売れてても売れない物件

 売買専門に不動産業を営んでいる方にとって、この話はきっと釈迦に説法です。
 但し、一般の方にとってみれば、意外な盲点だったりするので、敢えてご紹介します。

 不動産売却時のポイントは、幾らで売れるか。
 しかし、それ以上に大事なのは、抵当権を抹消できるか否かです。
 
 先祖代々受け継いだ土地であったり、現金で購入された物件であれば、まず問題ありません。
 多くの方は、不動産を購入する際、借り入れをします。
 その時、土地建物を担保として差し入れた証しとして、抵当権や根抵当権が設定されます。 
 支払いが滞ったりした際に、差し押さえできる権利です。

 例えばAさんが、建売住宅をフルローン2000万円で購入。
 3年程居住した後に、県外転勤になったため売却することに。
 B不動産の査定価格は1500万円で、すぐ買い手も見つかりました。

 いざ契約・・・となった段階で金融機関から待ったがかかります。
 「いやいや、残債は1800万円あるので、全額返済して貰わないと困ります。」
 売却額をそっくり充てても、300万円不足。
 Aさんに、そんな貯金はありません・・・。

 売れているのに売れない・・・不動産取引あるあるでしょう。
 一つの「売れるのか?」は、市場相場的な観点。
 もう一つの「売れるのか?」は、権利関係的な観点です。
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飼い犬に手を噛まれる

 ハウスメーカー最大手「積水ハウス」の会長解任劇は、改めて数の論理を認識させられました。

 そもそも、昨年5月、五反田の分譲マンション用地購入を巡り、地面師に63億円を騙し取られた事件が発端です。
 多額な特別損失の経営責任を問うとして、取締役会議長の和田会長が阿部社長退任の提案を行います。
 ところが5対5で過半に至らず否決。

 ここで阿部社長は逆襲に転じ、和田会長解任の緊急動議を提案。
 これが6対4で通り、和田会長の退任が決まりました。
 阿部社長の、水面下での事前の根回しの入念さが伺えます。 

 和田勇会長は、営業畑出身の叩き上げ。
 代表就任後の20年間で、業績を躍進させ、2兆円企業に押し上げた功労者です。
 
 何よりも、二人は師弟関係で、阿部社長を後継者に指名したのも和田会長でした。
 国内事業は阿部社長、海外事業は和田会長と二人三脚で歩んできた10年間。
 飼い犬に手を噛まれた和田会長も、さぞかし忸怩たる思いでしょう。

 一昨年、セブンアイホールディングスでも、似たようなクーデター騒動がありました。
 創業家に取り入った子飼いの社長に反旗を翻され、カリスマ鈴木敏文氏が退任されています。
 また、大塚家具では経営権を巡り、親子間での骨肉争うプロキシーファイトが繰り広げられ、最終的に創業者である父親が袂を分かつ結果となりました。

 こうした上場企業の覇権争いのニュースに、資本主義の冷徹で非情な側面が透かし見えます。
 そして、いかなる結果になろうとも、やはりそれはTOPの責任です。

99%が得をする

 「99%の会社も社員も得をする給料革命」なる本を読みました。
 見出しには、「会社収益も給料も3割増える!」

 「そんなうまい話し無いやろ」
 と思って読み進んでみると・・・。

 東京近郊の、3DK家賃15万円の賃貸住宅に住んでいる社員。
 会社から5万円の住宅手当が出ていれば、住居費の実質負担額は10万円です。

 この賃貸住宅を会社が借り上げ、社宅扱いにします。
 当然に住宅手当は撤廃した上で、社員からは5万円だけ社宅賃料を貰う。
 すると、手当の減った5万円と社宅賃料5万円で、実質負担は10万円と変わりません。

 しかし、前者が払っていた15万円の賃料は、
 所得税10%+住民税10%+社会保険料30%=50% が包含されており、
 それらを差し引いた、純手取りから支払わなければならないのです。

 後者の場合、税金と社保料の対象となるのは、社宅賃料の5万円のみ。
 会社が負担する10万円については、「真水」の収入となり、実質手取りが数万円増加。
 併せて、会社にとっても応分の社会保険料の負担が減ります。

 勿論、将来の社会保障が若干細るとか、マイホーム取得の際の年収に影響を及ぼす等、幾らかマイナスの要素もありますが、トータルで考えれば、本のタイトルも帯も文字も、必ずしもまやかしとは言えないようです。

 しかし、実際にシミュレーションしてみると、家賃の低さが災いして、効果は限定的でした。
 47都道府県の中で、家賃相場がワーストと言われる愛媛・松山。
 「話が違うじゃないか?」と憤ってみても、よくよく考えれば愛媛の経済規模は日本の1%にも満たない訳で、99%が得をするとして、残りの1%に属していると言われればそれまでです。

ゴール無きマラソン

 「WINING 勝利の経営」第6章は、人材採用です。

1. 【 三つのチェック項目 】
第一のテスト 「誠実」 誠実な人は真実を語り、自分の言動に責任を持ち、誤りを認め、直そうとする
第二のテスト 「知性」 学問としての賢さではなく、人々をリードするための広い知識と知的好奇心の有無
第三のテスト 「成熟」 年齢ではなく「オトナ」か否か 逆境に耐え、相手を尊重し、自信に満ちながら尊大ではない

2. 【 四つのEと一つのP 】
Energy(エネルギー:活力) ポジティヴなエネルギーに満ち溢れ、人生を楽しんでいるか?
Energize(エナジャイズ:伝播力) 周囲巻き込み、組織を活性化させることができるか?
Edge(エッジ:決断力) 伸るか反るかの事案を、先送りせず、勇気を持って決断できるか?
Execute(エグゼキュート:実行力) 抵抗勢力や混乱や逆境をものともせず、実行できるか?
Passion(パッション:情熱) みせかけではなく、心から深く本当に仕事に興奮しているか?

3. 【 リーダー採用の特性 】
① ホンモノであること : 力が有るにも関わらず部下がついてこないのは、「まやかし」の部分があるから
② 曲がり角の向こうを見通す能力 : リーダーには、今は見えていない将来の環境を予測する力が必要
③ 自分よりも優れたメンバーに囲まれる力 : 自分が一番バカに見える様な優秀な人を部下に持つ勇気
④ 力強く立ち直る力 : 誰しも躓き失敗するが、いかにミスに学び、自信を回復し、復活できるか否か

 理想論?
 その通り、ここで書かれていることは人材やリーダーの理想像です。
 世の中は・・・いや中小企業の中は、社長の私も含め、未熟な人材しかいません。
 だから理想が無駄ということではなくて、だからこそ理想を知り、近付こうとする姿勢が必要なのです。
 そこに至る道程が、例え遠く困難であっても・・・。

 先日開催された「愛媛マラソン」には、多くの知人がエントリーされました。
 寒風吹き荒ぶ中、42.195㎞を走り切れたのは、6時間以内というリミットと、歓喜のゴールがあったからこそです。
 仮に目標とゴールが無かったとしたら、誰がマラソンを走るでしょう。

責任という名の無責任

 代表取締役社長は基本的に、社内で一番給料の高い人です。
 羨望の眼差しで見られることもあるでしょう。
 しかし、良いことばかりではありません。
 
 まず、会社が倒産した時、一般社員は職を失うだけです。
 社長が個人保証していた場合、自己破産を余儀なくされ、個人の資産も全て失います。
 ちなみに、某旅行会社の女性社長は、数百万円の個人資産を隠し持っていたとして逮捕されました。

 自己破産をしますと、信用会社のブラックリストに登録され、数年間はカードが持てませんし、免責決定を受けるまで、建築士や宅建士等の士業の仕事にも就けません。
 そして社長には、退職金も失業保険もありません。
 
 勿論、資本家から指名されたサラリーマン社長の場合、倒産=自己破産と成るケースは稀です。
 それでも、今日「社長」と呼ばれていた人が、明日はただの人と成るリスクは常に背中合わせ。
 社長の待遇の良さは、そうしたリスクの見返りでもあるのです。
 
 業績向上、借入返済、雇用維持、待遇改善、商品開発、クレーム応対、サービス向上、メンテナンス・・・。
 会社の全ての責任は、社長にあります。
 社員はもとより、取引業者も、金融機関も、皆社長への信頼が前提です。

 だからこそ、自らの進退は軽々に口にすべきではありません。
 いや、職業選択の自由は国民の権利として保証されていますので、辞めるのは勝手です。
 
 しかし、本当に辞める場面以外で、進退を口にすることはNG。
 「責任を取る」という言葉が、もっとも無責任に聞こえることもあります。
プロフィール

Hideo Matsuoka

Author:Hideo Matsuoka
・生年月日 昭和37年10月30日

・好きな言葉 
今日は残された人生の最初の一日

・信条「先憂後楽」

・尊敬する人 
稲盛和夫 西川広一 松下幸之助

・資格 ①宅地建物取引士
    ②建築2級施工管理技士
    ③マンション管理業務主任者
    ④防火管理者
    ⑤少額短期保険募集人
    ⑥損害保険募集人
    ⑦損害保険商品専門総合
    ⑧不動産キャリアパーソン
・趣味
 劇団AUGAHANCE初代代表
 主に脚本・演出を担当

・経歴 
 中卒後、大工・石工と職人道を歩む
 平成2年 
 ㈱中岡組 (ジョーコーポレーション)入社
 マンション担当役員→常務執行役→管理会社代表を歴任
 平成21年 ㈱NYホーム起業

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