不動産取引の醍醐味

 某社の株主総会に参加させて頂きました。
 この会社は、本社と支店の二拠点体制ですが、市場性の大きい支店の規模が本社を凌駕しています。

 会社の成長と共に社屋が手狭になり、近隣を借り足していったため、一時期は三ヶ所に分散。
 社内コミュニケーションに支障が出るのは、自明の理でしょう。

 「オフィスを一ヶ所に集約したい」というニーズを受け、元病院の土地建物を二年前にご紹介。
 築年数も古く、さながら廃屋の様な状況ではありましたが、鉄筋コンクリートの躯体が堅牢であったため即決。
 購入価格を超える費用を投じ、リノベーション&コンヴァージョンされています。

 取引以降、初めて見る物件は、見違えるような立派なオフィスでした。
 その中で、20名の社員の皆様と会食。
 一人ひとり、明るく、素直で、前向きで、会長・社長・上司との関係も良好であることが伺えます。

 移転集約によって、最大の狙いであったコミュニケーション改善に、一定の効果があったのだとすれば望外の喜びです。
 そこに働く人々に笑顔を提供する器。
 改めて、不動産取引の醍醐味を味わった気がします。
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黒字倒産の理由

 9月25日付の日経新聞朝刊9面に、中小企業の資金繰りに関する記事が掲載されています。

 【 東京商工リサーチの調査によると、2016年に倒産した544社のうち半数以上が最終決算で黒字を計上した企業だった。
 黒字倒産の原因は、売掛金の回収が遅れることによる資金繰りの悪化だけではない。
 過剰在庫や資金繰り不足も命取りとなる。 】

 典型的なのは、前職で手掛けていた分譲マンション事業。
 仮に、2000万円×50戸=10億円のプロジェクトとします。
 土地費2億円 + 建築費5億円 + 販管費1億円 = 8億円
 全戸完売できれば2億円儲かる目論見です。

 例えば、竣工時に半分の25戸が売れていたとしましょう。
 竣工した時点で、費用の8億円は既に消化済みです。
 これに対して売上は5億円ですから、資金ショートは3億円。 
 金融機関には、頭を下げて返済を猶予して貰わざるを得ません。

 勿論、5億円の在庫を売り切れば、2億円の利益は確保できます。
 しかし、竣工在庫となってしまうと、一定額の値引きも必要です。
 運転資金が回らなくなれば、原価割れしてでも売り捌く必要が出てきます。
 この流れで、皮算用の儲けは次第に目減りしていくのです。
 
 そうこうしていると、売れた分の5億円について、原価や経費を差し引いた儲け1億円分に対する、数千万円の税金を払えと言われます。
 ・・・これが、売れ行きの止まったデベロッパーの断末魔です。
 
 上記は、黒字倒産の一つの形ですが、記事の中で有識者が語っている様に、
  「損益計算書で黒字でも実際には赤字だったという例は多い」とのこと。

 いわゆる粉飾決算という意味でしょう。
 だからこそ、中小企業は信用が薄いのです。

与えすぎる間違い

 これまで自分は、新規事業の立ち上げや、新店舗OPENの機会に恵まれてきました。
 賃貸管理業、分譲マンション事業、分譲マンション管理業。
 菓子販売店2店、土産物店1店、不動産の店舗に至っては両手でも足りません。
 
 OPEN日を決め、必要なものをリストアップし、逆引き行程で追いかける。
 これは自分のことだと思えば当然です。
 
 今、新規事業の立ち上げに間接的に関与し、サポートすることに成りました。
 自分でやるのは慣れていますが、他人に委ねるのは、靴の上から足を掻く様な思いです。
 そんな中、やはり「ウィニング」は教えてくれます。

 「自由裁量を与えない間違いを犯すより、与えすぎる間違いをしよう。
 新規事業を放っておくように。
 - 中略 -
 自分がよいと思う以上の自由裁量を与えるべきだ。
 サポートし、監視し、締め付けることのバランスを探し出すのは、子供を大学に送り出す時と似ている。
 子供には自立して、自分の人生に責任を持って欲しいと思う。
 だが、落第したら困るし、大酒を飲んで騒がれても困る。」

 可愛い子には旅をさせろ。
 新規事業を放っておくように。
 なかなか放ってはおけないけれど・・・。  

前職を辞めた理由

 自分が面接する際、一番重要視しているのは、前職を辞めた理由です。
 たまたま、経営書のバイブル「ウィニング」でも、ジャックウェルチは同様のことを述べています。
 というよりも、十数年前に本著を読み、感化されたものが、自分の中にインプリントされたのかもしれません。

 Q
 「人を採用するにあたって、一つだけ質問するとしたら、面接で何を尋ねますか?」

 A
 「なぜ今の仕事を辞めようと考えているのか?
 そして、その前の仕事をなぜ辞めたのかを聞くだろう。
 環境のせい? 上司のせい? それとも仲間?
 本音のところ、なぜ辞めたのか?
 その答えからは多くの情報を引き出せる。
 掘り下げろ、深く掘り下げろ。
 前の仕事あるいは会社への期待が大き過ぎたのか、
 あまり口出ししないで任せてくれる上司を求めているのか。
 もっと高い報酬を貰おうと思っているのか?

 或いは、次のような理由かもしれない。
 エネルギーが有り余っている。
 周囲の人を活性化する能力が高く、もっと多くの部下を持ちたいと思っている。
 優柔不断なトップに比較して決断力があり過ぎる。
 実行能力が非常に高く、もっと大きなチャレンジを求めている。
 これらは、まさに貴方が求めている人材だ。」
 
 正にその通り。
 少なくとも、会社や上司や環境のせいにして、自己保身する輩は雇ってはいけません。
 仮に我が社に入っても、同じ理由でまた辞めていくでしょう。
 会社を選択したのも、その仕事を選んだのも、すべて自己責任なのですから。   

敵は社外にあり

 ビジネスには、政治や外交を連想する場面があります。 
 例えば、韓国において、幼少の頃からインプリントされる反日教育。

 内政の支持率が低下すると、国民の批判の鉾先を逸らすため、歴史や領土の問題をクローズアップする。
 「貴方達が憎むべき相手は政府ではない、隣国日本なのだ」
 と仮想敵に仕立て上げる。

 二国は各々の立場で、これを米国(親分)に訴える。
 米国も面倒臭いと思いながら、「まあまあ、お互い仲良くやりなさい」と子供の喧嘩をなだめる。
 仲裁により和合する。
 ところが、政権が代わって反故にする・・・。
 それでも、北朝鮮の動きが不穏になると、臆面もなく協調する。

 与党自民党が、圧倒的に有利な状況において選挙に成ったとします。
 すると、政策のまったく違う、民進党と共産党が選挙協力して統一候補を立てようとする。
 
 真に信頼関係が築かれた訳ではないのだけれど、一つの事象における利害関係が合致すると群れる。
 これを野合と云います。

 昨日まで喧嘩していた二人が、仮想敵を仕立て上げ、ポリシーも信念もなく結託する。
 政治や外交なら、それも一つのテクニックかもしれません。
 しかし、同じ社内やグループにおける、そうした野合はナンセンス。
 敵は社外にあり・・・です。
プロフィール

Hideo Matsuoka

Author:Hideo Matsuoka
・生年月日 昭和37年10月30日

・好きな言葉 
今日は残された人生の最初の一日

・信条「先憂後楽」

・尊敬する人 
稲盛和夫 西川広一 松下幸之助

・資格 ①宅地建物取引士
    ②建築2級施工管理技士
    ③マンション管理業務主任者
    ④防火管理者
    ⑤少額短期保険募集人
    ⑥損害保険募集人
    ⑦損害保険商品専門総合
    ⑧不動産キャリアパーソン
・趣味
 劇団AUGAHANCE初代代表
 主に脚本・演出を担当

・経歴 
 中卒後、大工・石工と職人道を歩む
 平成2年 
 ㈱中岡組 (ジョーコーポレーション)入社
 マンション担当役員→常務執行役→管理会社代表を歴任
 平成21年 ㈱NYホーム起業

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