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責任は存在価値の証し

 同業他社の支店長から、管理受託のご紹介を頂きました。
 こう書くと、敵に塩を贈るイメージがあるかもしれません。
 実は、現管理会社とご紹介頂いた会社との歴史的背景から、暗黙の不可侵条約が結ばれており、直接受けることができないという大人の事情です。
 何れにせよ、数ある不動産会社の中から、同業者に推挙頂けたことは、有難くもあり、誉れでもあります。

 中心部に程近い、良く目立つ場所にあり、利便性にも優れていながら、空室だらけの物件です。
 現在は、駐車場台数の限られたテナント&住居の混在型ですが、この機に戸数分の駐車場を備えた住居専用へとフルリノベーションを計画しています。

 紹介者の会社でオーナー様と名刺交換する際、「松岡さん。お久しぶりです。」と、予期せぬ言葉をかけられました。
 よくよく聞いてみますと、前職時代のビジネスパートナーです。
 当然、お世話にも成りましたし、民事再生法申請時には、少なからず債権カットに応じても頂いています。
  
 「その節は、色々とご迷惑をおかけしました。 
 当時中枢にいた、経営陣の一人としてお詫び申し上げます。
 これを一つの御縁として、長い目で恩返しをしていく所存です。」

 この日、幾つもの大きな責任を背負いました。

 ・ 同業者や支店長の、顔をつぶせないという責任
 ・ かつての不義理に対して、御恩返しすべき責任
 ・ エイブルブランドの力量が、世に問われる責任
 ・ 次代のニーズを捉えた、商品企画に対する責任
 ・ 竣工後の、マンションの入居斡旋に対する責任

 責任は、自社が、自店が、自身が、世間から求められているという存在価値そのものであり、やりがいの源泉でもあります。
 築年数の古い収益物件の再生に、リノベーション前の企画から携わるチャンスは滅多にありません。
 千載一遇のチャンスとして捉え、竣工時満室を果たしましょう。
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才子、才に溺れる

 前職時代、分譲マンション担当役員を務めていた10年間を通じ、トータル100名を超える営業マンがいました。
 饒舌・口下手、天真爛漫・根暗、感受性豊か・冷静、キャリア・プロパー・・・10代から50代の様々なタイプの老若男女が、切磋琢磨しながらプロジェクト完売に向けて競い合ったものです。
 その営業マンの一人であった、元部下が逮捕されました。
 高松市の、大手デベロッパーに在籍していた当時の容疑です。
 
 マンションを販売する際に、登記費用等をうたい、正規の販売価格より水増しした契約書を作成し、100万円を騙し取った疑いで、更に20件余りの余罪があるといいます。
 
 思い返せば、彼の営業力は、ずば抜けていました。
 S・A・B・C・Dの5段階において、数字だけで見れば、押しも押されぬS評価でしょう。
 ところが、B以上の評価が与えられることはありません。
 お客様や上司への報告に、余りにも嘘が多過ぎたからです。

 卓越した受注力によって今日のメシを稼ぐ一方で、お客様との信頼関係を尽(ことごと)く壊して、明日のメシの種をも潰してしまう、典型的な破滅型営業マンでした。
 その非凡な才能を惜しみつつ、退職への引導を渡したのも自分です。 

 稲盛和夫氏が「アメーバ経営」の中で、「才子、才に溺(おぼ)れる」という言葉を引用をしています。
【 優秀な人材が、才覚の使い方を誤ると、とんでもない問題を引き起こす。
 才覚のない人なら、そんな不祥事すら思いつかないが、なまじ才覚があるため、不正を思いつく。
 商売には才覚は欠かせないが、才覚のある人ほど、それに相応しい人格を伴っていなかったら、とんでもないことをしでかす。 】

 人は易(やす)きに流される弱い生き物です。
 どれだけ誠実に見える人であっても、長い人生の中では、「魔が差す」ことも、「貧すれば鈍する」こともあります。
 不測の事態に備えて、人格を磨くべく、日々精進する心掛けが肝要です。
 こうした事件は、決して対岸の火事ではありません。 
 

値決めは経営

 昨日に引き続き、「アメーバ経営」からご紹介します。
 テーマは、「値決め」です。

【 値段を安くすれば、注文はいくらでも取れるが、それは、営業として決して誉められたことではない。
 営業の使命とは、「この値段なら結構です」と、お客様が喜んで買って頂ける最高の値段を見抜くことである。
 これより安ければ、いくらでも注文が取れる。
 これより高ければ、注文が逃げてしまう。
 そのぎりぎりの一点を射止めなければならない。 】

 例えば、管理料を値下げして「1%でやります」と言えば、リプレイスは容易です。
 いくらでも取れます。
 しかし、採算を度外視したダンピングでは、いかに経費を削減しようとも利益は上がらず、自分で自分の首を絞める結果に成りかねません。
 
 家賃設定でも同じことが言えます。
 松山の一等地に、鉄筋コンクリート造、新築3DK、システムキッチン完備のマンションを建てて、家賃1万円で募集すれば満室は確実ですが、経営としてはガタガタです。
 また、20万円の家賃であれば、収支計画上は大いに儲かりますが、入居はガラガラでしょう。

【 リーダーは、営業の集めてくる情報をとことん調べ尽くし、市場や競合相手の動向を的確に把握した上で、自分達の製品の価値を正しく認識して値決めを行うべきである。
 値決めとは、経営の死命を制する問題であり、リーダーが全神経を集中して行わなければならないものである。 】

◆ 原価+利益=売値 「これ位の原価がかかり、この程度の利益が必要なので、こういう価格になる」
 こうした旧態依然とした積み上げ方式は、生産者都合の「プロダクトアウト」です。

◆ 売値-利益=原価 「この値段なら売れるので、必要利益を差し引き、これだけの原価で納めよう」
 まずは売値ありきの、「マーケットイン」の考え方を持ちましょう。
 

 

当座買いの原則

 JALの再建に向けて尽力されている、京セラ創業者稲盛和夫氏の著書「アメーバ経営」には、我が社の目指すべき方向性が、数多く示されています。
 そのエッセンスをご紹介して参りましょう。
 第一回目は、「当座買いの原則」です。

 当座とは、「物事に直面した一時」「しばらくの間」「さしあたって」といった意味を持ちます。
 端的に言えば、在庫を置かない経営です。
 
 例えば、エイブル本部から仕入れる入居募集看板やのぼりといった販促ツール、或いはコピー用紙。
 「必要な時に欠品していると不便だし、腐る訳ではないのだから、沢山仕入れよう」という考えは明らかに間違いです。
 
 ① 保管場所が必要になる(保管場所は家賃の一部)
 ② 保管している間に、色褪せ・汚破損してしまう
 ③ 仕入れに対する支払いが先行してしまう
 ④ 沢山あることで無駄遣いしてしまう
 ⑤ 仕様変更の際に、いつまでも古いものが残る

 【 使う分だけを当座買いすると、いまあるものを大切に使うようになるため、ムダがないし、余分の「在庫」がないため、在庫を管理するための経費、場所や時間も必要なくなり、結果的には経済的である。 】

 どの店舗も、店舗・事務所の面積は限られています。
 「もっと広ければなあ」と思うかもしれませんが、それは錯覚です。
 日常に照らして考えてみて下さい。
 荷物が届くと、「取りあえず置いておこう」と、バックストックに積み上げます。
 自由に使えるスペースだけに、放置されたままでいつまでも整理されません。
 下手すると、同じ商品を注文して、重複したりします。
 こうして、広ければ広いなりに使ってしまうものなのです。 

 細かいと思われるかもしれませんが、ここが杜撰だと将来会社をつぶします。
 宅地分譲や中古住宅買取を手掛けるデベロッパーであれば、当座買いの原則は生命線でしょう。
 「腐るものじゃないから、取りあえず仕入れておこう」と、仕入れが目的に成ってしまえば、破滅の一丁目です。
 
 「必要なものを、必要な時に、必要なだけ購入する」
 整理整頓の前段として、肝に銘じて下さい。


 
 

部下とリーダーとの根競べ

 本拙文でも度々ご紹介している、日本電産の永守重信社長の「人を動かす人になれ」は、リーダーを志す人にとってバイブルとも言える、名著中の名著です。
 
【 「部下とは、これまでに何度かじっくりと腹を割って話し合ったから、オレの考え方や立場、方針などは理解してくれているはずだ」と考えているリーダーは多い。
 だが、私に言わせれば、これは完全な勘違いである。
 生まれ育ってきた環境、受けてきた教育、経験してきたこと、影響を受けた人物や友人などすべてが異なる他人同士が、二度や三度話し合ったくらいで、お互いを理解できるはずなどないのである。 】

 当然我が社にも、企業理念があり、経営方針があり、それを毎朝の朝礼で唱和しています。
 ということは、創業間もないといえども、既に数百回は唱えてきたわけです。
 それでも、現場で日々起こっていることとは、大きく隔たりがあったりもします。 

 「厳格なコンプライアンス意識と高い倫理観に則り」と言いながら、わきの甘さが露見したり、
 「できない理由を排除し、どうすればできるかの可能性を追求する」と言いながら、言い訳が先行したり、
 不適合を挙げていけば、枚挙に暇がありません。

 理念や方針は、あくまでも総花的で抽象的なものです。
 それを現場での出来事に照らし、「あなたの言動は、2番目に掲げている経営方針の内容にそぐわないのではないか?」と具体的に落とし込んでこそ、方針が社風へと昇華します。

 この拙文とて、題材は違えども、引き出しの数は限られていて、読む側にとってみれば「またこのネタか?」と辟易(へきえき)とすることもあるでしょう。
 しかし、当然に私は経営者であって、コラムニストでも無ければ、小説家でもありません。
 読み手を楽しませるためではなく、「どう伝えれば理念や方針が浸透するか」だけに注力しています。
 
【 どうやって(社員とリーダーとの)ギャップを埋めるのか。 
 これは、それこそ部下の耳にタコができるまで、同じことを繰り返し繰り返しアナウンスし、リーダー自らも率先垂範で部下に手本を示す以外に道は無い。
 要は、リーダーと部下との根競べなのである。 】

 いつか聞いたことのある話を、小姑の様に、繰り返し繰り返しお伝えしている理由はここにあります。
 

私達のミッションステートメント

 南店管轄で一棟、北店管轄で一棟、計二棟の管理業務委託契約を頂きました。
 今現在は、大手管理会社に任されており、一棟は満室、もう一棟も激戦地にあって善戦している物件です。
 冷静に見ますと、リプレイスの必然性はありません。

 佐伯店長、石川店長と共に、契約にお伺いしたものの、「事前に目を通しているから・・・」と言われ、説明することもなく、押印のみ頂き、僅か10分程で終了。
 過去にも例の無い、最短記録の契約でした。

 ここまでスムーズに契約を進められたのは、紹介者の存在あってこそです。
 紹介者は、前職時代の同僚でした。
 とはいえ、担当する事業が違っていたため、個人的な接点は然程多くありません。
 記憶しているのは、資格試験に臨む際に、合格祈願のお守りを贈ったこと位です。

 オーナー様から、収益物件の運用について全権委任されており、強くプッシュ頂いたことで、今回の調印に結び付きました。
 「真面目な、良い社員ばかりだから、任せても安心。」
 前職時代からの同志である、滝井店長や佐伯店長や太田店長の人間性を評価して頂いた推薦の言葉は、私にとっても最大級の賛辞であり、これ以上の喜びはありません。

 但し、この全幅の信頼は、とても大きなプレッシャーでもあります。
 入居斡旋でお役立ちできなければ、或いは、期待を裏切る様なミスが発生すれば、その信頼関係は瞬時に崩壊します。
 それだけに留まらず、推薦頂いた紹介者の顔をも潰してしまうことになるでしょう。

 管理物件が増えれば収益が増大し、会社の経営が安定し、社員への還元も容易です。
 そうしたメリットを享受するのと同時に、オーナー様への責任という、大きな十字架を背負います。

 賃貸経営サポートを生業(なりわい)とする我々は、心して受け止めなければなりません。
 それが、私達のミッション・ステートメントなのです。 

強運なくして成功なし

 経営の神様「松下幸之助」氏の言葉は、時代を超えて多くの気付きを与えてくれます。
 PHP文庫「強運なくして成功なし」からの紹介です。

 【 「悩む」ことはいけない、それは「迷う」という言葉に置き換えなさい。
   「苦しむ」ということも、「難儀」するという方が正しい。
   私自身、明日食べるご飯が無いといった生活に直面したことがあり、非常に難儀はしました。
   しかし、苦しむということはありません。
   本当は、苦しいこともあったのかもしれないけれど、忘れてしまいました。
   上手くいったことだけを覚えているのです。 】

 人間は、順境時においては、誰もがポジティブになれます。
 精神力が真に試されるのは逆境時です。
 
 人間の能力を最大限に引き出すためには、潜在意識の活用が必須でしょう。
 そして、自らの言葉は、潜在意識に多大な影響を与えます。
 言葉は言霊(ことだま)なのです。

 ポジティブな言葉を発すれば、やる気が漲(みなぎ)り、快活な精神が宿ります。
 ネガティブな言葉を発すれば、やる気が失せ、意気消沈となるのです。

  ・ 悩む → 迷う
  ・ 苦しい → 難儀
  ・ 難しい → 簡単ではない
  ・ しんどい → やりがいがある
  ・ 無理だ → 挑戦する価値がある
  ・ 限界だ → 成長のチャンス 

 混迷した事態を改善させるのは、一朝一夕にはいきません。
 しかし、言葉を前向きに切り替えるのは、心掛け一つです。 
 ポジティブな言葉で自らを鼓舞する人の元に人は集まり、好循環な環境下で強運が引き寄せられます。

新築崇拝主義の改廃

 2月20日付「※日本経済新聞」の1面と3面に、日本の空家増大の記事があります。
 
 ◆ イギリス  4.6%
 ◆ フランス  6.5%
 ◆ 日  本 13.1% 
 これは、他の先進国との空家率の比較です。
 日本は、第二次世界大戦の戦禍によって、多くの住宅が焼き払われました。
 加えて、海外からの引き揚げで人口が急増したことから、深刻な住宅不足に陥り、国策として住宅供給政策に乗り出します。
 
 ■ アメリカ 60万戸/年
 ■ 日  本 80万戸/年
 これは、住宅着工戸数の比較です。
 2倍の人口を抱え、25倍の国土を有するアメリカよりも、日本の新築数が上回っています。

 ◇ イギリス 9割
 ◇ アメリカ 8割
 ◇ 日  本 1割
 これは、マイホームを取得した人の中に占める中古住宅の割合です。
 欧米では、中古住宅を購入し、自分なりのリフォームを施して住まうライフスタイルが定着しています。
 方や日本では、中古を蔑(さげす)み、新築にこだわる傾向が顕著です。

 ☆ アメリカ 500万戸/年
 ☆ 日  本  15万戸/年
 これは、リフォーム市場の比較です。
 日本が、いかにスクラップ&ビルドに傾注してきたかが判ります。

 結果として、’08年の段階で757万戸もの空き家があり、その内賃貸住宅が55%です。
 賃貸住宅の適正供給戸数は20万戸と言われる中で、ここ十数年間、毎年50万戸前後建て続けたのですから、供給過剰に陥るのも当然でしょう。
 毎年20万戸もの空き家が増大している背景は、ここにあります。

 需給バランス的にも、環境問題的にも、日本は新築崇拝を改め、今あるストックを活かす方向に転換しなければなりません。
 益々厳しさを増す賃貸マンション経営の指南役として、市場や業界のトレンドを先読みすることは必須です。

  ※ ビジネスマンであるならば、毎朝目を通すべきでしょう。
    佐伯店長や中伊さんは、既に購読されています。


 

ヴィジョン無き革命:後篇

 「独裁は国を腐らせる」という理屈は当然として、経営は些(いささ)か趣(おもむき)が異なります。
 経営コンサルタントの中には、「経営者は独裁者たれ」と主張する方も少なくありません。
 最たる違いは、主権者です。

 国家は、血税によって成り立っています。
 従って、大統領であろうと、総理大臣であろうと、国王であろうと、その元首は主権者である国民から食わして貰っているのであり、国民のためになる判断が必要です。
 独裁の誤りは、権力の集中によって、国家を自らのものと勘違いするところから始まります。
 勿論、民の声がすべて正しいということではありません。
 民のご機嫌取りに徹すると、「こども手当」や「高速道路無料化」といった、短期的なばら撒きに傾注してしまいます。
 総合的・網羅的・長期的な判断は、公僕としての自覚と知識と実行力とを兼ね備えた、真のエリートにしかできないのです。
 
 一方、会社の主権者は、お客様です。
 お客様に喜ばれるサービスを提供すればファンが増えていき、リピートや紹介によって会社が繁栄し、会社に利益がもたらされます。
 利益があがれば、賞与や昇給や昇格や福利厚生によって、結果的には社員にも還元されるのです。
 短期的にはハードワークであったり、充分な待遇で無かったとしても、将来的には苦楽を共にした同志が報われるものでしょう。
 
 加えて、創業間もない中小零細企業ならではのメリットがあります。
 それは、自らの声が経営に響くということです。
 皆さんが、日々の接客や業務の中で気付いた改善点があれば、遠慮なく現場の声として上げて下さい。
 
 「こんなことがあるなんて、やってられない」で留めると、口をつくのは不平・不満・愚痴です。
 「この点をこうすれば、もっと良くなるのでは」と発展的に考えれば、前向きに取り組めます。
 勿論、成長の過程において、できることと、できないことはありますが、積極的に改善提案できる人材こそが、未来のNYホームを支える筈です。

 二日に渡って、長々と書き綴ってきました。
 最も言いたい骨子は、「批判家になるな」ということです。
 批判することは責任も無くて、楽ですが、組織を正しい方向に導くことはできません。
 草創期の未熟な会社だけに、問題は山積しています。
 そして、それも大きなチャンスです。 
 皆さんはその一つひとつを、自らの手で、良くしていくことのできる権利を有しているのですから。
 
 

ヴィジョン無き革命:前篇

 今、中東が揺れに揺れています。
 比較的安定している国と見られていたチュニジアが政権崩壊し、30年間君臨したエジプトのムバラク氏も民衆の圧力に屈する形で辞任に追い込まれました。
 イランやバーレーンや、あのカダフィー氏のリビアにも民の怒りは飛び火しています。
 水面下で国民の不満が渦巻いている中国が、戦々恐々とするもの無理はないでしょう。
 
 世界的に見ても、過去にはこうした、世界同時多発的な革命連鎖の歴史はありません。
 その革命の原動力と成ったのは、戦車でもミサイルでもなく、インターネットです。
 
 これまでは、新聞やTV等の主要メディアを情報操作することで、国家が世論をコントロールすることができました。
 第二次世界大戦下の日本は、圧倒的に劣勢であったにも関わらず、新聞には連戦連勝の記事が躍っています。
 近代も、「WikiLeaks」で開示された通り、情報が国家ぐるみで隠蔽(いんぺい)操作されてきたことは明らかです。
 日本に限らず、国家にとって都合の良い情報だけを国民に与えるのが、マスコミの役割でした。

 今は、インターネットによって膨大な情報が氾濫し、その気になれば国民の方から真実に行き着くことができます。
 その主要な役割を果たしたのが、「Face book」なのでしょう。

 国民が真実を知り、国家の悪事を暴き、世論を扇動して無血革命へと導く・・・そのこと自体は画期的です。
 但し一方でこの流れは、余りにも感情的で稚拙で拙速な面も否定できません。
 通常は、対抗する勢力が現政権の問題点を列挙し、代案となるヴィジョンを示した上で、求心力のあるリーダーを担ぎあげて、国民に信任を問います。
 
 アメリカのオバマ大統領は、エジプトのムバラク大統領辞任に際してこう言いました。
 「これは、革命の終わりではなく始まりだ。」

 旧体制に非があったとしても、新体制が整わない段階での革命は、政治に空白をもたらします。
 そもそも、革命に携わった民衆は、現政府打倒という、一点においてのみ合議しただけであり、未来を描くベクトルは、必ずしも一致していません。
 利害関係もバラバラで、何処へ向かって、どう線路を敷いて、どんな列車を走らせるのかは、まったくのゼロベースなのです。

 少し前フリが長過ぎましたが、こうした世界情勢を踏まえた上で、次回、経営に照らして考えてみましょう。
プロフィール

Hideo Matsuoka

Author:Hideo Matsuoka
・生年月日 昭和37年10月30日

・好きな言葉 
今日は残された人生の最初の一日

・信条「先憂後楽」

・資格 ①宅地建物取引士
    ②建築2級施工管理技士
    ③マンション管理業務主任者
    ④防火管理者
    ⑤少額短期保険募集人
    ⑥損害保険募集人
    ⑦損害保険商品専門総合
    ⑧不動産キャリアパーソン

・経歴 
 雄新中卒業 → 新田高校中退
 大工・石工と約十年職人道を歩む
 平成2年 
 ㈱中岡組 (ジョーコーポレーション)入社
 マンション担当役員→常務執行役→管理会社代表を歴任
 平成21年 ㈱NYホーム起業
 令和2年 ㈱南洋建設 代表兼任
 令和4年 ㈱たんぽぽ不動産起業

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