青春 ~没後25年目の賛辞~

 大洲の一般物件のオーナー様ご夫妻と、夕方からcafe致しました。
 このオーナー様は、私の父と同郷に当たります。
 わざわざお誘い頂いたので、何かビジネス上の相談かと思いきや、内容は父の話でした。

 「親戚や周囲の人はどう言っているか知らないが、貴方のお父さんは、地元に大いに貢献しています。
 友達思いの、大変面倒見の良い人物だったのですよ。」

 生きていれば83歳に成る父は生前、電気工事や建築施工管理に勤しんでいましたが、博打好きが災いして私が小二の時に離婚し、病に伏せってからは生活保護に頼らざるを得ない状況に陥りました。
 肺結核と喘息を患い、59歳で他界した際には家も無く、国立療養所「愛媛病院」の一角の施設で葬儀を上げます。
 当時25歳の私は喪主を務めることになり、亡き父の電話帳を頼りに片っ端から電話をかけ、父の死を告げましたが、参列して下さった友人・知人は、僅かに二名だけでした。

 「博打仲間は、生涯の友に非ず」
 これは、父の死を通して得た、最大の教訓です。
 これまで、親戚からも知人からも、別れた母からも、父への賛辞を聞くことは一切ありません。
 没後25年目にして初めての賛辞に、思わず目頭が熱くなりました。

 オーナー様の年齢は71歳。
 今日から二ヶ月の予定で、混乱する東京電力系列の子会社からの依頼を受け、東京へ行かれるそうです。
 更に仙台にも1,500坪の土地を購入し、震災復興とビジネス両建ての使命を実現されようとしています。 

「青春」 
 青春とは人生の一時期のことではなく心のあり方のことだ。
 若くあるためには、創造力・強い意志・情熱・勇気が必要であり、安易(やすき)に就こうとする心を叱咤する冒険への希求がなければならない。
 人間は年齢(とし)を重ねた時老いるのではない。理想をなくした時老いるのである。
 歳月は人間の皮膚に皺を刻むが情熱の消失は心に皺を作る。
 悩みや疑い・不安や恐怖・失望、これらのものこそ若さを消滅させ、雲ひとつない空のような心を台無しにしてしまう元凶である。
 六十歳になろうと十六歳であろうと人間は、驚きへの憧憬・夜空に輝く星座の煌きにも似た事象や思想に対する敬愛・何かに挑戦する心・子供のような探究心・人生の喜びとそれに対する興味を変わらず胸に抱くことができる。
 人間は信念とともに若くあり、疑念とともに老いる。
 自信とともに若くあり、恐怖とともに老いる。
 希望ある限り人間は若く、失望とともに老いるのである。
 自然や神仏や他者から、美しさや喜び・勇気や力などを感じ取ることができる限り、その人は若いのだ。
 感性を失い、心が皮肉に被われ、嘆きや悲しみに閉ざされる時、人間は真に老いるのである。
 そのような人は神のあわれみを乞うしかない。    サミュエル・ウルマン

 オーナー様を見習って、歳を重ねる程に理想と夢を紡(つむ)いでいきたいと思います。
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JFKのメッセージ

 JFKの正式名称は、「ジャック”ジョン・フィッツジェラルド・ケネディ」だそうです。
 絶対に覚えられません・・・。

 JFKは、アメリカ国民からの絶大な支持の一方で、マリリンモンローとの不倫疑惑やマフィアとの関係が取り沙汰される等、スキャンダラスな政治家でもありました。
 1961年第35代アメリカ合衆国大統領に就任するも、そうしたグレーな交際が災いしてか僅か2年後、遊説先のテキサス州ダラスで暗殺されるのです。

 オープンカーに乗り込み、支持者に笑顔で手を振る最中、一発の銃弾がJFKの頭を撃ち抜きます。
 飛び散ったJFKの脳を、夫人が必死に拾い集める生々しい映像は、実に衝撃的でした。
 
 さて、このJFKが生前に語った中で、最も有名なものは、就任演説時のメッセージです。

 「アメリカ国民諸君!
 今は国家が、自分に何をしてくれるかを問うべきではない。
 自分自身が国家に対して、何ができるかを問わねばならない時である。」

 今日、未曾有の危機を迎える日本国も、こうした箴言(しんげん)を堂々と訴えるリーダーの台頭が待たれていることは間違いありません。
 と同時にそれは、NYホームという会社の舵を任された、自らへの戒めでもあります。

 

 

 

エイブルづくしのお役立ち

 先日、松山北店で申込頂いたお客様は、感慨一入(ひとしお)の接客と成りました。
 担当は新卒第一期生の東川さん、フォローは石川店長です。

 カップルのお客様の前職は、何れも大阪のエイブルでした。
 男性は、実家が不動産業ということもあり、一足先に地元に帰られて、今は売買メインの同業者にお勤めです。
 女性はこの度、御結婚のために退職して松山に来られました。
 
 「通りがかりに緑の看板が見えて、やはりエイブルでと思いお訪ねしました。」
 引き寄せられた来店動機も、同志感覚に満ちています。
 
 ある意味、お二人ともにお部屋探しのプロです。
 当然それなりのプレッシャーもあります。
 
 長時間のご検討で、一度目のご案内では納得に至らず、仕切り直しのご案内でやっと決まりました。
 「今まで受けた接客の中でも、一番丁寧で良かった。」
 申込後に頂いたコメントは、素人からではないだけに、最大級の賛辞と言えるでしょう。

 エイブルのDNAを受け継ぐお客様が、地元エイブルの暖簾(のれん)をくぐり、決められたメーカー物件の担当もまたエイブル出身という、まさにエイブルづくしのお役立ちでした。
 
 今はまだ創業期で、社員の技量は未熟かもしれません。
 それでも、目の前の一人ひとりのお客様に、心を込めた懇切丁寧な接客を続けていけば、エイブルブランドは確実に浸透していく筈です。
 二人の接客から、誠意はお客様に伝わるものだという営業の原理原則を、教えて貰った気がします。

メンタルヴィゴラス

 あまり聞き馴染みの無い、ウルトラ怪獣を彷彿とさせるタイトルです。
 「くそーっ、やりやがったなぁ!メンタルヴィゴラスめ! 自慢のキックでぶっとばしてやる!」

 和訳しますと、メンタルは知能・心理、ヴィゴラスは「強健なこと、活気のあること」です。
 意味合いとしては、「活動的かつパワフルな心理」を指します。
 平たく言うと「完全なプラス思考」即ち、成功する前から既に脳が、成功したイメージを持っているのです。

 今、松山南店の豊田選手が、そういう状態にあります。
 「明後日は、この物件とこの物件を案内すれば決まると思います。」
 「万が一、決まらなくても、押さえでこの物件を当てるので大丈夫です。」
 「明日の再来は、きっと決まると思います。」
 「今からの御案内、決めてきます。」
 その言葉通りに、百発百中で連日の申込です。
 外出してもすぐに、お客様の電話や来店によって引き戻されます。
 まさに、メンタルヴィゴラスです。

 このモードに突入すると、ポテンシャルは如何(いかん)なく発揮され、100%どころか120%にも150%にも成ります。
 決まる前から決まると確信し、決まった時の達成感までリアルにイメージできるのです。

 連日の猛暑の中で臨む、ソフトボールの試合や練習は想像以上にハードでしょう。
 親知らず抜歯後の経過が優れず、三日間ウィダーinゼリーオンリーという悲惨な状況でもあります。
 それでもやはり、営業を元気にする最良の妙薬はお客様です。
 お客様からも、会社からも、必要とされている実感が、モチベーションを更に加速させます。
 
 営業力を向上させたり、知識を身につけるには、時間と経験が必要でしょう。
 メンタルヴィゴラスは、イメージのスイッチを入れるだけです。
 

仕入れという真剣勝負

 セブンイレブンやイトーヨーカドーを展開する、セブン&アイホールディングス創業者「伊藤雅俊」氏は、自著「商いの道」の中で、表題についてこう語っています。

【 良い商品を安く売るためには、仕入れが勝負です。
 こう一言で書いてしまうと、上っ面な感じがしますが、実は、商売の厳しさが一番表れるのが仕入れなのです。 】

 我々が生業(なりわい)とする賃貸仲介不動産と、小売店とでは業態は全く違います。
 しかし、「仕入れが勝負」という意識は共通です。

 松山というエリアは、大手の賃貸管理会社が凌ぎを削り、成熟した市場を形成しています。
 従って、他社の管理物件や専任物件の殆どは、自分達でも取り扱える利点があります。
 それどころか、「どうぞうちの物件を紹介下さい」と、毎日の様に他社からファックスが流れてくるのです。
 ある意味、仕入れの苦労がありません。

 ところが、他社競合となった時、お客様が手にしている比較物件の資料を見て愕然とするのです。
 時にそれは、見たことも聞いたこともない物件であったりします。
 
 はっきり言って、売れ筋の商品を、わざわざ他社に渡すお人好しはいません。
 売るのが難しい商品は他社にお願いし、これは売れると思う商品は自分の店で抱え込むのが常道です。
 大洲のU社が手の内を明かさないのも、A社が情報統制を図るのも当然でしょう。

【 店が繁盛すると、問屋さんの方から頭を下げてやってきました。
 しかし、置いた商品が売れなければ、もし他の商品を置いたら売れたかもしれないのに、その機会を損失してしまうのです。 】

 他業者の口車に乗せられて、多額の広告料に目を奪われて、月並みな品揃えに終始すれば、機会損失(チャンスロス)は甚大です。
 お客様が来ても手に取ってくれないばかりか、「あそこには魅力的な商品が無い」と思われたら最後、店頭に足を運んでくれなくなってしまいます。

【 仕入れとは、過去との比較や勘で決めるのではなく、気象・社会情勢・お客様の嗜好(ニーズ)など、総合的に判断して行わなければなりません。 】 

 「賃貸仲介は小売店とは違う」等と戯言(ざれごと)は言えない程、身につまされる至言です。

最後の教え ~徳・情・心~

 毎朝、愛媛新聞を見てから出社し、会社で日経新聞を読むことを習慣にしています。
 地元紙ならではの一つの目的は、お悔み欄です。
 オーナー様や知人のお身内の名前が無いか、留意しながら目を通します。
 刹那的に陥りがちな日常において、死生観を新たにするのは葬儀の場くらいなものでしょう。
 宗教観の希薄な、日本人なら尚のことです。

 昨日は、地元で行われた、知人の御尊父の葬儀に参列してきました。
 この知人とは、20年来の付き合いに成ります。
 前職で代表を務めた賃貸管理会社の前身である、「モーメント」を滝井店長と共に立ち上げた際、不動産事業拡大に合わせて採用した部下でした。
 彼の奥様もまた、当時経理事務で雇用していた社員です。
 
 共に働いたのは2~3年と短い期間でしたが、その後も不動産業界一筋で、今は大洲の建築・不動産会社に勤めていらっしゃいます。
 部下で居る時も、ビジネスパートナーと成ってからも、互いに本音をぶつけ合い、切磋琢磨してきました。
 葬儀の締め、遺族代表の謝辞は、読み上げていた原稿を静かに閉じ、途中から生の声で語り始めます。

 「・・・今日は、お暑い中、故人のためにお集まり頂きありがとうございます。
 亡き父も、きっと喜んでいることでしょう。
 情けない話しですが、ずっと泣きっ放しで上手く話せません・・・。
 ・・・本日、法曹から戒名を頂きました。
 徳・情・心、この三つの文字を頂戴しまして、本当に感激しています。
 自分は短気で、人間としてまだまだ至りません。
 これからは、この戒名を父の最後の教えとして、徳に溢れ、情に深く、人に優しい、心ある人間に成って行く様、精進して参りますので、残された家族一同にも、故人と変わらぬご厚情を宜しくお願い申し上げます。
 本日は、本当にありがとうございます・・・。」

 飾らない言葉は、実に感動的でした。
 満ち潮に生まれ、引き潮に死ぬ・・・人の命は有限です。
 死を通して家族に、見送る沢山の参列者に、教えを伝えるのも一つの使命かもしれません。
 徳・情・心それは、対お客様、対同僚、対家族、対人間・・・決して忘れてはならないキーワードです。

人生に角度をつけろ

 ストイックな生き方にリスペクトする、ワタミ株式会社の渡邉美樹社長は、著書「使う!論語」の中で、「人生に角度をつけろ」と説きます。

【 のんべんだらりと無為に過ごしていても日々は進んでいく。
 しかし、それでは夢は夢のままで終わり、何ひとつ実現しません。
 10度なら10度、20度なら20度の角度を、日々の努力を積み重ねながら登っていく。
 それなしに、決して志は遂げられないのです。
 人生に角度ができると、昨日より今日、今日より明日、明日より明後日・・・と、心や知識、体力、気力などが成長していきます。
 人生の器がどんどん大きくなっていくのです。】

 角度のある坂道を登って行く訳ですから、平坦な道を歩むのに比して、多大なる苦難が待ち受けています。
 売上目標達成のため物調・物確・入力に勤しむことも、宅建合格へ向けて眠い目をこすりながら勉強に励むことも、人生の坂道を登る道程です。

 最初は息が切れ、膝(ひざ)が笑うこともあるでしょう。
 それでも気力を振り絞って登り続ける内に自力が蓄えられ、やがて何の苦も無く踏破(とうは)できるようになります。
 
 昨日、松山南店の豊田さんの物確に同行し、半年前の彼からは想像もできない成長振りに驚かされました。
 久米店の岡田さんも伊藤さんも、北店の東川さんも同様です。
 事実上の新卒社員であった彼らが、今のNYにおいてエース級の働きをしてくれています。
 勿論、まだまだ発展途上であり、無限の可能性を秘めた若い力です。
 今後も、自分なりの角度を徐々に高めながら、更なる成長軌道を描く先に、会社の繁栄があることを確信しています。
 

すべてはお客様のために

 会社にとって必要なのは、利益です。
 給与や賞与を支給するためにも、昇給を実現するためにも、雇用を維持するためにも、会社を存続させるためにも、必須と言えるでしょう。
 但し、利益のために利益を追いかけると、判断を誤ります。
 利益追求に走る余り、世間を欺(あざむ)いてでも、或いは法律を違(たが)えてでもと、エスカレートする事例は後を絶ちません。
 判断基準の羅針盤に、「お客様満足」を据えるべきです。

 物確は、物件知識を頭の中に叩き込むことで、入居希望者に最良の提案を行うため。
 また、オーナー様に対して、的確な改善の方向を示すため。

 物調は、品揃えを豊富にして、入居希望者の選択肢を増やすため。
 また、入居斡旋を待ち望む、オーナー様にお役立ちするため。

 店頭掲示や入力作業は、常に新鮮でリアルな情報を、入居希望者に提供するため・・・。

 利益追求のための手段として、経費削減もありますが、ここでもお客様満足が主眼です。
 経費と同時にお客様へのサービスを削減すると、それ以上に利益を落としてしまうでしょう。
 一方、社内向けの経費と判断すれば、潔(いさぎよ)く削減すべきです。

 「この行動は、お客様満足のためか?」
 「この経費は、お客様満足につながっているか?」
 最終的に生き残るのは、お客様にお役立ちし、必要とされる企業や人材でしょう。
 手段が目的化しない様、常に自問自答する必要があります。
  

知識は最大のコストダウン

 昨日は、懇意にしている広告代理店様から紹介を受け、HPのテコ入れを目的として、久万の台の会社を訪ねました。

 今の弊社のHPは、対外的な集客の武器ではなく、社内コミュニケーションツールとしての機能しか果たしていません。
 宣伝・広告の殆どは、加盟しているエイブルのネットか、ポータルサイトCHINTAIに依存しています。
 今までは、それなりに反響が取れて、集客に結びついていました。
 それでも、将来を見据える上で幾許かの危機感を抱いており、SEO(サーチエンジン最適化)へのアドバイスを期待したセッティングです。

 ドアを開けると、十数名のスタッフが一斉に立ち上がり、整然とお辞儀をして「いらっしゃいませ」と迎えてくれます。
 不意をつかれて見舞われた、先制パンチです。
 
 そして、良い意味でも、悪い意味でもなく、大きく期待は裏切られました。
 今まで受けたどんなセミナーよりも、難解で、魅力的で、刺激的です。
 カウンター狙いの無防備な顎を、強烈なアッパーカットで撃ち抜かれた様な衝撃でした。

 「知識は深まる程に、その周囲の未知の領域に気付かされる。
 未知の領域の存在すら知らないでいることを、無知と言う。
 従って、知れば知るほど、知らないことは増えていくのだ。」 

 この教えの通りです。
 まさに、未知の領域の存在を知らない、無知な人そのものでした。
 
 「まずは、社長が知識をつけることが肝要。
 SEO対策を、業者に丸投げしてしまうと危険です。
 肝心な部分をブラックボックス化してしまい、訳の判らないメニューを言い値で任せざるを得なくなる。
 何が必要で何が不要かも見極められず、取捨選択もできない。
 知識は、最大のコストダウンです。」

 コストダウンならぬ、完全なノックダウン(KO)でした。
 一昨日に引き続き連日、闘志を掻き立てられる、濃密な時間に感謝です。
 叩きのめされるのを覚悟の上で、もう一度立ち上がり、ファイティングポーズをとろうと思います。

 

高く掲げる自己イメージ

 かつて、楽天イーグルスの田中将大投手擁する駒大付属苫小牧高校を甲子園優勝に、上野由岐子投手を擁する女子ソフトボールチームを北京五輪金メダルに、それぞれ導いた、メンタルトレーニングの大家「西田文郎」氏は、著書「ツキを超える成功力」の中で次の様に語っています。
 
【 大きく成功した人間は、必ず負けず嫌いだ。
 彼らはどんなに苦しいときも、また普通の人間なら、落ち込んで自分の負けを認めてしまうような状況でも、「負けたくない」「なにが何でも勝ちたい」と思える。
 この悔しさの感情には、他のマイナスの感情と決定的に違う点が一点だけある。
 
 他のマイナスの感情は、怒りでも悲しみでも不満でも、みんなある種の反応として起こる。 
 友人に馬鹿にされた、その反応としての怒り。
 恋人にふられた、その反応としての悲しみ。
 叱られ、その反応として感じる上司への不満。

 ところが、悔しさだけは違う。
 悔しさというのは、その人が持っている自己イメージの高さに比例して大きくなるのだ。 】

 その通りです。
 「馬鹿」と罵(ののし)られても、「自分は馬鹿だ」と自覚している人は腹が立ちません。
 成績が振るわないことを上司から叱責されたとしても、「自分は無能だから仕方ない」と思っている人は悔しさを感じることも無いのです。

【 悔しさという感情は、心に抱いている自己イメージと、現実とのギャップによって生じる。
 他人がどうあれ、また状況がどう変わろうと、自己イメージが実現しない限り、悔しさは持続する。】

 「自分は日本でも屈指の好投手だ。だからきっと抑えられる。」という自己イメージを持って臨んだマウンドで、滅多打ちに合うからこそ、
 「お金をかけて専門学校に通っている。だからきっと良い点が取れる。」という自己イメージを持って臨んだ宅建模試が惨憺(さんたん)たる結果だからこそ、悔しさと共に、雪辱へ向けた試練のハードルを越えるエネルギーが湧き上がってくるのです。

 昨日の店長会を受け、皆さんの心の中に「悔しさ」の炎がメラメラと燃え上っていることを確信しています。
 自己イメージを高く掲げましょう!


 

21県がなくなる日

 昨日は、オーナー様ご夫妻と三人で、「サービス付き高齢者向け住宅」のセミナーに参加しました。
 主催は、この厳しい市況下、地場で堅実に業績を伸ばし続けている住宅会社です。
 前職時代の部下も、設計・営業の女性3名が在籍されています。
 セミナーは、税務・建築・融資と多岐に渡っていましたが、特に興味深かったのは高齢化社会の進行です。

 2005年 → 2035年
 この30年間で、日本の人口は△17.8%減少します。
 人数にすれば2270万人超です。 
 これは、長崎・滋賀・奈良・沖縄・青森・岩手・大分・石川・山形・宮崎・富山・秋田・和歌山・香川・山梨・佐賀・福井・徳島・高知・島根・鳥取という、人口下位21県がそっくり無くなることを意味しています。
 
 しかも、20~64歳の生産人口は、△28.2%です。
 アパート・マンションを借りてくれる層は、大きく萎んできます。
 これからの賃貸住宅の新築に当たっては、慎重の上にも慎重を期すべきでしょう。
 
 一方、65歳以上の高齢者人口は、+34.7%と増加に転じます。
 2035年の高齢化率は、35.6%・・・三人に一人が高齢者です。
 従って、高齢者向け賃貸住宅のニーズが高まる・・・ということになります。
 オーナー様への提案する上で、こうしたマクロ的かつ長期的な見通しの重要性を再認識しました。
 
 セミナー終了後、オーナー様ご夫妻を、会場の市坪から桑原までお送りしたのですが、高速道路割引最後の日曜日&父の日&雨が重なって、大渋滞に巻き込まれナント1時間超(通常15分)。
 そして今朝から再び、下道通勤です。 

心を強くする方法

 今日は父の日ですが、本ブログ一周年のアニバーサリーでもあります。
 胸を張る程のことではありませんが、とりあえずの区切りとしての365日目です。
 
 大阪の松虫中学校に赴任後、陸上部の指導を通じて荒れた校風を立て直し、日本一に導いた原田隆史先生のお話は、これまで何度も紹介してきました。

 砲丸投げの選手であった女子生徒は、大会当日、体調を崩していたそうです。
 チームの仲間や家族が、涙ながらに祈り続ける劣勢の中で迎えた、最後の一本6投目。
 皆の気持ちが通じたのか、自己ベストの一投で、見事に逆転優勝を果たします。
 二位との差は、僅かに5㎝でした。
 試合後のインタビューで、マスコミが逆転優勝の秘訣を問い、マイクを向けます。

 「部活と皿洗いを毎日休まなかったからです。」

 「皿洗い?」インタビュアーも会場の観客も、意外な答えに呆気に取られました。
 このエピソードを受け、打倒松虫中学を目指すライバル校も追随します。
 「どうやら皿洗いがトレーニングになり、手首のスナップが強くなるらしい。」
 この仮説は、本来の狙いとはまるで違ったものです。

 今の自分ができる人の役に立つ目標を立て、それを三年間(千日)休まず継続することが心を強くし、いざという時の心の支えとなり、勇気を与え、力を発揮することができます。
 
 ある時、生徒の母親が原田先生に電話をかけてきたそうです。
 「うちの子、今日は40度の熱が出て寝込んでいるのに、うわ言みたいに皿洗いせなあかん、って言うてます。勘弁してやってもええでしょう?」
 原田先生は、母親を諌(いさ)めます。
 「何言うてるんですかお母さん。お子さんが頑張りたいって言うてるんですから、枕元へ皿を持っていって、布で拭くだけでもええから、やらせてやって下さい。」

 一方、素質も実力も万全で、優勝間違い無しと目された生徒が、本番当日実力を発揮できず惜敗したこともありました。
 原田先生が負けた理由を訊ねると生徒は、「・・・先生・・・。自分、皿洗いを、一日だけさぼりました。すんません・・・。」そういって号泣したそうです。

【 人の心は、できないこと、困難なこと、しんどいことに挑戦し、それを達成したという結果を得て強く成るのではありません。挑戦の過程であきらめないで、、逃げずに、コツコツやり切ることから強くなるのです。】

 優良物件仕入れのための地道な物調も、提案力を体得するための毎朝の物確も、脱アマチュアのための宅建の勉強も、営業力をアップするためのロープレも・・・総てに共通することでしょう。
 次の節目に向けて、一日一日、できることから積み重ねていきたいと思います。

やってはいけない差別化

 先日、農耕型営業の基本である物調について述べました。
 「他社と変わり映えのしない商品を並べていても、反響は得られない。」
 このことは事実であり、真理ですが、気をつけないといけないのは広告表記です。
 
① 他社が賃料70,000円で募集している物件を、65,000円で表記すれば、見比べたお客様は安い方のお店に問い合わせするに違いありません。

② 人気のエリア・人気の間取り・リーズナブルな賃料で、決まってしまった部屋を広告上残しておけば、問い合わせが入る可能性は高まります。

 二つのパターンは、何れも明確な他社との差別化です。
 「申し訳ありません。そのお部屋はタッチの差で埋まってしまいまして、類似のタイプでこういう物件はあるのですが、如何でしょう。」
 借りたい人の情報を得た上で、別の物件に振るケースは少なくありません。
 
 しかし、実際には取引の対象に成りえない、或いは取引する意思が無い情報で誘き寄せる行為は、いわゆるおとり広告「不動産の表示に関する公正競争規約違反」です。
 目に余る場合には、指示処分や業務停止や免許取消も有り得ます。

 作為的か、錯誤か、失念かは関係ありません。
 掲載時点では取引できたが、掲載途中で成約したにも関わらず、削除しないで更新した場合も同様です。 

 こうした邪な手段で売上を上げたとしても、信用を失えば、それまでの努力は水泡と化します。
 厳格なコンプライアンス意識と高い倫理観に則り、社会から尊敬される企業を目指しましょう。
  

目指すべき農耕型営業

 営業には、狩猟型と農耕型があります。
 狩猟型は、狙いを定めたお客様に対して夜討ち朝駈けの攻勢をかけ、一気に契約まで持ち込む、売買や住宅営業ではポピュラーなスタイルです。
 父親が石槍を手にマンモスを射とめれば、家族は御馳走にありつけます。
 食べ尽くしてしまうと、次の獲物を求めて父親はまた狩りに出ます。

 一方、我々が携わる賃貸仲介の営業スタイルは、典型的な農耕型と言えるでしょう。
① 絞り込んだエリア内の物件を、洗いざらいローラー調査
② 斡旋できそうな優良物件を、リストアップした上でオーナー訪問
③ 了解の取れた物件から、現地看板・のぼりを設置し、ネット上にアップ

 いわゆる物調(物件調達)は、農耕における種蒔きから培養を意味します。
 こうした仕入れ活動を怠るとどうなるでしょう。

 ネット、店頭、雑誌・・・広告媒体に掲載されている物件は、他社とまったく同じものしかありません。
 いわゆる、品揃えの差別化ができない訳です。
 コンビニでも、幕の内弁当だけしかない店より、カレー・つけ麺・ざるそば・とんかつ・からあげ等々、品揃えの豊富な店へ足を運ぶものでしょう。

 また、幾等品揃えが豊富でも、毎日足を運んでいると、常連のお客様は飽きてきます。
 そんな時に、「麦とろ牛焼肉重」とか「ロース肉の旨味をとじこめたとろぉり濃厚たまごのカツ丼」といった新商品が陳列されていると、ついつい手を伸ばしたくなるものです。
 以前、大洲駅前店の中伊さんがブログ掲載した、「5LDK 駐車3台可 家賃2万円」という訳あり物件がネット掲載されるや、問い合わせが殺到した事例はその典型です。 

 入居率の芳しくない管理物件であれば、他社にも斡旋をお願いする必要があります。
 一方、入居付けが容易な差別化された商品であれば、大事に抱え込んで自社だけで独占販売するのが常道です。

 これまで、物調・仕入れ活動が疎かであったことは事実でしょう。
 店舗毎の人員が脆弱であったり、定着しなかったり、止むを得ないお家事情もありました。

 最終的な目的が、収穫であることは間違いありません。
 しかし、収穫ばかりに気を捉われて、種蒔きや培養を怠っていると、いつの間にか収穫すべき実が無くなっていることもあります。
 収穫で今日のメシを稼ぐ傍(かたわ)ら、反復継続的に種蒔き・培養を行うことで、明日のメシを育てていきましょう。

想いを伝える120分

 昨日は全社会議、そして懇親会。
 わざわざ貴重な定休日を割き、全社員を集める場です。
 拙文につづった通り、実務的なテーマをディスカッションする予定でしたが、朝目覚めた段階で気が変わりました。
 今最も必要なのは、テクニカル(技術的)な部分ではなく、マインドアップを通じたベクトル合わせと気付いたからです。

 定休日の大洲駅前店に出社し、4時間かけて話すべき内容をまとめます。
 この仕事に関わり始めてからの歴史、前職の会社の破綻、NYホーム創業の経緯、これまでの展開、今成すべきこと、そしてこれから・・・。
 全社員を前に、想いを伝えることだけで120分を費やしました。

 たった一回話しただけで、「これで判ってくれた」と満足するのは驕(おご)りでしょう。
 伝わったとしても1%だけかもしれませんし、まったく響かなかった方もいらっしゃるかもしれません。。
 たった一人でも、例え1%でも、想いを伝えるのが自分の仕事です。
 
 会社に集う社員は、生まれも育ちも性別も血液型も年齢も環境も趣味も嗜好も、それぞれ違うバラバラ集団です。
 勿論、私も含めた総ての社員が、お金を稼ぎ、生活を豊かにしたいと願っています。
 とはいえ、単に労働の対価として給料を貰うという、主従関係だけではやりきれません。 
 円滑なコミュニケーションの元、仕事を通じ、職業人としての能力と共に人間的な成長が促進される職場が理想でしょう。
 
 不平・不満・愚痴ではなく、忌憚の無い率直な意見が交わされる。
 お互いの能力や状況を配慮し、相手の立場に立ってフォローできる。
 高い自己イメージと向上心を持って、日々精進を怠らない。
 結果を謙虚に受け止め、自己責任で消化できる。
 互助の精神をもって、困った人がいれば声掛けをする。
 同僚やお客様の喜びを、自らの喜びと感じられる・・・。
 
 まずは言葉から。
 言葉は言霊(ことだま)です。
 ネガティブな言葉は、周囲に悪影響を及ぼすだけでなく、自分自身をも自らの言葉で洗脳してしまいます。
 意識的にポジティブな言葉を使い、心のネガティブを封じ込めて下さい。
 お客様と会社と社員とが、相互に利益を与え合う、win-win-winの互恵的な関係を目指しましょう。

もっと良い方法

 今日は、二ヶ月に一度、全社員が集う全社会議です。
 今回のテーマは、「反響・来店を増やすためには」。
 
 売上のために契約を上げる、契約のために商談をする、その商談のために反響・来店を増やす・・・即ち、数字の入り口を掘り下げます。
 当然のことながら、無策で座ったまま、口を開けて待っていても、牡丹餅にはありつけないでしょう。
 いつも言う通り、狙いを定めて矢を放たなければ、的を射抜くことはできません。
 一口に来店とは言っても、店舗のドアを開いて貰うまでのプロセスは多種多様です。
 
 ① エイブルネット
 ② 自社ホームページ
 ③ ポータルサイト
 ④ リスティング広告
 ⑤ 紹介依頼
 ⑥ キャンペーン
 ⑦ 店頭掲示
 ⑧ メール返信
 ⑨ 情報誌
 ⑩ 新聞紙面広告
 ⑪ 折込チラシ
 ⑫ 店頭掲示
 ⑬ フリーペーパー
 ⑭ 法人営業
 ⑮ キャッチセールス・・・

 思いつく限りに列挙しても、これだけあります。
 また、その一つひとつも、会社毎、店舗毎、個人毎の取り組みによって千差万別でしょう。 
 それぞれが、創意工夫によって、成果につなげることのできる種です。
 先だってご紹介したGE(ゼネラルエレクトリック社)は、企業の盛衰を次の様に位置づけています。

 「GEでは、20万人以上に上る社員が、毎日、もっと良い方法を見つけ出すために出勤してくる。
 事業戦略、テクノロジー、市場開拓、企業買収、資産処分なども確かに重要だが、これら総てを合計しても、従業員の力の方が重要だ。
 GEが、勝つか負けるかは、従業員にかかっている。」

 昨日よりも今日、今日よりも明日、叡智を集めてもっと良い方法を見つけ出しましょう。  

世を忍ぶ仮の姿

 昨日は、少しアクティブに動きました。
 朝一で、売りビルの社長様を訪問し、その足で南予の買い希望の会長をお訪ねします。
 即決とは成りませんでしたが、また新たなる情報を頂きました。
 いつも、ありがとうございます。
 
 その後、某マンションオーナー様から売り依頼の、中古住宅の物件確認のため隣町へ。
 町外れの閑静な場所ですが、周囲を取り巻く手入れの行き届かない庭木が鬱蒼(うっそう)と生い茂っています。
 建物も古く、床・壁・天井・設備等々、全面的に手を入れる必要がある・・・というよりも、手を入れるべきではない状態です。
 こうした物件への下手な投資は、売値に上乗せできず、捨銭となってしまいます。
 結論は、更地にした上で、宅地として売却すべきでしょう。

 昼過ぎに大洲駅前店に入り、まずネットバンキングの引き落とし手続きを終えます。
 その間に、滝井店長も山本さんも案内に出て行って、気が付いたら一人きり。
 嬉しい悲鳴ですが、電話は鳴るわ、新規は来るわで、独り繁忙期のあげぽよです。
 ひとしきり接客し、「そろそろ物件を」という絶妙なタイミングで帰社した滝井店長にトス。
 久々の案内は実現しませんでした。

 いつの間にか14:00。
 少し遅めの昼食のため、エキセントリック・エイブル号を走らせて近くのグランフジへ。
 「ふわとろオムレツカレー 定価780円 → 半額390円」のPOPに吊られて注文します。
 時間も時間なので、店内はガラガラです。
 
 「貸し切りか?」と思っていたら、よく見渡すと先客が一人居ます。
 着崩れた作業服、嗅ぎ覚えのある悪臭、泳ぐ目線、間違いありません。
 その先客こそが、先だってご紹介した、管理物件を徘徊する不審者その人だったのです。
 結果的に、悪臭漂う店内で、その不審者と二人きり、まったく同じ390円オムカレーを口に運ぶ管理会社社長・・・。 
 悪いことはしていないにも関わらず、逃げるようにそそくさと食べ終え、外に出て、エキセントリック・エイブル号に跨ったその瞬間。
 先の不審者が徘徊するマンションのオーナー様とバッタリ。

オーナー様「まぁ、松岡さんお久しぶり。 お元気? 最近、うちのマンションに不審者が出没して・・・」
松岡「ええ、先日は自分が出向いて、敷地内は御遠慮下さいと声掛けしました。」
  ここからは、声を潜めて
松岡「実は今、このグランの1Fの飲食店の奥で、その人物がオムカレーを食べてるんですよ。」
オーナー様「あら、そうなの! ちょっと見てきます。」

 しかし彼は、390円をどうやって調達したのか?
 ひょっとしたら、浮浪者ファッションも世を忍ぶためのカムフラージュで、実は大富豪だったりするのかもしれません。
  

正確な羅針盤

 20世紀最高の経営者と言われる、元GE(ゼネラルエレクトリック社)会長ジャック・ウェルチ氏は、ビジネスについて次の様に語っています。
 
 「ビジネスは簡単だ。それを難しく考えようとする人は、いつまでたってもモノにならない。
  なにも、宇宙にロケットを飛ばそうという話ではない。
  手ごわい競争相手は、せいぜい三社か四社かだ。
  そして、それがどんな会社なのかは判っている。」

 確かに、自店のエリアにおける競合店は、皆判っています。
 そこに打ち勝てば良いだけです。
 その競合店も、最初から強大であった訳ではありません。
 ウェルチ氏は、重ねてこうも言っています。

 「私は、ビジネスについて、極めて単純な考え方をしている。
  部屋に6人いて、誰もが同じ情報を持っているとすれば、まず6人すべてが同じ結論に辿り着く。
  問題は、持っている情報が違うことである。
  ビジネスは複雑では無い。
  それを複雑にするのは、必要な情報を得られないからだ。」

 賃貸仲介会社の社長として、自分のネット関連知識は、素人同然です。
 それでも今、必要性に駆られ、ネット反響を上げるための対策を講じようとしています。
 
 太田店長から教えて貰う
 システム会社のプレゼンを受ける
 広告代理店の社長の話を聞く
 HP制作会社に相談する
 スーパーバイザーに聞く

 更に、店舗別・媒体別反響の月次グラフを作成する中で、おぼろげながら全体像が見えつつあります。
 反響データの管理が杜撰(ずさん)で、もう一度拾い直すという稚拙な場面もありました。
 即ち今までは、正確で必要な情報が無かったために、判断を誤るもしくは判断できない状態だった訳です。
 船も、羅針盤が狂っていれば遭難してしまうでしょう。

 グラフや資料を示した上で、この話を判り易くN社長にレクチャーしたつもりですが・・・。
 「難しいことは判らん。外国語にしか聞こえん。」
 素人の上の、ド素人がいらっしゃいました。 いやはや。

会社は学校に非ず

 一昨日の拙文に対して、以下の質問が投げかけられました。

 「接客の機会に恵まれない社員は、いつまでたっても成長できないと思います。
 また、接客できないと、仕事の意義を見出し難いのではないでしょうか?」
 
 まずは、ありがとうございます。
 社長の言葉ということで、「抗(あらが)わずに受け止めておこう」と妥協されるよりも、納得のいかないことに関しては是非とも、こうした忌憚のない意見を頂きたいものです。
 このブログは、社内のベクトル合わせを狙いとしています。
 キャッチボールを繰り返すことで、意見が擦り合わされていく、そのプロセスこそが大切でしょう。

 さて、先の質問の答えです。
 接客チャンスに恵まれなければ、社員が成長しない・・・実態は真逆です。
 当時の、接客順位下位のメンバーは、受注を取るために、接客したいが故に、懸命に努力をしていました。
 ロープレを毎日行うことも当然ですし、休みの日に出てきて、何とか接客のおこぼれに預かろうとします。

 先輩社員が電話をかけまくった後の出がらしの名簿を貰い、カラカラに乾いたタオルを更に捻じって、最後の一滴を絞りだそうと必死です。 
 待っていても接客できないとすれば、友人・知人の紹介を貰うべく、手当たり次第に声掛けしていきます。
 法人回りや飛びこみ訪問もいといません。

 こうして下積みから這い上がってきた社員は、心身ともに強くなっていきました。
 接客できることにかまけていた先輩社員は、やがて決定率で追い抜かれ、レギュラーから陥落します。 
 そして、復活を誓い、地を這い泥を嘗める努力を再開するのです。

 人材を育てるために、チャンスを与えることを否定はしません。
 かといって、二軍の選手をスタメンに起用する球団も無いでしょう。
 少ないチャンスを活かして、結果を残した人間のみ、打席に立つことが許されます。
 同様に、会社は学校に非(あら)ず・・・それが真理です。

メシが食える人材

 世の中の賃金形態は、幾つかのパターンがあります。

 ①時給  ②固定給  ③成果給
 
 弊社の場合、事情があって一部暫定的に時給スタッフもいらっしゃいますが、固定給+若干の成果給が一般的です。
 どの賃金形態が良いかは、業種や業態や繁閑によって異なります。
 例えば、能力によらず品質が均等化し、生産性に大差が無い、コンビニの店員や工場のラインであれば時給でも構いません。
 この時給を怠惰に表現すれば、「できるだけゆっくりダラダラと時間をかけて行うのが得」と成ります。
 固定給も同様に表現すれば、「できるだけ時間は短く、できるだけ休日は多く、できるだけ責任は軽く、できるだけ給料は高く」が究極です。
 最後に歩合給はというと、自らの給料は自らの頑張りによって押し上げることができます。

 例えば固定給ゼロで、上げた利益の半分が取り分のフルコミッション(完全歩合)だったとしましょう。
 やったらやっただけ報われる訳ですから、働く側の遣り甲斐は大いにあります。
 雇用する企業側も、給料を払い過ぎるリスクがありません。

 繁忙期に150万円の仲介手数料を稼いだとすれば、翌月の給料は75万円です。
 閑散期に20万円しか稼げなかったとすれば、翌月の給料は10万円しかありません。
 給料が乱高下しますと、生活が安定せず、勢い営業スタイルも荒っぽくなりがちでしょう。
 
 特に賃貸管理の場合は、クレーム応対や滞納督促等、数字に表れない仕事が多々あります。
 人間の心理として、報われの伴わない仕事は誰もしなくなり、結果的に財務状況が悪化し、サービスが低下するのは自明の理です。
 また、未熟な社員を先輩が教育するとか、チームで助け合うといった、より良き文化は醸成され難くなります。

 それぞれに一長一短ありますが、少なくとも良い所取りでは成り立ちません。
 時給であっても固定給であっても、大半の社員が給料以上に貢献すれば、会社は潤い、昇給や賞与に結実します。
 反対に赤字社員ばかりだと、会社は立ち行きませんし、昇給も賞与も雇用の維持もままなりません。
 
 自分が、或いは自分の店が、自営業だったとすれば食っていけるか?
 今は食っていけないとしても、近未来に自立できるか?
 仮に会社を放り出されても、今以上の給料で拾ってくれるところは有るか?
 これからの時代、誰もが決して目を背けては成らない問い掛けです。
 
  

選抜から陥落する日

 昨日、今や国民的行事と言われるAKB48の総選挙が行われました。
 某同業者に勤める方の様に、特定のメンバーに肩入れしたり、CDを購入して一票を投じることはないまでも、これだけマスコミで騒がれますと、流石に無視する訳にもいきません。

 まずは、仕掛け人として、秋元康プロデューサーの手腕が卓越しています。
 発売されたCDに投票権がついていて、清き一票を投じたいと思う人は、当然にそのCDを買う訳です。
 その結果、ダウンロードへ移行している時代にも関わらず、初回出荷145万枚という驚異的な数字につながります。
 
 得票数1~21位が選抜メンバーとして、次回シングルを歌う権利を有し、
 上位12名はメディア選抜として、TV等への出演が許され、
 ナンバー1に輝きますと、晴れてセンターポジションという、民主的かつシビアな仕組みです。

 これまでの音楽界は、年末の○○大賞にしても、紅白の出場歌手にしても、首をかしげる選考が散見されました。
 事務所の利権や、伝手(つて)やコネが渦巻いているからでしょう。
 AKB総選挙は、言わば初めて大衆の声が反映する、画期的な取り組みと言えます。
 熱狂的なファンが、880万円もの私財を投じ、5,500枚のCDを買い占めた事件に関しても、ある意味、仕掛け人の思う壺です。

 さて、こんなミーハーなニュースも、我々のビジネスに照らして学ぶべき点があります。
 我が社の現状は、4店舗にそれぞれ数名の営業マンが配置されていて、お客様が来店されますと、手の空いたスタッフが対応するシステムです。
 前職の、明確な接客順をご紹介しましょう。

① 宅建資格者優先
② 来店決定率順

 不動産営業における無免許運転は認めない・・・これが鉄の掟(おきて)でした。
 また、会社が店舗を構え、広告を打ち、反響や来店を呼んで来ている以上、来店されるお客様は、会社の財産です。
 決定率の低い未熟な営業マンが接客して、決まる筈のお客様を逃してしまうことは、会社にとって大きな損失でもありますし、お役立ちできなかったという意味において、お客様にも申し訳ありません。

 このシステムの元で、数字を上げて評価を得るためには、まずもって資格取得は必須です。
 次に、目の前のお客様への、淡泊な営業が影を潜め、ここで決めようという粘りが出てきます。
 即決できなかったとしても、提案のDMを書いたり、メールや電話で再来へ導こうと懸命に努力します。
 ハードルを超えるため、上司に対して熱心にアドバイスを求めます。
 自力をつけるために、積極的に毎日のロープレを継続します。

 こうした競争環境下で、良い意味でのライバルとして凌ぎを削り、切磋琢磨することで、プロとしての自覚と実力が身についてくるのです。
 無条件で接客チャンスに恵まれる現状は、未来永劫、保証されるものではありません。
 選抜から陥落する危機感を持って、日々の努力を怠らない様にしたいものです。
 

サービスが先、利益は後

 松山道後の、マンションの管理契約が完了しました。
 この二ヶ月は、前管理会社からの引き継ぎに奔走しています。
 特に、北店の石川店長、客野さん、東川さんの御苦労は尋常ではなかったでしょう。

 本物件は、1Fの排水桝の沈下により管が逆勾配に成り、排水が流れにくい状況です。
 時として、排水が部屋内に噴出してしまうこともあります。
 改善のため、2階の床下から排水をつなぎかえる、バイパス工事を実施しました。

 その前段として、1Fの入居者7名は、2Fもしくは3Fに転居して貰わざるを得ません。
 転居できる部屋をリストアップした後、告知文書を送り、入居者の方に打診して希望を聞き、希望が重複した場合は抽選し、引越しの手配や日程まで段取りする必要があります。
 単身世帯だけになかなか連絡がつき難い上、数名の外国人も含まれており、スタッフは夜討ち朝駈けで何度も足を運びました。
 
 加えて、このマンションは、袋地のコの字型形状のため、沢山の鳩が住み着いています。
 転居して貰う2F3Fの空室のバルコニーには、夥(おびただ)しい量の鳩糞が堆積していました。
 本来の業務の枠を超え、これを一戸ずつ掃除したのも、北店のスタッフです。 

 こうした二ヶ月間のスタッフの苦労が報われ、先日の管理契約に結実しました。
 鳩ネットの設置も完了し、前向きに募集できる下地が整ったことで、オーナー様にも喜んで頂いています。
 しかし、ここまでの業務においては、一円の報酬も発生していません。
  
 「サービスが先、利益は後」

 宅急便で新たなる市場を開拓した「ヤマト運輸」の創業者、故小倉昌男氏の至言です。
 これは、企業とクライアントの関係だけにとどまりません。
 友人・知人との人間関係も、企業に勤める社員の心がけも共通でしょう。
 何かを欲するならばまず、相手が求めることを成し、必要とされる存在と成ることが大道です。 

的を狙って矢を放つ

 前職時代の社外取締役から、口酸っぱく指導頂いたのが、「狙って仕事をする」ということです。
 我が社の社員の方々は皆真面目ですから、仕事中に油を売る方はいらっしゃらないと確信しています。 
 一所懸命、素直に愚直に正直に、三直を実践していることでしょう。
 
 但し、狙っているか否かとなると、いささか疑問です。
 ダーツでも、ボーリングでも、弓でも、それぞれ狙うべき的があります。
 的を狙って矢を放ったのだけれども、技量が未熟であったので芯を外した・・・これは仕方無いでしょう。
 しかし、的とはかけ離れた明後日の方向に向かって矢を放ちながら、「何故当たらないのだろう?」と思い悩む滑稽な状況が、仕事においては珍しくありません。

 利益を上げるために、売上を上げる、或いは経費を節約する
 売上を上げるために、契約を上げる、或いは管理を増やす
 契約を上げるために、来店を増やす、反響を上げる、営業力を高める
 来店を増やすために、ネット登録内容を見直す、紹介依頼をかける
 営業力を高めるために、毎朝物確を行う、毎夕ロープレを徹底する
 
 弓を引く手から的へ向けた軌道と同じく、ジョブの一つひとつは、最終的な目的に向かってつながっているものです。
 日々の仕事をこなす中で、いつの間にか目的が見失われてしまうこともあります。
 手段が目的化したのでは、折角の努力も実りません。

 皆さん今日も、様々な業務をこなしていることかと思います。
 その目的は何ですか?
 期限はいつまでですか?
 出来栄えはどこまでをイメージしていますか?
 的から目を反らすことなく、しっかりと狙いましょう。

鏡の法則~6つのビリーフ~

 野口嘉則氏の数年前のベストセラー「鏡の法則」は、百頁足らずの薄い本ですが、人間関係修復へのプロセスをストーリーで描く感動作です。

 今更言うまでもなく、人は一人では生きていけません。
 しかし、家庭でも職場でも、他人同志が関わって生きていく中で、信頼関係の維持は難しいものです。
 
 相手の言葉や態度に腹が立つ、
 自分の言葉で相手を傷つける、
 顔も見たくないほどに嫌いに成る、
 人間不信に陥って、生きていくことすらも嫌に成る・・・。
 しかし、少し冷静になって、客観的に見つめ直しますと、それはすべて自分の心の中を映し出した鏡なのです。
 
 他人の言動を容認できない自らの狭量さに気付き、自己嫌悪に陥った経験もあるでしょう。
 そんな時はまず、「自分自身を許しなさい」と説きます。
 自分を許せない人に、他人を許すことはできません。
 心理学における、「自己受容」です。
 次のステップとして、自分自身の心の中にあるビリーフ(思い込み)を排除します。

【 6つのビリーフ 】 
① ゆるすと、自分が損をしてしまう
② 自分が嫌な思いをしたのは100%相手の責任であって、自分に責任はない
③ 自分の責任を認めるよりも、被害者でいる方が楽である
④ 相手は、罪の報いを受けるべきである
⑤ 恨みは、復讐しないと晴れない
⑥ 自分を守るためには、ゆるしてはいけない

 ゆるすことで得られるものは、得と徳だけです。
 和気藹藹(わきあいあい)としながらも、馴れ合いにならない、より良き職場環境を創造するため、時に心の鏡を写し見る勇気も必要でしょう。
 
 
 
 

ニュートラル・ヨーマン

 18:00前、大洲駅前店に、入居者の方からクレームの電話が入りました。
 「朝夕、不審者がエントランスに座り込んでいて、気味が悪いので何とかして下さい。」
 こうした苦情は、初めてではありません。
 先日、大洲駅前店のブログに山本さんがアップしていた落とし物事件と、決して無縁では無いでしょう。
 野生の勘で、確実に事件の臭いがします。

 善は急げとばかり、ハイブリットOPEN二輪車「エキセントリック・エイブル」号で駆け付けました。
 颯爽とエントランス前に乗り付け、片足でスタンドをパンッと立て、横目で見ますと、居ました居ました、帽子を被り痩せこけた初老の男性・・・そして周囲8.5mに漂う臭気。
 これは紛れもなく・・・。

 何食わぬ顔で、その人の横をすり抜けて、カツカツカツと階段を駆け上がり、階段の手摺越しに振り向いて携帯電話付きカメラでパチリ。
 暫くおいてから下に下ります。

松 岡:手帳を見せて「管理会社の者ですが、何か御用ですか?」
不審者:うろたえて「い、いえ、別に・・・。」

 立ち去るそぶりを見せたので、一旦事務所に帰ります。
 少ししてから、再びハイブリットOPEN二輪車「エキセントリック・エイブル」号で出動、ハイヤーッ!
 すると、立ち去るどころか、またまたエントランス前にドッカと腰を降ろしています。

松 岡:宅建主任者証を見せて「管理会社の者ですが、何か御用ですか?」
不審者:慌てふためいて「い、いえ、別に・・・。」
松 岡:メモを取るふりをして「入居者から連絡がありましたので巡回しています。御用が無いのであれば敷地内への立ち入りは、ご遠慮下さい。」
不審者:「は、はい。」

 ここまでしてやっと、這う這うの体(ほうほうのてい)で立ち去りました。
 
 ニュートラル・ヨーマン(NY)とは、警備と保障を業務とし、都会に渦巻く犯罪に敢然と立ち向かう、勇敢な男たちの物語である。
 昼は人々の生活を守り、夜は人々の眠りを安らぐ、自由と責任の名において、日夜活躍する、名もなき男たち。
 それは、ニュートラル・ヨーマン!!

 このナレーションでピン!と来る人は、四捨五入して50歳以上の方です♪
 

大漁へのPDCA

 先日、北店の石川店長との目標擦り合わせの際、「PDCAって何ですか?」と質問されます。
 前職時代に叩き込まれたことで、既に一般的なビジネス用語と思っていました。

 P = 計画(プラン)
 D = 実行(ドゥ)
 C = 確認(チェック)
 A = 改善(アクション)

 例えば、旅行に行く時をイメージしてみて下さい。
 まず、行き先と目的を定めます。
 例えば「嬉野温泉で、まったりほっこり絶品懐石料理三昧の旅」
 次に、交通手段。飛行機で福岡に飛んでから移動か? フェリーで別府経由後、マイカー高速道路移動か? 
 旅館は何処にするか? 何時に出発するか? 昼食はどこで? 翌日の予定は? 何よりも予算は?
 
 ここまでがP(プラン)計画です。
 誰もがたまの旅行を充実させるために、入念な計画を練りあげます。
 そして、そのプランの通りにD(ドゥ)実行していきます。
 普段は時間にルーズな人間も、集合時間に遅れることはありません。
 
 当初は、サービスエリアで60分の休憩時間を予定していたものの、渋滞に巻き込まれてしまい、時間がおしたとすれば、30分で切り上げることもあるでしょう。
 これは、D(ドゥ)実行の途中で、C(チェック)確認した上で、A(アクション)改善し、計画通りに着地させようとする行為です。

 当初の計画には盛り込まれていなかったものの、フェリー待ちの時間に余裕があれば、「うみたまご」に寄って帰るかもしれません。
 こうして、寸暇も惜しんで詰め込んだ日程を消化し、「楽しかった!でも、あそこも寄ってみたかった。」とか、「もう一便早いフェリーにすべきだった。」といった反省を旅の土産に、「また行きましょう!」と新たなるP(プラン)計画を立てる訳です。

 では、仕事でも同じ様に、PDCAを回せているでしょうか?
 月初の段階で、交通手段も、予算も、集合時間も決めず、着の身着のままであても無く出発し、進捗状況を気にすることもなく、場当たり的に進んだり止まったりしながら、気がついたら月末が到来していて、目的地には程遠かった・・・。
 「まあ、月も改まったし、心機一転! 出発進行!」
 こんな調子では、いつまでたっても目的地に辿りつけません。 

 沖釣りに際しては、事前に天候や波の予報を調べておき、仕掛けや餌を創意工夫し、限られた時間内で最大の釣果を得ようと、入念に計画している様です。
 船体をしっかりと整備することの重要性も、結果が出なければ途中で移動しポイントを変える柔軟性も、潮の満ち引きによって早めに竿を仕舞うリスク管理も、あなたのブログから学びました。
 石川船長の采配によって、今月の北店丸が大漁となることを期待しています。 
 
 

泡と消えたバブルスターの夢

 被災地も政策もそっちのけで政局に暴走する国会会期中、「ペテン師」発言が物議をかもしています。
 辞書によれば「ペテン師」とは、「うまく人をだまして利益を得る悪者」
 この国のTOPが「ペテン師」か否かはともかくとして、古今東西の世を問わず、こうした輩は後を絶ちません。

 今から四半世紀前の話です。
 地元で商売をやっている同級生を中心としたグループに、一つのビジネスモデルが浮上しました。
 細かい泡が健康促進してくれる温浴機器の販売です。
 その名も「バブルスター」。
 当時、創業者の原社長が財津一郎や菅原文太といった一流芸能人と共にCMに登場し、誰もがその商品を知っていました。
 ところが、家電店や量販店では扱っていないため、誰も実物を見たことがありません。

 販売方法は、口コミによるネットワークビジネス(合法的マルチ商法)です。
 親が子に売り、子が孫に売り、ネットワークの裾野が拡がっていくと、ピラミッドの頂点に居る親の元には、子や孫からの収益の一部が還元され、巨万の富を得る可能性があります。
 この仕組みは、無限連鎖法違反「ねずみ講」と同じで、どこかで必ず行き詰まるのが常識です。
 同級生の一人が情報を仕入れてきて、「在庫無しで儲かる」という触れ込みに釣られて一同に会しました。
 
 プレゼンに訪れたのは、ゴールドという称号を持つTOPセールス。
 年収は数千万円だと言います。
 Q「何故、百貨店や家電店では売っていないのですか?」
 A「CMだけを見て欲しいという人には敢えて売りません。
   実際にお試し頂いて効果を体感し、良い商品だと確信した方にのみお売りします。
   これは日本中、いや世界中の人々を健康にしたいという、創業者のポリシーなのです。」
 
 会場に居た同級生の内、自分ともう一人を除く全員は、この台詞に感動し、泡銭(あぶくぜに)に目が眩(くら)み、一台20万円近くの商品購入を決断し、販売活動を開始しました。
 ブロンズ→シルバー→ゴールドと、上り詰めるイメージを膨らませて・・・。

 それから数カ月後、この機械は農業用ポンプを流用したものであり、泡が出るだけで、一切健康には結び付かないことが発覚し、薬事法違反で販売停止に追い込まれます。
 この瞬間に、彼らの大富豪となる夢も、投資した金も、文字通り泡と消えました。

 しかし、それだけではありません。
 失った中で最も大きなものは、「信用」です。
 「とても良い商品で健康になるんですよ」・・・こういって販促した、親戚や知人に対する信用は大きく失墜し、彼らは「ペテン師」に成り下がりました。

 マルチ商法やねずみ講に手を染める人は、「楽して儲かりたい」と思う人であり、「額に汗して努力」することが嫌な人であり、原則「自分さえ良ければ」と考える人です。
 そんな人を信用する人はいません。
 20代なら若気の至りかもしれませんが、50歳も近く成って、未だ同じレベルで思考しているとすれば末期症状でしょう。
 一見遠回りに見えても、世のため人のため、愚直に働くことこそが王道です。
 

明確なマイルストーン

 早いもので今期も、6月7月の二ヶ月を残すだけと成りました。
 目下、今期最後の追い込みをかけながら、来期へ向けた地均(なら)しを行っています。
 
 今までのNYホームは、既存店を軌道に乗せるよりも、新規出店に傾注してきたと言っても過言ではありません。
 地場大手やネットワークチェーンによって築かれた、競合他社の強大な勢力地図を塗り替えようとする上で、4店体制のインフラ整備は必須でした。
 各店舗が足並み揃えて、対前年を意識できる来期へ向けて、人心一新すべき課題があります。

 「結果を追いかける、結果にこだわる、結果を残す」

 結果とは何か?
 辞書によれば、「ある原因や行為から生じた、結末や状態。また、そのような状態が生じること」。
 しかし、ビジネスにおける結果は、一般的な意味とは異なり、「目標に対する達成状況」を指します。
 即ち、目標の無いところに結果はありません。
 裏を返せば、目標無きビジネスなど存在しないのです。

 ここ数カ月、人事上の問題にかまけて、各店長との月間目標の擦り合わせが不充分だったことを反省しています。
 ゴールの無いマラソンほど、きついものは無いでしょう。
 今日と明日、店舗を巡回し、月次のゴールとなる明確なマイルストーン(一里塚)を見極め、握りたいと思います。 

思いやりの無い管理会社

 あるオーナー様から、イエローカードを突き付けられました。
 管理物件のお一人の入居者が、賃料を半年分滞納していることに対してです。
 この方は前管理会社からの引き継ぎで、以前も数十万円滞納し、現場は回収に苦労をしています。

 契約内容は、当時業界最大手であった保証人代行会社を通したものでした。
 ところが、三年前にこの会社が破産し、現在は保証人無しという状況に陥っています。 
 従って、御本人に直接、粘り強く督促する以外にありません。
  
 「一ヶ月分の賃料支払いに苦労する入居者が、何ヶ月分も貯めたら払える訳がない。
 傷口の浅い段階で、法的手段も含めて毅然たる態度で臨めば、何とかかき集めることもできる。
 そうすれば、支払いの優先順位も上がるし、家賃の安い物件への転居もし易い。
 何ヶ月も放置してしまうと、支払いも転居もできなくなってしまう。
 あなた達の滞納督促の手緩さは、思いやりの無さの証明だ。」

 おっしゃる通り、返す言葉もありません。
 滞納は、オーナー様の収支だけでなく、管理会社のキャッシュフローにも影響をもたらします。
 加えてオーナー様からの指摘の様に、額がかさむと、入居者様自身も身動きが取れなくなってしまうのです。

 以前、大東建託のセミナーレポートも拙文に綴りました。
 管理物件50万戸超の回収率は、驚異の99%。
 その秘訣は、与信でもシステムでも夜討ち朝駈けでもなく、ファーストアクションの迅速性です。
 我が社も今回のイエローカードを契機に、滞納二ヶ月以上の撲滅を最優先事項に掲げたいと思います。 

お金で買えない時間

 今日から6月です。
 先月は体調も数字も、余り芳しくありませんでした。
 心機一転の1日は定休日。

 割り切って、裏庭の草むしりからスタート。
 早朝二時間汗したものの、半分しか消化できません。
 残りは仕切り直しということでシャワーを浴びたところに、学校行事で中三の次男が帰宅。
 
 父子の共同作業で作った、チキン抜きのチキンライスが思いのほか絶品の仕上がり。
 その後、一年振りの映画を見にエミフルMASAKIへ。
 1日は「シネマの日」、一人1,000円とお得でした。
 選んだ作品は、話題の「プリンセストヨトミ」。
 
 ネタバレしない程度に所見を述べますと、はっきり言って駄作です。
 大阪人すべてが大阪国民という設定に、余りにもリアリティが希薄で、中井貴一の熱演も白々しく感じました。
 但し、根底に流れる「父子の絆」というテーマは、今日の私達にはタイムリーだったと思います。

 「父と子が二人だけで歩むトンネルでの往復の時間は、二度と持つことができない二人だけの記憶になる。
 そこで託される言葉は、二度と聞くことのできない二人だけの約束になる。」 
  プリンセストヨトミの台詞より

 家族、バイト、友達、部活、進路・・・行き帰りの車中で、沢山のことを話しました。
 こうして、たまの休日を親子で過ごす機会も、何日もは残されていません。
 ポップコーンができるのを待つ間、隣のテーブルの小さな子供と我が子を見比べ、幼かった頃を思い返し、少しだけ感傷に浸る自分が居ました。
 時は金なり・・・そして、お金で買えないのが時間でもあります。

 
 
プロフィール

Hideo Matsuoka

Author:Hideo Matsuoka
・生年月日 昭和37年10月30日

・好きな言葉 
今日は残された人生の最初の一日

・信条「先憂後楽」

・尊敬する人 
稲盛和夫 西川広一 松下幸之助

・資格 ①宅地建物取引士
    ②建築2級施工管理技士
    ③マンション管理業務主任者
    ④防火管理者
    ⑤少額短期保険募集人
    ⑥損害保険募集人
    ⑦損害保険商品専門総合
    ⑧不動産キャリアパーソン
・趣味
 劇団AUGAHANCE初代代表
 主に脚本・演出を担当

・経歴 
 中卒後、大工・石工と職人道を歩む
 平成2年 
 ㈱中岡組 (ジョーコーポレーション)入社
 マンション担当役員→常務執行役→管理会社代表を歴任
 平成21年 ㈱NYホーム起業

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