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最大のリスク

 アパート用地を検討する際に、社内では様々な意見が飛び交います。
 前向きで率直な議論は、歓迎すべきでしょう。

 ・ 立地が悪い
 ・ 供給過剰
 ・ 道が狭い
 ・ 学校が遠い
 ・ 買い物が不便・・・

 但し、不動産の原理原則として、百点満点の土地はありません。
 総てが理想的な土地は、必然的に価格が高く成ります。
 価格の分だけ、家賃も上げられれば良いのですが、そうならないのであれば収支が合いません。
 
 そもそも、物件の欠点を並べるのは、いとも容易。
 仮に失敗した際も、「だから止めようって言ったじゃないですか」と、責任から逃れる口実となるからです。

 反面、良い土地と評して、前向きな意見を発するのは、意外と難しいもの。
 それは、保証人の印鑑を押す様なもので、リスクを取ることになるからです。

 それでも、企業の永続には、仕入れの継続が不可欠。
 仕入れをしなければ、商品の品揃えができない。
 商品が無ければ、売上も利益も上がらない。
 従って、誰かがリスク取る必要があります。
 
 CMの言葉ではないけれど・・・。
 リスクを冒さないことこそが最大のリスクです。      
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答えは現場にある:後編

 Q2
 コロナ禍は対面で人と会い難いため、永守流を伝えるのは難しくないか?
 A2
 最近買収した会社には、(自ら)最低月1~2回は現場に行っている。
 昼食を一緒に食べて話を聞き、僕の考えを伝えている。
 コロナ禍で時間はかかっているが、末端の社員まで会う予定。
 投資などの方向性を明快に説明する。 

 御歳77歳。
 連結売上高1兆6000億円を誇るグループの総帥が、M&A企業に自ら乗り込み、末端の社員まで会うというのです。
 ちなみに、日本電産単体でも、従業員数は11万人超いらっしゃいます。
 零細企業二社(従業員数約30名)の代表を兼務している位で、あたふたしている己の愚かさを思い知りました。
 
 Q3
 (現場では)どんなことを教えていますか?
 A3
 現場の機械の並べ方。
 社員寮などの遊休資産の対策。
 学歴や社歴に関係なく社員を登用する実力実績主義、等々。
 今まで、世界一とか、業界初の製品を開発したが、儲かっていない。
 (先ずは売れるところまで)値段を下げて、それに合わせたコストでモノを作る。
 適正品質で競争相手に負けない売価にしないといけない。

 経営そのものと揶揄される値決めから、価格競争力、人材戦略、福利厚生、現場の機械の並べ方まで・・・。
 読み進めながら、脳裏で永守さんの声がこだまします。
 甘い!、甘い!、甘い!、甘い!・・・。

 「経営の答えは現場にある」

 永守会長より18歳下の若輩者として、改めて現場主義を実践します。      以上

答えは現場にある:前編

 尊敬する、と表現することすら憚られるほど、偉大な経営者。
 それが日本電産の永守重信会長です。
 10月22日付日経新聞に掲載されているインタビュー記事は、今の自分にとってタイムリーな、金言至言の宝庫でした。

 Q1
 永守流経営を、組織内にどう根付かせていくのか?

 A1
 最近入社してくる若い人達は、潜在能力が高い。
 しかし、理屈だけでは経営はできない。
 現場で、色んな問題にぶち当たって答えを出していくしかない。
 戦争映画で戦いに勝つ将軍は、部下を戦死させたくないから、もの凄い訓練をさせる。
 企業も同じで、業績が良ければリストラもしないで済む。
 厳しい教育をして、強い集団にしていくことが大切だ。

 まさしく現場主義。
 そして、業績追求への、妥協を許さない厳しい姿勢が伺えます。
 
 「ゆとり教育」や「働き方改革」も、決して言い訳にしません。
 おっしゃる通り経営は、人を殺さない戦争です。           つづく

管理会社の存在価値:下

 業界最大手のR社が、入居者からの前払い家賃を留保したまま破綻。
 丁度そのタイミングで開催された業界団体の集まりは皆、Rショックの話題で持ち切りです。
 開会後、登壇された講師が次のお話しをされました。

 「皆様、R社の破綻で御苦労されていることと思います。
 入居者から集めた大切な家賃を投資に流用した末に破綻させた、R社の責任は重大です。
 しかし、もう一度良く考えてみて下さい。
 R社を始め、保証会社が誕生した際、皆さんは、これで督促業務から解放される、と喜んでいた筈。
 だからこそ、多くの会社が保証会社に業務を委ねた。
 本来、滞納督促は管理会社の基幹業務です。
 その基幹業務をアウトソーシングしてしまった管理会社の存在価値は、一体どこにあるのでしょうか?。」 

 入居者を訪問し、滞納督促することで、問題解決能力やコミュニケーション能力が磨かれる。
 と同時に、人を見る目が肥えてきて、入居審査の精度が高まる。
 面倒な業務を総てアウトソーシングしてしまうと、こうしたスキルアップは期待できません。
 
 費用対効果のみならず、管理会社の存在価値と、ゼネラリストとしての人材育成。
 総合的な判断が求められます。

 最後に一言。
 いにしえの武勇伝も含め、これらは全て昭和の価値観かもしれません。   以上

管理会社の存在価値:中

 かつて賃貸物件に入居する際は、信用力のある連帯保証人を二名立てるのが常識でした。
 保証人がしっかりしていないと、家賃の滞納が発生した際の取り立てが難しくなります。
 
 自分の駆け出しの頃であれば、滞納常連者に対する夜討ち朝駆けは当たり前。
 水道のバルブが開けられない様に、鎖でがんじがらめに縛り付けても、それをカッターで切断されたり、
 入居者が入れない様に、玄関ドアの鍵穴を覆う、ロックonロックを取り付けても、それを破壊されたり、
 管理会社と滞納者との、仁義なき戦いは壮絶でした。

 時代が進むに連れ、入居者の居住権が強くなり、滞納者であっても手荒な真似は御法度と成ります。
 管理会社の滞納取り立ては困難を極め、滞納率が上昇。
 また、入居者側も核家族化の進行により、連帯保証人の擁立が難しく成ってきました。

 そこで台頭してきたのが、家賃保証(保証人代行)会社です。
 一定の料金を前払いすれば、入居者が家賃を滞納しても立て替え払いした上で、滞納督促を行う。
 内容証明送付、少額訴訟、強制執行といった、法的手続きもやってくれる。

 入居者も、保証人を頼む煩わしさから解放される。
 時代のニーズに合致した保証会社は、瞬く間に市場を開拓していきました。

 今から14年前、業界に激震が走ります。    つづく
プロフィール

Hideo Matsuoka

Author:Hideo Matsuoka
・生年月日 昭和37年10月30日

・好きな言葉 
今日は残された人生の最初の一日

・信条「先憂後楽」

・尊敬する人 
稲盛和夫 西川広一 松下幸之助

・資格 ①宅地建物取引士
    ②建築2級施工管理技士
    ③マンション管理業務主任者
    ④防火管理者
    ⑤少額短期保険募集人
    ⑥損害保険募集人
    ⑦損害保険商品専門総合
    ⑧不動産キャリアパーソン
・趣味
 劇団AUGAHANCE初代代表
 主に脚本・演出を担当

・経歴 
 中卒後、大工・石工と職人道を歩む
 平成2年 
 ㈱中岡組 (ジョーコーポレーション)入社
 マンション担当役員→常務執行役→管理会社代表を歴任
 平成21年 ㈱NYホーム起業

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