の途中で、déjà-vu(デジャヴュ=既視体験)を体感します。
 déjà-vuとは、初めて訪れた筈なのに、その地の風景を過去に見たと感じる現象です。

 「これからのオーナー様は、管理会社に任せっきりではいけない。
 ある意味、任せっきりのオーナー様は、管理会社にとって都合の良いお客様。
 広告料も、原状回復のリフォームも、キャンペーンへの協賛も、リノベーションの提案も、言いなりで受け入れてしまうと、管理会社を増長させる可能性がある。
 
 設備を整え、入居条件を緩和し、ハードルを下げて空室を埋めることばかりに目を奪われがちだが、もっと大事で、もっと効果的な空室対策は、今の入居者の満足を追求して、長く住み続けて頂くこと。
 しかし、管理会社は一般的にそこを重視しない。
 何故なら、そこはオーナー様から評価されないし、商売にも結び付き難いから。
 
 オーナー様自らが、入居者のニーズや市場を掴んで、管理会社に対してモノ言うことが肝要。
 無知なまま任せっきりにすると、大切な情報をブラックボックスに囲い込んで開示されず、言いなりの出費を余儀なくされる。
 意識と知識を持てば、管理会社の提案を鵜呑みにすることなく、個別に切り分けた上で効果的か否かを判断し、取捨選択することも可能。
 高い意識と知識は、最大のコストダウン策であり、最良の経営改善策でもあります。」

 あれ?、どこかで聞いたことのあるフレーズだなぁ。
 出所はともかく、閑話休題。
 このオーナー様とは、こうして親しくさせて頂きながら、現時点ではクライアントではありません。
 だからこそ、腹を割った、忌憚のない話ができる側面もあるでしょう。
 9月の帰省時の再会を楽しみにしています。

 電話が終わった後、通話時間を確認し、車を走らせていれば大洲に着いている時刻であることを思い、感慨深く振り返りました。 

表裏一体の長所と短所

 今朝も、ダスキン創業者である、故鈴木清一氏の教えです。
 
【 相手のことを悪く言ったり、思ったりしてはならない。
 決して相手のためではない。
 自分自身を卑(いや)しいものにしてしまうからだ。
 何よりも、相手の良さを見つけ出すことだ。
 お世辞ではなく、相手の人格を尊重する。
 そうすることで、自身の人格が高まっていく。
 相手を悪く言って、解決できることは殆ど無い。 
 立場を代えれば、相手にも理屈がある。
 まずは自らが反省し、できるなら「自分が悪かった」とお詫びのできる大きな人間になろう。 】

 かつて、感性論哲学者「芳村思風」先生のセミーにおいても、長所と短所の講義を受けました。

【 世の中は何事も、陰・陽、内・外、白・黒、高・低、表・裏・・・と一対を成している。
 性格も同様に、社交的な人は八方美人、慎重な人は優柔不断、意志の強い人は頑固者と、長所と短所は表裏一体。
 好感を抱く人に対しては、裏(短所)を見ないようにして、表(長所)を見ようとする。
 嫌悪感を抱く人に対しては、表(長所)から目を背け、裏(短所)ばかり見てしまう。 
 性格は持って生まれたものなので、直そうとしても直せない。 
 自分の長所を伸ばして輝かせれば、裏は表となり、短所が目立たなくなる。 
 同様に、人を見る際は正面だけでなく、上からも下からも斜めからも、360度丸く見て長所を見つけなさい。 】

 世界中の人々が、皆こうした考え方でいられるならば、世の中から戦争もテロも無くなるに違いありません。
 暗いと不平を言うよりも、進んで灯りをつけましょう。

品揃えを科学する

 今や、反響・来店の入り口は、確実にネット上にあります。
 我が社では、エイブルネットと、ポータルサイトCHINTAIを併用していますが、その「CHINTAI」はログ解析が可能です。

 条件検索した際に、候補に残り、一覧表示された回数。
 一覧表示の中から、興味を示して頂き、詳細表示された回数。
 詳細表示の中から、問い合わせにまで結びついた回数。

 いわば物件毎の、人気ランキングが示されます。
 大括りにすれば、一度も表示されたことがなければそれは、魅力のない物件と言えるでしょう。
 但し、本当に不要か否かは、その他の条件を合わせて考える必要があります。

 外観・内観写真が無い
 写真自体のクオリティが低い
 間取りが不鮮明
 アピールコメントが無い・・・

 折角、良い物件を仕入れてきても、表示が杜撰(ずさん)だと宝の持ち腐れです。
 各店舗共に、それなりの予算を投じ、数百件もの物件をネット上に掲載しています。
 それは、限りあるコンビニの陳列棚に、売れ筋の商品を並べるのと同じです。
 
 商品に埃が溜まっていたり、賞味期限が切れていたり、商品名が正面を向いていなかったり、POPが無かったり、雑然としていたり、包装がよれていたのでは、お客様は手に取ってくれないでしょう。
 それどころか、品揃えが悪いと思えば、二度と足を運んで下さいません。
 ログ解析結果を分析し、品揃えを科学することは、営業の最優先事項です。

 

Facebookはじめました

 「FC2ブログ」は、アクティブユーザー数で、アメーバブログに次ぐ日本第二位のブログサービスです。
 毎朝の日課としてブログをアップしてきて早一年。
 ブログ登録28万人中1,700位前後、社長ブログ登録2,600人中30位前後で推移しています。
 これはこれで、社内コミュニケーションツールとして活用できますし、かつての同僚や同業者から「毎日見てますよ」と声掛け頂くことも少なくありません。

 しかし、時代は確実に「Facebook」です。
 いつもお世話になっている広告代理店の社長にそそのかされて、最近やっと手探りで初めただけですが、その広さと深さに日々感銘を受けています。

 簡略化して説明すると、「友達の友達は皆友達だ、世界に広げよう友達の輪」をネット上で展開するサービスです。
 日本のSNS(ソーシャル・ネットワーキング・サービス)は、「mixi」が先行していて、会員数2000万人超を誇っています。
 「Facebook」は300万人と、「mixi」の後塵を拝していますが、グローバルワイドな視点で見ると、「Facebook」は5億人が利用し、今もなお増殖を続けているのです。
 近未来、日本でもスタンダードなSNSとなることは間違いないでしょう。

 二者の決定的な違いは、ネット上の自己の存在が匿名か否かです。
 匿名式の「mixi」がヴァーチャルな世界であるのに比較して、「Facebook」は実名を前提としていますから、コミュニケーションがよりリアルで、主義・主張の責任が明確に成ります。
 中東各国で拡がった革命の連鎖は、戦車でもナパーム弾でもなく、「Facebook」が引き起こしたものです。
 世界第二位の経済大国中国が最も恐れるのは、アメリカでも日本でもなく、この「Facebook」です。

 遠隔地に住む前職の会社の部下から、突然「友達リクエスト」が届く。
 かつて講義を共に受けた社長の顔が見えて、メッセージをやり取りする。
 研修旅行で共にハワイに行った、上場企業の役員の方と4年振りに連絡を取る。
 これは、「Facebook」ならではの醍醐味です。

 先日は、友達の友達の中に、西田文郎先生の顔が見えて友達リクエストを送るとすぐに承認され、メッセージまで頂きました。
 メンタルトレーニングの大家である西田先生は、この拙文で何度もご紹介しています。
 現楽天イーグルスの田中将大投手が、北海道駒大付属苫小牧高校時代に甲子園優勝を果たしたのも、上野投手の女子ソフトボールチームが北京五輪で金メダルを獲ったのも、氏の指導あってこそです。
 
 「頑張って下さい。人生には裏目はつきものです。しかし、裏目をひっくり返すと良き事がやってきます!」

 西田先生のメッセージは、流石に深いですね。
 にわかかぶれの私が言うのもなんですが皆さんも、「Facebook」はじめてみませんか? 

同志に贈るYELL

 業界紙「賃貸住宅新聞」に、「業界紳士録」という社長紹介のコーナーがあります。
 何気なく流し読みしていると、見覚えのある女性の顔が・・・。
 紛れもない、かつての同僚でした。
 地元の大学を卒業する際は、総代も務められた才女です。 
 採用後の彼女は、土地活用に配属され、持ち前の聡明さと誠実さと粘りとで、着実にステップアップされました。

 入社5年目、花の都である東京支店へ転勤。
 会社が民事再生法申請に至ったのは、それから二年後のことです。
 とあるインタビュー記事で、当時の思いを彼女は赤裸々に語っています。

【 その会社は、建設業界を変えようと社員教育に熱心な会社だった。
 誠実な社員が集まれば会社がクリーンになり、会社がクリーンになることでお客様や取引先、業界全体に良い循環が生れる。
 また、毎月感想文を提出する習慣をつけるなど、自己実現を大事にする会社だった。
 更に、目標の立て方を学び、5年後10年後の目標を立て「じゃあ今どうする!?」といった具体的な行動を教えてくれた。
 その成果か、入社当時、社員数150名だったのが6年で700人になった。
 役員からは「創業メンバーだと思ってやってくれ」と言われ、自分たちで会社を創っているという実感があった。
 入社5年目で東京支店へ転勤。
 民事再生になったのは、その2年後のことである。
 会社が大好きであったため、ショックは大きかった。
 人材教育を柱としてやってきたにも関わらず、会社は「お客様に選ばれなかった」ということにもなる。
 物凄く悔しかったが、現実を知った。
 不況や、法律の改正など、破綻の理由は他にもあるが、人が良いばかりで営業が出来なかった結果だ。
 人が良いというのは、自己欺瞞になってはいけないことを知った。
 どれが本当にお客様のためになるのかを、考えないといけないと思った。
 会社を立て直すべく、会社の資産を現金化するための行動をとった。
 千葉にある保育施設の不動産を売却するため、「保育」の検索でTOPの会社へ営業に行った。
 どれだけ会社が好きで、どれほど民事再生が悔しかったかを熱く語ったが、けんもほろろに断られた。
 しかし、その一ヶ月後この社長から突然電話が入った。
 このとき、水面下で今の会社が動いていたのだ。
 介護と保育をコラボした事業をするので、土地建物を探しているという。
 熱心に会社のことを語った姿が印象的で、覚えていてくれたそうだ。
 保育事業の社長と、介護事業の会長に会った。
 「新しい会社は、貴女がやったらいいんじゃない」と声をかけてくれた。
 気持ちは揺れたが、大好きな会社の大変な時だけに簡単に辞める訳にいかない。
 会社に恩もある。
 しかし、自らの将来を考えなくてはならない。
 2カ月間考えた挙句、「33歳までにリノベーション事業で独立しよう!」と思った。
 介護と保育をコラボした会社は、私のニーズにもマッチした。 
 1カ月後、取締役として入社。
 今年3月、代表取締役に就任。
 以前の会社の民事再生がなければ、この出会いも今の私もなかっただろう。 】

 久々に電話を入れると、当時のままの元気な声で応えてくれました。
 「大好きな会社が破綻し、生きがいと誇りを失いかけたのは皆同じ。
 学び、育てて貰った人材が今、全国に散らばって活躍することで、流石にあの会社の人材は違うという評価を受けることが、最大の恩返しだと思う。」
 同じDNAを持つ同志に贈る、心からのYELLです。
 
プロフィール

Hideo Matsuoka

Author:Hideo Matsuoka
・生年月日 昭和37年10月30日

・好きな言葉 
今日は残された人生の最初の一日

・信条「先憂後楽」

・資格 ①宅地建物取引士
    ②建築2級施工管理技士
    ③マンション管理業務主任者
    ④防火管理者
    ⑤少額短期保険募集人
    ⑥損害保険募集人
    ⑦損害保険商品専門総合
    ⑧不動産キャリアパーソン

・経歴 
 雄新中卒業 → 新田高校中退
 大工・石工と約十年職人道を歩む
 平成2年 
 ㈱中岡組 (ジョーコーポレーション)入社
 マンション担当役員→常務執行役→管理会社代表を歴任
 平成21年 ㈱NYホーム起業
 令和2年 ㈱南洋建設 代表兼任
 令和4年 ㈱たんぽぽ不動産起業

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